Bali Q1 2026 Marktrückblick: Immobilienmarkt Januar-März

Direkte Antwort

Q1 2026 zeigte Fortsetzung der Dezember-2025-Tourismus-Hochsaison + erste Verlangsamungs-Signale in Berawa wo Off-Plan-Lieferungs-Supply-Druck sichtbar beginnt. Preise: Canggu Berawa +2–4 % vs Q4 2025 (Verlangsamung vs +5–7 % Q1 2025), Pererenan +4–6 % (stabil YoY), Uluwatu Cliff +3–5 %, Sanur +2 %, Ubud +1,5 %, Nusa Dua +1 %. Aufstrebende Tabanan/Cemagi setzen +5–7 % Q1 fort.

Kernpunkte

• Q1 2026: Fortsetzung Dezember-Hochsaison + erste Verlangsamungs-Signale Berawa Supply-Druck.
• Preis-Konsolidierung: Canggu Berawa +2–4 % vs Q4 2025, Pererenan +4–6 %, Uluwatu Cliff +3–5 %.
• Transaktionsvolumen Q1 +12 % vs Q1 2025 aber Zusammensetzungs-Shift: weniger Russen (-8 Punkte), mehr asiatische HNW.
• Off-Plan-Lieferungen Q1-Rekord: ~850 Einheiten geliefert, Supply-Druck sichtbar in einigen Berawa-Zonen.
• Netto-Rendite Q1 stabil reife Korridore, leichte Kompression Berawa Cliff-Edge (USD 1 800+ m²).

Q1 2026: Preis-Konsolidierung

Q1 2026 zeigte Fortsetzung der Dezember-2025-Tourismus-Hochsaison + erste Verlangsamungs-Signale in Berawa wo Off-Plan-Lieferungs-Supply-Druck sichtbar beginnt. Preise: Canggu Berawa +2–4 % vs Q4 2025 (Verlangsamung vs +5–7 % Q1 2025), Pererenan +4–6 % (stabil YoY), Uluwatu Cliff +3–5 %, Sanur +2 %, Ubud +1,5 %, Nusa Dua +1 %. Aufstrebende Tabanan/Cemagi setzen +5–7 % Q1 fort.

Ausländische Nachfrage-Zusammensetzung

Volumen Ausländer-Transaktionen Q1 +12 % vs Q1 2025 aber Zusammensetzungs-Shift: Russen -8 Punkte (Richtung Phuket/Dubai), asiatische HNW +6 Punkte (Singapur/HK/China HNW erhöhen Bali-Premium-Allokation), Europäer stabil, Australier +1 Punkt. Implikation: Markt diversifizierter, weniger russische geopolitische Volatilität exponiert.

Off-Plan-Lieferungen und Supply-Druck

Off-Plan-Lieferungen Q1 2026: ~850 Einheiten Südwest-Bali (Q1-Rekord). Berawa-Konzentration: ~280 Einheiten allein Q1 geliefert, Supply-Druck sichtbar mit einigen ADR-Druck -5 bis -8 % auf Mikro-Zonen Berawa Way zentral (Stau + Supply). Pererenan weniger exponiert: ~180 Einheiten Q1 geliefert, Long-Stay-Digital-Nomads absorbieren Supply.

Rendite und 2026-Signale

Netto-Rendite Q1 2026 nach Korridor: Canggu Berawa 6,3–7,8 % (leichter Rückgang vs 6,5–8 % 2025), Pererenan 7–8,5 % stabil, Uluwatu Cliff 4,8–6,5 %, Sanur 5,5–7 %, Ubud 5,5–7 %, Nusa Dua 4,5–6 %. Signale 2026 Q2-Q4: Canggu Berawa Rendite weitere leichte Kompression, Pererenan stabil, aufstrebende Tabanan/Cemagi/Ungasan Upside fortgesetzt.

Häufige Fragen

Bali Q1 2026 Preise?

Canggu Berawa +2–4 % vs Q4 2025 (Verlangsamung), Pererenan +4–6 %, Uluwatu Cliff +3–5 %, Sanur +2 %, Ubud +1,5 %, Nusa Dua +1 %. Aufstrebende Tabanan/Cemagi setzen +5–7 % fort.

Q1 2026 Supply-Druck Berawa?

Ja, ~280 Einheiten allein Q1 in Berawa geliefert. ADR-Druck -5 bis -8 % auf Mikro-Zonen Berawa Way zentral (Stau + Supply). Pererenan weniger exponiert dank Long-Stay-Absorption.

Ausländische Nachfrage Q1 2026 Shift?

Russen -8 Punkte Richtung Phuket/Dubai. Asiatische HNW +6 Punkte (Singapur/HK/China erhöhen Bali-Premium). Europäer stabil, Australier +1 Punkt. Markt diversifizierter, weniger russische geopolitische Volatilität.

Unabhängigkeit und Hinweis

Diese Analyse ist redaktionell und unabhängig. Wir verkaufen oder vermitteln keine der genannten Villen. Sobald wir eine Anfrage erfassen, wird die Ausführung von einem lizenzierten Partner auf Bali übernommen, und wir können eine Vermittlerprovision erhalten; der redaktionelle Inhalt wird vom Partner weder geprüft noch freigegeben. Diese Seite ist informativ und stellt keine rechtliche Beratung dar – jede Transaktion muss vor jeder Zahlung von einem unabhängigen indonesischen Notar/PPAT verifiziert werden. Die Methodik und die Offenlegung werden separat veröffentlicht.