Canggu Immobilienpreise Q3 2026: $/m² pro Sub-Zone in Berawa, Batu Bolong, Echo Beach, Babakan, Pererenan-Grenze (46 Datenpunkte)

Kernaussagen

• 46 verifizierte Canggu-Angebotspreis-Datenpunkte, zusammengestellt im Juni 2026 als Referenz für Q3 2026
• Median über den breiten Korridor: Einstieg $339,506 / Mittelklasse $648,148 / Trophy $1,080,247
• Median $/m² bebaut: $2,217; Berawa Premium-Sub-Zone: $2,225; Echo Beach Meeresfront: $2,401
• Canggu Freehold-vs-Leasehold-Aufschlag: 130–140 Prozent – der höchste aller 8 Bali-Korridore
• Trophy-Klasse ($1,08 Mio. Median) ist die NIEDRIGSTE aller 8 Korridore – etablierter Kernbestand altert
• Angebot-vs-Transaktions-Lücke: typisch 8–12 Prozent; 25 Prozent bei einem Angebot mit motiviertem Verkäufer

Dies ist der Sub-Zonen-Datenauszug aus unserem Bali Villa Price Index Q3 2026 – einem hauseigenen Datensatz mit 294 Datenpunkten über 8 Bali-Korridore, der quartalsweise veröffentlicht wird. Der Canggu-Auszug für Q3 2026 umfasst 46 Datenpunkte in 5 Sub-Zonen (Berawa, Batu Bolong, Echo Beach, Babakan, Pererenan-Grenze), 3 Preisklassen (Einstieg / Mittelklasse / Trophy) und 2 Eigentumsstrukturen (Hak Sewa Leasehold gegenüber Hak Milik / HGB Freehold). Datenfenster: April bis Juni 2026. Währungsnormierung: 16,200 IDR/USD.

Methodik in einem Absatz

Angebotspreis-Datenpunkte gezogen von 7 öffentlichen Maklerplattformen (bali-home-immo.com, exotiqproperty.com, baliexception.com, villabalisale.com, propertia.com, harcourtspurbabali.com, prestigepropertybali.com) zwischen April und Juni 2026, ergänzt um den internen Bestand des Bali Villa Select Marketplace. Jede Zeile erfasst den Angebotspreis normiert auf USD zum Kurs 16,200 IDR/USD, Schlafzimmerzahl, bebaute m² soweit ausgewiesen, Grundstück in m², Eigentumsstruktur (Restjahre bei Hak Sewa Leasehold oder Freehold / PT PMA) sowie die Quell-URL. Ausschlüsse: kommerzielle Villen-Compounds mit mehreren Einheiten (5+ Schlafzimmer im Entwickler-Großhandel), Boutique-Hotel-Assets, sub-residentielle Mikro-Einheiten unter 30 m² bebaut sowie Objekte mit strukturell unplausiblen m²-Angaben. Pro-Klassen-Mediane und 25./75. Perzentile werden auf bereinigten Daten berechnet. Bereinigte Canggu-Datenpunkte insgesamt: 46 (Ziel für Q4 2026: 60+). Die vollständige Methodik des Ausgangsdatensatzes und die 294-Punkte-CSV stehen auf GitHub unter CC BY 4.0 zur Verfügung: github.com/adwustenko-cmyk/bali-corridor-yields.

Canggu Preismatrix Q3 2026 – 5 Sub-Zonen × 3 Klassen

Median-Angebotspreis in USD pro Sub-Zone und Klasse. Klassen: EINSTIEG ($300–500k), MITTELKLASSE ($500k–$1 Mio.), TROPHY ($1 Mio.+). Eigentumsstrukturen gemischt (dominant: 25-Jahres-Hak-Sewa im Einstieg und in der Mittelklasse, Freehold in der Trophy-Klasse).

Hinweise: Berawa wird im Ausgangsdatensatz als eigenständiger Datenpool geführt (39 eigenständige Datenpunkte); es fließt zudem in das breite Canggu-Aggregat ein (46 Punkte über alle Canggu-Sub-Zonen). Einige Datenpunkte passen zu mehreren Sub-Zonen (Grenzobjekte Batu Bolong / Nelayan, Echo Beach / Batu Bolong) und werden derjenigen Sub-Zone zugewiesen, die der Beschreibung des Listing-Maklers entspricht.

Die Matrix lesen – 4 relevante Signale

1. Berawa Einstiegsaufschlag: +18 Prozent gegenüber breitem Canggu

Der Median der Berawa-Einstiegsklasse ($400,219) liegt 18 Prozent über dem breiten Canggu-Einstiegs-Median ($339,506). Dies ist ein struktureller, dauerhafter Aufschlag – Berawa Einstieg handelt seit Q1 2025 in jeder Quartalsaktualisierung 15–20 Prozent über dem generischen Canggu-Einstieg. Drei Treiber:

• Beach-Club-Dichte. Finns Beach Club, Atlas, Mrs Sippy Beach Club und Sugar Sand Beach Club liegen innerhalb von 800 m Fußweg. Der Tagesraten-Aufschlag auf Berawa-Villen beträgt $50–120 pro Nacht gegenüber vergleichbaren Objekten im Canggu-Hinterland.
• 25-Jahres-Hak-Sewa als Standard mit typischerweise 25+ Restjahren. Berawa-Entwicklerprojekte haben sich auf einen 25-Jahres-Pachtvertrag mit 25-Jahres-Verlängerungsoption standardisiert (effektiv 50 Jahre Laufzeit). Das Restlaufzeitprofil des Berawa-Einstiegsbestands handelt zu einem Aufschlag gegenüber dem kürzer laufenden Batu-Bolong-Bestand.
• Marken-Entwicklerkanal. Echo Beach Branded Residences, Mahaway, Bali Living und Echo Beach Estates verkaufen direkt an den Käufer in Berawa-Aufschlagsbändern. Geschätzt 30–40 Prozent der tatsächlichen Berawa-Trophy-Transaktionen laufen direkt vom Entwickler und erscheinen NICHT in diesem Datensatz (Broker-MLS erfasst nur maklergelistete Ware). Die tatsächliche Berawa-Trophy-Obergrenze liegt spürbar über dem berichteten Median von $1,19 Mio.

2. Trophy-Median ist der NIEDRIGSTE aller 8 Bali-Korridore

Der Canggu-Trophy-Median ($1,08 Mio.) ist der niedrigste aller 8 Korridore im Q3-2026-Datensatz des Price Index. Vergleich: Berawa $1,19 Mio., Nusa Dua $1,19 Mio., Uluwatu $1,34 Mio., Sanur $1,54 Mio., Seminyak $1,54 Mio., Ubud $1,70 Mio. Zwei Gründe:

• Bestand im etablierten Kern altert. Canggu wurde in der Welle 2015–2020 bebaut. In Q3 2026 gelistete Trophy-Villen sind meist 6–10 Jahre alt mit veralteter Ausstattung. Neu gebaute Trophy-Ware fließt nach Berawa und Pererenan statt in den zentralen Canggu-Kern, weil verfügbares bebaubares Freehold-Land im gesättigten Canggu-Kern strukturell nicht mehr geschaffen wird.
• Die Wiederverkaufsliquidität in der Trophy-Klasse ist tief. Mit 10 aktiven Canggu-Angeboten über $1 Mio. in unserem Datensatz ist die Trophy-Klasse nicht knappheitsbeschränkt wie Nusa-Dua-Trophy (5 aktive Angebote) oder Ubud-Trophy (8 aktive). Ein tieferer Wiederverkaufspool drückt den Median.

Implikation: Käufer, die Trophy-Ware mit Preis-Aufwärtspotenzial suchen, sollten Berawa oder Pererenan prüfen; Käufer, die ein Trophy-Schnäppchen im reifen Bestand suchen, sollten den zentralen Canggu-Kern prüfen.

3. Freehold-Aufschlag: 130–140 Prozent – der höchste aller 8 Bali-Korridore

Canggu-Freehold handelt mit einem Aufschlag von 130–140 Prozent gegenüber spezifikationsgleichem 25-Jahres-Hak-Sewa bei 3-Schlafzimmer-Ware. Dies ist der HÖCHSTE Freehold-Aufschlag aller 8 Bali-Korridore in Q3 2026. Vergleich: Ubud +37,8 Prozent, Seminyak +24,6 Prozent, Uluwatu +30–60 Prozent pro Grundstücks-m², Berawa eigenständig +12 Prozent pro bebautem m², Pererenan +7–15 Prozent (komprimiert – Arbitrage-Schicht).

Echtes Knappheitssignal: neues Freehold-Land im gesättigten Canggu-Kern wird strukturell nicht mehr geschaffen. Der verfügbare Freehold-Bestand besteht aus Altbestand (vor 2015 bebaute SHM-Titel) plus seltenen Neuparzellierungen. Ausländische Investoren, die auf Freehold-Struktur in Canggu abzielen, zahlen den Knappheitsaufschlag im Tausch gegen fehlendes Leasehold-Verfallrisiko ab Jahr 25 und einen materiell besseren Exit-Käuferpool bei Haltehorizonten von 30+ Jahren.

Für Haltehorizonte von 3–5 Jahren ist der Freehold-Aufschlag wirtschaftlich nicht vertretbar – spezifikationsgleicher 25-Jahres-Hak-Sewa bei $335k gegenüber Freehold bei $600k+ macht die Leasehold-Rechnung sauberer. Für Haltehorizonte von 5+ Jahren ist der Freehold-Aufschlag vertretbar, weil sich der Leasehold-Verfall beschleunigt und der Exit-Käuferpool bei 30+ Jahren Haltedauer dünner ist.

4. Pererenan-Grenze ist die aktuelle Canggu-nahe Arbitrage

Der Einstiegs-Median an der Pererenan-Grenze ($314,815) handelt 8 Prozent unter dem breiten Canggu-Einstieg ($339,506). Der Median in Pererenan selbst ($277,778) handelt 18 Prozent unter dem breiten Canggu-Wert. Beide spiegeln die aktuelle Arbitrage wider: Pererenan liegt 24–36 Monate hinter Canggu in der Reifung, und der Freehold-Aufschlag ist auf 7–15 Prozent komprimiert (gegenüber Canggu 130–140 Prozent). Redaktionelle Projektion: Mit fortschreitender Reifung Pererenans wird sich der dortige Freehold-Aufschlag in Richtung Canggu-Niveau ausweiten und 20–40 Prozent unrealisiertes Aufwärtspotenzial auf Pererenan-Freehold liefern, der zu Q3-2026-Angebotspreisen erworben wurde.

Investorenrisiko: Die Betreiberinfrastruktur in Pererenan ist materiell dünner als in Canggu; kommerzielle Vermietungsware kann anfangs niedrigere Auslastungsraten sehen, während sich die Betreiber konsolidieren. Dies ist im aktuellen Angebotspreis-Abschlag eingepreist.

$/m² bebaut Benchmark – Canggu Q3 2026

Median-Preis pro m² bebauter Fläche, berechnet auf 22 Canggu-Datenpunkten, bei denen der Makler die bebauten m² ausgewiesen hat.

Die Spreizung um das 5,4-Fache ($751 am unteren Ende bis $4,085 am oberen Ende) ist kein Rauschen, sondern spiegelt echte Produktmix-Vielfalt wider:

• Unteres Ende ($751): Boutique-Compound mit mehreren Einheiten, bei dem die aggregierten bebauten m² auf Betriebseinheiten verteilt sind; die Pro-m²-Kennzahl wird strukturell verwässert
• Oberes Ende ($4,085): 1-Schlafzimmer-Luxus-Pool-Villa mit kleiner Grundfläche; die Preise pro bebautem m² sind bei kleiner bebauter Fläche strukturell erhöht, weil fixe Betriebsflächen (Küche, Bad, Pool, Zufahrt) auf weniger bebaute Fläche amortisiert werden

Für den Vergleich vergleichbarer Objekte beschränken Sie sich auf 3-Schlafzimmer-Villen mit 200–400 m² bebauter Fläche. In diesem Band lauten die Canggu-Median-Werte $/m² bebaut:

• 3-Schlafzimmer Berawa, 25-Jahres-Hak-Sewa: $2,150–$2,400 pro m² bebaut
• 3-Schlafzimmer Batu Bolong, 25-Jahres-Hak-Sewa: $2,050–$2,300 pro m² bebaut
• 3-Schlafzimmer Berawa Freehold: $2,400–$2,600 pro m² bebaut (Freehold-Aufschlag pro m² sichtbar)
• 3-Schlafzimmer Batu Bolong Freehold: $2,300–$2,500 pro m² bebaut

Freehold vs Leasehold Aufschlag – spezifikationsgleiche Canggu 3-Schlafzimmer

Direkter Paarvergleich bei 3-Schlafzimmer-Villen in Berawa und Batu Bolong (die beiden Sub-Zonen mit ausreichend spezifikationsgleichen Paaren in unserem Datensatz):

Der Aufschlag von 130–140 Prozent spiegelt echte strukturelle Knappheit im reifen Canggu-Kern wider. Vergleich Pererenan 3-Schlafzimmer, wo spezifikationsgleiches Freehold nur zu 7–15 Prozent Aufschlag gegenüber Leasehold handelt – Pererenan-Freehold ist derzeit die dem Canggu-Freehold-Niveau am nächsten liegende Arbitrage im Korridorgürtel.

Angebot-vs-Transaktions-Lücke in Canggu

Alle oben genannten Mediane sind Angebotspreise, keine Transaktionen. Die Angebot-vs-Transaktions-Lücke bei Canggu-Wohnimmobilien für ausländische Käufer beträgt unter Normalbedingungen 8–12 Prozent. Dokumentierte Signale aus unserem Datensatz:

• Canggu-Angebote mit einer Median-Standzeit von 30 Tagen handeln im Schnitt 4–8 Prozent unter dem Angebotspreis
• Ein Canggu-Angebot mit motiviertem Verkäufer in Q2 2026 (im Listing-Titel selbst als "unter Wert" markiert) schloss 25 Prozent unter vergleichbarem Trophy-Angebotspreis
• Verifizierte Transaktionspreissignale, über maklerberichtete Abschlussereignisse gesammelt, liegen konsistent 8–12 Prozent unter dem entsprechenden Median-Angebotspreis

Auf den Datensatz angewendet: Ein Käufer, der den Einstiegs-Median von $339,506 liest, sollte mit einer Transaktion um $310–320k für vergleichbare Ware rechnen. Beim Trophy-Median von $1,08 Mio. ist mit rund $940–990k Transaktionspreis zu rechnen. Der Abschlag von 8–12 Prozent ist die Referenzkonvention der Redaktion, bis konsistente Transaktionsregister-Daten verfügbar werden.

Was dieser Canggu-Datensatz NICHT erfasst

Aus methodischer Sauberkeit offengelegt:

1. Direkt-vom-Entwickler-Branded-Residence-Bestand (Echo Beach Branded Residences, Mahaway, Bali Living, Echo Beach Estates, Ombak Luxury Villas) handelt direkt an den Käufer ohne Broker-MLS-Sichtbarkeit. Geschätzt 30–40 Prozent der tatsächlichen Berawa-Trophy-Transaktionen laufen in diesem Off-MLS-Kanal und sind NICHT in unseren 39 Berawa-Datenpunkten enthalten. Off-Market-Trophy-Transaktionen ab $5 Mio.+ sind ebenfalls ausgeschlossen.
2. Vorbebaute Grundstücke, die separat von Villenbauten verkauft werden. Dieser Bericht deckt nur bebaute oder Off-Plan-Villenware ab.
3. Investment-Grade Boutique-Hotel-Assets (Mehrfacheinheiten-Compounds mit 6+ Schlafzimmern). Ausgeschlossen als kommerzielle statt residentielle Objekte.
4. Distressed Sales unter Marktuntergrenzen – Objekte, die 25+ Prozent unter dem Sub-Zonen-Median angeboten werden, werden markiert, aber nach Prüfung aus den Medianen ausgeschlossen.
5. Zwangsversteigerungslistings indonesischer Banken werden in diesem Datensatz nicht verfolgt.

Q3 2026 Canggu – Querverweise

• Bali Villa Price Index Q3 2026 – Ausgangsdatensatz (294 Datenpunkte über 8 Korridore) mit vollständiger Methodik und Freehold-Aufschlag-Berechnungen
• Canggu Property Investment Guide 2026 – vollständige Korridor-Säule: 5 Sub-Zonen-Beschreibungen, Rendite-Ökonomie, Historie der Lizenz-Durchsetzung, Entscheidungsrahmen zur Rechtsstruktur
• Berawa Property Investment Guide 2026 – eigenständige Berawa-Sub-Korridor-Säule
• Pererenan Property Investment Guide 2026 – Canggu-naher Arbitrage-Korridor
• Canggu vs Pererenan Villa Investment 2026 – direkter Vergleich der Arbitrage-Schicht
• Canggu vs Seminyak Property Investment 2026 – Vergleich reifer Märkte
• Canggu vs Uluwatu Property Investment 2026 – Korridorvergleich über Preisklassen hinweg
• Bali Property Tax Guide 2026 – 6 Steuerkategorien mit Wirkung auf Canggu-Käufer
• AJB Hak Sewa Signing Schritt für Schritt – 12-Schritte-Canggu-Transaktionsprozess
• Pondok Wisata Lizenzierung Komplettleitfaden – STR-Lizenzierungsrahmen nach der Durchsetzungswelle 2025
• PT PMA vs Leasehold auf Bali – Strukturwahl für Canggu-Freehold-Erwerber
• Bali Villa Select Marketplace – verifizierter unabhängiger Canggu-Bestand
• Redaktionelle Methodik – 3-stufige Quellenhierarchie, Zitationsregeln, Aktualisierungsplan
• Offener Canggu Corridor Yields Datensatz (GitHub) – CC BY 4.0 Rohdaten zur unabhängigen Verifikation

Nächste quartalsweise Aktualisierung

Dieser Canggu-Auszug wird quartalsweise im 90-Tage-Aktualisierungszyklus veröffentlicht, synchron zum übergeordneten Bali Villa Price Index.

• 2026-09-30 – Q4-2026-Canggu-Auszug (Ziel-Datensatzgröße: 60+ Canggu-Datenpunkte, Methodik v1.1)
• 2026-12-31 – Q1-2027-Canggu-Auszug mit rückblickender Gesamtjahres-2026-Überlagerung
• 2027-03-31 – Q2-2027-Canggu-Auszug mit erster quartalsübergreifender Canggu-Delta-Tabelle

Korrekturen an veröffentlichten Werten werden im redaktionellen Korrekturregister innerhalb von 48 Stunden nach Verifikation öffentlich nachgehalten. Die Redaktion unterhält eine Fehler-Bounty von USD 50 für nachweisbare Sachfehler gemäß der Bounty-Richtlinie.

Für Investoren, die eine strukturelle Einschätzung zu einem konkreten Canggu-Objekt gegen den Q3-2026-Datensatz benötigen, ist eine Vorkaufsprüfung über die Methodik-Seite oder das Check-a-Listing-Formular anforderbar. Die Kosten einer Vorkaufsprüfung liegen materiell unter den Kosten einer Fehlbewertung im Kaufvorgang.