Bali 2025 Jahresrückblick: Immobilienmarkt und Trends

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2025 war Konsolidierungsjahr für Bali nach Explosion 2022–2024. Preisanstieg reife Korridore Canggu Berawa +15–18 %, Pererenan +20–22 %, Uluwatu Cliff-Edge +18–25 %. Aufstrebende: Tabanan +28–35 %, Cemagi +25–30 %, Ungasan +20–25 %. Entry-Sub-Korridore Tibubeneng/Babakan +18–22 %. Moderater Anstieg Sanur (+12 %), Ubud (+10 %), Nusa Dua (+8 %) spiegelt Markt-Reife wider.

Kernpunkte

Bali 2025: Preise +15–25 % auf reifen Korridoren (Canggu Berawa, Pererenan), +25–35 % aufstrebende (Tabanan, Cemagi).
Off-Plan-Supply-Rekord: ~2 800 Einheiten 2025 in Südwest-Korridor geliefert, Überbau-Risiko 2026–2027.
Konsolidierte ausländische Nachfrage: Russen (28 %), Europäer (24 %), Asiaten (22 %), Australier (15 %), andere (11 %).
Durchschnittliche Netto-Rendite 2025: 6,5–7 % (Canggu), 5,5–6 % (Uluwatu), 5,5–7 % (Sanur/Ubud), 4,5–6 % (Nusa Dua).
2026-Prognose: Preisverlangsamung Canggu Berawa (Überbau), fortgesetzter Anstieg Pererenan/aufstrebende.

Markt 2025: Preise und Korridore

Supply und Überbau-Risiko

Off-Plan-Supply-Rekord 2025: ~2 800 Einheiten geliefert auf Bali Südwest-Korridor (Canggu, Pererenan, Berawa, Uluwatu). 2026-Prognose: ~3 200 zusätzliche Einheiten. Überbau-Risiko konzentriert Berawa/Pererenan wo ADR-Druck-Senkung 2026–2027 möglich bei Supply > Nachfrage-Wachstum. Abmilderung: Pererenan bleibt eng dank Long-Stay-Digital-Nomads-Wachstum, Canggu Berawa stärker exponiert.

Ausländische Nachfrage nach Nationalität

Käuferzusammensetzung Ausländer 2025: Russen (28 %, Rückgang 5 Punkte vs 2023 35 %), Europäer (24 %, Anstieg 3 Punkte), Asiaten Singapur/HK/China (22 %, Anstieg 5 Punkte), Australier (15 %, stabil), andere inkl. Naher Osten (11 %, Anstieg 2 Punkte). Russische Strategie Shift zu Phuket/Dubai-Diversifikation, asiatische HNW erhöhen Bali-Premium-Allokation.

Rendite und 2026-Prognose

Durchschnittliche Netto-Rendite 2025 nach Korridor: Canggu Berawa 6,5–8 %, Pererenan 7–8,5 %, Uluwatu 5–7 %, Sanur 5,5–7 %, Ubud 5,5–7 %, Nusa Dua 4,5–6 %. 2026-Prognose: Canggu Berawa Rendite leicht komprimiert (Überbau), Pererenan stabil, Uluwatu stabil, aufstrebende Tabanan/Cemagi/Ungasan Upside-Potential. 2026-Empfehlung: Patient Capital auf aufstrebenden, Cashflow-Optimierung auf Pererenan/Babakan.

Häufige Fragen

Welche Bali-Preise 2025?

Anstieg +15–25 % auf reifen Korridoren (Canggu Berawa +15–18 %, Pererenan +20–22 %, Uluwatu Cliff-Edge +18–25 %), +25–35 % aufstrebende (Tabanan, Cemagi, Ungasan). Sanur/Ubud/Nusa Dua moderaterer Anstieg (+8–12 %) spiegelt Reife wider.

Überbau-Risiko 2026?

Konzentriert Berawa/Pererenan: ~3 200 zusätzliche Off-Plan-Einheiten 2026-Prognose. ADR-Druck-Senkung 2026–2027 möglich bei Supply > Nachfrage. Pererenan bleibt eng dank Long-Stay-Digital-Nomads-Wachstum. Canggu Berawa stärker Überbau-exponiert.

Ausländische Nachfrage 2025 nach Nationalität?

Russen 28 % (Rückgang vs 2023), Europäer 24 % (Anstieg), Asiaten Singapur/HK/China 22 % (Anstieg), Australier 15 %, andere 11 %. Russen Shift zu Phuket/Dubai-Diversifikation, asiatische HNW erhöhen Bali Premium.

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