編集部によるデューデリジェンス ・ 有料プロダクト
編集デスクが手がけるバリ島不動産フル・デューデリジェンス。
無料の編集診断(グリーン/イエロー/レッド)では足りず、6桁・7桁ドルを送金する前に文書化された投資家グレードのファイルが必要なときに。leasehold（賃借権）12項目プロトコル、四フィルター・フレームワーク、類似取引、利回り再構築、書面の最終判定を一通り走らせます。15〜25ページのPDFドシエとして、営業日5日以内に納品します。
1,200ドルから
フル・デューデリジェンスのカバー範囲
01
権原検証(BPN + 公図)
登記済みSHMまたはHGBに対するBPN公的権原検索、KTPおよびKKに対する地主の本人確認、区画境界調査(peta bidang)、抵当・差押え・係争(HT、sitaan、sengketa)の確認。電話一本ではなく、文書化された所見として納品します。
02
賃借ストラクチャーのレビュー
PPATライセンスの確認、賃借契約書の質的レビュー(期間、登記状況、必須4要素を満たす延長条項)、同サブゾーンにおける直近12か月の類似賃借条件。交渉項目に関する具体的な提言を含みます。
03
ゾーニングと許認可のレビュー
区画に対するRDTR/RTRWゾーニングの照合、県(regency)計画部局でのPBG/SLF許可クロスチェック、報告日時点における当該サブゾーンのSTRライセンス環境。区画が境界線上にある場合、適用される転換経路を具体的に明示します。
04
利回り再構築と類似分析
BookingおよびAirbnbの類似ADR(同サブゾーン、同プロダクトフォーマットの類似ヴィラ5〜10件)を用いたボトムアップ利回り再構築、現実的な稼働仮定、OTAパススルーと隠れコストを含むオールイン運営費用。スクリーンショットと出典リンクで文書化します。
05
エグジット流動性の評価
当該サブゾーンのセカンダリーマーケット深度、直近12か月のプロダクト階層別の類似転売事例、当該資産階層における想定の市場滞留期間、エグジット時のleasehold（賃借権）+延長条項の譲渡可能性。
06
書面の最終判定と交渉項目
編集部としての最終評定(グリーン/イエロー/レッド)、イエローの場合は具体的な交渉項目、レッドの場合は見送り理由、ご希望があれば同エリア・同予算帯でより安全な代替案を3件提示。ドシエは編集部の所見で結びますが、決断はお客様自身が下します。
料金
スタンダード
1,200ドル
80万ドル未満のヴィラまたはアパートメント単体
- 上記6セクションすべて
- 15〜20ページのPDFドシエ
- 営業日5日納品
- 修正1回
プレミアム
2,400ドル
80万〜300万ドルのヴィラまたはブランデッドレジデンス
- 6セクションすべて、類似取引10件以上に拡張
- 20〜25ページのPDFドシエ
- 営業日5日納品
- 編集チームとの30分レビュー面談
- 事後の書面フォローアップ3回
トロフィー
4,800ドルから
300万ドル超のトロフィー資産、複数区画、またはブランデッドレジデンスのポートフォリオ
- 6セクションすべて、資産ごとにスコープ拡張
- ドシエ長は案件に応じてカスタム
- 営業日7〜10日納品
- 60分のレビュー面談
- 納品後30日間、書面フォローアップ無制限
返金ポリシー:ドシエがレッド判定(購入見送り)となった場合、料金は全額返金します。編集部が対価を頂戴するのは作業であって判定ではありません。イエロー判定およびグリーン判定は全額請求対象です。
エンゲージメントの流れ
Day 0
見積とスコープ合意
リスティングURLまたはデベロッパー資料をお送りください。スコープと料金を24時間以内に確認します。エンゲージメントレターに署名のうえ、50%の手付金をお支払いいただきます。
Day 1–4
リサーチと検証
BPN検索、権原レビューのためのPPAT起用、県(regency)許認可確認、類似取引の収集、利回り再構築、エグジット流動性評価。売主側への接触は行いません。
Day 5
ドシエ納品
書面の判定、必要に応じた交渉項目、希望に応じた代替3件を含むPDFドシエを納品。残り50%は納品時にご請求(レッド判定の場合は免除)。
Day 6+
事後サポート
ドシエを読み解くためのレビュー面談(プレミアム/トロフィー階層)、各階層の上限内での書面フォローアップ、購入を進める場合の検証済み提携エージェンシーのご紹介(任意)。
このサービスを提供する理由
無料の編集診断(villa-analyzerによるグリーン/イエロー/レッド判定)は、初期スクリーニングに適したツールです。四つのフィルターを24時間でデスクレベルにかけ、多くの読者にとって「見送るか進めるか」を判断するのに十分なシグナルを返します。
購入を前向きに進めると決めた買い手にとって次の関門は、投資家グレードのフル・デューデリジェンス・ファイルです。機関投資家による取得時に期待される文書、それが本有料サービスのアウトプットです。無料診断の重複ではなく、BPN検索、PPATの起用、類似取引の文書化、出典付きの利回り再構築まで行う深掘り版・監査済み版です。
料金体系はインセンティブの整合を意図して設計しています。レッド判定は返金されるため、編集部に「クリアすべきでないリスティングをクリアさせる」金銭的動機は構造的に存在しません。イエロー判定とグリーン判定は請求対象、なぜならそこに至るまでの作業量は判定結果に関わらず同一だからです。
よくある質問
- 公証人による権原確認との違いは。
- PPAT(notaris、公証人)は権原と賃借契約書の法的有効性を検証します。編集部のデューデリジェンスはそのステップを含みつつ、商業的レイヤー(類似取引、利回り再構築、ゾーニング+STRライセンス環境、エグジット流動性評価、交渉項目)を加えます。PPATは「契約が法的に有効である」ことを伝え、編集部は「提示価格で買う商業的価値があるか」を伝えます。
- リスティングのエージェントやデベロッパーに接触しますか。
- 行いません。プロセス全体はデスクベース、加えて県(regency)役所とBPNでの検証で構成されます。買い手がデューデリジェンスに入っていることを売主に伝えないため、交渉ポジションは温存されます。
- 判定がレッドだった場合は。
- 料金を全額返金し、書面の理由を納品します(なぜレッドかを理解できるように)。ご希望があれば、同エリア・同予算帯でより安全な代替案を3件提示します。編集部の作業はイエロー/グリーンの判定によって賄われ、レッド判定は編集部として大きな声で伝えたいシグナルです。
- 複数のリスティングを並行して送れますか。
- 可能です。各リスティングは別個のエンゲージメントとなりますが、同時依頼の場合、2件目は20%、3件目は30%を割引します。同じ5日間の中で並行進行します。
- すでに手付を支払い済みの場合は。
- サービスの提供は可能ですが、手付支払い後は交渉レバーが弱まります。それでもストラクチャル課題があればフラグを立て、適切な場合は具体的な再交渉または見送りアクションを提言します。プロセスの早い段階でご依頼いただくほど、ドシエの生む価値は大きくなります。
- バリ島以外も対応しますか。
- 主たるカバレッジはバリ島、クロスボーダー比較のためにプーケットを同じプロトコルで対応します。それ以外の市場は現状のカバレッジ外です。
エンゲージメントはここから
リスティングをお送りいただき、スコープと見積を確認します。
スコープと料金は24時間以内にご回答します。エンゲージメントは、署名済みエンゲージメントレターと50%手付金の入金をもって開始。ドシエは営業日5日で納品します。
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