Badung · Canggu-Sub-Korridor
Berawa, wo der Korridor seinen Preis eingepreist hat.
Das gereifte, compliant-Premium-Gesicht von Canggu. Beach-Club-Anziehung und Begehbarkeit halten die Rate stabil, doch das Einstiegsband liegt mittlerweile klar über Echo Beach. Wir lesen, auf welcher Seite des Aufschlags eine Berawa-Villa ihn rechtfertigt.
Schriftliche Antwort in 48 Stunden · Kein Verkaufsgespräch · Redaktionelle Einschätzung, kein Maklerangebot
Einstiegsband
$380k–$720k
Einzelvilla, 200–320 m² Bauflaeche
Preis / m²
$1,900–$3,000
Bauflaeche, Desk-Auswertungen 2026
Bruttorendite
8–12%
vor Gebühren, Belegung 70–82%
Nettorendite (Schätzung)
5–8%
nach Manager + Versorgung + Steuer
ADR-Spanne
$260–$420
Peak- vs Shoulder-Spread
Risikoprofil
Mittel-niedrig · Premium-Schicht, Beach-Club-Konzentration
Quellen: BPS · BKPM · Plattformabrechnungen · redaktionelle Sorgfalt. Methodik → · Zitiert in →
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Der Qualifier
Ob Berawa Ihr Korridor ist.
Für Investoren, die
Berawa belohnt
- auf 5–10 Jahre Haltedauer kaufen und einen Korridor wollen, in dem compliant-Premium-Preise der Boden sind und nicht die Decke
- auf 75% Belegung kalkulieren und akzeptieren, dass nicht die Rendite, sondern die ADR die operative Variable ist
- Begehbarkeit zum Beach-Club und die Café-Dichte, die Berawa definieren, höher gewichten als eine um 10% höhere Rendite weiter draußen
- den 10–15%-Ratenaufschlag der compliant-Schicht als bestätigte These behandeln, nicht als Frage
Nicht für Investoren, die
Berawa bestraft
- für die maximale Bruttorendite kaufen – der landeinwärts gelegene Rand oder Echo Beach bepreisen das besser
- in 12–24 Monaten flippen wollen – die Berawa-Aufschläge begrenzen das Velocity-Play
- sich mit der Angebotskonzentration in einem Ein-Kilometer-Radius um Pantai Berawa unwohl fühlen
- den Korridor unterschreiben, ohne die spezifische Sub-Zone zu verifizieren – Pantai Berawa K3 liest sich anders als die K1-Ränder von Tibubeneng
Die Mikrokarte
Teilkorridore von Berawa.
Hinter dem Lagen-Namen verbergen sich Teilmärkte, die in Preis, Angebotsqualität und Risikoprofil deutlich auseinanderdriften.
Beach-Club-Kern
Pantai Berawa
Der Finn's- und Atlas-Korridor, der die Marke des Gebiets definiert. Begehbarkeit und Anziehung halten die ADR, und das Titel-Set hier konzentriert sich zuverlässiger in K3-Zoning als an den landeinwärts gelegenen Rändern.
Wohn-Premium
Mid-Berawa
Landeinwärts von Pantai Berawa Richtung Jalan Berawa, wo die Café- und Gym-Dichte übernimmt. Nachts ruhiger, das stärkste Long-Stay-Segment des Korridors.
Frontier innerhalb Berawas
Tibubeneng edge
Der nördliche Rand, der in Tibubeneng und das Reisfeld-Innere übergeht. Discount-Preise, die größte K1/K3-Zoning-Uneindeutigkeit und – wenn die Zoneneinteilung günstig auflöst – die leichteste Lizenzbelastung im Korridor.
Ruhige Preissetzungs-Power
Munggu border
Wo Berawa in Munggu übergeht – geringere Dichte, längere Aufenthaltsdauer und eine ruhigere Rate, dafür die kleinste Exposition gegenüber der Vollzugswelle 2025.
Aktuelle Vergleichsfälle
Was wirklich gehandelt wurde.
Anonymisierte Transaktionen, die die Redaktion dieses Quartal gelesen hat. Auf die Struktur kommt es an: Laufzeit, Größe und der Hinweis, den die Broschüre weglässt.
| Quartal | Teilkorridor | Bau / Grundstück | Eigentum | Preis | $/m² | Redaktioneller Hinweis |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Q2 2026 | Pantai Berawa | 240 / 420 m² | Leasehold 26 Jahre · Verlängerungsklausel | $612k | $2,550 | Compliant PBG; sauberes abgeglichenes 2025er Plattform-Set |
| Q2 2026 | Mid-Berawa | 200 / 340 m² | Leasehold 24 Jahre | $485k | $2,425 | Mit Langzeitmietern; 9% Brutto ist-Wert |
| Q1 2026 | Pantai Berawa | 310 / 460 m² | Hak Milik über PMA–HGB | $895k | $2,887 | Branded-Manager-Leaseback; Jahr 1 garantiert |
| Q1 2026 | Tibubeneng edge | 190 / 310 m² | Leasehold 23 Jahre | $390k | $2,053 | K1-Uneindeutigkeit offengelegt; unter Ask verkauft |
| Q4 2025 | Mid-Berawa | 260 / 400 m² | Leasehold 28 Jahre · Verlängerungsklausel | $575k | $2,212 | Nach schwacher Shoulder-Season nachgepreist |
| Q4 2025 | Munggu border | 220 / 380 m² | Leasehold 30 Jahre | $430k | $1,955 | Long-Stay-Portfolio; Verkäuferfinanzierungsanteil |
- Größe
- 240 / 420 m²
- Eigentum
- Leasehold 26 Jahre · Verlängerungsklausel
- $/m²
- $2,550
Compliant PBG; sauberes abgeglichenes 2025er Plattform-Set
- Größe
- 200 / 340 m²
- Eigentum
- Leasehold 24 Jahre
- $/m²
- $2,425
Mit Langzeitmietern; 9% Brutto ist-Wert
- Größe
- 310 / 460 m²
- Eigentum
- Hak Milik über PMA–HGB
- $/m²
- $2,887
Branded-Manager-Leaseback; Jahr 1 garantiert
- Größe
- 190 / 310 m²
- Eigentum
- Leasehold 23 Jahre
- $/m²
- $2,053
K1-Uneindeutigkeit offengelegt; unter Ask verkauft
- Größe
- 260 / 400 m²
- Eigentum
- Leasehold 28 Jahre · Verlängerungsklausel
- $/m²
- $2,212
Nach schwacher Shoulder-Season nachgepreist
- Größe
- 220 / 380 m²
- Eigentum
- Leasehold 30 Jahre
- $/m²
- $1,955
Long-Stay-Portfolio; Verkäuferfinanzierungsanteil
6 von 19 Transaktionen, die der Desk in diesem Quartal in diesem Sub-Korridor gelesen hat. Der Berawa-Aufschlag liest sich gegen den Rahmen des breiteren Canggu-Korridors.
Lizenz-Lese
Regulatorisches Umfeld
Die Berawa-Zoneneinteilung konzentriert sich in den K2- und K3-Sub-Zonen innerhalb des Pantai-Berawa-Kerns und des Mid-Berawa-Gürtels, die Kurzzeitvermietung unter Pondok-Wisata-Lizenzierung erlauben. Der nördliche Rand von Tibubeneng und einzelne Lots an der Munggu-Grenze schneiden in K1 (rein wohnzoniert) hinein – der Desk verifiziert die Sub-Zone vor der Rendite bei jedem Berawa-Inserat.
Der Lizenzweg durch das Permit-Office des Regierungsbezirks deckt sich mit Canggu – 6–9 Monate übliche Time-to-Permit, länger, wenn das Objekt eine Küsten-Setback-Prüfung auslöst. Bestand, der bereits ein PBG und eine Betriebslizenz hält, wird nach oben neu bepreist; diese Wartezeit ist im Underwriting des Käufers heute ein quantifizierbarer Posten.
Der Tenure-Mix im für Ausländer relevanten Berawa-Bestand neigt sich stärker zu Leasehold als Canggu insgesamt – grob 70% Leasehold (Laufzeiten 25–30 Jahre), 25% über PMA–HGB-Strukturen, 5% direktes Freehold. Der PMA-Weg ist häufiger im Segment über $700k, wo der Käufer einen Mehr-Villen-Betrieb plant.
Aktuelle Richtung: Der Vollzug in der Welle 2025 hat Berawa weniger hart getroffen als Echo Beach und die Tibubeneng-Ränder, weil die K3-Konzentration in Pantai Berawa strukturell compliant ist. Der Käufer, der die Sub-Zone richtig liest, bekommt einen Korridor, in dem das Lizenzrisiko spürbar unter dem Canggu-Durchschnitt liegt. Siehe den Sicherste-Region-Rahmen dafür, wie der Desk dies gewichtet.
Vor Ort
Operative Realität
Property-Management-Mandate in Berawa kosten 17–22% des Umsatzes bei den etablierten Operatoren mit Abrechnungsdisziplin, etwas enger als die Canggu-weite Spanne, weil der Operator-Pool reif ist. Die Abgleichsarbeit des Desks findet regelmäßig, dass die günstigeren Berawa-Mandate Poolchemie und Garten ausschließen – dieselbe Posten-Lücke, die die Netto-Rendite inselweit leise um zwei bis drei Punkte verschiebt.
Die Saisonalität ist moderat. Der Peak läuft Juni–August und Dezember–Anfang Januar; die Shoulder ist kürzer als die von Canggu, weil der Beach-Club-Kalender den Korridor durch September bis in den frühen November trägt. Der Februar bleibt der unbarmherzige Monat.
Der Kanalmix neigt sich im Villen-Segment zu Airbnb (~55%) und Booking.com (~30%), mit einer entwickelteren Direktbuchungs-Infrastruktur als im weiteren Canggu – die meisten gemanagten Berawa-Villen erreichen ab dem zweiten Jahr einen Direktanteil von 30%+.
Infrastruktur: Die Trinkwasserversorgung ist im Pantai-Berawa-Kern zuverlässig; der Tibubeneng-Rand und die Munggu-Grenze stützen sich stärker auf Ergänzungstanks. Der Strom ist stabil. Die bindende Restriktion in Berawa ist der Verkehr zur Beach-Club-Zone in Spitzenzeiten – was sowohl die Preissetzung des Korridors validiert als auch die praktische Reichweite eines Vor-Ort-Managers deckelt.
Die Wahrheit, die die Broschüre auslässt
3 Risiken, die wir mit einkalkulieren.
Kompression in der Premium-Schicht
Die compliant-Premium-Preise von Berawa haben den Boden für die Renditespanne des Korridors 2026 gesetzt. Wenn die breitere compliant-Schicht in Canggu die Lücke bis Jahresende schließt – und die Transaktionslesart des Desks legt nahe, dass sie das könnte –, verengt sich der ADR-Aufschlag von Berawa, nicht das Einstiegsband.
Warum wir trotzdem zu Berawa publizieren: die Angebots-Pipeline 2027 außerhalb Berawas ist die niedrigste in fünf Jahren, sodass selbst komprimierte Premium-Preise halten.
Beach-Club-Konzentration
Ein bedeutender Teil der ADR-These von Berawa ruht auf drei Beach-Club-Ankern in fußläufiger Distanz. Jede operative Störung des Anker-Clusters – Lizenzierung, Management-Wechsel oder eine regulatorische Verschiebung beim Abendbetrieb – würde den Korridor schneller neu bepreisen, als es Angebotsänderungen täten.
Warum wir trotzdem zu Berawa publizieren: die Anker-Betreiber haben stabile langfristige Pachtverträge, und der Desk liest die regulatorische Richtung quartalsweise über den Bezirkszyklus.
Vollzug der Küsten-Setbacks
Provinzielle Aufmerksamkeit für die Durchsetzung der Küsten-Setback-Linie konzentrierte sich 2025 auf den Berawa-Abschnitt. Lots innerhalb der Setback-Linie sind für neue STR-Produkte unbebaubar – und ein bestehendes Objekt auf einem setback-markierten Lot wieder zu verkaufen, ist erheblich schwieriger.
Warum wir trotzdem zu Berawa publizieren: die Setback-Linie ist vor dem Kauf verifizierbar; der Desk liest die Lot-Vermessung gegen die Regulierung vor jeder Berawa-Lesart.
Redaktionelles Angebot · BERAWA
Schicken Sie ein konkretes Berawa-Inserat. Die Redaktion liest es.
Wir lesen das Zertifikat vor der Broschüre, gleichen zwölf Monate Plattformdaten ab und geben innerhalb von achtundvierzig Stunden eine schriftliche Redaktionsnotiz zurück. Keine Mailing-Sequenz. Keine Maklerübergabe, sofern nicht ausdrücklich gewünscht.
Redaktionelle Prüfung. Kostenlos. Kein Verkaufsgespräch. Partnerschaften offenbaren wir im Artikeltext, niemals im Dossier.
Im Vergleich zu den Nachbarn
Wo Berawa im Feld steht.
Fragen, die die Redaktion bekommt
Berawa, direkt gefragt.
Wie viel kostet eine Villa in Berawa 2026?
Berawa-Villenpreise 2026 liegen typischerweise zwischen USD 400.000 für Einstiegs-1–2-Schlafzimmer-Leasehold-Villen und USD 2.000.000+ für Premium-Objekte. Mid-Tier-Transaktionen konzentrieren sich um USD 900.000. Die $/m²-Spanne liegt bei USD 4.000–6.500, je nach Lot-Position, Bauqualität und Restpachtlaufzeit.
Welche Mietrendite generiert eine Berawa-Immobilie?
Gemanagtes Berawa-STR-Produkt liefert typischerweise 8–12 Prozent Bruttorendite und 5–8 Prozent Nettorendite nach OTA-Provision (15–20 Prozent), Property-Manager-Honorar (15–22 Prozent des Nettoumsatzes), PPh Final 10 Prozent Quellensteuer, CapEx-Reserve (8–10 Prozent des Brutto), Versicherung und Betriebskosten. Die Nettorendite unterstellt professionelles Management und 60–75 Prozent Belegung.
Ist Berawa eine gute Region zum Immobilienkauf?
Berawa passt zu einem spezifischen Käuferprofil, nicht zu jedem Käufer. Wertsteigerungsorientierte Käufer, die bereit sind, einen Aufschlag für bewährtes STR-Mietprodukt zu zahlen. Markenbewusste Eigentümer, die den eingebauten Beach-Club- + Lifestyle-Stack wollen. Es ist nicht der richtige Korridor für Käufer, die die exakte Ökonomie des Canggu-Kerns erwarten, oder für Käufer, die die höchste mögliche STR-Rendite priorisieren. Lesen Sie den Canggu-Leitfaden parallel zu dieser Seite für die strukturelle Rahmung.
Was sind die wichtigsten Risiken eines Kaufs in Berawa?
Die Rendite hat sich um etwa 200 Basispunkte gegenüber dem Peak 2020–2022 komprimiert, da das Angebot der Nachfrage nachgezogen ist. Die Premium-Positionierung ist sensitiv gegenüber dem Benchmarking gegen Uluwatu und entstehende Phuket-Wettbewerber. Strandererosion an Abschnitten der Berawa-Küste war Thema provinzieller regulatorischer Aufmerksamkeit. Führen Sie unabhängig vom Korridor vor jeder Anzahlung die siebenstufige Pre-Deposit-Checkliste der Diligence-Seite aus.
Soll ich in Berawa oder Canggu kaufen?
Kaufen Sie in Berawa, wenn der Discount gegenüber Canggu (typischerweise 10–30 Prozent auf vergleichbarem Produkt) die Unterschiede in Operator-Tiefe, Resale-Liquidität und Korridorreife überwiegt. Kaufen Sie in Canggu, wenn Sie den liquidesten, operator-reichsten Exit wollen. Die Entscheidung ist eine Funktion von Haltedauer und Risikoappetit, keine binäre richtige Antwort.
Die redaktionelle Spur
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Diese Analyse wird quartalsweise aktualisiert. Letzte Revision: 13. Juni 2026. Nächste geplante Revision: 13. September 2026. Wesentliche neue Lizenzentscheidungen oder Transaktionsdaten-Verschiebungen lösen Zwischen-Updates aus. Wie wir Artikel aktualisieren →