Mietrendite Lombok vs Bali 2026: Ist Lombok wirklich 2–3× höher? (Datencheck)

Die Behauptung und die kurze Antwort

Sie hören es aus fast jeder Lombok-Bauträger-Präsentation: die Mietrenditen dort liegen zwei- bis dreimal über Bali. Als Brutto-gegen-Brutto-Schlagzeile ist das nicht erfunden – als Hinweis darauf, was Sie tatsächlich behalten, ist es nahezu nutzlos.

Die Zahl vergleicht eine Handvoll handverlesener, Mandalika-naher Spitzenobjekte – brutto zitiert – gegen Balis inselweiten Mischdurchschnitt. Stellt man beide auf denselben Boden (netto nach Kosten, angepasst an tatsächlich erzielte statt beworbene Auslastung und bepreist für die Liquidität, die Sie aufgeben), schrumpft die 2–3×-Lücke auf einen Bruchteil der Schlagzeile. In mehreren Bali-Korridoren verschwindet sie ganz.

Woher die Zahl „2–3×" stammt

Die Behauptung hat eine reale Quelle. Die Sonderwirtschaftszone Mandalika – die von der ITDC betriebene, um die MotoGP-Strecke verankerte Entwicklung – erzeugt echte Ausschläge der Bruttomieteinnahmen für Neubauvillen nahe der Strecke in Anlauf- und Rennphasen. Eine Villa, die an einem Rennwochenende ein hohes Brutto ausweist, ist eine wahre Tatsache über diese Villa und jene Wochen.

Der Fehler ist der Sprung von diesem Objekt, jenen Wochen zu die Insel bringt mehr. Ein Spitzenwochen-Brutto einer anlaufpreisig kalkulierten Off-Plan-Einheit ist keine nachhaltige, ausgelastete, kostenbereinigte Korridorrendite. Sobald sich Anlaufrabatt und Rennwochenrate normalisieren, war die für immer zitierte Zahl nie die, die die Villa übers Jahr erwirtschaftet.

Die vier Fehler, die die Lücke aufblähen

1. Brutto gegen Brutto verglichen – nie gegen netto. Die Lombok-Zahl wird brutto zitiert; die Bali-Zahl, an der sie gemessen wird, ist meist ebenfalls brutto, doch Balis höhere Betriebsreife bedeutet, dass mehr Brutto bis netto überlebt. Ziehen Sie 25–40% von beiden für Betreiberhonorar (15–30%), die PPh-Final-Steuer von 10%, Instandhaltung und Leerstand ab – und der Markt mit der tieferen Betreiberbank behält mehr. Lomboks dünnerer Betreibermarkt bedeutet eine breitere Lücke zwischen dem gezeigten Brutto und dem verbuchten Netto – dieselbe Mechanik wie in unserem Exit-Modellierungsrahmen.

2. Spitzenobjekte vertreten die ganze Insel. Eine Anlaufvilla neben der Strecke wird als repräsentativ für Lombok präsentiert. Balis Zahl ist dagegen ein Mischdurchschnitt über acht Korridore und Hunderte Objekte. Das Beste des einen gegen den Mittelwert des anderen zu stellen ist kein Vergleich.

3. Eine Dünnmarkt-Rendite ist teils eine Illiquiditätsprämie. Eine höhere Schlagzeilenrendite in einem kleineren Markt ist kein freies Geld – sie ist teils die Entschädigung für Illiquidität. Lomboks ausländischer Käuferpool ist ein Bruchteil des bali'schen, was breitere Spannen, längere Verkaufsdauer und einen realen Abschlag beim Ausstieg bedeutet. Dieser Abschlag taucht in keiner Renditezahl auf, kommt aber direkt aus Ihrer Gesamtrendite.

4. Beworbene Auslastung vertritt erzielte Auslastung. Der Nächtigungspreis ist, wo Lombok-Präsentationen am stärksten wirken, und die Auslastung ist, wo der Fall meist bricht. Ein hoher ADR bei niedriger, saisonaler Auslastung bringt netto weniger als Balis flachere Rate bei tieferer, ganzjährigerer Nachfrage. Und bei dünnerer Betreiberbank ist die Lücke zwischen behaupteter und erzielter Auslastung breiter – genau deshalb verifiziert man sie vor Ort, gemäß dem Besichtigungsprotokoll.

Der Benchmark, den die Behauptung schlagen muss

Das ist, wogegen eine Lombok-Villa tatsächlich antritt – Balis verifizierte Bruttospannen für 2026 aus dem Price Index Q3 2026 über 294 Datenpunkte:

Eine Lombok-Villa muss diese nach Kosten schlagen, nicht davor. Wäre die „2–3×"-Behauptung netto real, müsste ein Lombok-Objekt netto weit in die Zwanziger liefern – eine Zahl, die kein dünner, saisonaler, illiquider Markt hält, sobald Auslastung und Ausstieg ehrlich bepreist sind. Die korridorweise Begründung für Balis eigene Zahlen und warum das höchste Brutto selten das beste Netto ergibt, steht in Korridore nach Rendite und im Canggu-Rendite-Faktencheck.

Wo Lombok echt gewinnt

Das ist kein Argument gegen Lombok – es ist ein Argument gegen den Kauf aus dem falschen Grund. Lombok hat zwei reale Vorteile, und keiner davon ist Rendite:

• Einstiegspreis. Sie kommen günstiger hinein. Für einen Käufer, dessen Beschränkung Kapital statt Rendite ist, zählt das.
• Wertsteigerungs-Optionalität. Wenn Mandalikas Infrastrukturausbau weitergeht und Flughafen und Strecke weiter Investitionen anziehen, hat Land drumherum echtes langfristiges Potenzial.

Beide führen zum selben Schluss: Lombok ist eine Wertsteigerungswette mit Rendite als Nebenfaktor, auf einer längeren, unsichereren Haltedauer. Das ist eine legitime These. Sie ist nur das Gegenteil des „höhere Rendite"-Pitches, mit dem sie verkauft wird. Kalkulieren Sie sie als das, was sie ist.

Zwei Korrekturen, bevor Sie irgendeiner Lombok-Zahl glauben

Dieselbe Disziplin, die den Bali-Index liest, gilt für jede Lombok-Zahl, die man Ihnen reicht. Ziehen Sie 25–40% vom Brutto für Betreiberhonorar, die 10-prozentige Steuer, Instandhaltung und Leerstand ab. Bepreisen Sie dann den Liquiditätsabschlag – den Abschlag, den Sie beim Verkauf in einen dünnen Markt nehmen – in Ihre Ausstiegsannahme, nicht nur in den Einstieg. Eine Rendite, die nur funktioniert, wenn Sie nie verkaufen, ist keine Rendite; sie ist eine Hoffnung.

Die Regel in einem Satz

Eine höhere Schlagzeilenrendite in einem dünneren Markt ist überwiegend eine Illiquiditätsprämie und ein handverlesenes Brutto – keine höhere Rendite. Messen Sie jede Lombok-Villa netto, gegen Balis verifizierte Korridorspannen, mit eingepreistem Ausstiegsabschlag. Für den vollständigen Marktvergleich jenseits der Rendite – Liquidität, Rechtsstruktur, Betreibertiefe – siehe Bali vs Lombok Immobilieninvestition. Quellen und Methode: Methodik.