[{"data":1,"prerenderedAt":386},["ShallowReactive",2],{"article-ru\u002Fbali-vs-portugaliya":3},{"id":4,"title":5,"author":6,"body":7,"canonical":287,"citations":288,"comparisonTable":304,"description":333,"extension":334,"faq":335,"hreflangAlternates":351,"imageAlt":355,"imageUrl":356,"internalLinksOut":357,"keyTakeaways":364,"locale":369,"mentions":370,"meta":371,"modifiedTime":372,"navigation":373,"path":374,"primaryAbout":375,"primaryKeyword":376,"publicationTime":377,"retrospective":375,"reviewedAt":375,"secondaryKeywords":378,"seo":382,"stem":383,"topicCluster":384,"__hash__":385},"blog\u002Fru\u002Fbali-vs-portugaliya.md","Бали vs Португалия: куда инвестировать в недвижимость в 2026?","Bali Villa Select Editorial",{"type":8,"value":9,"toc":263},"minimark",[10,15,19,47,51,55,58,61,69,72,80,84,87,101,112,116,119,128,131,134,138,142,153,157,168,172,176,190,194,208,219,223],[11,12,14],"h2",{"id":13},"короткий-ответ","Короткий ответ",[16,17,18],"p",{},"И Бали, и Португалия могут быть умным выбором в 2026, но решают они разные задачи.",[20,21,22,30,36],"ul",{},[23,24,25,29],"li",{},[26,27,28],"strong",{},"Португалия"," в целом проще для иностранцев по прямому владению. Нет общего ограничения на иностранных покупателей, а практические шаги (налоговый номер, португальский банковский счёт) хорошо задокументированы.",[23,31,32,35],{},[26,33,34],{},"Бали"," может дать сильный апсайд по доходу с вилл, но иностранцы обычно используют структуры leasehold \u002F права пользования или PT PMA – так что юридическая структура центральна для инвестиции.",[23,37,38,39,46],{},"Если ваша главная цель – маршрут ВНЖ ЕС за инвестиции, учтите, что Golden Visa Португалии больше не включает прямую покупку недвижимости как квалифицирующий маршрут – ",[40,41,45],"a",{"href":42,"rel":43},"https:\u002F\u002Fwww.reuters.com\u002Fworld\u002Feurope\u002Fportugal-ends-golden-visa-scheme-real-estate-investors-2023-10-06\u002F",[44],"nofollow","правила изменились в октябре 2023",".",[11,48,50],{"id":49},"иностранное-владение-и-простота","Иностранное владение и простота",[52,53,28],"h3",{"id":54},"португалия",[16,56,57],{},"Португалия позволяет иностранцам покупать недвижимость без общего ограничения. Покупателям обычно нужен NIF (Número de Identificação Fiscal) для сделки, а также португальский банковский счёт. Freehold – стандартная модель, с той же защитой титула, что и у любого freehold в ЕС.",[52,59,34],{"id":60},"бали",[16,62,63,64,46],{},"Иностранный контроль над недвижимостью обычно осуществляется через leasehold \u002F право пользования (Hak Sewa) либо через компанию с иностранным капиталом (PT PMA) для определённых схем – так что процесс требует больше структурирования и due diligence. Прямой Hak Milik (freehold) ",[40,65,68],{"href":66,"rel":67},"https:\u002F\u002Fwww.bkpm.go.id\u002Fen",[44],"юридически недоступен иностранцам",[16,70,71],{},"Португалия обычно выигрывает по «простой механике покупки». Бали тоже может быть безопасен – но структура здесь часть инвестиции, а не запоздалая мысль.",[73,74,75],"blockquote",{},[16,76,77],{},[26,78,79],{},"Реформа Golden Visa 2023 года не убила Португалию как инвесторский рынок. Она убила причину покупателя, мотивированного ВНЖ, выбирать Португалию по умолчанию вместо более доходных альтернатив.",[11,81,83],{"id":82},"угол-внж","Угол ВНЖ",[16,85,86],{},"Многие покупатели спрашивают: «Может ли покупка недвижимости дать мне ВНЖ?»",[20,88,89,95],{},[23,90,91,94],{},[26,92,93],{},"Португалия:"," покупка недвижимости не квалифицируется для маршрута Golden Visa по правилам после 2023. Другие инвестиционные маршруты существуют (фонды венчурного капитала, создание рабочих мест, культурное пожертвование), но они не связаны с недвижимостью.",[23,96,97,100],{},[26,98,99],{},"Бали \u002F Индонезия:"," пути ВНЖ отделены от владения недвижимостью. Покупатели обычно подходят к этому через подходящее визовое планирование – рабочая виза KITAS, виза второго дома или KITAP для долгого срока. Правила зависят от типа визы.",[102,103,109],"prose-cta",{"eyebrow":104,"tool":105,"tool-label":106,"variant":107,"wa-source":108},"Когда ВНЖ убран со стола","\u002Fru\u002Fportfolio-simulator","Сравнить доходность и простоту","tool","bali-vs-portugaliya-mid",[16,110,111],{},"С закрытым маршрутом Golden Visa выбор сводится к цифрам: прогоните виллу на Бали под 8–15% валовой против квартиры в Португалии под 4–6% на вашем горизонте удержания.",[11,113,115],{"id":114},"roi-и-спрос","ROI и спрос",[52,117,34],{"id":118},"бали-1",[16,120,121,122,127],{},"Бали часто выбирают ради лайфстайл-владения виллой плюс арендного дохода. Доход определяется ночными ставками, качеством управления и выбором локации. По данным ",[40,123,126],{"href":124,"rel":125},"https:\u002F\u002Fwww.globalpropertyguide.com\u002F",[44],"Global Property Guide",", хорошо расположенные виллы Бали держат валовую доходность существенно выше большинства европейских городских рынков.",[52,129,28],{"id":130},"португалия-1",[16,132,133],{},"Португалию часто выбирают ради европейской стабильности, долгосрочного ВНЖ \u002F образа жизни и более широких опций финансирования. Доход сильно варьируется по городам и регионам и обычно подаётся как стабильность плюс долгосрочная стоимость, а не апсайд доходности вилл.",[11,135,137],{"id":136},"сравнение-риск-профиля","Сравнение риск-профиля",[52,139,141],{"id":140},"риски-бали","Риски Бали",[20,143,144,147,150],{},[23,145,146],{},"Сложность юридической структуры (условия leasehold, due diligence)",[23,148,149],{},"Зонирование и разрешения",[23,151,152],{},"Операционное исполнение (качество управления существенно влияет на чистую доходность)",[52,154,156],{"id":155},"риски-португалии","Риски Португалии",[20,158,159,162,165],{},[23,160,161],{},"Рынок сильно зависит от макрофакторов (ставки, локальное регулирование, динамика туризма)",[23,163,164],{},"Сложность ремонта и арендного права в отдельных сегментах (зависит от локации)",[23,166,167],{},"Реформа Golden Visa после 2023 изменила состав пула покупателей",[11,169,171],{"id":170},"кому-какой-рынок-выбрать","Кому какой рынок выбрать?",[52,173,175],{"id":174},"выбирайте-бали-если-вы","Выбирайте Бали, если вы",[20,177,178,181,184,187],{},[23,179,180],{},"Хотите лайфстайл-владение виллой с доходом",[23,182,183],{},"Комфортно со структурированными моделями владения",[23,185,186],{},"Можете управлять операциями (или нанять сильное управление)",[23,188,189],{},"Хотите профиль курортного рынка с доходностью",[52,191,193],{"id":192},"выбирайте-португалию-если-вы","Выбирайте Португалию, если вы",[20,195,196,199,202,205],{},[23,197,198],{},"Хотите простую механику иностранной покупки",[23,200,201],{},"Предпочитаете стабильность под эгидой ЕС и долгосрочные опции проживания",[23,203,204],{},"Цените глубину финансирования и более широкий пул перепродажи",[23,206,207],{},"Не рассчитываете на покупку недвижимости для квалификации Golden Visa",[102,209,216],{"eyebrow":210,"tool":105,"tool-label":211,"variant":212,"wa-source":213,"expert-line":214,"title":215},"Апсайд доходности или простота ЕС","Открыть симулятор портфеля","full","bali-vs-portugaliya-end","Письменный редакционный разбор по вашему конкретному объекту: оправдывает ли разрыв в доходности накладные расходы на структурирование, без звонка продавца.","Решите на своих допущениях",[16,217,218],{},"Португалия выигрывает по простой механике покупки; Бали выигрывает по доходности вилл. Введите капитал и горизонт удержания, чтобы увидеть, действительно ли разрыв в доходе компенсирует структурную работу Бали в вашем случае.",[11,220,222],{"id":221},"связанный-анализ","Связанный анализ",[20,224,225,231,237,243,249,256],{},[23,226,227],{},[40,228,230],{"href":229},"\u002Fru\u002Fbali-vs-phuket","Бали vs Пхукет – сравнение для инвестора 2026",[23,232,233],{},[40,234,236],{"href":235},"\u002Fru\u002Fvilla-phuket","Пхукет – гид по инвестициям в недвижимость 2026",[23,238,239],{},[40,240,242],{"href":241},"\u002Fru\u002Fbali-vs-dubai","Бали vs Дубай – ясность владения во freehold-зонах против доходности leasehold на Бали",[23,244,245],{},[40,246,248],{"href":247},"\u002Fru\u002Fbali-vs-tailand","Бали vs Таиланд – ближайшее сравнение в ЮВА с Пхукетом как якорем",[23,250,251,255],{},[40,252,254],{"href":253},"\u002Fru\u002Fbezopasnye-rayony-bali","Самый безопасный район для покупки на Бали"," – если двигаетесь по Бали, какая зона минимизирует риск",[23,257,258,262],{},[40,259,261],{"href":260},"\u002Fru\u002Fstoit-li-pokupat-nedvizhimost-na-bali","Стоит ли покупать недвижимость на Бали в 2026?"," – страница решения",{"title":264,"searchDepth":265,"depth":266,"links":267},"",2,3,[268,269,273,274,278,282,286],{"id":13,"depth":265,"text":14},{"id":49,"depth":265,"text":50,"children":270},[271,272],{"id":54,"depth":266,"text":28},{"id":60,"depth":266,"text":34},{"id":82,"depth":265,"text":83},{"id":114,"depth":265,"text":115,"children":275},[276,277],{"id":118,"depth":266,"text":34},{"id":130,"depth":266,"text":28},{"id":136,"depth":265,"text":137,"children":279},[280,281],{"id":140,"depth":266,"text":141},{"id":155,"depth":266,"text":156},{"id":170,"depth":265,"text":171,"children":283},[284,285],{"id":174,"depth":266,"text":175},{"id":192,"depth":266,"text":193},{"id":221,"depth":265,"text":222},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fru\u002Fbali-vs-portugaliya",[289,293,295,298,300],{"source":290,"url":291,"accessedDate":292},"Агентство инвестиций и внешней торговли Португалии (AICEP)","https:\u002F\u002Fwww.aicep.pt\u002F","2026-04-18",{"source":294,"url":42,"accessedDate":292},"Reuters – Португалия закрывает Golden Visa через недвижимость",{"source":296,"url":297,"accessedDate":292},"Global Property Guide – доходность аренды в Португалии","https:\u002F\u002Fwww.globalpropertyguide.com\u002Feurope\u002Fportugal\u002Frental-yields",{"source":299,"url":66,"accessedDate":292},"Координационный совет по инвестициям Индонезии (BKPM)",{"source":301,"url":302,"accessedDate":303},"Wikipedia – Португалия","https:\u002F\u002Fen.wikipedia.org\u002Fwiki\u002FPortugal","2026-04-25",{"optionALabel":34,"optionBLabel":28,"rows":305},[306,311,316,321,325,329],{"dimension":307,"optionA":308,"optionB":309,"edge":310},"Механизм владения","Leasehold (25–30 лет) или PT PMA","Прямой freehold, требуется NIF","B",{"dimension":312,"optionA":313,"optionB":314,"edge":315},"Типичная валовая доходность аренды","8–15% (виллы)","4–6% (городские квартиры)","A",{"dimension":317,"optionA":318,"optionB":319,"edge":320},"ВНЖ за инвестиции","Отдельные визовые пути","Нет Golden Visa через недвижимость (после 2023)","tie",{"dimension":322,"optionA":323,"optionB":324,"edge":310},"Юридическая простота","Требует структурирования","Простая иностранная покупка",{"dimension":326,"optionA":327,"optionB":328,"edge":315},"Цена входа для юнита инвест-уровня","$250k–$600k вилла","€300k+ квартира (Лиссабон)",{"dimension":330,"optionA":331,"optionB":332,"edge":315},"Рынок для гибрида образ жизни + доход","Сильное двойное использование виллы","Ограниченное регулирование краткосрочной аренды","Бали против Португалии: сравнение по владению, доходности, ВНЖ и риску – с учётом реформы Golden Visa 2023 года. Фреймворк решения для иностранного покупателя.","md",[336,339,342,345,348],{"question":337,"answer":338},"Может ли иностранец легко купить недвижимость в Португалии?","В Португалии нет общего ограничения на иностранное владение. Покупателям обычно нужен налоговый номер NIF (Número de Identificação Fiscal), а также португальский банковский счёт для сделки.",{"question":340,"answer":341},"Даёт ли покупка недвижимости в Португалии ВНЖ по Golden Visa?","Нет. Прямая покупка недвижимости больше не является квалифицирующей инвестицией для Golden Visa Португалии по реформе октября 2023 года. Другие инвестиционные маршруты (фонды венчурного капитала, создание рабочих мест, культурное пожертвование) продолжают действовать.",{"question":343,"answer":344},"Где доходность аренды выше: Бали или Португалия?","Бали в целом даёт более высокую валовую доходность, особенно для вилл в Чангу, Улувату и Семиньяке, где 8–15% валовой – обычное дело. Доходность в Португалии идёт 4–6% валовой в Лиссабоне и Порту.",{"question":346,"answer":347},"Какой рынок безопаснее юридически для иностранцев?","Португалия проще: прямой freehold, правовая рамка ЕС, стандартизированный титул. Бали безопасен при корректном структурировании (leasehold или PT PMA), но требует больше процедур на старте.",{"question":349,"answer":350},"Можно ли получить ВНЖ на Бали через покупку недвижимости?","Само по себе владение недвижимостью не даёт ВНЖ в Индонезии. Иностранные покупатели обычно используют отдельные визовые пути (KITAS, виза второго дома), которые могут опираться на инвестицию в недвижимость.",[352],{"lang":353,"url":354},"en","\u002Fbali-vs-portugal-property-investment-which-is-better-in-2026","Portuguese tiled rooftop on the Atlantic coast beside a Balinese clifftop villa above the Indian Ocean, framing the bali vs portugal property investment 2026 question","\u002Farticles\u002Fbali-vs-portugal\u002Fhero.webp",[358,359,360,361,362,363],"bali-vs-phuket","villa-phuket","bali-vs-dubai","bali-vs-tailand","bezopasnye-rayony-bali","stoit-li-pokupat-nedvizhimost-na-bali",[365,366,367,368],"Golden Visa Португалии больше не квалифицирует прямую покупку недвижимости по реформе 2023 года – покупатели, мотивированные ВНЖ, теряют главную структурную причину выбирать Португалию.","Инвестиция на Бали обычно использует структуры leasehold или PT PMA; Португалия предлагает прямой freehold с простым требованием налогового номера NIF.","Бали выигрывает по валовой доходности аренды (вилла-драйв, диапазон 8–15%); Португалия выигрывает по юридической простоте и защите титула под эгидой ЕС.","Выбирайте Бали ради лайфстайл-владения виллой с управляемым арендным доходом. Выбирайте Португалию ради простой механики иностранной покупки и образа жизни в ЕС.","ru",[],{},"2026-05-16",true,"\u002Fru\u002Fbali-vs-portugaliya",null,"Бали или Португалия инвестиции в недвижимость 2026","2026-01-31",[379,380,381],"альтернатива золотой визе Португалии","купить недвижимость Бали или Португалия","иностранное владение недвижимостью в Португалии",{"title":5,"description":333},"ru\u002Fbali-vs-portugaliya","bali-vs-world","avXeSuilkNqy4qSSAllh1fpRyRuBNVO1mOLFkDWud0g",1778955049887]