Diligence raisonnable éditoriale · Produit payant
Diligence raisonnable complète Bali, par la rédaction.
Quand la vérification éditoriale gratuite (vert / jaune / rouge) ne suffit plus et qu'il vous faut un dossier documenté de niveau investisseur avant de virer six ou sept chiffres. Nous appliquons le protocole leasehold en 12 points, le cadre à quatre filtres, les transactions comparables, la reconstruction du rendement et une recommandation écrite. Livré sous forme de dossier PDF de 15 à 25 pages sous 5 jours ouvrés.
À partir de 1 200 USD
Ce que couvre la diligence complète
01
Vérification du titre (BPN + cadastre)
Recherche officielle au BPN sur le titre SHM ou HGB enregistré, vérification d'identité du propriétaire foncier face au KTP et au KK, contrôle du bornage de parcelle (peta bidang) et statut des charges (HT, sitaan, sengketa). Constats documentés, pas un simple appel téléphonique.
02
Revue de la structure de leasehold
Vérification de l'habilitation du PPAT, revue qualitative de l'acte de leasehold (durée, statut d'enregistrement, clause de reconduction avec ses quatre éléments requis), comparables des conditions de bail sur les 12 derniers mois dans la même sous-zone. Recommandations sur les points de négociation.
03
Revue zonage et permis
Vérification du zonage RDTR/RTRW par rapport à la parcelle, recoupement des permis PBG/SLF auprès du bureau d'urbanisme du kabupaten, environnement de licence STR pour la sous-zone à la date du rapport. Si la parcelle est limite, nous signalons précisément la voie de conversion applicable.
04
Reconstruction du rendement + analyse comparables
Reconstruction du rendement par la base avec des ADR comparables issus de Booking et Airbnb (5 à 10 villas comparables, même sous-zone, même format de produit), hypothèses d'occupation réalistes, coût de gestion tout compris incluant la rétrocession OTA et les postes cachés. Documenté avec captures et liens sources.
05
Évaluation de la liquidité à la sortie
Profondeur du marché secondaire dans la sous-zone, précédents de revente comparables sur les 12 derniers mois par segment de produit, durée attendue de mise sur le marché pour l'actif et transférabilité structurelle du bail et de la reconduction au moment de la sortie.
06
Recommandation écrite + points de négociation
Verdict éditorial final (vert / jaune / rouge), points de négociation précis si jaune, justification du retrait si rouge, trois alternatives plus sûres dans la même zone et fourchette de budget sur demande. Le dossier s'achève sur la ligne éditoriale ; la décision reste la vôtre.
Tarifs
Standard
1 200 USD
Villa ou appartement unique sous 800 000 USD
- Les 6 sections ci-dessus
- Dossier PDF de 15 à 20 pages
- Livraison sous 5 jours ouvrés
- Une série de révisions
Premium
2 400 USD
Villa ou résidence de marque entre 800 000 USD et 3 M USD
- Les 6 sections, jeu de comparables élargi (10+ transactions)
- Dossier PDF de 20 à 25 pages
- Livraison sous 5 jours ouvrés
- Entretien de relecture de 30 minutes avec la rédaction
- Trois clarifications écrites de suivi
Trophy
À partir de 4 800 USD
Trophy asset au-delà de 3 M USD, multi-parcelles ou portefeuille de résidences de marque
- Les 6 sections, périmètre élargi par actif
- Longueur du dossier sur mesure
- Livraison sous 7 à 10 jours ouvrés
- Entretien de relecture de 60 minutes
- Clarifications de suivi illimitées pendant 30 jours
Politique de remboursement : si le dossier conclut à un verdict rouge (ne pas acheter), nous remboursons 100 % des honoraires. Nous facturons le travail, pas le verdict. Les verdicts jaune ou vert sont facturés intégralement.
Le déroulé de la mission
Jour 0
Devis + accord de périmètre
Vous adressez l'URL de l'annonce ou les documents développeur. Nous confirmons périmètre et tarif sous 24 heures. Vous signez la lettre de mission et réglez 50 % d'acompte.
Jour 1–4
Recherche et vérification
Recherche BPN, mandat PPAT pour la revue du titre, contrôle des permis au kabupaten, extraction des transactions comparables, reconstruction du rendement et évaluation de la liquidité à la sortie. Aucun contact avec le vendeur.
Jour 5
Livraison du dossier
Dossier PDF remis avec le verdict écrit, les points de négociation le cas échéant et trois alternatives sur demande. Facture finale (50 %) due à la livraison (annulée en cas de verdict rouge).
Jour 6+
Suivi
Entretien de relecture pour parcourir le dossier (formules Premium / Trophy), clarifications écrites dans la limite de la formule et, en option, mise en relation avec une agence partenaire validée si vous décidez d'aller au bout.
Pourquoi ce service existe
La vérification éditoriale gratuite (verdict vert / jaune / rouge via villa-analyzer) est l'outil de tri amont. Elle applique les quatre filtres au niveau documentaire en 24 heures et donne un signal suffisant à la plupart des lecteurs pour décider d'écarter ou de poursuivre.
Pour les acquéreurs qui décident de poursuivre, l'étape suivante est le dossier complet de diligence de niveau investisseur – le document que l'on attendrait d'une acquisition institutionnelle. C'est ce que produit ce service payant. Il ne duplique pas la vérification gratuite ; il en est la version audit approfondie, avec recherche BPN, mandat PPAT, documentation des transactions comparables et reconstruction de rendement liée aux sources.
La structure des honoraires vise l'alignement : les verdicts rouges sont remboursés, de sorte que nous n'avons jamais d'intérêt financier à valider une annonce qui ne devrait pas l'être. Les verdicts jaune et vert sont facturés parce que le travail pour y parvenir reste le même, quelle que soit la conclusion.
Questions fréquentes
- Quelle différence avec un contrôle de titre par notaire ?
- Un PPAT (notaris) vérifie la validité juridique du titre et de l'acte de leasehold. Notre diligence intègre cette étape mais ajoute les couches commerciales : transactions comparables, reconstruction du rendement, contexte zonage et licence STR, évaluation de la liquidité à la sortie, points de négociation. Un PPAT vous dit si le contrat est juridiquement valide ; nous vous disons si l'actif vaut commercialement le prix demandé.
- Contactez-vous l'agent ou le développeur ?
- Non. L'ensemble du processus est documentaire, complété par les vérifications au bureau du kabupaten et au BPN. Nous ne signalons pas au vendeur qu'un acheteur engage une diligence, de sorte que votre position de négociation reste intacte.
- Que se passe-t-il si le verdict est rouge ?
- Nous remboursons l'intégralité des honoraires, livrons la justification écrite (afin que vous compreniez pourquoi) et suggérons trois alternatives plus sûres dans la même zone et fourchette de budget sur demande. Le travail est financé par les verdicts jaune et vert ; les verdicts rouges sont le signal éditorial que nous voulons rendre audible.
- Puis-je envoyer plusieurs annonces en parallèle ?
- Oui. Chaque annonce constitue une mission distincte, mais nous consentons 20 % de remise sur la deuxième et 30 % sur la troisième commandées simultanément. Le travail se déroule en parallèle dans la même fenêtre de 5 jours.
- Et si j'ai déjà versé un acompte ?
- Le service reste pertinent, mais le levier de négociation est plus faible après acompte. Nous signalerons tout de même les problèmes structurels et recommanderons des actions précises de renégociation ou de retrait quand cela s'impose. Plus tôt nous intervenons, plus le dossier crée de valeur.
- Travaillez-vous hors Bali ?
- Bali en priorité, Phuket selon le même protocole pour les comparaisons transfrontalières. Les autres marchés ne sont pas couverts pour le moment.
La mission démarre ici
Transmettez l'annonce pour périmètre et devis.
Réponse sous 24 heures sur le périmètre et le tarif. La mission débute après lettre de mission signée et 50 % d'acompte. Dossier livré sous 5 jours ouvrés.
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