[{"data":1,"prerenderedAt":871},["ShallowReactive",2],{"article-ru\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026":3,"related-ru-bali-villa-price-index-q3-2026-canggu-property-investment-guide-2026-berawa-property-investment-guide-2026-pererenan-property-investment-guide-2026-bali-property-tax-guide-2026-foreign-investors-ajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026-pondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026-pma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor-canggu-vs-pererenan-villa-investment-2026-canggu-vs-seminyak-property-investment-2026-canggu-vs-uluwatu-property-investment-2026-methodology-marketplace":854},{"id":4,"title":5,"areaName":6,"areaSlug":6,"author":7,"body":8,"canonical":742,"citations":743,"comparisonTable":6,"crossAreas":762,"description":763,"extension":764,"faq":765,"forPersonas":784,"heroAlt":6,"heroImage":6,"heroLede":6,"hreflangAlternates":785,"imageAlt":801,"imageUrl":802,"internalLinksOut":803,"keyTakeaways":817,"lastReview":6,"locale":787,"meta":824,"modifiedTime":747,"navigation":825,"nextReview":6,"notForPersonas":826,"operationsParagraphs":827,"path":788,"positioningLine":6,"priceIndex":828,"primaryKeyword":833,"publicationTime":747,"regionEyebrow":6,"regulatoryParagraphs":834,"relatedReading":835,"retrospective":6,"risks":836,"secondaryKeywords":837,"seo":848,"stats":6,"stem":849,"subCorridors":850,"topicCluster":851,"transactions":852,"transactionsCaption":6,"__hash__":853},"blog\u002Fru\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026.md","Цены на недвижимость в Чангу, III квартал 2026: $\u002Fм² по субзонам Берава, Бату Болонг, Эко-Бич, Бабакан, Прерернан (46 точек данных)",null,"Олег Левковский",{"type":9,"value":10,"toc":722},"minimark",[11,16,38,48,52,62,66,69,230,233,237,242,245,265,269,272,286,289,293,296,299,302,306,309,312,316,319,418,421,435,438,452,456,459,506,509,513,516,536,539,543,546,579,583,682,686,692,712,715],[12,13,15],"h2",{"id":14},"ключевые-выводы","Ключевые выводы",[17,18,19,23,26,29,32,35],"ul",{},[20,21,22],"li",{},"46 верифицированных точек данных по запрашиваемым ценам в Чангу, собранных в июне 2026 года для референса III квартала 2026",[20,24,25],{},"Медиана широкого коридора: entry $339,506 \u002F mid $648,148 \u002F trophy $1,080,247",[20,27,28],{},"Медиана $\u002Fм² по застройке: $2,217; премиальная субзона Берава: $2,225; первая линия Эко-Бич: $2,401",[20,30,31],{},"Премия freehold к leasehold в Чангу: 130–140 процентов – наивысшая среди 8 коридоров Бали",[20,33,34],{},"Trophy-тир (медиана $1.08M) – САМЫЙ НИЗКИЙ среди 8 коридоров: инвентарь зрелого ядра стареет",[20,36,37],{},"Разрыв asking–transacted: типично 8–12 процентов; 25 процентов на одном листинге motivated seller",[39,40,41,42,47],"p",{},"Это извлечение по субзонам из нашего ",[43,44,46],"a",{"href":45},"\u002Fru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026","Ценового индекса вилл на Бали, III квартал 2026"," – проприетарного датасета из 294 точек, охватывающего 8 коридоров Бали и публикуемого ежеквартально. Извлечение по Чангу за III квартал 2026 покрывает 46 точек в 5 субзонах (Берава, Бату Болонг, Эко-Бич, Бабакан, приграничный Прерернан), 3 ценовых тира (entry \u002F mid \u002F trophy) и 2 типа структуры собственности (Hak Sewa leasehold vs Hak Milik \u002F HGB freehold). Окно данных: апрель – июнь 2026. Нормализация валют: 16,200 IDR\u002FUSD.",[12,49,51],{"id":50},"методология-в-одном-абзаце","Методология в одном абзаце",[39,53,54,55,61],{},"Точки данных по запрашиваемым ценам собраны с 7 публичных брокерских платформ (bali-home-immo.com, exotiqproperty.com, baliexception.com, villabalisale.com, propertia.com, harcourtspurbabali.com, prestigepropertybali.com) в период с апреля по июнь 2026 года плюс внутренний инвентарь маркетплейса Bali Villa Select. Каждая строка фиксирует запрашиваемую цену, нормализованную в USD по курсу 16,200 IDR\u002FUSD, число спален, застроенную площадь в м² (где раскрыта брокером), земельную площадь в м², структуру собственности (остаток лет Hak Sewa или freehold \u002F PT PMA) и URL источника. Исключённые выбросы: коммерческие мульти-виллы (5BR+ по девелоперской оптовой цене), бутик-отельные гостиничные активы, суб-резидентные микро-юниты менее 30 м² застройки и объекты со структурно неправдоподобными заявленными м². Медианы по тирам, а также 25-й и 75-й перцентили рассчитаны на очищенных данных. Общее число чистых точек данных по Чангу: 46 (целевое обновление IV квартала 2026: 60+). Полная методология родительского датасета и CSV на 294 точки доступны на GitHub под лицензией CC BY 4.0: ",[43,56,60],{"href":57,"rel":58},"https:\u002F\u002Fgithub.com\u002Fadwustenko-cmyk\u002Fbali-corridor-yields",[59],"nofollow","github.com\u002Fadwustenko-cmyk\u002Fbali-corridor-yields",".",[12,63,65],{"id":64},"ценовая-матрица-чангу-за-iii-квартал-2026-5-субзон-3-тира","Ценовая матрица Чангу за III квартал 2026 – 5 субзон × 3 тира",[39,67,68],{},"Медианная запрашиваемая цена в USD по субзонам и тирам. Тиры: ENTRY ($300–500k), MID ($500k–$1M), TROPHY ($1M+). Структура собственности смешанная (доминирует: 25-летний Hak Sewa leasehold в entry и mid, freehold в trophy).",[70,71,72,98],"table",{},[73,74,75],"thead",{},[76,77,78,82,86,89,92,95],"tr",{},[79,80,81],"th",{},"Субзона",[79,83,85],{"align":84},"right","n",[79,87,88],{"align":84},"Медиана ENTRY",[79,90,91],{"align":84},"Медиана MID",[79,93,94],{"align":84},"Медиана TROPHY",[79,96,97],{"align":84},"Медиана $\u002Fм² по застройке",[99,100,101,122,142,161,181,201],"tbody",{},[76,102,103,107,110,113,116,119],{},[104,105,106],"td",{},"Берава (якорь пляжных клубов)",[104,108,109],{"align":84},"39",[104,111,112],{"align":84},"$400,219",[104,114,115],{"align":84},"$670,000",[104,117,118],{"align":84},"$1,193,000",[104,120,121],{"align":84},"$2,225",[76,123,124,127,130,133,136,139],{},[104,125,126],{},"Бату Болонг (зрелое ядро)",[104,128,129],{"align":84},"14",[104,131,132],{"align":84},"$339,506",[104,134,135],{"align":84},"$648,148",[104,137,138],{"align":84},"$1,080,247",[104,140,141],{"align":84},"$2,217",[76,143,144,147,150,152,155,158],{},[104,145,146],{},"Эко-Бич (премия первой линии)",[104,148,149],{"align":84},"6",[104,151,132],{"align":84},[104,153,154],{"align":84},"$549,383",[104,156,157],{"align":84},"$1,049,383",[104,159,160],{"align":84},"$2,401",[76,162,163,166,169,172,175,178],{},[104,164,165],{},"Бабакан (внутренний развивающийся)",[104,167,168],{"align":84},"3",[104,170,171],{"align":84},"$277,778",[104,173,174],{"align":84},"$493,827",[104,176,177],{"align":84},"n\u002Fa",[104,179,180],{"align":84},"$2,006",[76,182,183,186,189,192,195,198],{},[104,184,185],{},"Приграничный Прерернан \u002F Нелаян",[104,187,188],{"align":84},"5",[104,190,191],{"align":84},"$314,815",[104,193,194],{"align":84},"$432,099",[104,196,197],{"align":84},"$958,000",[104,199,200],{"align":84},"$2,180",[76,202,203,209,214,218,222,226],{},[104,204,205],{},[206,207,208],"strong",{},"Широкая медиана Чангу",[104,210,211],{"align":84},[206,212,213],{},"46",[104,215,216],{"align":84},[206,217,132],{},[104,219,220],{"align":84},[206,221,135],{},[104,223,224],{"align":84},[206,225,138],{},[104,227,228],{"align":84},[206,229,141],{},[39,231,232],{},"Примечания: Берава рассматривается как отдельный пул данных в родительском датасете (39 автономных точек данных); она также участвует в широком агрегате Чангу (46 всего по субзонам Чангу). Часть точек данных подпадают сразу под несколько субзон (пограничные виллы Бату Болонг \u002F Нелаян, Эко-Бич \u002F Бату Болонг) – они отнесены к субзоне, соответствующей описанию листингового брокера.",[12,234,236],{"id":235},"чтение-матрицы-4-сигнала-которые-имеют-значение","Чтение матрицы – 4 сигнала, которые имеют значение",[238,239,241],"h3",{"id":240},"_1-премия-входа-в-берава-18-процентов-над-широким-чангу","1. Премия входа в Берава: +18 процентов над широким Чангу",[39,243,244],{},"Медиана запрашиваемой цены entry-тира Берава ($400,219) стоит на 18 процентов выше широкой медианы входа по Чангу ($339,506). Это структурная и устойчивая премия – entry-тир Берава торгуется на 15–20 процентов выше базового входа Чангу в каждом ежеквартальном обновлении начиная с I квартала 2025. Три драйвера:",[17,246,247,253,259],{},[20,248,249,252],{},[206,250,251],{},"Плотность пляжных клубов."," Finns Beach Club, Atlas, Mrs Sippy Beach Club, Sugar Sand Beach Club кластеризованы в пределах 800 м пешей доступности. Премия дневного тарифа на виллы Берава составляет $50–120 за ночь против внутренних эквивалентов Чангу.",[20,254,255,258],{},[206,256,257],{},"25-летний Hak Sewa по умолчанию с типичным остатком 25+ лет."," Девелоперские проекты Берава стандартизировались на 25-летней аренде с опцией продления на 25 лет (эффективный срок 50 лет). Профиль остатка лет entry-фонда Берава торгуется с премией к более короткосрочному инвентарю Бату Болонг.",[20,260,261,264],{},[206,262,263],{},"Брендовый девелоперский канал."," Echo Beach Branded Residences, Mahaway, Bali Living, Echo Beach Estates продают напрямую покупателю в премиальных диапазонах Берава. По оценкам, 30–40 процентов реальных trophy-сделок в Берава – это прямые сделки от девелопера, которые НЕ отражены в этом датасете (брокерский MLS фиксирует только брокерский листингованный фонд). Фактический потолок trophy-тира Берава существенно выше указанной медианы $1.19M.",[238,266,268],{"id":267},"_2-медиана-trophy-тира-самая-низкая-среди-8-коридоров-бали","2. Медиана trophy-тира – САМАЯ НИЗКАЯ среди 8 коридоров Бали",[39,270,271],{},"Trophy-медиана Чангу ($1.08M) – самая низкая среди 8 коридоров в датасете Price Index за III квартал 2026. Сравните: Берава $1.19M, Нуса-Дуа $1.19M, Улувату $1.34M, Санур $1.54M, Семиньяк $1.54M, Убуд $1.70M. Две причины:",[17,273,274,280],{},[20,275,276,279],{},[206,277,278],{},"Инвентарь зрелого ядра стареет."," Чангу был застроен в волне 2015–2020 годов. Trophy-виллы, выставленные в III квартале 2026, как правило, 6–10-летние с устаревшей отделкой. Новое trophy-предложение перетекает в Берава и Прерернан, а не в центральный Чангу, потому что доступная под застройку freehold-земля в насыщенном ядре Чангу структурно перестала создаваться.",[20,281,282,285],{},[206,283,284],{},"Ликвидность перепродаж в trophy-тире глубокая."," С 10 активными листингами Чангу выше $1M в нашем датасете trophy-тир не ограничен дефицитом так, как trophy Нуса-Дуа (5 активных листингов) или trophy Убуда (8 активных). Более глубокий пул перепродаж давит на медиану.",[39,287,288],{},"Импликация: покупатели, ищущие trophy-продукт с потенциалом роста цены, должны смотреть на Берава или Прерернан; покупатели, ищущие trophy-сделку в зрелом продукте, – на центральный Чангу.",[238,290,292],{"id":291},"_3-freehold-премия-130140-процентов-наивысшая-среди-8-коридоров-бали","3. Freehold-премия: 130–140 процентов – наивысшая среди 8 коридоров Бали",[39,294,295],{},"Freehold в Чангу торгуется с премией 130–140 процентов над сопоставимым 25-летним Hak Sewa на 3-спальном продукте. Это САМАЯ ВЫСОКАЯ freehold-премия среди всех 8 коридоров Бали в III квартале 2026. Сравните: Убуд +37.8 процента, Семиньяк +24.6 процента, Улувату +30–60 процентов за м² земли, автономная Берава +12 процентов за м² застройки, Прерернан +7–15 процентов (сжатая – слой арбитража).",[39,297,298],{},"Сигнал реального дефицита: новая freehold-земля в насыщенном ядре Чангу структурно перестала создаваться. Доступный freehold-фонд – это наследие (титулы SHM, застроенные до 2015 года) плюс редкие новые нарезки. Иностранные инвесторы, целящиеся во freehold-структуру в Чангу, платят премию за дефицит в обмен на отсутствие риска распада аренды на 25+ году и заметно более глубокий пул выходных покупателей при горизонтах удержания 30+ лет.",[39,300,301],{},"Для горизонтов удержания 3–5 лет freehold-премия экономически не защитима – сопоставимый 25-летний Hak Sewa за $335k против freehold за $600k+ делает экономику leasehold чище. Для 5+ лет удержания freehold-премия защитима, потому что распад leasehold ускоряется, а пул выходных покупателей при 30+ годах тоньше.",[238,303,305],{"id":304},"_4-приграничный-прерернан-текущий-canggu-adjacent-арбитраж","4. Приграничный Прерернан – текущий Canggu-adjacent арбитраж",[39,307,308],{},"Медиана entry-тира приграничного Прерернана ($314,815) торгуется на 8 процентов ниже широкого входа Чангу ($339,506). Медиана входа собственно Прерернана ($277,778) торгуется на 18 процентов ниже широкого Чангу. Обе цифры отражают текущий арбитраж: Прерернан отстаёт от Чангу на 24–36 месяцев по зрелости, а freehold-премия там сжата до 7–15 процентов (против 130–140 процентов в Чангу). Прогноз редакционного стола: по мере созревания Прерернана freehold-премия расширится в сторону уровней Чангу, что даст 20–40 процентов нереализованного апсайда по freehold в Прерернане, приобретённому по запрашиваемым ценам III квартала 2026.",[39,310,311],{},"Риск для инвестора: операторская инфраструктура Прерернана материально тоньше, чем в Чангу; продукт под тезис коммерческой аренды может столкнуться с более низкой стартовой заполняемостью, пока операторы консолидируются. Это заложено в текущий дисконт запрашиваемых цен.",[12,313,315],{"id":314},"бенчмарк-м-по-застройке-чангу-iii-квартал-2026","Бенчмарк $\u002Fм² по застройке – Чангу, III квартал 2026",[39,317,318],{},"Медианная цена за м² застроенной площади, рассчитанная по 22 точкам данных Чангу, где брокер раскрыл м² застройки.",[70,320,321,335],{},[73,322,323],{},[76,324,325,327,329,332],{},[79,326,81],{},[79,328,97],{"align":84},[79,330,331],{"align":84},"Диапазон",[79,333,334],{},"Прочтение",[99,336,337,350,363,376,388,401],{},[76,338,339,342,344,347],{},[104,340,341],{},"Эко-Бич",[104,343,160],{"align":84},[104,345,346],{"align":84},"$1,984–$3,144",[104,348,349],{},"Премия первой линии удерживает максимум по $\u002Fм²",[76,351,352,355,357,360],{},[104,353,354],{},"Берава",[104,356,121],{"align":84},[104,358,359],{"align":84},"$1,051–$4,124",[104,361,362],{},"Широкий диапазон отражает микс форматов вилл",[76,364,365,368,370,373],{},[104,366,367],{},"Бату Болонг",[104,369,141],{"align":84},[104,371,372],{"align":84},"$751–$4,085",[104,374,375],{},"Зрелое ядро с самым широким разбросом",[76,377,378,380,382,385],{},[104,379,185],{},[104,381,200],{"align":84},[104,383,384],{"align":84},"$1,600–$2,900",[104,386,387],{},"Развивающийся дисконт к ядру Чангу",[76,389,390,393,395,398],{},[104,391,392],{},"Бабакан",[104,394,180],{"align":84},[104,396,397],{"align":84},"$1,200–$2,900",[104,399,400],{},"Внутренний структурный дисконт",[76,402,403,407,411,415],{},[104,404,405],{},[206,406,208],{},[104,408,409],{"align":84},[206,410,141],{},[104,412,413],{"align":84},[206,414,372],{},[104,416,417],{},"Диапазон объясняется миксом продуктов",[39,419,420],{},"Разброс 5.4x (от $751 до $4,085) – не шум, а отражение реального многообразия продукта:",[17,422,423,429],{},[20,424,425,428],{},[206,426,427],{},"Нижняя граница ($751):"," мульти-юнит бутик-компаунд, где суммарная застройка распределена по операционным юнитам; метрика $\u002Fм² структурно размывается",[20,430,431,434],{},[206,432,433],{},"Верхняя граница ($4,085):"," люкс-вилла 1-bedroom с бассейном и малой площадью; ценообразование за м² при малой застройке структурно завышено, потому что фиксированные операционные расходы (кухня, санузел, бассейн, проезд) амортизируются по меньшей застройке",[39,436,437],{},"Для сопоставления «как с как» ограничивайтесь 3-спальными виллами на 200–400 м² застройки. В этом диапазоне медианы $\u002Fм² Чангу составляют:",[17,439,440,443,446,449],{},[20,441,442],{},"3BR Берава Hak Sewa 25 лет: $2,150–$2,400 за м² застройки",[20,444,445],{},"3BR Бату Болонг Hak Sewa 25 лет: $2,050–$2,300 за м² застройки",[20,447,448],{},"3BR Берава freehold: $2,400–$2,600 за м² застройки (freehold-премия видна на $\u002Fм²)",[20,450,451],{},"3BR Бату Болонг freehold: $2,300–$2,500 за м² застройки",[12,453,455],{"id":454},"премия-freehold-к-leasehold-сопоставимая-спецификация-3br-в-чангу","Премия freehold к leasehold – сопоставимая спецификация 3BR в Чангу",[39,457,458],{},"Прямое парное сравнение по 3-спальным виллам в Берава и Бату Болонг (две субзоны с достаточным числом сопоставимых пар в нашем датасете):",[70,460,461,476],{},[73,462,463],{},[76,464,465,467,470,473],{},[79,466,81],{},[79,468,469],{"align":84},"Медиана 25-летнего Hak Sewa",[79,471,472],{"align":84},"Медиана freehold",[79,474,475],{"align":84},"Премия",[99,477,478,492],{},[76,479,480,483,486,489],{},[104,481,482],{},"Берава 3BR",[104,484,485],{"align":84},"$425,000",[104,487,488],{"align":84},"$1,018,519",[104,490,491],{"align":84},"+140%",[76,493,494,497,500,503],{},[104,495,496],{},"Бату Болонг 3BR",[104,498,499],{"align":84},"$423,000",[104,501,502],{"align":84},"$956,790",[104,504,505],{"align":84},"+126%",[39,507,508],{},"Премия 130–140 процентов отражает истинный структурный дефицит в зрелом ядре Чангу. Сравните Прерернан 3BR, где сопоставимый freehold торгуется всего с 7–15 процентами премии к leasehold: freehold Прерернана сейчас – самый близкий арбитраж к уровням freehold Чангу, доступный в поясе коридоров.",[12,510,512],{"id":511},"разрыв-askingtransacted-в-чангу","Разрыв asking–transacted в Чангу",[39,514,515],{},"Все указанные выше медианы – это запрашиваемые цены, а не сделки. Разрыв asking–transacted по резидентному фонду Чангу для иностранных покупателей в нормальных условиях составляет 8–12 процентов. Задокументированные сигналы из нашего датасета:",[17,517,518,524,530],{},[20,519,520,523],{},[206,521,522],{},"Средневыставленные листинги Чангу возрастом 30 дней"," торгуются в среднем на 4–8 процентов ниже заголовочной запрашиваемой цены",[20,525,526,529],{},[206,527,528],{},"Один листинг motivated seller во II квартале 2026"," (сам в заголовке помеченный как «under value») закрылся на 25 процентов ниже сопоставимой запрашиваемой цены trophy-тира",[20,531,532,535],{},[206,533,534],{},"Верифицированные сигналы по transacted-ценам",", собранные через сообщённые брокерами события закрытия, устойчиво идут на 8–12 процентов ниже соответствующей медианы запрашиваемой цены",[39,537,538],{},"Приложено к датасету: покупатель, ориентирующийся на медиану входа $339,506, должен рассчитывать на сделку в диапазоне $310–320k за сопоставимый продукт. По медиане trophy-тира $1.08M ожидайте сделку в диапазоне $940–990k. Дисконт 8–12 процентов – это референсное соглашение редакционного стола до появления консистентных данных по транзакционному реестру.",[12,540,542],{"id":541},"что-этот-датасет-по-чангу-не-охватывает","Что этот датасет по Чангу НЕ охватывает",[39,544,545],{},"Раскрыто для методологической гигиены:",[547,548,549,555,561,567,573],"ol",{},[20,550,551,554],{},[206,552,553],{},"Прямой фонд брендовых резиденций от девелопера"," (Echo Beach Branded Residences, Mahaway, Bali Living, Echo Beach Estates, Ombak Luxury Villas) торгуется напрямую с покупателем без экспозиции в брокерском MLS. По оценкам, 30–40 процентов реальных сделок в trophy-тире Берава идут через этот off-MLS канал и НЕ отражены в наших 39 точках данных по Берава. Внерыночные trophy-сделки от $5M и выше также исключены.",[20,556,557,560],{},[206,558,559],{},"Земельные участки под покупку",", продаваемые отдельно от строительства виллы. Этот отчёт охватывает только готовый или off-plan-виллы продукт.",[20,562,563,566],{},[206,564,565],{},"Инвестиционные бутик-отельные гостиничные активы"," (мульти-юнит компаунды 6+ спален). Исключены как коммерческие, а не резидентные.",[20,568,569,572],{},[206,570,571],{},"Продажи ниже рыночных уровней"," – объекты по цене на 25+ процентов ниже медианы субзоны помечаются, но исключаются из медиан при ревью.",[20,574,575,578],{},[206,576,577],{},"Листинги залоговых аукционов"," от индонезийских банков в этом датасете не отслеживаются.",[12,580,582],{"id":581},"чангу-iii-квартал-2026-кросс-референсы","Чангу, III квартал 2026 – кросс-референсы",[17,584,585,591,598,605,612,619,626,633,640,647,654,661,668,675],{},[20,586,587,590],{},[43,588,589],{"href":45},"Ценовой индекс вилл на Бали, III квартал 2026"," – родительский датасет (294 точки данных по 8 коридорам) с полной методологией и расчётами freehold-премии",[20,592,593,597],{},[43,594,596],{"href":595},"\u002Fru\u002Fcanggu","Гид по инвестициям в недвижимость Чангу 2026"," – полный коридорный пилар: описания 5 субзон, экономика доходности, история энфорсмента лицензирования, фреймворк выбора юридической структуры",[20,599,600,604],{},[43,601,603],{"href":602},"\u002Fru\u002Fberawa","Гид по инвестициям в недвижимость Берава 2026"," – автономный субкоридорный пилар по Берава",[20,606,607,611],{},[43,608,610],{"href":609},"\u002Fru\u002Fpererenan","Гид по инвестициям в недвижимость Прерернан 2026"," – Canggu-adjacent арбитражный коридор",[20,613,614,618],{},[43,615,617],{"href":616},"\u002Fru\u002Fcanggu-vs-pererenan","Чангу vs Прерернан: инвестиции в виллу 2026"," – прямое сравнение арбитражного слоя",[20,620,621,625],{},[43,622,624],{"href":623},"\u002Fru\u002Fcanggu-vs-seminyak","Чангу vs Семиньяк: инвестиции в недвижимость 2026"," – сравнение зрелых рынков",[20,627,628,632],{},[43,629,631],{"href":630},"\u002Fru\u002Fcanggu-vs-uluwatu","Чангу vs Улувату: инвестиции в недвижимость 2026"," – коридорное сравнение по ценовым тирам",[20,634,635,639],{},[43,636,638],{"href":637},"\u002Fru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors","Гид по налогам на недвижимость Бали 2026"," – 6 налоговых категорий, затрагивающих покупателей в Чангу",[20,641,642,646],{},[43,643,645],{"href":644},"\u002Fru\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026","Пошаговое подписание AJB Hak Sewa"," – 12-шаговый процесс сделки в Чангу",[20,648,649,653],{},[43,650,652],{"href":651},"\u002Fru\u002Fpondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026","Полный гид по лицензированию Pondok Wisata"," – фреймворк лицензирования STR после волны энфорсмента 2025 года",[20,655,656,660],{},[43,657,659],{"href":658},"\u002Fru\u002Fpma-leasehold-bali","PT PMA vs Leasehold на Бали"," – структурный выбор для покупателей freehold в Чангу",[20,662,663,667],{},[43,664,666],{"href":665},"\u002Fru\u002Fmarketplace","Маркетплейс Bali Villa Select"," – верифицированный независимый инвентарь по Чангу",[20,669,670,674],{},[43,671,673],{"href":672},"\u002Fru\u002Fmethodology","Редакционная методология"," – 3-уровневая иерархия источников, правила цитирования, график обновления",[20,676,677,681],{},[43,678,680],{"href":57,"rel":679},[59],"Открытый датасет Canggu Corridor Yields (GitHub)"," – сырые данные под CC BY 4.0 для независимой верификации",[12,683,685],{"id":684},"следующее-ежеквартальное-обновление","Следующее ежеквартальное обновление",[39,687,688,689,61],{},"Это извлечение по Чангу публикуется ежеквартально на 90-дневном цикле обновления, синхронно с родительским ",[43,690,691],{"href":45},"Ценовым индексом вилл на Бали",[17,693,694,700,706],{},[20,695,696,699],{},[206,697,698],{},"2026-09-30"," – извлечение по Чангу за IV квартал 2026 (целевой размер датасета: 60+ точек данных по Чангу, методология v1.1)",[20,701,702,705],{},[206,703,704],{},"2026-12-31"," – извлечение по Чангу за I квартал 2027 с полным ретроспективным наложением за 2026 год",[20,707,708,711],{},[206,709,710],{},"2027-03-31"," – извлечение по Чангу за II квартал 2027 с первой таблицей квартальной дельты по Чангу",[39,713,714],{},"Правки в любую опубликованную ячейку публично отслеживаются в редакционном реестре исправлений в течение 48 часов после верификации. Редакционный стол поддерживает баунти в USD 50 за верифицируемые фактические ошибки по политике corrections-bounty.",[39,716,717,718,721],{},"Для инвесторов, которым нужен структурный разбор конкретного объекта в Чангу на фоне датасета III квартала 2026, запросить pre-purchase review можно через ",[43,719,720],{"href":672},"страницу методологии",". Стоимость pre-purchase review существенно ниже стоимости сделки с неверно оценённым объектом.",{"title":723,"searchDepth":724,"depth":725,"links":726},"",2,3,[727,728,729,730,736,737,738,739,740,741],{"id":14,"depth":724,"text":15},{"id":50,"depth":724,"text":51},{"id":64,"depth":724,"text":65},{"id":235,"depth":724,"text":236,"children":731},[732,733,734,735],{"id":240,"depth":725,"text":241},{"id":267,"depth":725,"text":268},{"id":291,"depth":725,"text":292},{"id":304,"depth":725,"text":305},{"id":314,"depth":724,"text":315},{"id":454,"depth":724,"text":455},{"id":511,"depth":724,"text":512},{"id":541,"depth":724,"text":542},{"id":581,"depth":724,"text":582},{"id":684,"depth":724,"text":685},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fru\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026",[744,748,751,754,757,760],{"source":745,"url":746,"accessedDate":747},"Bali Villa Select – Bali Villa Price Index Q3 2026 (родительский датасет, 294 точки данных по 8 коридорам)","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026","2026-06-28",{"source":749,"url":750,"accessedDate":747},"Bali Villa Select – Методология v1.0 и открытый датасет на GitHub (CC BY 4.0)","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fmethodology",{"source":752,"url":753,"accessedDate":747},"Банк Индонезии (BI) – справочный курс IDR\u002FUSD","https:\u002F\u002Fwww.bi.go.id\u002Fen\u002F",{"source":755,"url":756,"accessedDate":747},"Статистика Индонезии (BPS Bali) – провинциальная статистика по недвижимости и туризму","https:\u002F\u002Fbali.bps.go.id\u002F",{"source":758,"url":759,"accessedDate":747},"Выборка публичных брокеров: exotiqproperty.com, bali-home-immo.com, baliexception.com, propertia.com, harcourtspurbabali.com – срез листингов II квартала 2026","https:\u002F\u002Fwww.exotiqproperty.com\u002F",{"source":761,"url":57,"accessedDate":747},"GitHub – открытый датасет bali-corridor-yields (CC BY 4.0)",[],"Независимый ежеквартальный отчёт по ценам на недвижимость в Чангу для иностранных инвесторов в виллы. 46 верифицированных точек данных по запрашиваемым ценам в 5 субзонах (Берава, Бату Болонг, Эко-Бич, Бабакан, приграничный Прерернан), 3 ценовых тира, бенчмарки $\u002Fм² по застроенной площади, разбор премии freehold к leasehold, раскрытие разрыва asking–transacted. Извлечено из датасета Bali Villa Price Index Q3 2026 (всего 294 точки). Ежеквартальное обновление.","md",[766,769,772,775,778,781],{"question":767,"answer":768},"Какая текущая медианная цена виллы в Чангу в III квартале 2026?","Медианные запрашиваемые цены в III квартале 2026 резко различаются по субзонам и тирам. Медианы широкого коридора по 46 точкам данных: entry-тир (25-летний Hak Sewa, продукт 3BR) – $339,506, mid-тир (30-летний Hak Sewa или freehold, 3–4BR) – $648,148, trophy-тир (4BR+ freehold или долгосрочная аренда с остатком 35+ лет) – $1,080,247. Разбивка по субзонам: медиана входа Берава $400,219 (наивысшая, премия beach-club), медиана входа Бату Болонг $339,506 (зрелое ядро), медиана входа Эко-Бич $339,506 (премия первой линии), медиана входа Бабакан $277,778 (внутренний развивающийся участок), медиана входа приграничного Прерернана $314,815. Медиана $\u002Fм² по застройке в коридоре: $2,217. Все цифры собраны из публичных брокерских листингов в период с апреля по июнь 2026 года, нормализованы в USD по курсу 16,200 IDR\u002FUSD. Разрыв asking–transacted по фонду Чангу типично составляет 8–12 процентов: ожидайте сделку примерно на 10 процентов ниже медианной запрашиваемой цены за сопоставимый продукт.",{"question":770,"answer":771},"Сколько стоит вилла в Берава в 2026 году?","Берава (субзона Чангу, якорь – пляжные клубы) держит самую высокую запрашиваемую премию в коридоре. Медиана entry-тира $400,219 (на 18 процентов выше широкой медианы входа по Чангу). Медиана mid-тира $670,000. Медиана trophy-тира $1,193,000. Медиана $\u002Fм² по застройке: $2,225 (практически идентично широкому Чангу с $2,217, но субзона выходит на более высокие абсолютные цены за счёт более крупных планировок и земли рядом с пляжем). Премия Берава обусловлена тремя структурными факторами: (1) плотность пляжных клубов (Finns Beach Club, Atlas, Mrs Sippy Beach Club, Sugar Sand), поддерживающая премию дневного тарифа; (2) 25-летний Hak Sewa по умолчанию с типичным остатком 25+ лет; (3) брендовые девелоперские проекты (Echo Beach Branded Residences, Mahaway, Bali Living) торгуются напрямую с покупателем в премиальных диапазонах Берава. Прямой девелоперский брендовый фонд, по оценкам, составляет 30–40 процентов реальных trophy-сделок в Берава и НЕ отражается в этом датасете (только брокерский MLS). Фактический потолок trophy-тира Берава существенно выше указанной медианы $1.19M.",{"question":773,"answer":774},"Какая цена квадратного метра для вилл Чангу?","Медиана цены за м² застройки по всем 46 точкам данных Чангу в III квартале 2026: $2,217 за м² застройки. Диапазон: от $751 (мульти-юнит бутик-компаунд – большая суммарная площадь распределена по операционным юнитам, что размывает метрику $\u002Fм²) до $4,085 (люкс-продукт 1-bedroom – ценообразование на м² при маленькой площади структурно выше). Разбивка по субзонам: Берава $2,225 за м², Бату Болонг $2,217, Эко-Бич $2,401 (премия первой линии), Бабакан $2,006 (внутренний дисконт), приграничный Прерернан $2,180. Метрика $\u002Fм² вводит в заблуждение для крупноземельного freehold-продукта, где стоимость самой земли доминирует (4BR-вилла на 1,200 м² земли торгуется по более низкому $\u002Fм² застройки, чем 2BR-вилла на 200 м² земли, потому что амортизация стоимости земли сжимает цифру $\u002Fм² по застройке). Используйте $\u002Fм² по застройке для сопоставления схожих объектов по числу спален и площади участка; используйте абсолютную медиану для сравнения между тирами.",{"question":776,"answer":777},"Как Чангу сопоставляется с другими коридорами Бали в III квартале 2026?","Чангу занимает средне-ценовой уровень зрелого ядра среди 8 отслеживаемых коридоров Бали. Сравнение по entry-тиру: Нуса-Дуа $166,667 (минимум, малоземельный off-plan ITDC), Прерернан $277,778 (развивающийся, структурный дисконт к Чангу), Санур $336,420, широкий Чангу $339,506 (базовая линия), Убуд $388,889, Берава $400,219 (премиальная субзона Чангу), Семиньяк $420,000, Улувату $492,000 (максимум, скудность клифтопа). Сравнение по trophy-тиру: Чангу $1,080,247 (САМЫЙ НИЗКИЙ trophy-тир среди 8 коридоров – инвентарь зрелого ядра старее, новое trophy-предложение перетекает в Берава и Прерернан), Берава $1,193,000, Нуса-Дуа $1,193,333, Улувату $1,340,000, Санур $1,541,944, Семиньяк $1,540,000, Убуд $1,697,531. Премия freehold к leasehold в Чангу (130–140 процентов на сопоставимом 3BR) – САМАЯ ВЫСОКАЯ среди всех коридоров: сигнал реального дефицита, что новая freehold-земля в насыщенном ядре Чангу структурно перестала создаваться. Прерернан сейчас – крупнейшая арбитражная возможность рядом с Чангу: freehold-премия там сжата до 7–15 процентов, потому что предложение остаётся эластичным. Freehold в Прерернан сегодня на 20 процентов ниже уровня, на котором торгуется freehold Чангу в сопоставимых спецификациях.",{"question":779,"answer":780},"Какова премия freehold к leasehold в Чангу?","Freehold в Чангу торгуется с премией 130–140 процентов над сопоставимым 25-летним Hak Sewa на 3-спальном продукте. Это САМАЯ ВЫСОКАЯ freehold-премия среди всех 8 коридоров Бали, отслеживаемых в III квартале 2026 (сравните: Прерернан +7–15 процентов, где предложение всё ещё эластично; Убуд +37.8 процента за м² застройки; Семиньяк +24.6 процента). Премия Чангу отражает истинный сигнал дефицита: новая freehold-земля в насыщенном ядре Чангу структурно перестала создаваться. Доступный freehold-фонд – это наследие (титулы, застроенные до 2015 года) плюс редкие новые нарезки. Для инвесторов с горизонтом удержания 5+ лет уплата freehold-премии в Чангу защитима, потому что распад leasehold ускоряется после 25-го года, а пул выходных покупателей коридора при горизонте 30+ лет заметно тоньше. Для горизонтов 3–5 лет сопоставимый Hak Sewa за $335k против freehold за $600k+ делает экономику leasehold чище. Инвесторам, ищущим freehold со структурным потенциалом роста, стоит смотреть на Прерернан сегодня (freehold там торгуется близко к leasehold; редакция прогнозирует расширение премии до уровней Чангу в течение 24–36 месяцев по мере созревания коридора).",{"question":782,"answer":783},"Где дешевле всего купить виллу в Чангу в 2026 году?","Бабакан (внутренняя развивающаяся субзона Чангу) имеет самую низкую медиану entry-тира в коридоре – $277,778. Это на 18 процентов ниже широкой медианы входа по Чангу. Однако entry-фонд Бабакана существенно отличается: меньшие участки, дальше от пляжа, смешанное лицензирование (часть участков в жилой зоне не поддерживает лицензированную аренду Pondok Wisata) и более тонкий пул выходных покупателей. Следующая по бюджету опция входа – приграничный Прерернан \u002F район Нелаян со медианой $314,815: технически это Чангу-адьюсент, но ценообразование ведёт себя как ранний Прерернан. Для иностранного инвестора, целящегося в самый дешёвый защитимый вход в Чангу (с лицензионным путём и спросом на операторов): Бабакан подходит для вилл под личное использование, где коммерческая аренда не является основным тезисом; приграничный Прерернан работает для ранних арбитражных сделок, где покупатель принимает недоразвитую операторскую инфраструктуру в обмен на структурный рост. Для чистого по зонированию продукта под коммерческую аренду ожидайте цены entry-тира Бату Болонг или Берава ($339,506–$400,219 соответственно). Проверяйте зонирование по RTRW до покупки – см. наш гид по лицензированию Pondok Wisata для полного фреймворка комплаенса.",[],[786,789,792,795,798],{"lang":787,"url":788},"ru","\u002Fru\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026",{"lang":790,"url":791},"en","\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026",{"lang":793,"url":794},"de","\u002Fde\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026",{"lang":796,"url":797},"fr","\u002Ffr\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026",{"lang":799,"url":800},"ja","\u002Fja\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026","Редакционная фотография: карта рынка недвижимости Чангу с рукописными пометками субзон Берава, Эко-Бич, Бату Болонг, Бабакан, Прерернан, винтажный латунный механический калькулятор, латунные цифровые штангенциркули и миниатюра балийской маски Баронга на тиковом столе – иллюстрация методологии ежеквартального ценового бенчмаркинга","\u002Fimages\u002Farticles\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026.webp",[804,805,806,807,808,809,810,811,812,813,814,815,816],"bali-villa-price-index-q3-2026","canggu-property-investment-guide-2026","berawa-property-investment-guide-2026","pererenan-property-investment-guide-2026","bali-property-tax-guide-2026-foreign-investors","ajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026","pondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026","pma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor","canggu-vs-pererenan-villa-investment-2026","canggu-vs-seminyak-property-investment-2026","canggu-vs-uluwatu-property-investment-2026","methodology","marketplace",[818,819,820,821,822,823],"46 верифицированных точек данных по запрашиваемым ценам в Чангу, собранных в июне 2026 года для референса III квартала 2026. Извлечено из Bali Villa Price Index Q3 2026 (родительский датасет: 294 точки по 8 коридорам Бали). Следующее ежеквартальное обновление – 30.09.2026.","Медиана широкого коридора Чангу, entry-тир: $339,506 (3BR Hak Sewa, аренда 25 лет). Медиана mid-тира: $648,148. Медиана trophy-тира: $1,080,247. Медиана $\u002Fм² по застройке: $2,217.","Медиана entry-тира в Берава (якорь пляжных клубов) – $400,000 – на 18 процентов выше медианы широкого Чангу. Бату Болонг (зрелый ядерный участок) и Эко-Бич (первая линия) образуют ценовой якорь. Бабакан (внутренний развивающийся) – субзона с самой низкой точкой входа.","Премия freehold к leasehold в Чангу: 130–140 процентов на 3BR сопоставимой спецификации – самая высокая freehold-премия среди всех 8 коридоров Бали в III квартале 2026. Сигнал реального дефицита: новая freehold-земля в насыщенном ядре Чангу структурно перестала создаваться.","Медиана trophy-тира Чангу ($1.08M) – САМАЯ НИЗКАЯ trophy-медиана среди 8 отслеживаемых коридоров Бали. Существующий trophy-инвентарь зрелого ядра старее; новое trophy-предложение перетекает в Берава и Прерернан.","Разрыв asking–transacted по резидентному фонду Чангу составляет 8–12 процентов: покупатель, ориентирующийся на медиану входа $339,506, должен рассчитывать на сделку в диапазоне $310–320k за сопоставимый продукт. Один листинг motivated seller из нашего датасета закрылся на 25 процентов ниже сопоставимой запрашиваемой цены.",{},true,[],[],{"periodCovered":829,"compiledDate":747,"nextRefresh":698,"dataPoints":830,"corridors":831,"tiers":725,"fxRate":832},"Q3 2026 (data window: April–June 2026)",46,1,"16,200 IDR\u002FUSD","цены на недвижимость Чангу",[],[],[],[838,839,840,841,842,843,844,845,846,847],"цены на виллы Чангу 2026","цены на виллы Берава","цены на виллы Бату Болонг","цены на виллы Эко-Бич","цены на виллы Прерернан","стоимость квадратного метра в Чангу","виллы Чангу freehold и leasehold","рынок недвижимости Чангу III квартал 2026","медианная цена виллы в Чангу","недвижимость Чангу для иностранного покупателя",{"title":5,"description":763},"ru\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026",[],"data-report",[],"-BAvaIjvbm_ac9n4lT6uLbi15N48w8VTyLkxTwFyiDA",[855,859,863,867],{"title":856,"description":857,"stem":858,"path":644},"Подписание AJB Hak Sewa на Бали 2026: пошаговый гид для иностранного покупателя","Полный разбор подписания акта Hak Sewa на Бали в 2026 году в 12 шагов: от предварительного договора PPJB до регистрации в BPN. Конкретные сроки, расходы, документы, кто что платит и какие подводные камни блокируют сделку на каждой стадии. Редакционный гид для иностранных покупателей.","ru\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026",{"title":860,"description":861,"stem":862,"path":637},"Налоги на недвижимость на Бали 2026: полный гид для иностранного инвестора (PPh, BPHTB, PBB, IPL)","Полный разбор всех налогов, которые платит иностранный инвестор по недвижимости на Бали в 2026 году: BPHTB 5% при покупке, PPh Final 10% с аренды, ежегодный PBB, IPL по Hak Sewa, корпоративный налог PT PMA. Расчётные примеры по каждой структуре владения, реальные цифры и актуальные ставки.","ru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors",{"title":864,"description":865,"stem":866,"path":45},"Ценовой индекс вилл на Бали – III квартал 2026: бенчмарк стоимости квадратного метра по 8 коридорам (294 точки данных)","Независимый ежеквартальный ценовой бенчмарк для иностранных инвесторов в виллы Бали. 294 верифицированные точки данных по запрашиваемым ценам в 8 коридорах (Чангу, Берава, Перереннан, Улувату, Семиньяк, Санур, Убуд, Нуса-Дуа), собранные в июне 2026 года. Медианы цен в тирах entry\u002Fmid\u002Ftrophy, бенчмарк $\u002Fм² по застроенной площади, премия freehold к leasehold, раскрытие методологии. Ежеквартальное обновление.","ru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",{"title":868,"description":869,"stem":870,"path":651},"Лицензирование Pondok Wisata 2026: полный гид по STR-лицензии для виллы на Бали","Полный гид по лицензии Pondok Wisata для иностранных вилл на Бали в 2026 году: кому она нужна после волны правоприменения 2025, какие документы, сроки, стоимость ($800–$3000), особенности по регентствам, цикл продления и 8 поводов для отзыва лицензии. Редакционный материал для инвесторов STR.","ru\u002Fpondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026",1782933905322]