バリ vs ドバイ不動産2026:高利回り vs ゼロ税金ハブ

直接の回答

ドバイ:外国人が指定ゾーン(Dubai Marina、Downtown、Palm Jumeirah、JLT、Business Bay)で直接フリーホールド購入可能。Dubai Land Department経由移転、登録手数料4%、プロセス4–6週間。バリ:外国人フリーホールド不可、リースホールド(Hak Sewa)またはPMA(PT PMA with HGB、USD 600k宣言最低資本)。ドバイ=欧州的シンプル、バリ=インドネシア構造的複雑性。

キーポイント

バリ:10–15%グロス、6–10%ネット。エントリーUSD 250k+。リースホールドまたはPMA。
ドバイ:5–7%グロス、4–6%ネット(Marina/Downtown)。エントリーAED 750k+(USD 200k)。外国人直接フリーホールド。
ドバイ:賃貸所得税ゼロ、キャピタルゲイン税ゼロ。バリ:PPh Final 10%、PMA法人税22%。
ドバイ・ゴールデンビザ:AED 2M+購入(USD 545k+)で10年更新可能。バリ:KITAS投資家ビザ USD 300k+投資で5年更新可能。
プロファイル:バリ=Cashflow+アジア・ライフスタイル。ドバイ=税制優遇+中東/欧州ハブ。

法構造 – ドバイがシンプル性で勝る

利回りと税制 – バリは利回り、ドバイは免税

バリ:グロス10–15%、ネット6–10%(OTA・運営者・PPh Final 10%・予備費後)。ドバイ:Marina/Downtownグロス5–7%、JVC/IMPZセカンダリ7–9%、ネット4–6%(コミュニティ費・維持費・管理費後)。ただし:ドバイ個人賃貸所得税ゼロ、キャピタルゲイン税ゼロ。バリPPh Final 10%源泉徴収、商業構造PMAなら法人税22%。バリ・グロス優位だが、税後ネットでは収束。

ゴールデンビザ vs KITAS – 居住パス

ドバイ・ゴールデンビザ:AED 2M+購入(USD 545k+)で10年更新可能、最低滞在義務なし、UAE居住権完全アクセス。バリKITAS投資家:USD 300k+投資(典型的にPMA資本)で5年更新可能、インドネシア永住権アクセスなし(KITASは更新可能だが決して永続的でない)。ドバイ・ゴールデンビザ=居住権としてより強力、KITAS=予算的にアクセスしやすい。

プロファイル:バリかドバイか

バリ適合:Cashflow投資家 2–3倍利回り、トロピカル・ライフスタイル、PMA/Leasehold複雑性受容、資本USD 250k–2M。ドバイ適合:税制優遇優先、戦略的中東/欧州ハブ、ゴールデンビザ居住権目標、資本USD 545k+(ゴールデンビザ最低)、フリーホールド・シンプル。両者は異なるプロファイルに奉仕する。

よくある質問

バリかドバイ、2026年どちら?

プロファイル次第。バリ=グロス2–3倍高利回り(10–15% vs 5–7%)、エントリーUSD 250k+だがPMA/Leasehold複雑性。ドバイ=シンプル・フリーホールド、賃貸所得税ゼロ、USD 545k+でゴールデンビザ10年、戦略的ハブ。アジアCashflow=バリ、税制優遇+中東ハブ=ドバイ。

ドバイで外国人フリーホールドは機能するか?

はい、指定ゾーン(Dubai Marina、Downtown、Palm Jumeirah、JLT、Business Bay、JVC等)で。Dubai Land Department経由移転、4%登録。バリは逆に外国人フリーホールド不可――リースホールド(Hak Sewa)またはPMA(PT with HGB)が利用可能構造。

ドバイ vs バリの実質ネット利回りは?

バリ:OTA/運営者/PPh/予備費スタック後6–10%ネット。ドバイ:コミュニティ費・維持費・管理費後4–6%ネット、ただし個人賃貸所得税ゼロ。税後ネットはグロス比較が示唆する以上に収束する。

独立性と免責

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