Jimbaran Villa-Investition 2026: authentische Süd-Bukit-Bucht

Direkte Antwort

Jimbaran ist nördlicher Bukit-Sub-Korridor, Süd-Bucht mit Strand und legendären Fisch-Grill-Restaurants (Jimbaran Bay, Muaya Beach). Authentischer Charakter: lokale Fischer-Community am Strand, Fischmarkt Kedonganan, Signature-Hotels (Ayana Resort, Four Seasons Jimbaran, Intercontinental Bali Resort). Reife Infrastruktur: Einkaufszentren (Samasta Lifestyle Village), internationale Schulen (Bali Island School Satellit), medizinisch (BIMC Nusa Dua 20 Min). Ngurah Rai 15 Min.

Kernpunkte

Jimbaran = südliche Bukit-Bucht, 15 Min Flughafen, Signature-Hotels (Ayana, Four Seasons, Intercontinental).
Brutto 7–10 %, netto 4,5–6,5 % – ADR USD 220–400, Auslastung 72–78 %.
Entry-Preis USD 500–900k für 3 Zimmer, $/m² USD 1 800–2 800.
Eigentumsstruktur-Mix HGB möglich und Leasehold; RDTR pro Sub-Zone prüfen.
Zielprofil: Cashflow + Familien-Lifestyle + Flughafenzugang, Horizont 10+ J.

Jimbaran – authentische Süd-Bukit-Bucht

Rendite und Markt

ADR USD 220–400 je nach Position (Strand USD 300–400, inland USD 220–300), Auslastung 72–78 % ganzjährig mit geringer saisonaler Volatilität (Hoch/Nieder-Differenz 15–20 %). Brutto 7–10 %, netto 4,5–6,5 % nach Stack. Nachfrage-Mix: Honeymoon-Paare (35 %), Langzeit-Familien 14+ Tage (25 %), MICE Nusa-Dua-Nähe (20 %), klassischer Tourismus (20 %).

Preise und Eigentumsstruktur

Entry USD 500–900k für 3 Zimmer mit Pool. Mid USD 900k–1,8M für 4 Zimmer Strand. Premium USD 1,8M+ für Beachfront-Signature-Villa. $/m² USD 1 800–2 800 (inland USD 1 800–2 100, Strand USD 2 400–2 800+). Gemischte Eigentumsstruktur: HGB-mögliche Zonen (Pecatu/Ungasan-angrenzende Sub-Korridore) und nur Leasehold-Zonen. PPAT-Verifikation pro Sub-Zone zwingend.

Profil und Risiken

Zielprofil: Cashflow + Familien-Lifestyle mit Flughafenzugang, Kapital USD 500k–1,8M, Horizont 10+ J. Risiken: (1) Flughafennähe kann Lärm je nach Windrichtung erzeugen, (2) Jimbaran Bay Fischer-Community = einige Zonen nicht bebaubar, RDTR prüfen, (3) ausgeprägtere Saisonalität inland als Beachfront-Signature. Abmilderung: Beachfront oder Cliff-Edge mit dokumentierter Performance wählen.

Häufige Fragen

Ist Jimbaran 2026 gute Investition?

Ja für Cashflow + Familien-Lifestyle mit Flughafenzugang und Kapital USD 500k–1,8M. Netto 4,5–6,5 %, stabile Auslastung 72–78 %, reife Infrastruktur. Nicht für maximalen STR-Cashflow (Canggu besser), nicht für Cliff-Edge-Premium (Uluwatu/Echo Beach besser).

Jimbaran Eigentumsstruktur?

Gemischt: HGB-mögliche Zonen (Pecatu/Ungasan-angrenzende Sub-Korridore) und nur Leasehold-Zonen. PPAT-Verifikation pro Sub-Zone vor Angebot zwingend. Erstes strukturelles Risiko: Jimbaran-Bay-Fischer-Community = einige Zonen nicht bebaubar.

Welche Rendite in Jimbaran?

Brutto 7–10 %, netto 4,5–6,5 % nach Stack. ADR USD 220–400, Auslastung 72–78 % stabil. Beachfront ADR USD 300–400 (Premium) vs inland USD 220–300. Geringe saisonale Volatilität gegenüber Bingin oder Echo Beach.

Unabhängigkeit und Hinweis

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