[{"data":1,"prerenderedAt":412},["ShallowReactive",2],{"article-ru\u002Fuluwatu-property-prices-q3-2026":3,"related-ru-bali-villa-price-index-q3-2026-uluwatu-property-investment-guide-2026-bukit-property-investment-guide-2026-nusa-dua-property-investment-guide-luxury-low-risk-market-canggu-property-prices-q3-2026-pma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor-bali-licensing-enforcement-tracker-methodology":395},{"id":4,"title":5,"areaName":6,"areaSlug":6,"author":7,"body":8,"canonical":304,"citations":305,"comparisonTable":6,"crossAreas":313,"description":314,"extension":315,"faq":316,"forPersonas":332,"heroAlt":6,"heroImage":6,"heroLede":6,"hreflangAlternates":333,"imageAlt":349,"imageUrl":350,"internalLinksOut":351,"keyTakeaways":360,"lastReview":6,"locale":338,"meta":366,"modifiedTime":309,"navigation":367,"nextReview":6,"notForPersonas":368,"ogImage":369,"ogTitle":370,"operationsParagraphs":371,"path":339,"positioningLine":6,"priceIndex":372,"primaryKeyword":377,"publicationTime":309,"regionEyebrow":6,"regulatoryParagraphs":378,"relatedReading":379,"retrospective":6,"risks":380,"secondaryKeywords":381,"seo":389,"stats":6,"stem":390,"subCorridors":391,"topicCluster":392,"transactions":393,"transactionsCaption":6,"__hash__":394},"blog\u002Fru\u002Fuluwatu-property-prices-q3-2026.md","Цены на недвижимость Улувату, III квартал 2026: вход $492k, трофи $1.34M, $2,028\u002Fм² (данные клифтопа Букит, 33 точки)",null,"Oleg Levkovskiy",{"type":9,"value":10,"toc":291},"minimark",[11,16,39,57,61,144,150,154,157,173,176,180,195,199,206,232,235,239,242,257,264,268,276,280],[12,13,15],"h2",{"id":14},"цены-на-недвижимость-улувату-краткий-обзор-iii-квартал-2026","Цены на недвижимость Улувату – краткий обзор, III квартал 2026",[17,18,19,20,24,25,28,29,34,35,38],"p",{},"По состоянию на III квартал 2026 года вилла в Улувату имеет ",[21,22,23],"strong",{},"медианную запрашиваемую цену entry-тира $492,000, mid-тира $617,000 и trophy-тира $1,340,000",", при медиане ",[21,26,27],{},"$2,028 за застроенный квадратный метр"," – по 33 верифицированным точкам данных запрашиваемых цен, извлечённым из ",[30,31,33],"a",{"href":32},"\u002Fru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026","Ценового индекса вилл на Бали, III квартал 2026"," (294 точки по 8 коридорам). Эта медиана входа – ",[21,36,37],{},"самая высокая среди всех коридоров Бали",": на клифтопе Букит фактически нет рынка ниже $300,000.",[17,40,41,42,46,47,51,52,56],{},"Это коридорный компаньон к ",[30,43,45],{"href":44},"\u002Fru\u002Fuluwatu","Гиду по инвестициям в недвижимость Улувату",", входящему в более широкий ",[30,48,50],{"href":49},"\u002Fru\u002Fbukit-property-investment-guide-2026","гид по полуострову Букит",". Эквивалент по западному коридору см. в ",[30,53,55],{"href":54},"\u002Fru\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026","Ценах на недвижимость Чангу",".",[12,58,60],{"id":59},"матрица-тиров","Матрица тиров",[62,63,64,80],"table",{},[65,66,67],"thead",{},[68,69,70,74,77],"tr",{},[71,72,73],"th",{},"Тир",[71,75,76],{},"Медиана запрашиваемой",[71,78,79],{},"Прочтение",[81,82,83,99,114,129],"tbody",{},[68,84,85,91,96],{},[86,87,88],"td",{},[21,89,90],{},"Вход (entry)",[86,92,93],{},[21,94,95],{},"$492,000",[86,97,98],{},"Самый высокий порог входа на Бали – продукт ниже $300,000 на клифтопе структурно редок",[68,100,101,106,111],{},[86,102,103],{},[21,104,105],{},"Средний (mid)",[86,107,108],{},[21,109,110],{},"$617,000",[86,112,113],{},"Сжатый диапазон; самый тонкий тир коридора по числу листингов",[68,115,116,121,126],{},[86,117,118],{},[21,119,120],{},"Трофи (trophy)",[86,122,123],{},[21,124,125],{},"$1,340,000",[86,127,128],{},"Подлинный дефицит freehold на клифтопе; только потолок брокерского MLS",[68,130,131,136,141],{},[86,132,133],{},[21,134,135],{},"Медиана $\u002Fм² по застройке",[86,137,138],{},[21,139,140],{},"$2,028",[86,142,143],{},"Диапазон $1,348–$3,333 – самый широкий разброс в одном коридоре на Бали",[17,145,146],{},[147,148,149],"em",{},"Источник: Ценовой индекс вилл на Бали, III квартал 2026, 33 верифицированные точки данных по Улувату, курс 16,200 IDR\u002FUSD. Применяйте понижающую корректировку 8–12 процентов на разрыв asking–transacted.",[12,151,153],{"id":152},"почему-диапазон-м-такой-широкий","Почему диапазон $\u002Fм² такой широкий",[17,155,156],{},"В большинстве коридоров разброс по цене за метр узкий. У Улувату он идёт от $1,348 до $3,333 – почти 2,5-кратный внутренний разброс – потому что под одним названием коридор смешивает два структурно разных продукта:",[158,159,160,167],"ul",{},[161,162,163,166],"li",{},[21,164,165],{},"Off-plan продукт во внутренней части"," (Печату и вглубь острова) держит нижнюю границу. Новее, меньше земли, строится под доходность, ценообразование под формирующийся рынок.",[161,168,169,172],{},[21,170,171],{},"Freehold на первой линии клифтопа"," толкает верхнюю границу. Земля закрытого предложения, дефицит океанского вида, самая сильная кривая роста стоимости на острове.",[17,174,175],{},"Единая медиана коридора сглаживает этот раскол. Читайте тот тир, который вы реально смотрите, а не смешанное среднее.",[12,177,179],{"id":178},"премия-freehold-на-клифтопе-определяющая-цифра-коридора","Премия freehold на клифтопе – определяющая цифра коридора",[17,181,182,183,186,187,190,191,56],{},"Сопоставимый продукт 3BR на земле первой линии клифтопа торгуется с ",[21,184,185],{},"премией +30–60 процентов за м² земли"," над сопоставимым leasehold – это ",[21,188,189],{},"самая высокая премия за дефицит земли среди всех коридоров Бали",". Причина проста и структурна: пригодные под застройку участки первой линии между храмом Улувату и Паданг-Паданг – конечный, невоспроизводимый актив. Вы платите не за большую или лучше построенную виллу; вы платите за землю, которой больше не станет. Следующее из этого решение по структуре собственности разбирается во ",[30,192,194],{"href":193},"\u002Fru\u002Fpma-leasehold-bali","фреймворке PT PMA vs leasehold",[12,196,198],{"id":197},"относительность-субзон-читайте-внимательно","Относительность субзон – читайте внимательно",[17,200,201,202,205],{},"Мы ",[21,203,204],{},"не публикуем отдельные верифицированные медианы $\u002Fм²"," для отдельных субзон Улувату. Выборка по каждой зоне внутри 33-точечного датасета слишком тонкая, чтобы соответствовать нашей планке качества данных, а медиана, рассчитанная по трём-четырём листингам, вводила бы в заблуждение больше, чем информировала. Вместо этого предлагаем направленное редакционное наблюдение:",[158,207,208,214,220,226],{},[161,209,210,213],{},[21,211,212],{},"Собственно клифтоп Улувату"," (храм → Паданг-Паданг): верх диапазона коридора, чистое ценообразование на дефиците, одни из самых чистых титулов на острове.",[161,215,216,219],{},[21,217,218],{},"Бингин",": сёрф-ядро, плотнее и мельче участки, чем на собственно клифтопе, поэтому вход может сидеть ниже – но дневные тарифы держат премию на гостевом сегменте окна свелла.",[161,221,222,225],{},[21,223,224],{},"Паданг-Паданг",": средний диапазон, переходная зона между премией клифтопа и внутренней частью.",[161,227,228,231],{},[21,229,230],{},"Внутренняя Печату",": подлинная точка входа ниже премии клифтопа; доминирует off-plan.",[17,233,234],{},"Воспринимайте это как прочтения, а не как бенчмарки. Когда брокер называет вам «цену в Бингине», сверяйте её с медианой коридора выше и спрашивайте, что делает земля – а не вилла.",[12,236,238],{"id":237},"что-этот-отчёт-не-охватывает","Что этот отчёт не охватывает",[17,240,241],{},"Две категории лежат вне индекса, и обе толкают реальный потолок выше:",[243,244,245,251],"ol",{},[161,246,247,250],{},[21,248,249],{},"Фонд брендовых резиденций"," (примыкание к Como, юниты под брендом Capella и подобные) продаётся напрямую от девелопера и никогда не появляется в брокерском MLS.",[161,252,253,256],{},[21,254,255],{},"Внерыночные trophy-сделки"," – единичные листинги уровня Ньянг-Ньянг от $20M+ и штучные клифтоп-усадьбы – показываются как листинги, но их полный поток сделок – нет.",[17,258,259,260,263],{},"Вместе они недооценивают подлинный потолок клифтопа Улувату примерно на ",[21,261,262],{},"30–40 процентов",". Индекс – достоверный референс для рынка запрашиваемых цен, который реально смотрит иностранный покупатель, а не реестр абсолютной вершины.",[12,265,267],{"id":266},"как-это-связано-с-линией-энфорсмента","Как это связано с линией энфорсмента",[17,269,270,271,275],{},"Улувату находится в регентстве Бадунг – исключённом из моратория на строительство в 6 округах – поэтому предложение на клифтопе продолжает расти там, где позволяет зонирование. Но ",[30,272,274],{"href":273},"\u002Fru\u002Fbali-licensing-enforcement-tracker","блокировка OTA с 1 августа 2026 года"," делает лицензируемость связывающим ограничением для арендной экономики любой виллы, а прецедент сноса в Бингине доказал, что прибрежные активы в неверной зоне сносят, а не легализуют задним числом. Цена – это цена только если вилла может законно зарабатывать; проверяйте зонирование, прежде чем опираться на любую цифру по Улувату.",[12,277,279],{"id":278},"следующее-обновление","Следующее обновление",[17,281,282,283,286,287,56],{},"Этот отчёт извлечён из ежеквартального Ценового индекса и обновляется ",[21,284,285],{},"2026-09-30"," (IV квартал 2026, цель – 400+ суммарных точек данных). Методология, уровни источников и стандарты верификации: ",[30,288,290],{"href":289},"\u002Fru\u002Fmethodology","методология",{"title":292,"searchDepth":293,"depth":294,"links":295},"",2,3,[296,297,298,299,300,301,302,303],{"id":14,"depth":293,"text":15},{"id":59,"depth":293,"text":60},{"id":152,"depth":293,"text":153},{"id":178,"depth":293,"text":179},{"id":197,"depth":293,"text":198},{"id":237,"depth":293,"text":238},{"id":266,"depth":293,"text":267},{"id":278,"depth":293,"text":279},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fru\u002Fuluwatu-property-prices-q3-2026",[306,310],{"source":307,"url":308,"accessedDate":309},"Bali Villa Select – Bali Villa Price Index Q3 2026 (294 verified data points, 8 corridors)","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026","2026-07-14",{"source":311,"url":312,"accessedDate":309},"Bali Villa Select – Methodology (source tiers, verification, refresh cadence)","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fmethodology",[],"Независимый ежеквартальный отчёт по ценам на недвижимость Улувату для иностранных инвесторов в виллы. 33 верифицированные точки данных запрашиваемых цен в 3 ценовых тирах: медиана входа $492,000 (самый высокий порог входа на Бали), трофи $1.34M, $2,028\u002Fм² по застройке. Премия за дефицит клифтопа, разбор freehold к leasehold, относительность субзон (клифтоп Улувату, Бингин, Паданг-Паданг, Печату), раскрытие разрыва asking–transacted. Извлечено из Bali Villa Price Index Q3 2026 (294 точки). Ежеквартальное обновление.","md",[317,320,323,326,329],{"question":318,"answer":319},"Сколько стоит вилла в Улувату в 2026 году?","По Ценовому индексу III квартала 2026 (33 верифицированные точки данных по Улувату): медиана запрашиваемой цены entry-тира – $492,000, mid-тира – $617,000, trophy-тира – $1,340,000, при медиане $2,028 за застроенный квадратный метр. Эта медиана входа – самая высокая среди всех восьми отслеживаемых коридоров Бали: в Улувату фактически нет рынка ниже $300,000, потому что земля на клифтопе и рядом с ним несёт структурный ценовой порог. Применяйте понижающую корректировку 8–12 процентов на разрыв asking–transacted. Брендовый резиденс-фонд и внерыночный trophy-инвентарь не учтены и толкают подлинный потолок клифтопа на 30–40 процентов выше того, что показывают брокерские листинги.",{"question":321,"answer":322},"Какая цена за квадратный метр в Улувату?","Медиана – $2,028 за застроенный квадратный метр по 33 верифицированным листингам III квартала 2026, в широком диапазоне $1,348–$3,333. Разброс необычно велик для одного коридора, потому что Улувату смешивает два очень разных продукта: off-plan виллы во внутренней части (Печату и вглубь Печату), которые тянут нижнюю границу вниз, и подлинный freehold первой линии клифтопа, который толкает верхнюю границу вверх. Для контекста: $2,028\u002Fм² Улувату – в середине среди коридоров Бали – ниже Чангу ($2,217) и Прерернана ($2,374), выше Нуса-Дуа ($1,207) и Убуда ($1,558) – но премия за землю на клифтопе у него самая высокая на острове.",{"question":324,"answer":325},"Почему вход в Улувату такой дорогой по сравнению с остальным Бали?","Потому что пригодная под застройку линия клифтопа – актив закрытого предложения. Узкая полоса участков первой линии между храмом Улувату и Паданг-Паданг не может быть расширена, а спрос на клифтоп-продукт с видом на океан скорее структурный, чем циклический. Это сочетание задаёт порог: девелоперы не строят продукт ниже $300,000 на клифтопе, потому что экономика земли этого не позволяет. Результат – медиана входа $492,000, почти втрое выше $167,000 в Нуса-Дуа, и самая сильная freehold-премия за м² земли (+30–60 процентов) среди всех коридоров Бали. Вы платите за землю, которую нельзя воспроизвести, а не за виллу побольше.",{"question":327,"answer":328},"Что дороже для недвижимости – Улувату или Чангу?","Зависит от того, какую цифру вы читаете. По медиане запрашиваемой цены entry-тира Улувату дороже: $492k против $340k входа зрелого ядра Чангу. По цене за застроенный квадратный метр выше Чангу: $2,217\u002Fм² против $2,028\u002Fм² Улувату. Согласование: Чангу торгуется на продукте с меньшей площадью, где застроенный м² – связывающее ограничение, поэтому его цифра за метр выше, тогда как премия Улувату сосредоточена в земле под виллой, а не в застройке. Чангу также даёт более высокую валовую доходность (10–15 процентов против 9–14 процентов у Улувату); Улувату даёт более сильный рост стоимости в trophy-тире и дефицит образа жизни. Полное сравнение коридоров – в Ценовом индексе.",{"question":330,"answer":331},"Каковы цены конкретно в Бингине и Паданг-Паданг?","Мы не публикуем отдельные верифицированные медианы $\u002Fм² для отдельных субзон Улувату – объёмы выборки по зонам внутри 33-точечного датасета Улувату слишком тонки, чтобы соответствовать нашей планке качества данных, а публикация медианы по трём-четырём листингам вводила бы в заблуждение. Что мы можем сказать из редакционного наблюдения: собственно клифтоп Улувату (от храма до Паданг-Паданг) держит верх диапазона коридора на чистом дефиците; Бингин торгуется на сёрф-якорных дневных тарифах при плотных, мелких участках, поэтому цены входа могут быть ниже, чем на клифтопе, но ADR держит премию; Паданг-Паданг – в среднем диапазоне; а внутренняя Печату – подлинная точка входа ниже премии клифтопа. Воспринимайте это как направленные прочтения, а не бенчмарки – для верифицированных цифр на уровне коридора используйте медианы выше.",[],[334,337,340,343,346],{"lang":335,"url":336},"en","\u002Fuluwatu-property-prices-q3-2026",{"lang":338,"url":339},"ru","\u002Fru\u002Fuluwatu-property-prices-q3-2026",{"lang":341,"url":342},"de","\u002Fde\u002Fuluwatu-property-prices-q3-2026",{"lang":344,"url":345},"fr","\u002Ffr\u002Fuluwatu-property-prices-q3-2026",{"lang":347,"url":348},"ja","\u002Fja\u002Fuluwatu-property-prices-q3-2026","Редакционная фотография: карта рынка недвижимости на клифтопе Улувату с рукописными пометками субзон клифтоп Улувату, Бингин, Паданг-Паданг и Печату, латунный механический калькулятор, цифровой штангенциркуль и фрагмент известняка на тиковом столе – иллюстрация ежеквартального ценового бенчмаркинга недвижимости на клифтопе","\u002Fimages\u002Farticles\u002Fuluwatu-property-prices-q3-2026.webp",[352,353,354,355,356,357,358,359],"bali-villa-price-index-q3-2026","uluwatu-property-investment-guide-2026","bukit-property-investment-guide-2026","nusa-dua-property-investment-guide-luxury-low-risk-market","canggu-property-prices-q3-2026","pma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor","bali-licensing-enforcement-tracker","methodology",[361,362,363,364,365],"Улувату несёт самый высокий порог входа на Бали: медиана запрашиваемой цены entry-тира – $492,000 – самая дорогая среди всех 8 отслеживаемых коридоров, потому что продукт ниже $300,000 структурно редок на клифтопе Букит. Там, где Нуса-Дуа стартует с медианы входа $167,000, Улувату стартует почти втрое выше.","Полные медианы по тирам за III квартал 2026 (33 верифицированные точки данных): вход $492k · средний $617k · трофи $1.34M. Медиана $\u002Fм² по застройке – $2,028, при широком диапазоне $1,348–$3,333, обусловленном разрывом между off-plan продуктом во внутренней части и подлинным freehold на клифтопе.","Премия freehold на клифтопе – определяющая цифра: сопоставимый продукт 3BR торгуется с премией +30–60 процентов за м² земли против сопоставимого leasehold, потому что пригодная под застройку земля первой линии – актив закрытого предложения. Это самая высокая премия за дефицит земли среди всех коридоров Бали.","Относительность субзон (редакционные прочтения, а не верифицированные медианы по зонам – объёмы выборки слишком тонки, чтобы публиковать $\u002Fм² на уровне зон): собственно клифтоп Улувату держит верх диапазона на дефиците; Бингин торгуется на сёрф-якорном ADR при плотных, мелких участках; Паданг-Паданг – в среднем диапазоне; внутренняя Печату – точка входа ниже премии клифтопа.","Доминирует off-plan, а ликвидность перепродаж тонкая – рынок моложе и менее торгуем, чем Чангу. Листинги trophy-тира доходят до $2.28M+ в брокерском MLS, но подлинный потолок сидит вне рынка: единичные листинги уровня Ньянг-Ньянг от $20M+ и брендовый резиденс-фонд никогда не попадают в индекс, что недооценивает потолок клифтопа примерно на 30–40 процентов.",{},true,[],"\u002Fimages\u002Fog-feed\u002Fuluwatu-prices.webp","Реальная цена виллы в Улувату в 2026 – данные клифтопа, а не брокерский хайп",[],{"periodCovered":373,"compiledDate":309,"nextRefresh":285,"dataPoints":374,"corridors":375,"tiers":294,"fxRate":376},"Q3 2026 (data window: April–June 2026)",33,1,"16,200 IDR\u002FUSD","цены на недвижимость Улувату",[],[],[],[382,383,384,385,386,387,388],"цены на виллы Улувату 2026","цены на виллы Бингин","цена виллы Паданг-Паданг","стоимость квадратного метра в Улувату","сколько стоит вилла в Улувату","цены на недвижимость на клифтопе Букит","инвестиционные виллы в Улувату",{"title":5,"description":314},"ru\u002Fuluwatu-property-prices-q3-2026",[],"data-report",[],"wH2h3G4G-a42-epMe6Pim0eadoU6siuyNeRR8Gmc-Io",[396,400,404,408],{"title":397,"description":398,"stem":399,"path":273},"Трекер лицензионного правоприменения на Бали: все зачистки, дедлайны и мораторий (живая страница)","Живой трекер правоприменения по лицензированию вилл на Бали: перенесённый дедлайн ОТА (блокировка с 1 августа 2026), строительный мораторий в 6 округах, снос и редевелопмент Бингина, статус по каждому регентству и каждое датированное событие с января 2025 – обновляется по мере событий.","ru\u002Fbali-licensing-enforcement-tracker",{"title":401,"description":402,"stem":403,"path":32},"Ценовой индекс вилл на Бали – III квартал 2026: бенчмарк стоимости квадратного метра по 8 коридорам (294 точки данных)","Независимый ежеквартальный ценовой бенчмарк для иностранных инвесторов в виллы Бали. 294 верифицированные точки данных по запрашиваемым ценам в 8 коридорах (Чангу, Берава, Перереннан, Улувату, Семиньяк, Санур, Убуд, Нуса-Дуа), собранные в июне 2026 года. Медианы цен в тирах entry\u002Fmid\u002Ftrophy, бенчмарк $\u002Fм² по застроенной площади, премия freehold к leasehold, раскрытие методологии. Ежеквартальное обновление.","ru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",{"title":405,"description":406,"stem":407,"path":49},"Инвестиции в недвижимость полуострова Букит 2026: карта коридоров, доходность и линия правоприменения","Зонтичный гид по инвестициям в недвижимость Букита, Бали 2026: чем различаются четыре зоны полуострова (клифф-топ Улувату, Бингин после сносов, формирующийся юг Пандава–Меласти, восток Нуса-Дуа ITDC), входные медианы Q3 2026 от $167k до $492k, валовая доходность 9–14%, линия правоприменения, перекроившая карту, и какой коридор Букита подходит какому инвестору.","ru\u002Fbukit-property-investment-guide-2026",{"title":409,"description":410,"stem":411,"path":54},"Цены на недвижимость в Чангу, III квартал 2026: $\u002Fм² по субзонам Берава, Бату Болонг, Эко-Бич, Бабакан, Прерернан (46 точек данных)","Независимый ежеквартальный отчёт по ценам на недвижимость в Чангу для иностранных инвесторов в виллы. 46 верифицированных точек данных по запрашиваемым ценам в 5 субзонах (Берава, Бату Болонг, Эко-Бич, Бабакан, приграничный Прерернан), 3 ценовых тира, бенчмарки $\u002Fм² по застроенной площади, разбор премии freehold к leasehold, раскрытие разрыва asking–transacted. Извлечено из датасета Bali Villa Price Index Q3 2026 (всего 294 точки). Ежеквартальное обновление.","ru\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026",1784134675862]