Редакционный due diligence · Платный продукт
Полный due diligence балийской недвижимости от редакции.
Когда бесплатной редакционной проверки (зелёный/жёлтый/красный) уже недостаточно и нужен задокументированный инвесторский файл до перевода шести- или семизначной суммы. Прогоняем 12-точечный leasehold-протокол, четырёхфильтровый фреймворк, сопоставимые сделки, пересборку доходности и письменную рекомендацию. Поставляется как PDF-отчёт на 15–25 страниц в течение 5 рабочих дней.
От USD 1 200
Что покрывает полный due diligence
01
Верификация титула (BPN + кадастр)
Официальный поиск в BPN по зарегистрированному SHM или HGB, верификация личности землевладельца по KTP и KK, проверка границ участка (peta bidang), статус обременений (HT, sitaan, sengketa). Задокументированные выводы, а не телефонный звонок.
02
Ревизия структуры аренды
Верификация лицензии PPAT, ревизия качества leasehold-договора (срок, статус регистрации, пункт о продлении с четырьмя обязательными элементами), сопоставимые условия аренды в той же подзоне за последние 12 месяцев. Рекомендации по точкам переговоров.
03
Зонирование + ревизия разрешений
Верификация зонирования RDTR/RTRW относительно участка, кросс-чек разрешений PBG/SLF в офисе планирования регенси, лицензионная среда STR для подзоны на дату отчёта. Если участок пограничный, отдельно указываем, какой путь конверсии применим.
04
Пересборка доходности + сопоставимый анализ
Пересборка доходности снизу вверх по сопоставимым ADR из Booking и Airbnb (5–10 сопоставимых вилл в той же подзоне, тот же формат продукта), реалистичные допущения по загрузке, all-in расходы на управление, включая транзитные комиссии OTA и скрытые статьи. Документируется со скриншотами и ссылками на источники.
05
Оценка ликвидности выхода
Глубина вторичного рынка в подзоне, сопоставимые прецеденты перепродажи за последние 12 месяцев по продуктовому ярусу, ожидаемое время экспозиции для актива соответствующего класса, структурная переуступаемость аренды + продления на выходе.
06
Письменная рекомендация + точки переговоров
Финальный редакционный вердикт (зелёный / жёлтый / красный), конкретные точки переговоров при жёлтом, обоснование выхода из сделки при красном, три более безопасные альтернативы в той же локации и бюджете по запросу. Отчёт закрывается редакционной позицией; решение остаётся за вами.
Цены
Standard
USD 1 200
Одна вилла или апартаменты до USD 800 000
- Все 6 разделов выше
- PDF-отчёт на 15–20 страниц
- Срок 5 рабочих дней
- Один раунд правок
Premium
USD 2 400
Вилла или бренд-резиденция USD 800k–3M
- Все 6 разделов, расширенный набор сопоставимых сделок (10+)
- PDF-отчёт на 20–25 страниц
- Срок 5 рабочих дней
- 30-минутный разбор с редакцией
- Три письменных уточнения по итогам
Trophy
От USD 4 800
Трофейный актив свыше USD 3M, мультипарцельный или портфель бренд-резиденций
- Все 6 разделов, расширенный объём по каждому активу
- Длина отчёта под задачу
- Срок 7–10 рабочих дней
- 60-минутный разбор
- Безлимитные уточнения в течение 30 дней
Возвратная политика: если отчёт возвращает красный вердикт (не покупать), возвращаем 100% оплаты. Берём деньги за работу, а не за вердикт. Жёлтый и зелёный вердикты оплачиваются полностью.
Как устроена работа
День 0
Расчёт + согласование объёма
Вы присылаете ссылку на объявление или материалы застройщика. Мы подтверждаем объём и цену в течение 24 часов. Вы подписываете договор и вносите 50% предоплаты.
День 1–4
Исследование и верификация
Поиск в BPN, привлечение PPAT для ревизии титула, проверка разрешений в регенси, выгрузка сопоставимых сделок, пересборка доходности, оценка ликвидности выхода. С продавцом не контактируем.
День 5
Сдача отчёта
Сдаём PDF-отчёт с письменным вердиктом, точками переговоров (если применимо) и тремя альтернативами по запросу. Финальные 50% оплачиваются по сдаче (списываются при красном вердикте).
День 6+
Поддержка по итогам
Звонок-разбор отчёта (тарифы Premium / Trophy), письменные уточнения в рамках тарифных лимитов и опциональное представление проверенному партнёрскому агентству, если вы решаете двигаться дальше.
Зачем существует этот сервис
Бесплатная редакционная проверка (вердикт зелёный/жёлтый/красный через villa-analyzer) – правильный инструмент для раннего скрининга. Она прогоняет четыре фильтра на кабинетном уровне за 24 часа и даёт большинству читателей достаточно сигнала, чтобы решить – уходить или продолжать.
Для покупателей, которые решили двигаться дальше, следующий контур – полный инвесторский файл due diligence, документ, который вы ожидаете от любой институциональной покупки. Это и есть результат платного сервиса. Это не дубликат бесплатной проверки; это её более глубокая, аудированная версия с поиском в BPN, привлечением PPAT, документацией сопоставимых сделок и пересборкой доходности с привязкой к источникам.
Структура оплаты выстроена под выравнивание интересов: красные вердикты возвращаются, поэтому у нас нет финансового стимула давать зелёный там, где его быть не должно. Жёлтые и зелёные вердикты оплачиваются, потому что работа на их получение одинакова вне зависимости от ответа.
Частые вопросы
- Чем это отличается от проверки титула нотариусом?
- PPAT (notaris) проверяет юридическую валидность титула и leasehold-договора. Наш due diligence включает этот шаг и добавляет коммерческие слои: сопоставимые сделки, пересборку доходности, контекст зонирования + STR, оценку ликвидности выхода, точки переговоров. PPAT может сказать, что договор юридически валиден; мы говорим, стоит ли актив коммерчески покупки по запрашиваемой цене.
- Вы контактируете с агентом по объявлению или застройщиком?
- Нет. Весь процесс кабинетный плюс верификация в офисе регенси и BPN. Мы не сигнализируем продавцу, что покупатель ведёт due diligence, поэтому ваша переговорная позиция остаётся непоколебимой.
- Что происходит при красном вердикте?
- Возвращаем полную оплату, отдаём письменное обоснование (чтобы вы понимали почему) и по запросу предлагаем три более безопасные альтернативы в той же локации и бюджете. Работа оплачивается жёлтыми/зелёными исходами; красные вердикты – редакционный сигнал, на котором мы хотим стоять громко.
- Можно ли прислать несколько объявлений параллельно?
- Да. Каждое объявление – отдельный заказ, но при одновременном заказе мы даём 20% скидку на второе и 30% на третье. Работа идёт параллельно в рамках того же 5-дневного окна.
- Что если задаток уже внесён?
- Сервис всё ещё применим, но переговорный рычаг после задатка слабее. Мы всё равно отметим любые структурные проблемы и порекомендуем конкретные действия по перепереговорам или выходу из сделки, где это уместно. Чем раньше в процессе мы подключаемся, тем больше ценности создаёт отчёт.
- Работаете ли вне Бали?
- Бали – основной рынок, Пхукет – по тому же протоколу для трансграничных сравнений. Другие рынки в текущее покрытие не входят.
Заказ начинается здесь
Пришлите объявление для расчёта объёма и цены.
Ответ по объёму и цене за 24 часа. Работа начинается после подписанного договора и 50% предоплаты. Отчёт сдаётся за 5 рабочих дней.
Запросить расчёт по due diligence