バリ公証人手数料とBPHTB 2026:実質クロージングコスト

直接の回答

BPHTB(Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan、土地取得税)は購入価格またはNJOP値(Nilai Jual Objek Pajak、税務評価額)のいずれか高い方の5%。買主が証書署名後30日以内に支払。バリは取引価格がNJOPより高い場合それを使用――透明な慣行。BPHTB部分免除はRp 8000万まで(USD 5,000)。USD 500kヴィラの場合、BPHTB=USD 24,750(免除後495kの5%)。

キーポイント

• BPHTB(Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan):購入価格の5%、買主負担。
• PPh(Pajak Penghasilan):販売価格の2.5%、インドネシア人売主負担。
• PPAT(公証人)報酬:購入価格の0.5–1%、交渉可能。
• 買主クロージング総額:価格の7–10%(BPHTB+PPAT+デューデリ+BPN)。
• BPHTBは交渉不可・避けられず、オファー時点から総予算に組込必須。

BPHTB 5% – 買主主要税

BPHTB(Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan、土地取得税)は購入価格またはNJOP値(Nilai Jual Objek Pajak、税務評価額)のいずれか高い方の5%。買主が証書署名後30日以内に支払。バリは取引価格がNJOPより高い場合それを使用――透明な慣行。BPHTB部分免除はRp 8000万まで(USD 5,000)。USD 500kヴィラの場合、BPHTB=USD 24,750(免除後495kの5%)。

PPh 2.5% – 売主税

PPh(Pajak Penghasilan、土地譲渡所得税)は販売価格の2.5%、インドネシア人売主負担。実際には買主・売主交渉でこの負担が買主に転嫁されることが多い(「net to seller」条項)。USD 500kヴィラでPPh=USD 12,500。買主転嫁の場合、買主クロージングコストは7.5%に上昇。契約で誰が何を支払うか確認必要。

PPATとBPN手数料

PPAT(Pejabat Pembuat Akta Tanah、土地専門公証人)報酬:購入価格の0.5–1%、交渉可能。デューデリ、証書作成、公証、BPN登記を含む。USD 500kヴィラで=USD 2,500–5,000。追加BPN手数料(タイトル移転登記):USD 200–500。典型的公証人/BPN総額:USD 500k取引でUSD 3,000–6,000。

クロージング総額と実予算

典型的買主クロージングコスト:BPHTB 5% + PPAT 0.5–1% + BPN 0.1% + デューデリUSD 800–1,500 + 翻訳・公証USD 300–500 = 価格の7–10%。「net to seller」条項でPPh買主転嫁の場合9–12.5%。USD 500kヴィラ実予算:USD 500k + クロージングUSD 35,000–62,500 = 総額USD 535k–562k。

よくある質問

BPHTBは正確にいくらか?

BPHTB=購入価格(またはNJOP税務値の高い方)の5%、買主負担で証書署名後30日以内支払。Rp 8000万までの部分免除(USD 5,000)。USD 500kヴィラでBPHTB=USD 24,750(免除後495kの5%)。

バリでPPhは誰が支払うか?

PPh販売価格の2.5%は法律上インドネシア人売主負担。実際には買主・売主交渉で買主に転嫁されること多い(「net to seller」条項)。契約署名前に誰が何を支払うか確認必要。

バリのクロージング総額は?

価格の7–10%が典型(BPHTB 5%、PPAT 0.5–1%、BPN 0.1%、デューデリ+公証USD 1,100–2,000固定)。「net to seller」条項でPPh含む場合9–12.5%。USD 500k購入実予算=USD 535k–562k。

独立性と免責

この分析は編集的かつ独立。当社は記載されたヴィラを販売も仲介もしない。問い合わせを受けた場合、実行はバリのライセンス取得済みパートナーが担当し、紹介手数料を受領する場合がある。編集内容はパートナーによる審査や承認を受けない。このページは情報提供であり、法的助言ではない。方法論と開示は別途公開。