[{"data":1,"prerenderedAt":388},["ShallowReactive",2],{"article-ru\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check":3,"related-ru-bali-vs-lombok-property-investment-2026-bali-villa-price-index-q3-2026-best-bali-corridors-rental-yield-2026-average-rental-yield-canggu-villas-2026-bali-villa-inspection-trip-verifying-occupancy-adr-2026-bali-villa-exit-modelling-2026-methodology":367},{"id":4,"title":5,"areaName":6,"areaSlug":6,"author":7,"body":8,"canonical":280,"citations":281,"comparisonTable":6,"crossAreas":292,"description":293,"extension":294,"faq":295,"forPersonas":311,"heroAlt":6,"heroImage":6,"heroLede":6,"howToName":6,"howToSteps":312,"hreflangAlternates":313,"imageAlt":329,"imageUrl":330,"internalLinksOut":331,"keyTakeaways":339,"lastReview":6,"locale":318,"meta":345,"modifiedTime":285,"navigation":346,"nextReview":6,"notForPersonas":347,"ogImage":348,"ogTitle":349,"operationsParagraphs":350,"path":319,"positioningLine":6,"priceIndex":6,"primaryKeyword":351,"publicationTime":285,"regionEyebrow":6,"regulatoryParagraphs":352,"relatedReading":353,"retrospective":6,"risks":354,"secondaryKeywords":355,"seo":361,"stats":6,"stem":362,"subCorridors":363,"topicCluster":364,"transactions":365,"transactionsCaption":6,"__hash__":366},"blog\u002Fru\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check.md","Доходность аренды Ломбок vs Бали 2026: правда ли она в 2–3 раза выше? (проверка данными)",null,"Oleg Levkovskiy",{"type":9,"value":10,"toc":268},"minimark",[11,16,25,28,32,41,53,57,68,74,80,98,102,114,193,208,212,215,231,238,242,253,257],[12,13,15],"h2",{"id":14},"заявление-и-короткий-ответ","Заявление и короткий ответ",[17,18,19,20,24],"p",{},"Вы услышите это почти из каждой презентации застройщика Ломбока: ",[21,22,23],"strong",{},"доходность аренды там в два-три раза выше, чем на Бали."," Как заголовок «валовая против валовой» это не выдумка, а как ориентир на то, что вы реально оставите себе, – почти бесполезно.",[17,26,27],{},"Цифра сравнивает горстку отобранных пиковых объектов рядом с Мандаликой – в валовом выражении – против усреднённого по всему Бали показателя. Поставьте оба на одну основу (за вычетом расходов, с поправкой на фактически достигнутую, а не рекламируемую загрузку, и с учётом ликвидности, которой вы жертвуете) – и разрыв в 2–3 раза сужается до доли от заголовка. В ряде коридоров Бали он исчезает полностью.",[12,29,31],{"id":30},"откуда-взялась-цифра-в-23-раза","Откуда взялась цифра «в 2–3 раза»",[17,33,34,35,40],{},"У заявления есть реальный источник. ",[36,37,39],"a",{"href":38},"\u002Fbali-vs-lombok-property-investment-2026","Особая экономическая зона Мандалика"," – проект под управлением ITDC с якорем в виде трассы MotoGP – действительно порождает всплески валовой арендной выручки для новых вилл рядом с трассой в периоды запуска и гонок. Вилла, показывающая высокую валовую в гоночный уик-энд, – это правдивый факт про ту виллу и те недели.",[17,42,43,44,48,49,52],{},"Ошибка – в переходе от ",[45,46,47],"em",{},"того объекта, тех недель"," к ",[45,50,51],{},"остров доходнее",". Пиковый валовой показатель на квартире-котловане по цене запуска – это не устойчивая, заполненная, очищенная от расходов доходность коридора. Как только скидка запуска и гоночная ставка нормализуются, навсегда цитируемая цифра оказывается той, которую вилла никогда не зарабатывала за год.",[12,54,56],{"id":55},"четыре-ошибки-раздувающие-разрыв","Четыре ошибки, раздувающие разрыв",[17,58,59,62,63,67],{},[21,60,61],{},"1. Валовая сравнивается с валовой – никогда с чистой."," Цифру Ломбока приводят валовой; цифра Бали, с которой её сравнивают, тоже обычно валовая, но более высокая операционная зрелость Бали означает, что больше валовой доживает до чистой. Снимите 25–40% с любой из них на вознаграждение оператора (15–30%), налог PPh Final 10%, обслуживание и простой – и рынок с более глубокой операторской скамейкой оставляет больше. Более тонкий операторский рынок Ломбока означает более широкий разрыв между показанной валовой и оставшейся чистой – механика та же, что в нашем ",[36,64,66],{"href":65},"\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026","фреймворке моделирования выхода",".",[17,69,70,73],{},[21,71,72],{},"2. Пиковые объекты выдаются за весь остров."," Вилла на запуске рядом с трассой подаётся как репрезентативная для Ломбока. Цифра Бали, напротив, – усреднённая по восьми коридорам и сотням объектов. Сравнивать лучшее у одного со средним у другого – это не сравнение.",[17,75,76,79],{},[21,77,78],{},"3. Доходность тонкого рынка отчасти является премией за неликвидность."," Более высокая заголовочная доходность на меньшем рынке – это не бесплатные деньги, а отчасти компенсация за неликвидность. Пул иностранных покупателей Ломбока – доля от бали́йского, что означает более широкий спред, более долгую продажу и реальный дисконт на выходе. Этот дисконт никогда не появляется в показателе доходности, но выходит прямо из вашего совокупного возврата.",[17,81,82,85,86,89,90,93,94,67],{},[21,83,84],{},"4. Рекламируемая загрузка выдаётся за достигнутую."," Ставка за ночь – это то, где презентации Ломбока выглядят сильнее всего, а загрузка – то, где кейс обычно ломается. Высокий ADR при низкой и сезонной загрузке даёт меньше чистыми, чем более мелкая ставка Бали при более глубоком, круглогодичном спросе. А при более тонкой операторской скамейке разрыв между ",[45,87,88],{},"заявленной"," и ",[45,91,92],{},"достигнутой"," загрузкой шире – именно поэтому её проверяют на месте, согласно ",[36,95,97],{"href":96},"\u002Fbali-villa-inspection-trip-verifying-occupancy-adr-2026","протоколу осмотра",[12,99,101],{"id":100},"бенчмарк-который-заявление-обязано-обойти","Бенчмарк, который заявление обязано обойти",[17,103,104,105,108,109,113],{},"Вот с чем вилла на Ломбоке реально конкурирует – ",[21,106,107],{},"верифицированные"," валовые диапазоны Бали на 2026 из ",[36,110,112],{"href":111},"\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026","Price Index Q3 2026"," по 294 точкам данных:",[115,116,117,134],"table",{},[118,119,120],"thead",{},[121,122,123,127,130,132],"tr",{},[124,125,126],"th",{},"Коридор",[124,128,129],{},"Валовая доходность",[124,131,126],{},[124,133,129],{},[135,136,137,152,166,180],"tbody",{},[121,138,139,143,146,149],{},[140,141,142],"td",{},"Canggu",[140,144,145],{},"10–15%",[140,147,148],{},"Seminyak",[140,150,151],{},"8–12%",[121,153,154,157,160,163],{},[140,155,156],{},"Berawa",[140,158,159],{},"10–14%",[140,161,162],{},"Ubud",[140,164,165],{},"8–11%",[121,167,168,171,174,177],{},[140,169,170],{},"Uluwatu",[140,172,173],{},"9–14%",[140,175,176],{},"Sanur",[140,178,179],{},"7–10%",[121,181,182,185,188,191],{},[140,183,184],{},"Pererenan",[140,186,187],{},"8–13%",[140,189,190],{},"Nusa Dua",[140,192,179],{},[17,194,195,196,199,200,89,204,67],{},"Вилла на Ломбоке должна обойти их ",[21,197,198],{},"после расходов",", а не до. Если бы заявление «в 2–3 раза» было реальным на чистой основе, объекту на Ломбоке пришлось бы давать чистыми глубоко за двадцать процентов – цифра, которую ни один тонкий, сезонный, неликвидный рынок не удерживает, когда загрузку и выход оценивают честно. Покоридорное обоснование собственных цифр Бали и то, почему самая высокая валовая редко даёт лучшую чистую, – в ",[36,201,203],{"href":202},"\u002Fbest-bali-corridors-rental-yield-2026","рейтинге коридоров по доходности",[36,205,207],{"href":206},"\u002Faverage-rental-yield-canggu-villas-2026","проверке доходности Canggu",[12,209,211],{"id":210},"где-ломбок-действительно-выигрывает","Где Ломбок действительно выигрывает",[17,213,214],{},"Это не аргумент против Ломбока – это аргумент против покупки его по неверной причине. У Ломбока два реальных преимущества, и ни одно из них не доходность:",[216,217,218,225],"ul",{},[219,220,221,224],"li",{},[21,222,223],{},"Цена входа."," Вы заходите дешевле. Для покупателя, чьё ограничение – капитал, а не возврат, это важно.",[219,226,227,230],{},[21,228,229],{},"Опциональность роста."," Если инфраструктурная застройка Мандалики продолжится, а аэропорт и трасса продолжат притягивать инвестиции, у земли вокруг есть реальный долгосрочный потенциал.",[17,232,233,234,237],{},"Оба ведут к одному выводу: Ломбок – это ",[21,235,236],{},"ставка на рост стоимости с доходностью как вторичным фактором"," на более длинном и менее определённом удержании. Это законный тезис. Он просто противоположен «более высокой доходности», которой его продают. Обосновывайте его как то, чем он является.",[12,239,241],{"id":240},"две-поправки-прежде-чем-поверить-любой-цифре-ломбока","Две поправки, прежде чем поверить любой цифре Ломбока",[17,243,244,245,248,249,252],{},"Та же дисциплина, что читает индекс Бали, применяется к любой цифре Ломбока, которую вам вручают. Снимите ",[21,246,247],{},"25–40% с валовой"," на вознаграждение оператора, налог 10%, обслуживание и простой. Затем заложите ",[21,250,251],{},"дисконт за ликвидность"," – скидку, которую вы возьмёте, продавая на тонкий рынок, – в предположение о выходе, а не только о входе. Доходность, которая работает только если вы никогда не продаёте, – это не доходность, а надежда.",[12,254,256],{"id":255},"правило-в-одну-строку","Правило в одну строку",[17,258,259,260,263,264,67],{},"Более высокая заголовочная доходность на более тонком рынке – это в основном премия за неликвидность и отобранная валовая, а не более высокий возврат. Измеряйте любую виллу на Ломбоке чистыми, против верифицированных коридорных диапазонов Бали, с заложенным дисконтом на выходе. Полное сравнение рынков за пределами доходности – ликвидность, юридическая структура, глубина операторов – в ",[36,261,262],{"href":38},"Бали против Ломбока",". Источники и метод: ",[36,265,267],{"href":266},"\u002Fmethodology","методология",{"title":269,"searchDepth":270,"depth":271,"links":272},"",2,3,[273,274,275,276,277,278,279],{"id":14,"depth":270,"text":15},{"id":30,"depth":270,"text":31},{"id":55,"depth":270,"text":56},{"id":100,"depth":270,"text":101},{"id":210,"depth":270,"text":211},{"id":240,"depth":270,"text":241},{"id":255,"depth":270,"text":256},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fru\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check",[282,286,289],{"source":283,"url":284,"accessedDate":285},"Bali Villa Select – Price Index Q3 2026 (294 верифицированные точки данных, 8 коридоров)","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026","2026-07-25",{"source":287,"url":288,"accessedDate":285},"Bali Villa Select – Bali vs Lombok Property Investment 2026 (полное сравнение рынков)","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fbali-vs-lombok-property-investment-2026",{"source":290,"url":291,"accessedDate":285},"Bali Villa Select – методология (уровни источников, верификация, частота обновления)","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fmethodology",[],"Заявление «доходность Ломбока в 2–3 раза выше Бали» проверено против верифицированного датасета. Откуда взялась цифра, четыре методологические ошибки, которые её раздувают, верифицированные валовые диапазоны Бали (Canggu 10–15% вплоть до Nusa Dua 7–10%) и тест на чистую доходность и ликвидность, который вилла на Ломбоке обязана пройти, прежде чем более высокая заголовочная доходность будет означать более высокий возврат. На бумаге разрыв реален, при сопоставимом чистом расчёте он почти исчезает.","md",[296,299,302,305,308],{"question":297,"answer":298},"Правда ли, что доходность аренды на Ломбоке в 2–3 раза выше, чем на Бали?","Не при сопоставимом расчёте. Это заявление циркулирует в маркетинге застройщиков и агентств и сравнивает небольшое число пиковых объектов рядом с Мандаликой – в валовом выражении – против усреднённого по Бали показателя. Когда вы ставите оба на одну основу (за вычетом вознаграждения оператора, налога PPh Final 10%, обслуживания и простоя и с поправкой на фактически достигнутую, а не рекламируемую загрузку), разрыв сужается до доли от заголовка, а в ряде коридоров Бали исчезает. Верифицированный валовой диапазон Бали идёт от Canggu 10–15% до Nusa Dua 7–10%; вилла на Ломбоке должна обойти их после расходов, а не до, чтобы тезис о доходности держался.",{"question":300,"answer":301},"Откуда взялась цифра «в 2–3 раза выше Бали» для Ломбока?","Она берёт начало в презентациях застройщиков на этапе котлована и питчах агентств вокруг особой экономической зоны Мандалика и трассы MotoGP, где несколько новых вилл рядом с событием могут показывать высокие валовые цифры в период запуска и гонок. Эти числа реальны для тех конкретных недель и конкретных объектов, но затем их обобщают до общеостровного заголовка «на Ломбоке доходнее». Ошибка – в обобщении, а не в отдельной цифре: пиковый валовой показатель объекта на запуске – это не устойчивая чистая доходность коридора.",{"question":303,"answer":304},"Ломбок – лучшая инвестиция в недвижимость, чем Бали, в 2026?","Для большинства иностранных покупателей нет, но это зависит от тезиса. Если вы покупаете ради доходности и ликвидности, более глубокий спрос Бали, более зрелый операторский рынок и куда более ликвидная перепродажа делают его более безопасным доходным активом. Если вы покупаете ради цены входа и долгосрочного роста вокруг инфраструктуры Мандалики, у Ломбока есть реальный кейс – как ставка на рост стоимости, с доходностью как вторичным фактором и более длинным, менее определённым удержанием. Полное сравнение рынков по ликвидности, юридической структуре и глубине операторов – в нашем отдельном разборе Бали против Ломбока; эта страница именно про заявление о доходности.",{"question":306,"answer":307},"На Ломбоке те же правила иностранного владения, что и на Бали?","Да. Ломбок и Бали находятся в одной индонезийской правовой рамке: иностранцы не могут владеть полной собственностью (SHM) и используют те же структуры – аренду (Hak Sewa), Hak Pakai или PT PMA с HGB для коммерчески эксплуатируемой виллы. Юридическая механика между двумя островами не меняется, поэтому «на Ломбоке проще владеть» – не настоящий дифференциатор. Различается глубина рынка: меньше сделок, меньше профильных нотариусов и операторов и более тонкие данные сопоставимых продаж для ценообразования.",{"question":309,"answer":310},"Какую чистую доходность реально может дать вилла на Ломбоке?","Верифицированной общеостровной цифры, за которую мы бы поручились, нет – и само это отсутствие показательно. Объём сделок на Ломбоке слишком тонкий для датасета уровня наших 294 точек по восьми коридорам Бали, поэтому любое единичное число чистой доходности по Ломбоку – это либо оценка по малой выборке, либо маркетинговая цифра. Честный подход – обосновывать конкретный объект: получить выгрузку броней с платформы, прочитать месяцы низкого сезона, вычесть расходы и сравнить это число с верифицированными коридорными диапазонами Бали. Если конкретная вилла на Ломбоке после этого упражнения обходит коридор Бали чистыми – кейс реален; брошюра, утверждающая это, доказательством не является.",[],[],[314,317,320,323,326],{"lang":315,"url":316},"en","\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check",{"lang":318,"url":319},"ru","\u002Fru\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check",{"lang":321,"url":322},"de","\u002Fde\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check",{"lang":324,"url":325},"fr","\u002Ffr\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check",{"lang":327,"url":328},"ja","\u002Fja\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check","Редакционная композиция на столе: сравнение показателей доходности Бали и Ломбока в распечатанной таблице данных с латунным калькулятором и красными правками под тёплым боковым светом","\u002Fimages\u002Farticles\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026.webp",[332,333,334,335,336,337,338],"bali-vs-lombok-property-investment-2026","bali-villa-price-index-q3-2026","best-bali-corridors-rental-yield-2026","average-rental-yield-canggu-villas-2026","bali-villa-inspection-trip-verifying-occupancy-adr-2026","bali-villa-exit-modelling-2026","methodology",[340,341,342,343,344],"Заявление «доходность Ломбока в 2–3 раза выше Бали» – это сравнение валовой с валовой на отобранных объектах у Мандалики против усреднённого по всему Бали показателя. При сопоставимом чистом расчёте разрыв резко сужается, а в ряде коридоров разворачивается.","Верифицированные валовые доходности Бали на 2026: Canggu 10–15%, Berawa 10–14%, Uluwatu 9–14%, Pererenan 8–13%, Seminyak 8–12%, Ubud 8–11%, Sanur 7–10%, Nusa Dua 7–10% – по 294 верифицированным точкам данных. Вилла на Ломбоке должна обойти их после расходов, а не до, чтобы оправдать переезд капитала.","Более высокая заголовочная доходность на тонком рынке отчасти является премией за неликвидность, а не бесплатным доходом: меньший пул иностранных покупателей Ломбока означает более широкий спред, более долгую продажу и дисконт на выходе, которого валовая доходность не показывает.","Именно загрузка, а не ставка за ночь, обычно ломает кейс Ломбока. Высокий рекламируемый ADR при низкой и сезонной загрузке даёт меньше чистыми, чем более глубокий и круглогодичный спрос Бали, а операторская скамейка Ломбока тоньше, что расширяет разрыв между заявленной и достигнутой загрузкой.","Ломбок реально выигрывает по цене входа и опциональности роста вокруг Мандалики. Это другой тезис, чем «выше доходность», и его следует обосновывать как ставку на рост стоимости с доходностью как вторичным фактором, а не наоборот.",{},true,[],"\u002Fimages\u002Fog-feed\u002Fprice-index.webp","Заявление «Ломбок втрое доходнее Бали», разобранное по частям",[],"доходность аренды ломбок vs бали",[],[],[],[356,357,358,359,360],"доходность аренды ломбок 2026","доходность ломбока выше бали","доходность недвижимости ломбок vs бали","доходность аренды мандалика","ломбок или бали для инвестиций",{"title":5,"description":293},"ru\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check",[],"decision-framework",[],"OUSN4TFkByve2SNpHqxoRhIRS-FCoLpNyBQqsHFvIXQ",[368,373,378,383],{"title":369,"description":370,"stem":371,"path":372},"Моделирование выхода из виллы на Бали 2026: как рассчитать реалистичную доходность 5-летнего удержания до покупки","Редакционный фреймворк по моделированию доходности выхода из виллы на Бали: 5 переменных, определяющих стоимость перепродажи, кривая распада лизхолда на год-25, проработанные примеры для Чангу, Улувату, Санура и чтение глубины пула покупателей по ценовым тирам. Перестаньте оптимизировать по доходности входа; начните андеррайтить выход.","ru\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026","\u002Fru\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026",{"title":374,"description":375,"stem":376,"path":377},"Поездка на осмотр виллы на Бали 2026: как проверить заявленную загрузку и ADR на месте","Протокол осмотра в высокий сезон для иностранного покупателя: почему загрузка июля–августа завышает годовое среднее, четыре класса доказательств вместо устных обещаний брокера, пакет лицензий, который проверяют раньше всего после блокировки 1 августа 2026, и коридорные бенчмарки для проверки любой заявленной доходности. Вилла, осмотренная в высокий сезон, показывает вам свою лучшую неделю, а не свой год.","ru\u002Fbali-villa-inspection-trip-verifying-occupancy-adr-2026","\u002Fru\u002Fbali-villa-inspection-trip-verifying-occupancy-adr-2026",{"title":379,"description":380,"stem":381,"path":382},"Ценовой индекс вилл на Бали – III квартал 2026: бенчмарк стоимости квадратного метра по 8 коридорам (294 точки данных)","Независимый ежеквартальный ценовой бенчмарк для иностранных инвесторов в виллы Бали. 294 верифицированные точки данных по запрашиваемым ценам в 8 коридорах (Чангу, Берава, Перереннан, Улувату, Семиньяк, Санур, Убуд, Нуса-Дуа), собранные в июне 2026 года. Медианы цен в тирах entry\u002Fmid\u002Ftrophy, бенчмарк $\u002Fм² по застроенной площади, премия freehold к leasehold, раскрытие методологии. Ежеквартальное обновление.","ru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026","\u002Fru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",{"title":384,"description":385,"stem":386,"path":387},"Лучшие районы Бали по доходности аренды 2026: все 8 коридоров в рейтинге по валовой доходности (данные)","8 инвесторских коридоров Бали в рейтинге по валовой доходности аренды на 2026 год, по верифицированному датасету: Canggu 10–15% возглавляет таблицу, Nusa Dua 7–10% замыкает её. По каждой позиции – доходность, необходимая цена входа и подвох, потому что самая высокая заявленная доходность редко даёт лучший результат с поправкой на риск.","ru\u002Fbest-bali-corridors-rental-yield-2026","\u002Fru\u002Fbest-bali-corridors-rental-yield-2026",1784960963372]