Clôture T1, signaux précoces T2 et un mouvement réglementaire à suivre.

La version une minute

• Les transactions T1 2026 ont clôturé à peu près stables sur le volume T4 2025, avec une tarification stable au sommet et un assouplissement dans Canggu et Pererenan milieu de gamme.
• Les arrivées touristiques continuent à dépasser la base 2019 sur une base glissante 12 mois, avec l'Australie, Singapour et l'Inde menant la croissance.
• Les directives BKPM sur la classification du capital minimum PMA pour les activités de location villa se sont durcies d'une manière qui affecte les nouvelles structures plus que les existantes.
• La tarification foncière indicative en falaise Uluwatu a tenu ferme ; les poches prime de Canggu ont montré un assouplissement à un chiffre milieu.
• La pipeline T3 inclut deux ouvertures matérielles à Canggu qui remodèleront le positionnement mid-luxe du district.

Transactions

Les transactions immobilières Bali divulguées au T1 2026 sont restées en ligne avec le T4 2025 en volume. Le mix s'est légèrement décalé : tickets de transaction unique plus larges – principalement falaise et Seminyak prime – ont tenu la tarification, tandis que Canggu milieu de gamme et Pererenan stade précoce ont montré les premiers signes clairs de sélectivité acheteur depuis la réouverture 2022. Les vendeurs qui avaient sous-écrit une échelle de prix ininterrompue jusqu'en 2026 commencent à accepter des concessions modestes sur les deals au-delà de 90 jours sur le marché.

Les investisseurs devraient lire cela non comme une correction mais comme une rotation douce : l'attention acheteur s'éloigne du produit Canggu piloté par la quantité et se rapproche d'Uluwatu et Ubud pilotés par la rareté. L'underwriting devrait refléter que le pouvoir de prix est désormais lié beaucoup plus étroitement à l'emplacement défendable qu'au pack d'équipements.

Réglementation – la note BKPM à suivre

Les directives interprétatives actuelles BKPM sur le seuil de capital minimum PMA de 10 milliards IDR sont appliquées plus strictement aux nouveaux enregistrements PT PMA classifiant la location villa comme ligne d'activité principale. L'effet net : les investisseurs établissant de nouvelles structures PMA en 2026 devraient budgéter l'engagement capital complet en amont plutôt que de s'appuyer sur des structures grandfatherisées utilisées dans les enregistrements 2021–2023.

Les PMA existants semblent non affectés pour l'instant, mais nous surveillons toute directive secondaire étendant l'interprétation plus serrée aux dépôts de renouvellement. Tout investisseur étranger opérant une location villa via une structure PMA plus ancienne devrait faire confirmer par son notarius la posture de conformité de l'entité avant d'initier de nouvelles acquisitions foncières.

Tourisme

La trajectoire des arrivées touristiques de Bali jusqu'au T1 2026 reste au-dessus des niveaux 2019 sur une base glissante douze mois, selon les publications mensuelles BPS Provinsi Bali. Le mix continue à se décaler vers l'Australie (qui s'est rétablie comme le plus grand marché source mono-pays en 2024–2025), Singapour et l'Inde. Les arrivées Chine restent matériellement sous le pic 2019 mais ont récupéré significativement d'un trimestre à l'autre. Les arrivées Russie/CEI se sont stabilisées aux niveaux plateau post-2022.

Pour les investisseurs, ce mix compte plus que le total titre. L'Australie, Singapour et l'Inde penchent vers le voyage loisir et famille, ce qui soutient l'ADR Canggu, Uluwatu et Seminyak. La récupération partielle de la Chine est la plus pertinente pour Nusa Dua et l'hospitalité grand format à réservation groupe.

Pipeline – ce à surveiller en T3

Deux ouvertures notables zone Canggu sont prévues pour le T3 2026. Les deux testeront la capacité du district à absorber un nouvel inventaire mid-luxe sans pression ADR supplémentaire. Les investisseurs avec exposition au produit villa Canggu existant devraient surveiller le RevPAR dans les deux trimestres suivant ces ouvertures – une compression matérielle dans la bande ADR Canggu plus large serait la première confirmation que la phase de croissance du district entre dans un régime différent.

Ce que nous surveillons le mois prochain

• Si les directives BKPM génèrent un mémo secondaire s'étendant aux renouvellements PMA.
• Mix transactions avril-mai : si le volume Canggu milieu de gamme récupère ou s'assouplit davantage.
• Les deux premières ouvertures T3 et leur stratégie de tarification au lancement.
• Toute annonce de nouvelle construction segment wellness Ubud qui pèserait sur le corridor Sayan-Mas.