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Bali Immobilienmarkt Retrospektive: Q2 2026

Retrospektive Aufzeichnung des Bali-Immobilienmarkts von April bis Juni 2026: Neubewertung nach der OTA-Deadline, Nachwirkungen der Girik-Invalidierung, Umsetzungsphase der PT-PMA-Kapitalabsenkung auf IDR 2,5 Mrd., Veröffentlichung des Q3 Price Index, anziehende Nachfrage aus dem australischen Winter und Preissignale aus dem ersten vollständigen Quartal der Compliance-Ära.

By Bali Villa Select Editorial · Published July 1, 2026

Quick facts

  1. 01Q2 2026 war das erste vollständige Quartal der Compliance-Ära auf Bali, nach Ablauf der OTA-Delisting-Frist am 31.03.2026, mit der nicht lizenzierte STR-Bestände von Airbnb, Booking.com und Agoda entfernt wurden.
  2. 02Die Auslandsankünfte hielten sich im Q2 trotz der traditionellen Nebensaison robust und lagen im Monatsschnitt bei 480.000 bis 530.000, wobei das Buchungsvolumen aus dem australischen Winter im Juni vor dem Juli-August-Höhepunkt anzog.
  3. 03Die Nachfrage nach Titel-Upgrades von Girik auf SHM stieg nach der Invalidierung im Februar 2026 sprunghaft an. ATR/BPN meldete eine 3- bis 4-fache Zunahme der Anträge auf Girik-Umwandlung gegenüber dem Basiswert Q4 2025. Ausländische Käufer mieden Girik-Objekte bereits in der Due-Diligence-Phase.
  4. 04Die PT-PMA-Registrierungen ausländischer Immobilieninvestoren blieben auf erhöhtem Niveau – BKPM meldete ein Plus von rund 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr, getragen von der Absenkung des eingezahlten Grundkapitals von IDR 10 Mrd. auf 2,5 Mrd., die PMA im Preissegment ab $300k ökonomisch rational macht.
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Key Takeaways

  1. Q2 2026 war das erste vollständige Quartal der Compliance-Ära auf Bali, nach Ablauf der OTA-Delisting-Frist am 31.03.2026, mit der nicht lizenzierte STR-Bestände von Airbnb, Booking.com und Agoda entfernt wurden.
  2. Die Auslandsankünfte hielten sich im Q2 trotz der traditionellen Nebensaison robust und lagen im Monatsschnitt bei 480.000 bis 530.000, wobei das Buchungsvolumen aus dem australischen Winter im Juni vor dem Juli-August-Höhepunkt anzog.
  3. Die Nachfrage nach Titel-Upgrades von Girik auf SHM stieg nach der Invalidierung im Februar 2026 sprunghaft an. ATR/BPN meldete eine 3- bis 4-fache Zunahme der Anträge auf Girik-Umwandlung gegenüber dem Basiswert Q4 2025. Ausländische Käufer mieden Girik-Objekte bereits in der Due-Diligence-Phase.
  4. Die PT-PMA-Registrierungen ausländischer Immobilieninvestoren blieben auf erhöhtem Niveau – BKPM meldete ein Plus von rund 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr, getragen von der Absenkung des eingezahlten Grundkapitals von IDR 10 Mrd. auf 2,5 Mrd., die PMA im Preissegment ab $300k ökonomisch rational macht.
  5. Die Preisdivergenz zwischen Nusa Dua und Canggu stabilisierte sich im Q2, wobei Nusa Dua eine Wertsteigerung von 7 bis 9 Prozent gegenüber dem Vorjahr aufwies und der etablierte Kern von Canggu mit 2 bis 5 Prozent gemischt abschnitt. Die Sub-Korridore Berawa und Pererenan führten weiterhin die Wertsteigerung im Canggu-Korridor an.
  6. Bali Villa Select veröffentlichte den Q3 2026 Price Index am 27.06.2026 – der erste vollständige Quartalsdatensatz mit 294 Datenpunkten über 8 Korridore und 3 Preissegmente, freigegeben als offener Datensatz unter CC BY 4.0.

Quartalsüberblick

Q2 2026 (April bis Juni 2026) war das erste vollständige Quartal der Compliance-Ära auf Bali, das im eingeschwungenen Zustand operierte. Drei regulatorische Veränderungen, die Ende Q4 2025 bis Q1 2026 angekündigt oder umgesetzt worden waren – die OTA-Delisting-Frist zum 31. März 2026, die Girik-Invalidierung im Februar 2026 und die Absenkung des PT-PMA-Kapitals von IDR 10 Mrd. auf 2,5 Mrd. – traten in Kraft und lösten im Q2 ihre erste Quartalsreaktion am Markt aus.

Vier Themen zogen sich durch April, Mai und Juni 2026:

  1. Compliance-Ära etabliert. Das OTA-Delisting griff. Nicht lizenzierte STR-Bestände verließen Airbnb, Booking.com und Agoda. Die aktive lizenzierte Kapazität verknappte sich moderat, konforme Betreiber hielten ihre Preise, und der Markt bewertete sich um die neue Basis herum neu.
  2. Girik-titulierte Objekte eingefroren. Die Anfragegeschwindigkeit ausländischer Käufer bei Girik-Beständen brach um 30 bis 50 Prozent ein. Die Nachfrage nach Titel-Upgrades stieg um das 3- bis 4-Fache. Die Peripherie von Ubud, Tabanan sowie die Girik-lastigen Sub-Zonen in Pererenan trugen die größte strukturelle Anpassung.
  3. PT-PMA-Gründungen beschleunigten sich. Die Absenkung des Kapitals auf IDR 2,5 Mrd. in Verbindung mit der Pondok-Wisata-Lizenzpflicht für kommerzielle STR machte die PT PMA zur Standardstruktur für ausländische Käufer ab dem Preissegment von $300k. BKPM meldete ein Wachstum der PMA-Registrierungen von rund 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
  4. Q3 2026 Price Index veröffentlicht. Am 27.06.2026 gab Bali Villa Select den ersten Quartalsdatensatz mit 294 Datenpunkten über 8 Bali-Korridore unter offener Lizenz CC BY 4.0 frei – der erste veröffentlichte $/m²-Benchmark der Branche auf Korridor-Ebene.

Diese Retrospektive stützt sich auf öffentliche Quellen, darunter Statistik Indonesien, das Bali Tourism Board, Bank Indonesia, BKPM und ATR/BPN, sowie den Bali Villa Select Q3 2026 Price Index-Datensatz, veröffentlicht am 27.06.2026.

Tourismus und Nachfrage

Die Auslandsankünfte am Flughafen Ngurah Rai lagen im Q2 2026 im Monatsdurchschnitt bei 480.000 bis 530.000 und damit 6 bis 9 Prozent über dem Basiswert von 2019 sowie 3 bis 5 Prozent über Q2 2025.

  • April 2026: Starke Nachfrage nach Ostern trug bis zur Monatsmitte, gestützt durch verbleibende europäische Frühlingsreisen. Der inländische indonesische Besucheranteil stützte die Auslastung bis in die letzte Woche
  • Mai 2026: Das Muster der Nebensaison setzte ein. Die Auslandsankünfte gingen auf das untere Ende der Q2-Bandbreite zurück, doch die Tagessätze in konformen lizenzierten Villen hielten sich durch den Verknappungseffekt aus dem OTA-Delisting
  • Juni 2026: Ab Monatsmitte setzte der Aufbau ein, als die Buchungsströme aus dem australischen Winter eintrafen. Das europäische Sommervolumen begann sich aufzubauen. Q2 endete mit Auslastungsmustern, die auf einen starken Höhepunkt im Juli–August hindeuteten

Die Ankünfte aus China setzten den seit Q1 sichtbaren Anstieg nach der Visa-Erleichterung fort, wenn auch in moderatem Tempo. Russische und ukrainische Ankünfte blieben gegenüber dem Niveau vor 2022 gedämpft, jedoch stabil im Vergleich zu 2024–2025. Aufenthalte von Digital Nomads (ab 30 Nächten) hielten rund 8 Prozent der Villenauslastung, unverändert gegenüber Q1. Der Anteil inländischer indonesischer Gäste an den Übernachtungen lag bei rund 60 Prozent.

Regulierung und Marktstruktur – drei wirksam gewordene Veränderungen

OTA-Delisting-Frist zum 31. März 2026

Nach der Durchführungsrichtlinie zu UU 18/2025 (Indonesisches Tourismusgesetz) waren indonesische Kurzzeitvermietungsplattformen verpflichtet, nicht verifizierte Inserate bis zum 31.03.2026 zu entfernen. Q2 2026 war das erste vollständige Quartal ohne nicht lizenzierte Bestände auf Airbnb Indonesien, Booking.com und Agoda.

Dokumentierte Effekte auf den Bali-STR-Markt im Q2 2026:

  • Verknappung des aktiven STR-Angebots: Redaktionell geschätzter Rückgang der aktiven lizenzierten STR-Kapazität in den Korridoren Canggu, Pererenan und Uluwatu um 12 bis 18 Prozent gegenüber dem Basiswert Februar 2026. Nicht konforme Villen schieden entweder vollständig aus der kommerziellen Vermietung aus oder wechselten zur Langzeitvermietung (ab 30 Nächten)
  • Preissetzungsmacht konformer Betreiber: Die Tagessätze konformer Objekte hielten sich oder verbesserten sich leicht durch die Verknappung der Kapazität. Premium-Villen in Berawa meldeten eine Verbesserung der Tagessätze um 5 bis 8 Prozent gegenüber Q1
  • Migration in Direktbuchungskanäle: Einige nicht lizenzierte Betreiber versuchten, die Nachfrage über WhatsApp-Direktbuchung zu bedienen. Dieser Kanal ist jedoch deutlich kleiner und schlechter auffindbar als OTA-Plattformen – die kommerzielle Vermietungskapazität ging netto zurück
  • Anpassung der Kaufprüfung: Die Verifikation der Pondok-Wisata-Lizenz ist nun ein nicht verhandelbarer Vorkaufsschritt für Käufer mit kommerzieller Vermietungsthese. Siehe unseren Vollständigen Leitfaden zur Pondok-Wisata-Lizenzierung

Girik-Invalidierung im Februar 2026

Die historische Landdokumentation nach Gewohnheitsrecht (Girik) wurde für indonesische Immobilientransaktionen mit Wirkung zum Februar 2026 formell für ungültig erklärt. Q2 war das erste vollständige Quartal unter der neuen Regel.

Dokumentierte Effekte im Q2 2026:

  • Rückgang der Anfragen ausländischer Käufer bei Girik-Beständen: Rückgang um 30 bis 50 Prozent gegenüber dem Basiswert Q4 2025. Makler berichteten, dass ausländische Käufer Girik-titulierte Objekte in der Due-Diligence-Phase aktiv mieden
  • Sprunghaftes Wachstum bei Titel-Upgrades: ATR/BPN meldete eine rund 3- bis 4-fache Zunahme der Anträge auf Umwandlung von Girik in SHM (Hak Milik) oder HGB gegenüber dem Basiswert Q4 2025
  • Transaktionsstopp bei Girik-Beständen: Transaktionen ausländischer Käufer mit Girik-Objekten pausierten faktisch bis zum Abschluss des Titel-Upgrades (typischer Zeithorizont: 6 bis 18 Monate, Kosten: 5 bis 15 Millionen Rupiah pro Objekt)
  • Konzentration in bestimmten Korridoren: Die Peripherie von Ubud (Tegallalang, Payangan), Tabanan sowie die Binnen-Zonen Pererenan/Tibubeneng – wo Girik-titulierte Bestände historisch konzentriert waren – trugen die größte strukturelle Anpassung

Absenkung des eingezahlten PT-PMA-Grundkapitals auf IDR 2,5 Mrd.

Die Vereinfachungsrichtlinie der indonesischen Regierung senkte die Mindestgrenze für das eingezahlte PT-PMA-Grundkapital von IDR 10 Mrd. (rund $670k) auf IDR 2,5 Mrd. (rund $167k) für nicht beschränkte Wirtschaftssektoren. In Verbindung mit der Pondok-Wisata-Lizenzpflicht für die kommerzielle STR-Vermietung – die für ausländisch gehaltene kommerzielle Vermietung faktisch eine PT-PMA-Struktur erfordert – trieb dies das anhaltende Wachstum der PMA-Gründungen voran.

BKPM-Daten zeigten, dass die Gründung von PT PMA durch ausländische Immobilieninvestoren im Q2 2026 mit einer Wachstumsrate von rund 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr fortgesetzt wurde.

Strukturelle Implikation: Der Break-even zwischen persönlichem Hak Sewa und PT-PMA-Struktur hat sich deutlich verschoben. Investoren, die zuvor durch die Kapitalgrenze von IDR 10 Mrd. abgeschreckt waren, finden die PMA-Gründung nun bereits bei einem Immobilienengagement von $300k bis $500k ökonomisch rational. Siehe unseren Entscheidungsbaum PT PMA vs. Leasehold.

Preisdynamik je Korridor (Q2 2026 vs. Q1 2026)

Wertsteigerung Q2 2026 je Korridor gegenüber Vorjahr:

KorridorQ2 2026 Wertsteigerung ggü. VorjahrAnmerkung
Nusa Dua (institutionell ITDC)+7 bis +9 %Strukturelle Outperformance hielt an
Uluwatu Clifftop Premium+8 bis +11 %Strukturelle Knappheit + Widerstandsfähigkeit des Tourismus
Ubud Wellness-Korridor+6 bis +8 %Trophy-Segment robust; Girik-Effekt absorbiert
Seminyak reifer Markt+5 bis +7 %Stabil
Sanur Ostküste+4 bis +6 %Korridor mit konstanter Rendite
Canggu etablierter Kern+2 bis +5 %Gemischt je nach Lizenzkonformität
Berawa (Canggu Premium-Sub)+5 bis +7 %Führung im Sub-Korridor
Pererenan (Canggu aufstrebend)+6 bis +8 %Freehold-Arbitrage hielt an

Die Spreizung zwischen Nusa Dua und Canggu stabilisierte sich. Die Divergenz von 3 bis 5 Prozentpunkten aus dem Q1 setzte sich im Q2 fort. Der Markt hat verinnerlicht, dass die institutionellen Merkmale von Nusa Dua (durch ITDC verwaltete Zonierung, geringeres Lizenzrisiko, Freehold-Standardprodukt) im Umfeld der Compliance-Ära einen dauerhaften Aufschlag rechtfertigen.

Die Führungsrolle der Sub-Korridore Berawa und Pererenan innerhalb des Canggu-Korridors ist die wichtigste Intra-Korridor-Story des Q2 2026. Beide Sub-Zonen übertrafen den etablierten Kern von Canggu bei der Wertsteigerung im Jahresvergleich, weil: (a) neuere Bestände weniger Alt-Lizenzprobleme mitbringen, (b) markengebundene Entwicklerkanäle die Neubauzufuhr in diesen Sub-Zonen konzentrierten, (c) Pererenan-Freehold zu einem komprimierten Aufschlag gegenüber Leasehold von 7 bis 15 Prozent gehandelt wird – gegenüber 130 bis 140 Prozent im Canggu-Kern – und damit eine strukturelle Arbitrage bietet.

Die vollständige Detailaufschlüsselung mit 294 Datenpunkten je Sub-Zone finden Sie im Q3 2026 Price Index, veröffentlicht am 27.06.2026, und im Sub-Zonen-Auszug Canggu Property Prices Q3 2026.

Währung und makroökonomischer Hintergrund

IDR/USD bewegte sich im Q2 2026 in der Spanne von 16.150 bis 16.300 und damit marginal schwächer als im Q1 (15.900 bis 16.100). Bank Indonesia hielt den BI-Rate auf einem Niveau, das mit der Haltung des Q1 vereinbar war.

Für in USD denominierte ausländische Investoren erzeugte die marginale IDR-Schwächung im Q2 einen kleinen Rückenwind beim Erwerb von Bali-Immobilien (rund 1 bis 2 Prozent effektiver USD-seitiger Abschlag auf Neukäufe gegenüber Q1), jedoch einen entsprechend kleinen Gegenwind bei der Repatriierung von IDR-seitigen Mieteinnahmen.

Der 15-jährige Abwertungspfad des IDR (siehe unser Rahmenwerk zur Währungssicherung für Bali-Villen) setzte sich im historischen Jahresdurchschnitt von 3 bis 5 Prozent fort, wobei die marginale Q2-Abwertung im erwarteten Rahmen lag.

Veröffentlichung des Q3 2026 Price Index – 27.06.2026

Das mit Abstand bemerkenswerteste Ereignis der Bali-Immobilienbranche im Q2 2026 war die Veröffentlichung des Q3 2026 Price Index durch Bali Villa Select in der letzten Quartalswoche.

Der Datensatz: 294 verifizierte Angebotspreis-Datenpunkte über 8 Bali-Korridore (Canggu, Berawa, Pererenan, Uluwatu, Seminyak, Sanur, Ubud, Nusa Dua) mal 3 Preissegmente (Einstieg $300k–$500k, Mittelklasse $500k–$1M, Trophy ab $1M). Bezogen von 7 öffentlichen Maklerplattformen sowie eigener Marktplatzverifikation.

Zentrale Befunde:

  • Median $/m² bebaute Fläche über alle 8 Korridore: $1,929
  • Spanne: $1,207 (Nusa Dua, land-lastige Freehold-Verdünnung) bis $2,374 (Pererenan, Knappheitsprämie)
  • Freehold-vs.-Leasehold-Aufschlag: 7 Prozent (Pererenan, komprimierte Arbitrage) bis 130 bis 140 Prozent (Canggu etablierter Kern, echte strukturelle Knappheit)
  • Lücke Angebot-vs.-Abschluss: typischerweise 8 bis 12 Prozent, bei dokumentierten motivierten Verkäufern 25 Prozent

Der vollständige Rohdatensatz ist unter der offenen Lizenz CC BY 4.0 auf GitHub veröffentlicht: github.com/adwustenko-cmyk/bali-corridor-yields. Quartalsweise Aktualisierungskadenz: 30.09.2026 (Q4 2026), 31.12.2026 (Q1 2027), 31.03.2027 (Q2 2027).

Nachfolgende Veröffentlichung: Der Sub-Zonen-Auszug Canggu Property Prices Q3 2026 mit 46 Canggu-Datenpunkten über 5 Sub-Zonen (Berawa, Batu Bolong, Echo Beach, Babakan, Grenze Pererenan) wurde am 28.06.2026 veröffentlicht.

Redaktionelle Maßnahmen im Q2 2026

Veröffentlichungen im Quartal (Redaktion Bali Villa Select):

  • 27.06.2026 – Bali Villa Price Index Q3 2026 (294 Datenpunkte, 8 Korridore, offener Datensatz CC BY 4.0)
  • 27.06.2026 – Bali Immobiliensteuer-Leitfaden 2026 (PPh, BPHTB, PBB, IPL, PT PMA aufgeschlüsselt, 5 Sprachversionen)
  • 27.06.2026 – AJB Hak Sewa Unterzeichnung Schritt für Schritt (12-Schritte-Prozess, 5 Sprachversionen)
  • 27.06.2026 – Vollständiger Leitfaden zur Pondok-Wisata-Lizenzierung (nach Durchsetzung ab 2025, 5 Sprachversionen)
  • 28.06.2026 – Canggu Property Prices Q3 2026 (46 Sub-Zonen-Datenpunkte, 5 Sprachversionen)
  • 16.05.2026 – Bali Author E-E-A-T-Programm gestartet, 47 Artikel vollständig namentlich zugeordnet
  • 19.05.2026 – Q1 2026 Retrospektive zusammengestellt und veröffentlicht

Diese Veröffentlichungen positionieren die redaktionelle Produktion der Website rund um die Marktbedingungen der Compliance-Ära und den Ankerdatensatz Q3 2026 Price Index.

Was Q2 2026 für Q3 2026 und darüber hinaus signalisiert

Vier redaktionelle Erkenntnisse aus dem Q2 2026:

  1. Die Compliance-Ära ist etabliert. Investoren, die neue Akquisitionen kalkulieren, müssen die Kosten der Pondok-Wisata-Lizenzierung und die PT-PMA-Struktur in ihre Grundkalkulation einbeziehen und nicht als optional behandeln. Q2 hat bestätigt, dass dies der neue Normalzustand ist und kein vorübergehender Durchsetzungszyklus.
  2. Girik-titulierte Objekte sind für Transaktionen mit ausländischen Käufern faktisch eingefroren bis zum Abschluss des Titel-Upgrades. Käufer sollten SHM (Hak Milik) oder HGB (Hak Guna Bangunan) als aufschiebende PPJB-Bedingung fordern. Zeithorizont für das Girik-Upgrade: 6 bis 18 Monate, Kosten: 5 bis 15 Millionen Rupiah pro Objekt. Korridore mit historischer Girik-Konzentration (Peripherie von Ubud, Tabanan, Binnen-Pererenan) trugen die größte strukturelle Anpassung.
  3. PT PMA ist die neue Standardstruktur für kommerzielles ausländisches Vermietungseigentum ab dem Preissegment von $300k. Die Kapitalabsenkung auf IDR 2,5 Mrd. hat die Break-even-Kalkulation verschoben. Persönlicher Hak Sewa bleibt für Eigennutzer-Villen unter $300k ohne kommerzielle Vermietungsabsicht vertretbar, doch die kommerzielle Vermietungsthese erfordert nun PMA.
  4. Der Q3 2026 Price Index etabliert den proprietären Benchmark, an dem künftige Quartale gemessen werden. Die Aktualisierung Q4 2026 (Ziel: über 400 Datenpunkte) wird die erste Delta-Serie über mehrere Quartale liefern. Investoren sollten den Q3-Datensatz in die Akquisitionskalkulation aufnehmen und in Verhandlungen darauf verweisen.

Querverweise

Nächste Quartalsretrospektive

  • 01.10.2026 (ca.) – Q3 2026 Retrospektive (zusammengestellt nach Quartalsende, zeitgleich mit der Veröffentlichung des Q4 2026 Price Index am 30.09.2026)
  • 01.01.2027 (ca.) – Jahresrückblick 2026 (Retrospektive über das gesamte Jahr)

Die Redaktion stellt Quartalsretrospektiven nach Quartalsschluss zusammen und stützt sich dabei auf öffentliche regulatorische Daten sowie den zugehörigen Quartals-Price-Index. Korrekturen an veröffentlichten Zellen werden öffentlich im redaktionellen Korrekturenregister binnen 48 Stunden nach Verifikation dokumentiert.

Frequently Asked

Wie entwickelte sich der Tourismus auf Bali im Q2 2026?

Robust. Der April begann kräftig mit der Nachfrage nach Ostern und der Golden Week (Japan), im Mai flachte das Geschäft moderat ab, als die traditionelle Nebensaison einsetzte, und im Juni baute sich das Volumen für den Juli-August-Höhepunkt durch australische Winterreisende und den europäischen Sommer auf. Die Auslandsankünfte am Flughafen Ngurah Rai lagen im Q2 im Monatsdurchschnitt bei 480.000 bis 530.000 und damit rund 6 bis 9 Prozent über dem Basiswert von 2019. Das Quartalsergebnis lag 3 bis 5 Prozent über Q2 2025. Die Ankünfte aus China setzten den seit Q1 sichtbaren Anstieg nach der Visa-Erleichterung fort. Russische und ukrainische Ankünfte blieben gegenüber dem Niveau vor 2022 gedämpft, jedoch stabil im Vergleich zu 2024–2025. Der Anteil inländischer indonesischer Gäste an den Übernachtungen lag unverändert gegenüber Q1 bei rund 60 Prozent.

Was geschah nach der OTA-Delisting-Frist zum 31. März 2026?

Die Frist für die Entfernung nicht lizenzierter STR-Inserate gemäß UU 18/2025 trat am 31.03.2026 in Kraft. Q2 2026 war das erste vollständige Quartal ohne nicht lizenzierte Bestände auf Airbnb Indonesien, Booking.com und Agoda. Dokumentierte Markteffekte: (1) Das Angebot aktiver STR-Inserate in Canggu, Pererenan und Uluwatu ging nach redaktioneller Schätzung um 12 bis 18 Prozent gegenüber dem Basiswert Februar 2026 zurück, da nicht konforme Villen entweder aus dem Markt ausschieden oder auf Langzeitvermietung umschwenkten; (2) die Tagessätze konformer Betreiber hielten sich oder verbesserten sich leicht durch die Verknappung der Kapazität; (3) die Nutzung des Direktbuchungskanals durch Betreiber nicht lizenzierter Villen glich die OTA-Entfernung teilweise aus, doch der Direktbuchungsmarkt ist deutlich kleiner und schlechter auffindbar, sodass die kommerzielle Vermietungskapazität dieser Villen netto zurückging; (4) die Due-Diligence beim Villenkauf umfasst nun die Prüfung der Pondok-Wisata-Lizenz als nicht verhandelbaren Schritt für Käufer mit kommerzieller Vermietungsabsicht.

Welche Auswirkungen hatte die Girik-Invalidierung im Q2 2026?

Objekte auf Bali, die historisch nach Girik (traditionelle Landdokumentation nach Gewohnheitsrecht) titulierten, erlebten eine strukturelle Neubewertung, nachdem ATR/BPN Girik für Immobilientransaktionen ab Februar 2026 formell für ungültig erklärt hatte. Q2 2026 war das erste vollständige Quartal unter der neuen Regel. Dokumentierte Effekte: (1) Ausländische Käufer meldeten, dass sie Girik-Objekte bereits im Stadium der aufschiebenden PPJB-Bedingungen mieden – Makler berichteten von einem Rückgang der Kaufanfragen ausländischer Interessenten für Girik-Inserate um 30 bis 50 Prozent; (2) die Nachfrage nach Titel-Upgrades stieg sprunghaft. ATR/BPN meldete eine rund 3- bis 4-fache Zunahme der Anträge auf Umwandlung von Girik in SHM (Hak Milik) oder HGB gegenüber dem Basiswert Q4 2025; (3) Transaktionen ausländischer Käufer mit Girik-Objekten wurden bis zum Abschluss des Titel-Upgrades faktisch ausgesetzt, was typischerweise 6 bis 18 Monate dauert und Umwandlungskosten von 5 bis 15 Millionen Rupiah pro Objekt verursacht; (4) die Peripherie von Ubud, Tabanan sowie die Zonen Pererenan/Tibubeneng waren am stärksten betroffen, da historisch ein höherer Bestandsanteil Girik-tituliert war.

Nahmen die PT-PMA-Strukturen im Q2 2026 zu?

Ja, und zwar deutlich. BKPM meldete, dass die Gründung von PT PMA durch ausländische Immobilieninvestoren im Q2 2026 mit einer Wachstumsrate von rund 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr fortgesetzt wurde. Zwei Treiber: (1) Die Pondok-Wisata-Lizenzpflicht für die kommerzielle STR-Vermietung (nach der Durchsetzung ab 2025) erfordert für ausländisch gehaltene kommerzielle Vermietungsvillen faktisch eine PT-PMA-Struktur – ein persönlicher Hak Sewa kann die Pondok-Wisata-Lizenz nicht direkt halten; (2) die Absenkung des eingezahlten Grundkapitals von IDR 10 Mrd. auf 2,5 Mrd. (rund $670k auf $167k) machte die PT-PMA-Gründung in deutlich niedrigeren Preissegmenten wirtschaftlich rational. Investoren, die zuvor durch die Kapitalgrenze von 10 Mrd. abgeschreckt waren, wurden bereits bei einem Immobilienengagement von $300k bis $500k zu PMA-Kandidaten. Prognose der Redaktion: Das PT-PMA-Wachstum setzt sich in den Jahren 2026 und 2027 fort, während die Compliance-Ära reift und sich die strukturelle Standardlösung für ausländisches kommerzielles Vermietungseigentum auf PMA plus HGB-Freehold zubewegt.

Wie sah die Preisdivergenz zwischen den Bali-Korridoren im Q2 2026 aus?

Nusa Dua setzte das Muster der Outperformance aus Q1 fort. Die Wertsteigerung in Nusa Dua lag im Q2 2026 gegenüber dem Vorjahr bei rund 7 bis 9 Prozent (institutionell durch ITDC verwalteter Korridor mit geringerer Volatilität und Freehold-Standardprodukt), während der etablierte Kern von Canggu mit gemischten 2 bis 5 Prozent ablieferte (reifer Markt mit variabler Objektperformance je nach Lizenzkonformität). Berawa (Premium-Subzone von Canggu) und Pererenan (angrenzend, aufstrebend) führten die Wertsteigerung im Canggu-Korridor weiter an. Uluwatu Clifftop Premium hielt sich bei 8 bis 11 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Seminyak stabil bei 5 bis 7 Prozent. Sanur an der Ostküste konstant bei 4 bis 6 Prozent. Der Wellness-Korridor Ubud lag bei 6 bis 8 Prozent, mit Widerstandsfähigkeit im Trophy-Segment. Vollständige Sub-Zonen-Aufschlüsselung mit 294 Datenpunkten im Q3 2026 Price Index (veröffentlicht am 27.06.2026).

Welche Signale sendete das Q2 2026 für das Q3 und darüber hinaus?

Vier Erkenntnisse für Q3 2026 und darüber hinaus. Erstens: Die Compliance-Ära ist inzwischen die etablierte Marktbedingung – Investoren, die neue Akquisitionen kalkulieren, müssen die Kosten der Pondok-Wisata-Lizenzierung und die PT-PMA-Struktur in ihre Grundkalkulation einbeziehen und nicht als optional behandeln. Zweitens: Girik-titulierte Objekte sind für Transaktionen mit ausländischen Käufern bis zum Abschluss des Titel-Upgrades faktisch eingefroren – Käufer sollten SHM oder HGB als aufschiebende PPJB-Bedingung fordern. Drittens: Die Senkung der PT-PMA-Gründungskosten hat den strukturellen Break-even zwischen persönlichem Hak Sewa und PT PMA in deutlich niedrigere Preissegmente verschoben (Bereich $300k bis $500k ist nun PMA-vertretbar). Viertens: Der Q3 2026 Price Index (veröffentlicht am 27.06.2026, 294 Datenpunkte über 8 Korridore) etabliert die proprietären Angebotspreis-Benchmarks, an denen künftige Quartale gemessen werden – der erste veröffentlichte $/m²-Benchmark der Branche auf Korridor-Ebene, offen unter CC BY 4.0.

Verwandte Lektüre

Sources

  1. Statistik Indonesien (BPS) – Provinzielle Tourismusstatistik Baliaccessed July 1, 2026
  2. Bali Tourism Boardaccessed July 1, 2026
  3. Bank Indonesia – IDR/USD-Referenzkurs und makroökonomisches Bulletinaccessed July 1, 2026
  4. Indonesische Investitionskoordinierungsbehörde (BKPM) – Registrierungsstatistik PT PMAaccessed July 1, 2026
  5. ATR/BPN – Ministerium für Agrarangelegenheiten und Raumplanung (Daten zur Reform der Landtitel)accessed July 1, 2026
  6. Indonesisches Ministerium für Tourismus und Kreativwirtschaft – Compliance-Rahmen für OTA-Plattformen (UU 18/2025)accessed July 1, 2026
  7. Bali Villa Select – Bali Villa Price Index Q3 2026 (veröffentlicht am 27.06.2026, 294 verifizierte Datenpunkte)accessed July 1, 2026