[{"data":1,"prerenderedAt":681},["ShallowReactive",2],{"article-ru\u002Fskolko-stoit-nedvizhimost-na-bali":3},{"id":4,"title":5,"author":6,"body":7,"canonical":612,"citations":613,"comparisonTable":627,"description":628,"extension":629,"faq":630,"hreflangAlternates":649,"imageAlt":652,"imageUrl":653,"internalLinksOut":654,"keyTakeaways":658,"locale":663,"mentions":664,"meta":665,"modifiedTime":617,"navigation":666,"path":667,"primaryAbout":627,"primaryKeyword":668,"publicationTime":617,"retrospective":627,"reviewedAt":627,"secondaryKeywords":669,"seo":677,"stem":678,"topicCluster":679,"__hash__":680},"blog\u002Fru\u002Fskolko-stoit-nedvizhimost-na-bali.md","Сколько стоит недвижимость на Бали 2026 – цены по тирам и районам","Bali Villa Select Editorial",{"type":8,"value":9,"toc":598},"minimark",[10,15,34,38,42,124,127,131,296,300,303,326,329,333,336,398,401,405,509,512,516,519,523,526,558,561,565],[11,12,14],"h2",{"id":13},"ключевые-факты","Ключевые факты",[16,17,18,22,25,28,31],"ul",{},[19,20,21],"li",{},"Виллы Бали 2026: $180 тыс. – $5 млн+. Большинство сделок $300–700 тыс.",[19,23,24],{},"Апартаменты $80–250 тыс. Земля $80–500\u002Fм²",[19,26,27],{},"Полная стоимость = listing + 5–10% (лизхолд) или + 8–15% (ПТ ПМА)",[19,29,30],{},"Цены растут 8–15%\u002Fгод в Чангу\u002FБерава, стагнируют в перенасыщенных субрынках",[19,32,33],{},"USD – правильная базовая валюта для расчётов; рублёвые headline numbers устаревают через месяц",[35,36,37],"p",{},"Эта страница – материал редакции Bali Villa Select для русскоязычных инвесторов, оценивающих стоимость недвижимости на Бали в 2026 году. Мы покрываем полный стек: цены по тирам и районам, реальные расходы сверх listing price, динамику цен по корридорам.",[11,39,41],{"id":40},"цены-вилл-по-тирам-в-2026","Цены вилл по тирам в 2026",[43,44,45,64],"table",{},[46,47,48],"thead",{},[49,50,51,55,58,61],"tr",{},[52,53,54],"th",{},"Тир",[52,56,57],{},"Цена USD",[52,59,60],{},"Тип объекта",[52,62,63],{},"Типичные районы",[65,66,67,82,96,110],"tbody",{},[49,68,69,73,76,79],{},[70,71,72],"td",{},"Entry",[70,74,75],{},"$180–280 тыс.",[70,77,78],{},"1–2-комнатная вилла, лизхолд",[70,80,81],{},"Перереанан, Санур, периферия Убуда",[49,83,84,87,90,93],{},[70,85,86],{},"Mid",[70,88,89],{},"$300–600 тыс.",[70,91,92],{},"2–3-комнатная вилла с бассейном",[70,94,95],{},"Чангу, Берава, Семияк, Букит inland",[49,97,98,101,104,107],{},[70,99,100],{},"Premium",[70,102,103],{},"$600 тыс. – $1.2 млн",[70,105,106],{},"3–4-комнатная клиффтоп вилла, ПТ ПМА с ХГБ",[70,108,109],{},"Улувату, Бинин, Семияк premium",[49,111,112,115,118,121],{},[70,113,114],{},"Luxury",[70,116,117],{},"$1.2–5 млн+",[70,119,120],{},"4–5-комнатная villa estate с океанским видом",[70,122,123],{},"Улувату клиффтоп, Букит luxury",[35,125,126],{},"Большинство foreign-инвесторских сделок в 2026 году концентрируется в mid-tier ($300–600 тыс.) – это сладкое пятно где сочетается реалистичный entry, гибкая лизхолдовая структура, и mid-to-high доходность аренды.",[11,128,130],{"id":129},"цены-по-районам-в-2026","Цены по районам в 2026",[43,132,133,149],{},[46,134,135],{},[49,136,137,140,143,146],{},[52,138,139],{},"Район",[52,141,142],{},"Entry-цена виллы",[52,144,145],{},"Premium-цена виллы",[52,147,148],{},"Доходность gross",[65,150,151,165,179,193,207,220,233,246,258,270,284],{},[49,152,153,156,159,162],{},[70,154,155],{},"Чангу",[70,157,158],{},"$300 тыс.",[70,160,161],{},"$1.2 млн",[70,163,164],{},"10–15%",[49,166,167,170,173,176],{},[70,168,169],{},"Берава (Чангу suburban)",[70,171,172],{},"$400 тыс.",[70,174,175],{},"$1.5 млн",[70,177,178],{},"10–14%",[49,180,181,184,187,190],{},[70,182,183],{},"Перереанан",[70,185,186],{},"$250 тыс.",[70,188,189],{},"$800 тыс.",[70,191,192],{},"9–13%",[49,194,195,198,201,204],{},[70,196,197],{},"Улувату",[70,199,200],{},"$600 тыс.",[70,202,203],{},"$5 млн+",[70,205,206],{},"9–14%",[49,208,209,212,214,217],{},[70,210,211],{},"Бинин",[70,213,172],{},[70,215,216],{},"$1 млн",[70,218,219],{},"10–13%",[49,221,222,225,227,230],{},[70,223,224],{},"Семияк",[70,226,172],{},[70,228,229],{},"$4 млн",[70,231,232],{},"8–12%",[49,234,235,238,241,243],{},[70,236,237],{},"Petitenget premium",[70,239,240],{},"$700 тыс.",[70,242,229],{},[70,244,245],{},"7–10%",[49,247,248,251,253,255],{},[70,249,250],{},"Убуд",[70,252,186],{},[70,254,175],{},[70,256,257],{},"8–11%",[49,259,260,263,265,268],{},[70,261,262],{},"Санур",[70,264,158],{},[70,266,267],{},"$900 тыс.",[70,269,245],{},[49,271,272,275,278,281],{},[70,273,274],{},"Нуса Дуа",[70,276,277],{},"$450 тыс.",[70,279,280],{},"$2 млн",[70,282,283],{},"7–9%",[49,285,286,289,292,294],{},[70,287,288],{},"Сесех\u002FЧемаги (emerging)",[70,290,291],{},"$200 тыс.",[70,293,200],{},[70,295,257],{},[11,297,299],{"id":298},"цены-апартаментов-в-2026","Цены апартаментов в 2026",[35,301,302],{},"Апартаментный сегмент на Бали ограничен (в отличие от Пхукета, где кондо доминирует). Доступен в:",[16,304,305,311,316,321],{},[19,306,307,310],{},[308,309,224],"strong",{},": $150–250 тыс. за 1-bedroom premium location",[19,312,313,315],{},[308,314,262],{},": $80–150 тыс. за 1-bedroom mid-tier",[19,317,318,320],{},[308,319,155],{},": $120–200 тыс. за apart-стиль продукт (немногочисленные проекты)",[19,322,323,325],{},[308,324,274],{},": $200–400 тыс. за premium resort-style apartment",[35,327,328],{},"Доходность 6–9% gross, что на 2–4% ниже виллы в том же районе. Главное преимущество apartment – более низкий порог входа и более простая операционная модель.",[11,330,332],{"id":331},"цены-на-землю-в-2026","Цены на землю в 2026",[35,334,335],{},"Земля под индивидуальное строительство – отдельный сегмент с резкой зависимостью от зонирования:",[43,337,338,348],{},[46,339,340],{},[49,341,342,345],{},[52,343,344],{},"Зонирование\u002Fлокация",[52,346,347],{},"Цена USD\u002Fм²",[65,349,350,358,366,374,382,390],{},[49,351,352,355],{},[70,353,354],{},"Перерененан\u002FСесех (emerging)",[70,356,357],{},"$80–250",[49,359,360,363],{},[70,361,362],{},"Чангу\u002FБерава жилые парцеллы",[70,364,365],{},"$200–500",[49,367,368,371],{},[70,369,370],{},"Улувату inland",[70,372,373],{},"$150–400",[49,375,376,379],{},[70,377,378],{},"Букит premium clifftop",[70,380,381],{},"$500–1500",[49,383,384,387],{},[70,385,386],{},"Семияк\u002FПетитенгет",[70,388,389],{},"$700–1500",[49,391,392,395],{},[70,393,394],{},"Берава\u002FБинин premium",[70,396,397],{},"$1000–2000",[35,399,400],{},"Покупка земли требует особенно тщательной due diligence на права (Hak Milik vs Hak Sewa vs Hak Guna Bangunan), зонирование (Pariwisata vs зелёная зона vs жилое), и ограничения на иностранное владение.",[11,402,404],{"id":403},"полная-стоимость-покупки-что-прибавляется-к-listing","Полная стоимость покупки – что прибавляется к listing",[43,406,407,420],{},[46,408,409],{},[49,410,411,414,417],{},[52,412,413],{},"Статья",[52,415,416],{},"Лизхолд",[52,418,419],{},"ПТ ПМА с ХГБ",[65,421,422,432,442,451,461,471,482,492],{},[49,423,424,427,430],{},[70,425,426],{},"Listing price",[70,428,429],{},"базовая",[70,431,429],{},[49,433,434,437,440],{},[70,435,436],{},"Нотариус PPAT",[70,438,439],{},"1–2%",[70,441,439],{},[49,443,444,447,449],{},[70,445,446],{},"Регистрация Land Office",[70,448,439],{},[70,450,439],{},[49,452,453,456,459],{},[70,454,455],{},"Налог на покупку (BPHTB)",[70,457,458],{},"2–3%",[70,460,458],{},[49,462,463,466,468],{},[70,464,465],{},"Due diligence",[70,467,381],{},[70,469,470],{},"$1000–2500",[49,472,473,476,479],{},[70,474,475],{},"Setup структуры",[70,477,478],{},"$500–2000",[70,480,481],{},"$3000–8000 + капитал",[49,483,484,487,490],{},[70,485,486],{},"Меблировка (если требуется)",[70,488,489],{},"переменно",[70,491,489],{},[49,493,494,499,504],{},[70,495,496],{},[308,497,498],{},"Итог сверх listing",[70,500,501],{},[308,502,503],{},"5–10%",[70,505,506],{},[308,507,508],{},"8–15%",[35,510,511],{},"Ежегодные расходы для ПТ ПМА: бухгалтерия и налоговая отчётность $2000–4000, ежегодный налог PBB 0.1–0.3%. Лизхолд не имеет ежегодных корпоративных расходов кроме PBB.",[11,513,515],{"id":514},"динамика-цен-20242026","Динамика цен 2024–2026",[35,517,518],{},"Бали в 2026 году – не равномерно растущий рынок, а селективный. Высокого спроса зоны (Чангу, Улувату, Берава, Перереанан) продолжают расти на 8–15% в год в USD. Перенасыщенные субрынки (часть Семияка, periferia Убуда) стагнируют или слегка падают. Качество локации, юридическая чистота и оставшийся срок лизхолда определяют value defense больше, чем общий рыночный тренд.",[11,520,522],{"id":521},"сколько-стоит-ещё-налоги-и-эксплуатация","Сколько стоит ещё – налоги и эксплуатация",[35,524,525],{},"Помимо стоимости покупки в первый год, инвестор учитывает ежегодные расходы:",[16,527,528,534,540,546,552],{},[19,529,530,533],{},[308,531,532],{},"Налог на доход с аренды",": 10% для foreign individual через withholding, до 35% прогрессивный для tax residents",[19,535,536,539],{},[308,537,538],{},"PBB (ежегодный налог на землю и здание)",": 0.1–0.3% от налоговой стоимости",[19,541,542,545],{},[308,543,544],{},"Корпоративные расходы ПТ ПМА",": $2000–4000 (только для PT PMA structures)",[19,547,548,551],{},[308,549,550],{},"Управляющая компания",": 15–25% от арендной выручки (для STR)",[19,553,554,557],{},[308,555,556],{},"Pondok Wisata licence (если STR)",": $200–500 годового сбора",[35,559,560],{},"Реалистичный годовой operating cost для виллы в Чангу под профессиональным STR-управлением: 25–30% от gross-выручки.",[11,562,564],{"id":563},"связанный-анализ","Связанный анализ",[16,566,567,574,580,586,592],{},[19,568,569],{},[570,571,573],"a",{"href":572},"\u002Fru\u002Fkupit-villu-na-bali","Купить виллу на Бали – гид инвестора 2026",[19,575,576],{},[570,577,579],{"href":578},"\u002Fru\u002Fnedvizhimost-na-bali","Недвижимость на Бали – обзор рынка для иностранцев",[19,581,582],{},[570,583,585],{"href":584},"\u002Fru\u002Finvestitsii-v-nedvizhimost-bali","Инвестиции в недвижимость на Бали – структуры и доходность",[19,587,588],{},[570,589,591],{"href":590},"\u002Fbali-villa-prices-in-2026-what-foreign-buyers-should-expect","Bali Villa Prices in 2026 (EN, in-depth)",[19,593,594],{},[570,595,597],{"href":596},"\u002Fbali-property-investment-guide-for-foreigners-2026","Bali Property Investment Guide for Foreigners 2026 (EN)",{"title":599,"searchDepth":600,"depth":601,"links":602},"",2,3,[603,604,605,606,607,608,609,610,611],{"id":13,"depth":600,"text":14},{"id":40,"depth":600,"text":41},{"id":129,"depth":600,"text":130},{"id":298,"depth":600,"text":299},{"id":331,"depth":600,"text":332},{"id":403,"depth":600,"text":404},{"id":514,"depth":600,"text":515},{"id":521,"depth":600,"text":522},{"id":563,"depth":600,"text":564},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fru\u002Fskolko-stoit-nedvizhimost-na-bali",[614,618,621,624],{"source":615,"url":616,"accessedDate":617},"Statistics Indonesia (BPS) – Bali regional data","https:\u002F\u002Fbali.bps.go.id\u002F","2026-04-27",{"source":619,"url":620,"accessedDate":617},"Global Property Guide – Indonesia rental yields and prices","https:\u002F\u002Fwww.globalpropertyguide.com\u002Fasia\u002Findonesia",{"source":622,"url":623,"accessedDate":617},"BKPM – Indonesia Investment Coordinating Board","https:\u002F\u002Fwww.bkpm.go.id\u002Fen",{"source":625,"url":626,"accessedDate":617},"Bali Tourism Board – visitor and market data","https:\u002F\u002Fwww.balitourismboard.or.id\u002F",null,"Сколько стоит недвижимость на Бали в 2026 – виллы $180 тыс. – $5 млн+, апартаменты $80–250 тыс., полная стоимость покупки и реальные цифры по районам.","md",[631,634,637,640,643,646],{"question":632,"answer":633},"Сколько стоит недвижимость на Бали в 2026 году?","Виллы на Бали в 2026: entry-tier $180–280 тыс., mid-tier $300–600 тыс. в Чангу\u002FБерава, premium $600 тыс. – $1.2 млн в Улувату\u002FСемияк, luxury $1.2–5 млн+ для клиффтопов и брендованных резиденций. Апартаменты $80–250 тыс. Земля $80–500\u002Fм². Прибавьте 5–10% к listing price для итоговой стоимости приобретения.",{"question":635,"answer":636},"Сколько стоит вилла на Бали с бассейном?","Вилла с бассейном на Бали в 2026: 2-комнатная entry-tier $300–500 тыс. в Чангу или Берава, 3-комнатная mid-tier $500 тыс. – $1 млн там же или в Семияке, 3–4-комнатная premium $1–2 млн в Улувату или премиум-Семияке, ultra-luxury 4–5-комнатная клиффтоп $2–5 млн+ в Улувату или на Буките.",{"question":638,"answer":639},"Какие районы Бали самые дорогие?","Топ премиум-районов: Улувату клиффтоп ($1.2–5 млн+ за виллу), Семияк Petitenget ($1.2–4 млн), Бера́ва премиум ($600 тыс. – $1.5 млн), Нуса Дуа resort-tier ($500 тыс. – $2 млн), премиум Сан",{"question":641,"answer":642},"Какие районы Бали самые дешёвые для покупки виллы?","Entry-tier районы для виллы: Перереанан и Бабакан (граница Чангу) от $250 тыс., Санур ($300–500 тыс.), периферия Убуда (Тегаллаланг, Паянган) от $250 тыс., Сесех\u002FЧемаги emerging zone от $200 тыс. (выше риск). Inland Букит – от $300 тыс.",{"question":644,"answer":645},"Сколько стоит недвижимость на Бали в рублях?","Не приводим рублёвые цены в headline – волатильность курса делает рублёвые цифры устаревшими через месяц. Все цены в этой статье в долларах США. Для ориентира: вилла $300 тыс. при курсе 90 руб.\u002FUSD = ~27 млн руб., при 100 руб.\u002FUSD = ~30 млн руб. Покупка обычно осуществляется в долларах через USDT\u002Fбанки третьих юрисдикций, поэтому USD – правильная базовая валюта для расчётов.",{"question":647,"answer":648},"Что входит в полную стоимость покупки виллы на Бали?","Listing price + нотариус и юридические сборы 1–2% + регистрация и налоги 2–3% + due diligence $500–1500 фиксированно + меблировка (если требуется) переменно + setup структуры $500–2000 для лизхолда или $3000–8000 для ПТ ПМА. Итого 5–10% сверх listing для лизхолда, 8–15% для ПТ ПМА.",[650],{"lang":651,"url":590},"en","Бали – вид на корридоры Чангу и Улувату с панорамой стоимости недвижимости 2026","\u002Farticles\u002Fskolko-stoit-nedvizhimost-na-bali\u002Fhero.webp",[655,656,657],"ru\u002Fkupit-villu-na-bali","ru\u002Fnedvizhimost-na-bali","ru\u002Finvestitsii-v-nedvizhimost-bali",[659,660,661,662],"Виллы Бали 2026: $180 тыс. (entry) – $5 млн+ (luxury). Большинство сделок $300–700 тыс. в Чангу, Бераве, Семияке.","Апартаменты $80–250 тыс. в Семияке, Сануре, Чангу. Земля $80–500\u002Fм² в зависимости от зонирования.","Полная стоимость покупки = listing price + 5–10% (нотариус, регистрация, налоги, due diligence, мебель).","Цены растут на 8–15% в год в Чангу\u002FБерава; стагнируют или slightly down в перенасыщенных субрынках Семияка.","ru",[],{},true,"\u002Fru\u002Fskolko-stoit-nedvizhimost-na-bali","сколько стоит недвижимость на Бали",[670,671,672,673,674,675,676],"стоимость недвижимости Бали","цены на виллы Бали","цены недвижимость Бали","сколько стоит вилла на Бали","сколько стоит дом на Бали","стоимость виллы Бали 2026","цены на Бали недвижимость",{"title":5,"description":628},"ru\u002Fskolko-stoit-nedvizhimost-na-bali","primer","uuG6YVeaBielt1Gu9ztr-rWA6eZXTj7CBzYu7F6ywU0",1778609363122]