Q1 締め、Q2 初期シグナル、追跡に値する 1 つの規制動向。

1 分版

• Q1 2026 取引は Q4 2025 ボリュームに対しておおむね フラットで成約。上端は価格安定、中位ティアのチャングーと ペレレナンで軟化。
• 観光客到着数は引き続き 12 か月トレーリングベース で 2019 年基準を上回り、オーストラリア、シンガポール、インドが 成長を主導。
• BKPM のガイダンスは、ヴィラ賃貸事業の PMA 最低 資本分類について、既存構造より新規構造に影響する形で引き締め。
• ウルワツ崖上の指示的土地価格は堅調を維持。 チャングーのプライム・ポケットは中位 1 桁の軟化を示した。
• Q3 パイプラインには、地区のミッド・ラグジュアリー 位置付けを再形成するチャングーの 2 つの実質的開業が含まれる。

取引

Q1 2026 の開示済みバリ不動産取引は、ボリュームベースで Q4 2025 と同水準を維持。ミックスはわずかにシフト: 大規模単一取引チケット – 主に崖上およびプライム・スミニャック – は価格を維持した一方、 中位ティアのチャングーと初期段階ペレレナンは 2022 年再開以来 初の明確な買い手選別性のサインを示した。2026 年まで途切れない 価格ラダーを審査していた売り手は、市場 90 日超の取引で控えめな 譲歩を受け入れ始めている。

投資家はこれを修正ではなく緩やかなローテーションとして読むべき: 買い手の注意は数量主導のチャングー・プロダクトから希少性主導の ウルワツとウブドへ移動中。審査は、価格決定力が現在、アメニティ パッケージよりも防衛可能な立地に遥かに密接に結びついていること を反映すべき。

規制 – 追跡に値する BKPM ノート

PMA 最低資本 100 億 IDR 閾値に関する BKPM の現行解釈ガイダンスは、 ヴィラ賃貸を主要事業ラインとして分類する新規 PT PMA 登録に対し より厳格に適用されている。ネット効果: 2026 年に新規 PMA 構造を 設立する投資家は、2021〜2023 年の登録で使用された祖父化された 構造に依存するのではなく、フルの資本コミットメントを前倒しで 予算化すべき。

既存 PMA は当面影響を受けていないように見えるが、より厳しい解釈を 更新申請に拡張する二次ガイダンスを注視中。古い PMA 構造を介して ヴィラ賃貸を運営している外国人投資家は、新しい土地取得を開始 する前に、notaris にエンティティのコンプライアンス姿勢を確認 してもらうべき。

観光

Q1 2026 までのバリ観光客到着数の軌道は、BPS Provinsi Bali 月次 リリースによれば、12 か月ローリング・ベースで 2019 年水準を 上回ったままを維持。ミックスはオーストラリア (2024〜2025 年に 最大の単一国ソース市場として再確立)、シンガポール、インドへの シフトを続けている。中国到着数は 2019 年ピークを大幅に下回って いるが、四半期毎に意味ある回復をしている。ロシア/CIS 到着数は 2022 年後のプラトー水準で安定。

投資家にとって、このミックスは見出しトータルよりも重要。 オーストラリア、シンガポール、インドはレジャーと家族旅行に 偏っており、チャングー、ウルワツ、スミニャックの ADR を支える。 中国の部分的回復は、ヌサドゥアと大規模グループ予約ホスピタリティ に最も関連性が高い。

パイプライン – Q3 で見るべきもの

2 つの注目すべきチャングー・エリア開業が Q3 2026 にスケジュール されている。両方とも、地区が ADR への追加圧力なしで新規ミッド ラグジュアリー在庫を吸収する能力を試す。既存のチャングー ヴィラ・プロダクトにエクスポージャーのある投資家は、これらの 開業後の 2 四半期で RevPAR を見るべき – より広いチャングー ADR 帯における実質的な圧縮は、地区の成長フェーズが異なるレジーム に入った最初の確認となる。

来月私たちが注視するもの

• BKPM ガイダンスが PMA 更新に拡張される二次メモを生成するかどうか。
• 4-5 月の取引ミックス: 中位ティアのチャングー・ボリュームが回復 するか、さらに軟化するか。
• 最初の 2 つの Q3 開業と、ローンチ時の価格戦略。
• Sayan-Mas コリドーに圧力をかけるであろうウブド・ウェルネス・ セグメントの新築発表。