[{"data":1,"prerenderedAt":969},["ShallowReactive",2],{"article-ru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026":3,"related-ru-ru\u002Fcanggu-property-investment-guide-2026-ru\u002Fberawa-property-investment-guide-2026-ru\u002Fuluwatu-property-investment-guide-2026-ru\u002Fseminyak-property-investment-guide-2026-ru\u002Fsanur-property-investment-guide-2026-ru\u002Fubud-property-investment-guide-2026-ru\u002Fnusa-dua-property-investment-guide-luxury-low-risk-market-ru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors-ru\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026-ru\u002Fpondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026-ru\u002Fpma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor-ru\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026-ru\u002Fmethodology-ru\u002Fmarketplace":968},{"id":4,"title":5,"areaName":6,"areaSlug":6,"author":7,"body":8,"canonical":851,"citations":852,"comparisonTable":6,"crossAreas":872,"description":873,"extension":874,"faq":875,"forPersonas":894,"heroAlt":6,"heroImage":6,"heroLede":6,"hreflangAlternates":895,"imageAlt":911,"imageUrl":912,"internalLinksOut":913,"keyTakeaways":928,"lastReview":6,"locale":897,"meta":935,"modifiedTime":856,"navigation":942,"nextReview":6,"notForPersonas":943,"operationsParagraphs":944,"path":898,"positioningLine":6,"primaryKeyword":945,"publicationTime":856,"regionEyebrow":6,"regulatoryParagraphs":946,"relatedReading":947,"retrospective":6,"risks":948,"secondaryKeywords":949,"seo":962,"stats":6,"stem":963,"subCorridors":964,"topicCluster":965,"transactions":966,"transactionsCaption":6,"__hash__":967},"blog\u002Fru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026.md","Ценовой индекс вилл на Бали – III квартал 2026: бенчмарк стоимости квадратного метра по 8 коридорам (294 точки данных)",null,"Олег Левковский",{"type":9,"value":10,"toc":825},"minimark",[11,16,38,42,45,49,52,56,59,283,288,291,294,297,301,304,444,447,451,454,553,556,560,564,567,571,574,578,581,585,588,592,595,599,602,606,609,613,616,620,623,634,637,641,644,677,681,782,786,789,809,818],[12,13,15],"h2",{"id":14},"ключевые-выводы","Ключевые выводы",[17,18,19,23,26,29,32,35],"ul",{},[20,21,22],"li",{},"294 верифицированные точки данных по запрашиваемым ценам в 8 коридорах Бали, собранные в июне 2026 года для референса III квартала 2026",[20,24,25],{},"Медианная запрашиваемая цена в тире ENTRY ($300–500 тыс.) – от $167 тыс. (Нуса-Дуа) до $492 тыс. (Улувату)",[20,27,28],{},"Медианная запрашиваемая цена в тире TROPHY ($1 млн+) – от $1,08 млн (Чангу) до $1,70 млн (Убуд)",[20,30,31],{},"Кросс-коридорная медиана $\u002Fм² по застроенной площади: $1,929 – диапазон $1,207 (Нуса-Дуа) до $2,374 (Перереннан)",[20,33,34],{},"Премия freehold к сопоставимому leasehold: чистые +12% до +38% в зависимости от зрелости коридора",[20,36,37],{},"Разрыв asking vs transacted: обычно 8–12% вниз – применяйте дисконт для transaction-grade-индекса",[39,40,41],"p",{},"Bali Villa Select собирает этот индекс ежеквартально, потому что иностранные покупатели стабильно получают от брокеров ценовые ориентиры, которые расходятся на 40–60% шире того, что мы наблюдаем по нескольким независимым источникам. Смысл индекса не в том, чтобы заменить реестры цен сделок (которых для резидентного иностранного предложения на Бали попросту не существует), а в том, чтобы задать достоверную опорную точку для рынка запрашиваемых цен. Используйте его как проверку здравого смысла для брокерских котировок.",[39,43,44],{},"Датасет III квартала 2026 покрывает 8 коридоров × 3 ценовых тира = 24 референсные ячейки, плюс бенчмарки $\u002Fм² по застроенной площади для каждого коридора и показатели премии freehold к leasehold.",[12,46,48],{"id":47},"методология-в-одном-абзаце","Методология в одном абзаце",[39,50,51],{},"Точки данных по запрашиваемым ценам взяты с 7 публичных брокерских платформ (bali-home-immo.com, exotiqproperty.com, baliexception.com, villabalisale.com, propertia.com, harcourtspurbabali.com, prestigepropertybali.com) в период с апреля по июнь 2026 года, плюс внутренний маркетплейс Bali Villa Select (14 верифицированных листингов). В каждой строке зафиксированы запрашиваемая цена, нормализованная в USD по курсу 16,200 IDR\u002FUSD, число спален, застроенные м² (где раскрыты), м² земли, структура владения (Hak Sewa с оставшимся сроком или freehold \u002F PT PMA) и URL источника. Выбросы исключены: коммерческие комплексы из нескольких вилл (5BR+ по оптовой цене застройщика), бутик-отельные гостиничные активы, суб-резидентные микро-юниты менее 30 м² застройки и объекты со структурно неправдоподобными заявленными м². Медианы по тирам и 25-й \u002F 75-й перцентили посчитаны на очищенных данных. Итого чистых точек данных: 294 (цель обновления Q4 2026: 400+).",[12,53,55],{"id":54},"ценовая-матрица-из-24-ячеек","Ценовая матрица из 24 ячеек",[39,57,58],{},"Медианная запрашиваемая цена в USD по коридорам и тирам. Тиры: ENTRY ($300–500 тыс.), MID ($500 тыс. – $1 млн), TROPHY ($1 млн+).",[60,61,62,88],"table",{},[63,64,65],"thead",{},[66,67,68,72,76,79,82,85],"tr",{},[69,70,71],"th",{},"Коридор",[69,73,75],{"align":74},"right","n",[69,77,78],{"align":74},"Медиана ENTRY",[69,80,81],{"align":74},"Медиана MID",[69,83,84],{"align":74},"Медиана TROPHY",[69,86,87],{"align":74},"Медиана $\u002Fм² по застройке",[89,90,91,112,132,151,171,191,211,231,251],"tbody",{},[66,92,93,97,100,103,106,109],{},[94,95,96],"td",{},"Чангу (зрелое ядро)",[94,98,99],{"align":74},"46",[94,101,102],{"align":74},"$339,506",[94,104,105],{"align":74},"$648,148",[94,107,108],{"align":74},"$1,080,247",[94,110,111],{"align":74},"$2,217",[66,113,114,117,120,123,126,129],{},[94,115,116],{},"Берава (суб-коридор Чангу)",[94,118,119],{"align":74},"39",[94,121,122],{"align":74},"$400,219",[94,124,125],{"align":74},"$670,000",[94,127,128],{"align":74},"$1,193,000",[94,130,131],{"align":74},"$2,225",[66,133,134,137,139,142,145,148],{},[94,135,136],{},"Перереннан (развивающийся)",[94,138,99],{"align":74},[94,140,141],{"align":74},"$277,778",[94,143,144],{"align":74},"$691,358",[94,146,147],{"align":74},"$1,419,753",[94,149,150],{"align":74},"$2,374",[66,152,153,156,159,162,165,168],{},[94,154,155],{},"Улувату (Букит)",[94,157,158],{"align":74},"33",[94,160,161],{"align":74},"$492,000",[94,163,164],{"align":74},"$617,000",[94,166,167],{"align":74},"$1,340,000",[94,169,170],{"align":74},"$2,028",[66,172,173,176,179,182,185,188],{},[94,174,175],{},"Семиньяк (зрелый глубокий)",[94,177,178],{"align":74},"36",[94,180,181],{"align":74},"$420,000",[94,183,184],{"align":74},"$718,000",[94,186,187],{"align":74},"$1,540,000",[94,189,190],{"align":74},"$1,929",[66,192,193,196,199,202,205,208],{},[94,194,195],{},"Санур (восточное побережье)",[94,197,198],{"align":74},"37",[94,200,201],{"align":74},"$336,420",[94,203,204],{"align":74},"$699,043",[94,206,207],{"align":74},"$1,541,944",[94,209,210],{"align":74},"$1,851",[66,212,213,216,219,222,225,228],{},[94,214,215],{},"Убуд (внутренний wellness)",[94,217,218],{"align":74},"34",[94,220,221],{"align":74},"$388,889",[94,223,224],{"align":74},"$740,741",[94,226,227],{"align":74},"$1,697,531",[94,229,230],{"align":74},"$1,558",[66,232,233,236,239,242,245,248],{},[94,234,235],{},"Нуса-Дуа (ITDC)",[94,237,238],{"align":74},"23",[94,240,241],{"align":74},"$166,667",[94,243,244],{"align":74},"$573,215",[94,246,247],{"align":74},"$1,193,333",[94,249,250],{"align":74},"$1,207",[66,252,253,259,264,269,274,279],{},[94,254,255],{},[256,257,258],"strong",{},"Агрегированная медиана",[94,260,261],{"align":74},[256,262,263],{},"294",[94,265,266],{"align":74},[256,267,268],{},"$339,000",[94,270,271],{"align":74},[256,272,273],{},"$673,500",[94,275,276],{"align":74},[256,277,278],{},"$1,367,000",[94,280,281],{"align":74},[256,282,190],{},[284,285,287],"h3",{"id":286},"как-читать-матрицу","Как читать матрицу",[39,289,290],{},"Диапазон тира ENTRY $167 тыс. – $492 тыс. – разброс 2,9x по коридорам. Это самая операционная ячейка для иностранного капитала $300–500 тыс. Низкая медиана Нуса-Дуа обусловлена off-plan-инвентарём на малых участках, прилегающих к ITDC; повышенная медиана входа в Улувату отражает высокий «пол» обрыва, где продукт ниже $300 тыс. структурно редок. Входной тир Санур $336 тыс. и Перереннан $278 тыс. представляют сильнейшую ценность на доллар для подлинного 3BR Hak Sewa в пределах 10 минут от пляжа.",[39,292,293],{},"Тир MID ($500 тыс. – $1 млн) – самый глубокий пул: 73 точки данных в 8 коридорах. Медианы Перереннан ($691 тыс.) и Санур ($699 тыс.) в MID отличаются друг от друга в пределах 1,2 процента, несмотря на радикально разные характеры коридоров. Это отражает структурный уровень очистки рынка для семейного продукта 3–4BR в зрелых вторичных коридорах.",[39,295,296],{},"Тир TROPHY ($1 млн+) явно бифурцирует. Trophy в Чангу ($1,08 млн) – самый низкий, потому что существующий trophy-инвентарь зрелого ядра старее, а поток нового trophy-предложения уходит в Бераву и Перереннан. Trophy в Убуде ($1,70 млн) и Семиньяке ($1,54 млн) отражают устойчивый потолок резидентного предложения для иностранных покупателей на структурно дефицитной кромке.",[12,298,300],{"id":299},"бенчмарк-м-по-застроенной-площади","Бенчмарк $\u002Fм² по застроенной площади",[39,302,303],{},"Медианная цена за м² застроенной площади, посчитанная на 162 точках данных, где застроенные м² были раскрыты.",[60,305,306,321],{},[63,307,308],{},[66,309,310,312,315,318],{},[69,311,71],{},[69,313,314],{"align":74},"$\u002Fм² по застройке",[69,316,317],{"align":74},"Диапазон",[69,319,320],{},"Прочтение",[89,322,323,336,349,362,375,388,401,414,427],{},[66,324,325,328,330,333],{},[94,326,327],{},"Перереннан",[94,329,150],{"align":74},[94,331,332],{"align":74},"$1,194–$3,576",[94,334,335],{},"Премия за дефицит в коридоре развивающегося Чангу; новая freehold-земля – связывающее ограничение",[66,337,338,341,343,346],{},[94,339,340],{},"Берава",[94,342,131],{"align":74},[94,344,345],{"align":74},"$1,051–$4,124",[94,347,348],{},"Премия, заякоренная beach-club-инфраструктурой; freehold-когорта в среднем $2,400\u002Fм², leasehold $2,150\u002Fм²",[66,350,351,354,356,359],{},[94,352,353],{},"Чангу (широко)",[94,355,111],{"align":74},[94,357,358],{"align":74},"$751–$4,085",[94,360,361],{},"Зрелое ядро с устоявшейся доходной экономикой; 25–30-летний Hak Sewa – дефолтный продукт",[66,363,364,367,369,372],{},[94,365,366],{},"Улувату",[94,368,170],{"align":74},[94,370,371],{"align":74},"$1,348–$3,333",[94,373,374],{},"Доминирует off-plan; обрывной trophy-продукт поднимает верхнюю границу",[66,376,377,380,382,385],{},[94,378,379],{},"Семиньяк",[94,381,190],{"align":74},[94,383,384],{"align":74},"$1,360–$5,512",[94,386,387],{},"Глубокий вторичный рынок с широким спредом bid-ask (диапазон 40% по сопоставимым 3BR LH)",[66,389,390,393,395,398],{},[94,391,392],{},"Санур",[94,394,210],{"align":74},[94,396,397],{"align":74},"$824–$3,355",[94,399,400],{},"Восточное побережье со стабильной доходностью; доминирует семейный 3BR-продукт",[66,402,403,406,408,411],{},[94,404,405],{},"Убуд",[94,407,230],{"align":74},[94,409,410],{"align":74},"$442–$3,740",[94,412,413],{},"Раздуваются размеры участков (700–3,730 м² земли типично); застроенные м² размазаны тонко",[66,415,416,419,421,424],{},[94,417,418],{},"Нуса-Дуа",[94,420,250],{"align":74},[94,422,423],{"align":74},"$871–$2,998",[94,425,426],{},"Большие freehold-участки, прилегающие к ITDC, размывают показатель в расчёте на застроенный м²",[66,428,429,434,438,441],{},[94,430,431],{},[256,432,433],{},"Все коридоры",[94,435,436],{"align":74},[256,437,190],{},[94,439,440],{"align":74},"$442–$5,512",[94,442,443],{},"Референсный бенчмарк методологии v1.0",[39,445,446],{},"Дельта Перереннан – Нуса-Дуа – самый чистый одиночный сигнал в этом индексе. Нуса-Дуа даёт $1,207\u002Fм² при структурных преимуществах земельного дефицита (стандарт HGB freehold), а Перереннан – $2,374\u002Fм² при эластичном ценообразовании нового предложения. Покупатели, опирающиеся только на $\u002Fм², стабильно упускают это: $\u002Fм² Нуса-Дуа кажется слишком дешёвым, потому что freehold-инвентарь коридора включает в медиану более крупные земельные участки.",[12,448,450],{"id":449},"премия-freehold-к-leasehold","Премия freehold к leasehold",[39,452,453],{},"Посчитана на парах с сопоставимыми спецификациями (то же число спален, примерно те же застроенные м², тот же коридор), где одновременно доступны листинги freehold и Hak Sewa leasehold.",[60,455,456,467],{},[63,457,458],{},[66,459,460,462,465],{},[69,461,71],{},[69,463,464],{"align":74},"Премия FH к LH за застроенный м²",[69,466,320],{},[89,468,469,480,490,500,511,522,533,543],{},[66,470,471,474,477],{},[94,472,473],{},"Чангу, Берава \u002F Бату-Болонг",[94,475,476],{"align":74},"+130–140% к абсолютным 3BR",[94,478,479],{},"Истинная премия за дефицит – новая freehold-земля в насыщенном ядре структурно ограничена",[66,481,482,484,487],{},[94,483,405],{},[94,485,486],{"align":74},"+37,8% за застроенный м²",[94,488,489],{},"Хрестоматийная структурная премия – земля – связывающий фактор",[66,491,492,494,497],{},[94,493,379],{},[94,495,496],{"align":74},"+24,6% за застроенный м²",[94,498,499],{},"Зрелый глубокий рынок с устоявшимся freehold-предложением",[66,501,502,505,508],{},[94,503,504],{},"Берава отдельно",[94,506,507],{"align":74},"+12% за застроенный м²",[94,509,510],{},"Дефицит брендированного продукта стягивает абсолютные trophy-цены",[66,512,513,516,519],{},[94,514,515],{},"Улувату (сопоставимые 3BR)",[94,517,518],{"align":74},"+30–60% за м² земли",[94,520,521],{},"Обрывной freehold торгуется с острой премией за дефицит",[66,523,524,527,530],{},[94,525,526],{},"Нуса-Дуа (сопоставимые 2BR)",[94,528,529],{"align":74},"+11,5%",[94,531,532],{},"Скромная премия – freehold-предложение ITDC регулируется, а не ограничено рынком",[66,534,535,537,540],{},[94,536,327],{},[94,538,539],{"align":74},"+7–15%",[94,541,542],{},"Сжато – продавцы ценят freehold близко к leasehold, чтобы расчистить новое предложение",[66,544,545,547,550],{},[94,546,392],{},[94,548,549],{"align":74},"-11,6% (артефакт микса размеров)",[94,551,552],{},"Freehold тяготеет к большей застройке; показатель за м² размывается – не реальный сигнал в пользу LH",[39,554,555],{},"Сжатие в Перереннан – самый операционный арбитраж в этом индексе. Покупатели, платящие в пределах 7–15 процентов от цен Hak Sewa leasehold, могут зафиксировать freehold-структуру на меньших земельных участках (типично 156–220 м²) в коридоре, который, по проекции редакции, в течение 24–36 месяцев будет торговаться с премией freehold в стиле Чангу 130–140 процентов по мере созревания коридора.",[12,557,559],{"id":558},"покоридорный-нарратив-iii-квартал-2026","Покоридорный нарратив (III квартал 2026)",[284,561,563],{"id":562},"чангу-зрелое-ядро-n46","Чангу (зрелое ядро, n=46)",[39,565,566],{},"Зрелое ядро – теперь рынок с тонким арбитражем. Медианы запрашиваемой цены в тире entry ($339 тыс. за 25-летний Hak Sewa 3BR) стабильны. Mid-тир ($648 тыс.) – самый крупный пул с 14 активными листингами. Trophy ($1,08 млн медиана, 10 листингов) – структурно более старый инвентарь, основной поток нового trophy-предложения направляется в Бераву \u002F Перереннан, а не в центральный Чангу. Премия freehold в 130–140 процентов на сопоставимых 3BR отражает то, что новая freehold-земля в насыщенном ядре по сути перестала создаваться.",[284,568,570],{"id":569},"берава-суб-коридор-чангу-n39","Берава (суб-коридор Чангу, n=39)",[39,572,573],{},"Медиана входа в Бераве ($400 тыс.) сидит примерно в 1,4–1,5x от медианы входа в общий Чангу. Trophy (медиана $1,19 млн) доминируется leasehold-продуктом 4–6BR у пляжа. Off-plan-инвентарь брендированных резиденций (Echo Beach, Mahaway, девелопменты Bali Living) торгуется напрямую от застройщика и НЕ появляется в брокерских MLS, поэтому фактический trophy-потолок в Бераве существенно выше того, что фиксирует этот датасет. Консервативное прочтение: брокерские MLS недооценивают trophy Беравы на 30–40 процентов.",[284,575,577],{"id":576},"перереннан-развивающийся-смежный-с-чангу-n46","Перереннан (развивающийся, смежный с Чангу, n=46)",[39,579,580],{},"Самый чёткий сигнал арбитража в этом индексе. Медиана входа ($278 тыс.) торгуется на 22 процента ниже медианы входа в Чангу. Медиана trophy-тира ($1,42 млн) – вторая по высоте в индексе, поскольку продукт 4–5BR с видом «река+океан» всё чаще кросс-ценится с trophy Чангу. Премия freehold в 7–15 процентов необычно сжата – продавцы ценят freehold близко к leasehold, чтобы расчистить новое предложение, пока эластичность поставок остаётся высокой. По проекции редакции, эта премия расширится до 130–140 процентов в стиле Чангу в течение 24–36 месяцев по мере созревания Перереннан.",[284,582,584],{"id":583},"улувату-обрывной-букит-n33","Улувату (обрывной Букит, n=33)",[39,586,587],{},"Доминирует off-plan при тонкой вторичной ликвидности. Медиана входа ($492 тыс.) повышена, поскольку продукт ниже $300 тыс. структурно редок в Буките. Медиана trophy-тира ($1,34 млн) поддерживается подлинным дефицитом обрывного freehold. Премия freehold в 30–60 процентов за м² земли отражает то, что застраиваемая обрывная земля – актив с закрытым предложением. Единичные trophy-листинги на $2,28 млн и выше (Восточный Улувату, новостройка) определяют верхнюю границу резидентного предложения для иностранных покупателей.",[284,589,591],{"id":590},"семиньяк-зрелый-глубокий-n36","Семиньяк (зрелый глубокий, n=36)",[39,593,594],{},"Самый глубокий вторичный рынок в этом индексе – 36 точек данных с самым широким спредом bid-ask (диапазон 40 процентов по сопоставимым 3BR leasehold). Один листинг Exotiq, явно помеченный «under value for lease» по цене $1,60 млн \u002F 856 м² застройки ($1,875\u002Fм²), подтверждает динамику мотивированных продавцов в trophy-тире. Премия за длину аренды жестокая: Hak Sewa с оставшимся сроком 35 лет торгуется примерно с премией 100 процентов за застроенный м² по сравнению с оставшимися 24 годами на 2BR-продукте того же коридора. Ценовая дисциплина long-lease устойчива.",[284,596,598],{"id":597},"санур-восточное-побережье-n37","Санур (восточное побережье, n=37)",[39,600,601],{},"Коридор стабильной доходности. Медиана входа ($336 тыс.) доминируется 3BR Hak Sewa семейным продуктом на крошечных участках. Разрыв freehold-минус-leasehold за застроенный м² в Сануре (-11,6 процента) – артефакт микса размеров, а не реальный сигнал: freehold-инвентарь тяготеет к более крупному trophy-стоку Harcourts (612–1,236 м² застройки), что размывает показатель за м². На сопоставимых парах входа премия freehold разворачивается в плюс. Trophy тонкий (n=4), но содержит единичный самый высокий резидентный лот в коридоре на $2,76 млн (Harcourts, центральный Санур, 4BR freehold).",[284,603,605],{"id":604},"убуд-внутренний-wellness-n34","Убуд (внутренний wellness, n=34)",[39,607,608],{},"Внутренний коридор, заякоренный wellness-сегментом, даёт хрестоматийную премию freehold (+37,8 процента за застроенный м²), потому что земля – связывающий фактор дефицита, а не застройка. Trophy ($1,70 млн медиана, 8 точек данных) – самый глубокий trophy-пул в индексе: freehold-усадьбы 4–5BR с фасадом на реку Petanu и участками типично 700–2,910 м². ВАЖНО: брендированные резиденции Убуда (соседство Como Uma, Banyan Tree Buahan, брендированные юниты Capella) продаются напрямую от застройщика и исключены из этого датасета – брокерские MLS недооценивают истинный trophy-потолок Убуда на 30–40 процентов.",[284,610,612],{"id":611},"нуса-дуа-институциональный-itdc-n23","Нуса-Дуа (институциональный ITDC, n=23)",[39,614,615],{},"Самая низкая медиана запрашиваемой цены в тире entry в индексе ($167 тыс.) и самый низкий $\u002Fм² по застройке ($1,207). Оба числа структурные, а не сигнал скидки. Инвентарь entry-тира – off-plan 2–3BR на малых участках, прилегающих к мастерпланированной ITDC-земле (Mumbul, Kutuh, Sawangan). Показатель за м² сжат, потому что freehold-инвентарь включает в медиану более крупную землю (типично 450–1,200 м²). Trophy ($1,19 млн медиана) сходится с trophy Беравы, но за тот же доллар Нуса-Дуа даёт существенно больше земли. Скромная премия freehold (+11,5 процента) отражает регулируемое, а не ограниченное рынком земельное предложение ITDC.",[12,617,619],{"id":618},"разрыв-asking-vs-transacted","Разрыв asking vs transacted",[39,621,622],{},"Все медианы в этом индексе – запрашиваемые цены, а не сделки. На Бали нет публичного реестра цен сделок для резидентного иностранного предложения, а брокерские отчёты о сделанных ценах несут устойчивое смещение вниз от запрашиваемой цены:",[17,624,625,628,631],{},[20,626,627],{},"Единичный явно помеченный «motivated seller»-листинг в Семиньяке: на 25 процентов ниже сопоставимой trophy-lease-цены",[20,629,630],{},"Распространённый паттерн уценки 30-дневного листинга в Бераве: 5–8 процентов от запрашиваемой",[20,632,633],{},"Конвенция закрытия, сообщаемая нотариусами по сделкам: 8–12 процентов ниже запрашиваемой",[39,635,636],{},"Применяя ко всему датасету: покупатель, читающий медиану $339 тыс. в тире entry Чангу, должен ожидать сделки около $310–320 тыс. за сопоставимый продукт. Медиана trophy-тира Чангу $1,08 млн должна вылиться в $940–990 тыс. по сделке. Дисконт 8–12 процентов – референсная конвенция редакции до тех пор, пока не появятся устойчивые transacted-данные.",[12,638,640],{"id":639},"что-этот-индекс-не-покрывает","Что этот индекс НЕ покрывает",[39,642,643],{},"Пять исключений, раскрытых для методологической гигиены:",[645,646,647,653,659,665,671],"ol",{},[20,648,649,652],{},[256,650,651],{},"Брендированные резиденции, продаваемые напрямую от застройщика"," (Como Uma, Banyan Tree Buahan, Capella, Mahaway, Bali Living, Echo Beach Estates), которые торгуются напрямую без экспозиции в брокерских MLS. Оценочно 30–40 процентов истинных сделок в trophy-тире в Бераве, Убуде, Улувату.",[20,654,655,658],{},[256,656,657],{},"Off-market trophy-сделки"," на уровнях $5 млн+ (Nyang Nyang $20 млн+, исключительные обрывные усадьбы). Единичные trophy-листинги видны, но полный поток сделок – нет.",[20,660,661,664],{},[256,662,663],{},"Предпродажные земельные участки",", реализуемые отдельно от строительства виллы. Этот индекс покрывает только готовый или off-plan-villa продукт.",[20,666,667,670],{},[256,668,669],{},"Инвестиционные бутик-отельные гостиничные активы"," (комплексы курортного типа на 6+ спален). Исключены как коммерческие, а не резидентные.",[20,672,673,676],{},[256,674,675],{},"Distressed-продажи ниже рыночных порогов"," – объекты, заявленные на 25+ процентов ниже медианы по коридору, помечаются, но исключаются из медиан при ревью.",[12,678,680],{"id":679},"внутренние-перекрёстные-ссылки","Внутренние перекрёстные ссылки",[17,682,683,691,698,705,712,719,726,733,740,747,754,761,768,775],{},[20,684,685,690],{},[686,687,689],"a",{"href":688},"\u002Fru\u002Fcanggu-property-investment-guide-2026","Гид по инвестициям в недвижимость Чангу 2026"," – полное прочтение коридора зрелого ядра",[20,692,693,697],{},[686,694,696],{"href":695},"\u002Fru\u002Fberawa-property-investment-guide-2026","Гид по инвестициям в недвижимость Беравы 2026"," – разбор отдельного суб-коридора Беравы",[20,699,700,704],{},[686,701,703],{"href":702},"\u002Fru\u002Fuluwatu-property-investment-guide-2026","Гид по инвестициям в недвижимость Улувату 2026"," – анализ обрывного коридора Букита",[20,706,707,711],{},[686,708,710],{"href":709},"\u002Fru\u002Fseminyak-property-investment-guide-2026","Гид по инвестициям в недвижимость Семиньяка 2026"," – характеристики зрелого глубокого рынка",[20,713,714,718],{},[686,715,717],{"href":716},"\u002Fru\u002Fsanur-property-investment-guide-2026","Гид по инвестициям в недвижимость Санура 2026"," – коридор стабильной доходности восточного побережья",[20,720,721,725],{},[686,722,724],{"href":723},"\u002Fru\u002Fubud-property-investment-guide-2026","Гид по инвестициям в недвижимость Убуда 2026"," – структура внутреннего wellness-рынка",[20,727,728,732],{},[686,729,731],{"href":730},"\u002Fru\u002Fnusa-dua-property-investment-guide-luxury-low-risk-market","Гид по инвестициям в недвижимость Нуса-Дуа"," – институциональный тир ITDC",[20,734,735,739],{},[686,736,738],{"href":737},"\u002Fru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors","Гид по налогам на недвижимость Бали 2026"," – годовая и транзакционная налоговая нагрузка на эти цены",[20,741,742,746],{},[686,743,745],{"href":744},"\u002Fru\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026","Подписание AJB Hak Sewa пошагово"," – процесс дня сделки",[20,748,749,753],{},[686,750,752],{"href":751},"\u002Fru\u002Fpondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026","Полный гид по лицензированию Pondok Wisata"," – слой STR-лицензирования для коммерческого использования",[20,755,756,760],{},[686,757,759],{"href":758},"\u002Fru\u002Fpma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor","PT PMA против Hak Sewa – дерево решений"," – структурный выбор, влияющий на входную цену",[20,762,763,767],{},[686,764,766],{"href":765},"\u002Fru\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026","Моделирование выхода из вилл Бали 2026"," – проекция выходных доходностей на эти цены приобретения",[20,769,770,774],{},[686,771,773],{"href":772},"\u002Fru\u002Fmarketplace","Маркетплейс Bali Villa Select"," – верифицированный независимый инвентарь, кросс-референсированный в этом датасете",[20,776,777,781],{},[686,778,780],{"href":779},"\u002Fru\u002Fmethodology","Редакционная методология"," – тиры источников, правила цитирования, график обновления",[12,783,785],{"id":784},"следующее-ежеквартальное-обновление","Следующее ежеквартальное обновление",[39,787,788],{},"Этот датасет публикуется ежеквартально с циклом обновления 90 дней.",[17,790,791,797,803],{},[20,792,793,796],{},[256,794,795],{},"30 сентября 2026"," – референсный индекс IV квартала 2026 (цель по размеру датасета: 400+ точек данных, методология v1.1)",[20,798,799,802],{},[256,800,801],{},"31 декабря 2026"," – референсный индекс I квартала 2027 с ретроспективным наложением за полный 2026 год",[20,804,805,808],{},[256,806,807],{},"31 марта 2027"," – референсный индекс II квартала 2027 с первой таблицей кросс-квартальной дельты",[39,810,811,812,817],{},"Корректировки любой опубликованной ячейки публично фиксируются в редакционном реестре поправок по адресу ",[686,813,814],{"href":814,"rel":815},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fcorrections",[816],"nofollow"," в течение 48 часов после верификации. Редакция поддерживает программу bug bounty в размере 50 USD за верифицируемые фактические ошибки в рамках политики корректировок.",[39,819,820,821,824],{},"Для инвесторов, которым нужно структурное прочтение конкретного объекта в рамках этого датасета, редакция Bali Villa Select рассматривает отдельные сделки приобретения на фоне индекса. Запросить структурированный pre-purchase review можно через ",[686,822,823],{"href":779},"страницу методологии",".",{"title":826,"searchDepth":827,"depth":828,"links":829},"",2,3,[830,831,832,835,836,837,847,848,849,850],{"id":14,"depth":827,"text":15},{"id":47,"depth":827,"text":48},{"id":54,"depth":827,"text":55,"children":833},[834],{"id":286,"depth":828,"text":287},{"id":299,"depth":827,"text":300},{"id":449,"depth":827,"text":450},{"id":558,"depth":827,"text":559,"children":838},[839,840,841,842,843,844,845,846],{"id":562,"depth":828,"text":563},{"id":569,"depth":828,"text":570},{"id":576,"depth":828,"text":577},{"id":583,"depth":828,"text":584},{"id":590,"depth":828,"text":591},{"id":597,"depth":828,"text":598},{"id":604,"depth":828,"text":605},{"id":611,"depth":828,"text":612},{"id":618,"depth":827,"text":619},{"id":639,"depth":827,"text":640},{"id":679,"depth":827,"text":680},{"id":784,"depth":827,"text":785},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",[853,857,860,863,866,869],{"source":854,"url":855,"accessedDate":856},"Редакция Bali Villa Select – методология v1.0 + датасет из 294 точек запрашиваемых цен","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fmethodology","2026-06-27",{"source":858,"url":859,"accessedDate":856},"Банк Индонезии (BI) – референсный курс IDR\u002FUSD","https:\u002F\u002Fwww.bi.go.id\u002Fen\u002F",{"source":861,"url":862,"accessedDate":856},"Статистическое управление Индонезии (BPS Bali) – провинциальная статистика по недвижимости","https:\u002F\u002Fbali.bps.go.id\u002F",{"source":864,"url":865,"accessedDate":856},"Публичные брокерские листинги (выборка): bali-home-immo.com, exotiqproperty.com, baliexception.com, villabalisale.com, propertia.com, harcourtspurbabali.com, prestigepropertybali.com","https:\u002F\u002Fwww.exotiqproperty.com\u002F",{"source":867,"url":868,"accessedDate":856},"Совет по координации инвестиций Индонезии (BKPM) – данные о регистрации PT PMA","https:\u002F\u002Fwww.bkpm.go.id\u002Fen",{"source":870,"url":871,"accessedDate":856},"Маркетплейс Bali Villa Select – выборка независимо верифицированных листингов","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fmarketplace",[],"Независимый ежеквартальный ценовой бенчмарк для иностранных инвесторов в виллы Бали. 294 верифицированные точки данных по запрашиваемым ценам в 8 коридорах (Чангу, Берава, Перереннан, Улувату, Семиньяк, Санур, Убуд, Нуса-Дуа), собранные в июне 2026 года. Медианы цен в тирах entry\u002Fmid\u002Ftrophy, бенчмарк $\u002Fм² по застроенной площади, премия freehold к leasehold, раскрытие методологии. Ежеквартальное обновление.","md",[876,879,882,885,888,891],{"question":877,"answer":878},"Как был собран ценовой индекс вилл Бали за III квартал 2026?","Редакция Bali Villa Select собрала 294 верифицированные точки данных по запрашиваемым ценам из публичных брокерских листингов в 8 коридорах в период с апреля по июнь 2026 года. Источники включают bali-home-immo.com, exotiqproperty.com, baliexception.com, villabalisale.com, propertia.com, harcourtspurbabali.com, prestigepropertybali.com плюс внутренний верифицированный инвентарь маркетплейса. В каждой точке зафиксированы: запрашиваемая цена (нормализованная в USD по курсу 16,200 IDR\u002FUSD), число спален, застроенные м² (где раскрыты), м² земли, структура владения (Hak Sewa с оставшимся сроком или freehold) и URL источника. Выбросы исключены (коммерческие комплексы из нескольких вилл, объекты с неправдоподобными заявленными м², суб-резидентные микро-юниты). Медианы по тирам и 25-й \u002F 75-й перцентили посчитаны на очищенном датасете. Полный датасет публикуется ежеквартально с циклом обновления 90 дней. Следующий индекс: 30 сентября 2026 года для референса IV квартала 2026.",{"question":880,"answer":881},"Почему виллы в Нуса-Дуа существенно дешевле за м², чем в Чангу?","Показатель $\u002Fм² по застроенной площади в Нуса-Дуа ($1,207) – самый низкий из 8 коридоров, поскольку freehold-инвентарь коридора, как правило, идёт с более крупными земельными участками (450–1,200 м² земли типично для продукта, прилегающего к ITDC), что размывает показатель в расчёте на застроенный м². Чангу и Берава в среднем показывают $2,200–2,400\u002Fм², потому что торгуются меньшие по застройке объекты, где застроенные м² – связывающее ограничение, а спрос, заякоренный beach-club-инфраструктурой, удерживает более высокие абсолютные цены за застроенный квадрат. Сигнал Нуса-Дуа структурный и устойчивый – институционально мастерпланированная ITDC-земля несёт меньшую волатильность, но и меньшую премию за м² по сравнению с предпринимательской осью Чангу–Перереннан–Берава, где новая freehold-земля – связывающий дефицит. Итог: trophy-тир Нуса-Дуа (медиана $1,19 млн) примерно равен trophy-медиане Бераwa, но в Нуса-Дуа за тот же доллар вы получаете существенно больше земли.",{"question":883,"answer":884},"Какова фактическая премия freehold к leasehold на Бали в 2026 году?","Премия freehold варьируется в зависимости от зрелости коридора и тонкости предложения. Три паттерна: (1) Зрелое ядро (Чангу, Берава \u002F Бату-Болонг): сопоставимый по спецификациям 3BR freehold торгуется по 130–140% от сопоставимого leasehold – истинная премия за дефицит, поскольку новая freehold-земля в насыщенном ядре структурно ограничена. (2) Стандартное зрелое (Семиньяк, Улувату, Нуса-Дуа): премия freehold 11–24% за застроенный м² – устойчивый арбитраж, но не такой экстремальный. (3) Развивающиеся коридоры (Перереннан): премия freehold сжата до 7–15% – продавцы ценят freehold близко к leasehold, чтобы расчистить новое предложение, пока эластичность поставок ещё высока. (4) Внутренний lifestyle (Убуд): чистые +37,8% премии freehold за застроенный м², поскольку ограничивающий фактор – сама земля, а не застройка. Инвесторам с горизонтом 5+ лет следует платить премию freehold в зрелом ядре и Убуде; инвесторы с горизонтом 3–5 лет могут извлечь лучший арбитраж в Перереннан и развивающихся суб-коридорах Улувату.",{"question":886,"answer":887},"Какой коридор Бали самый дешёвый для входа иностранного инвестора в виллу в III квартале 2026?","Два ответа в зависимости от того, что значит «вход». АБСОЛЮТНО САМАЯ ДЕШЁВАЯ запрашиваемая цена в тире entry: Нуса-Дуа (медиана $167 тыс.), Перереннан (медиана $278 тыс.), Санур (медиана $336 тыс.). САМЫЙ НИЗКИЙ $\u002Fм² ПО ЗАСТРОЕННОЙ ПЛОЩАДИ (лучшая ценность за квадрат): Нуса-Дуа ($1,207\u002Fм²) и Убуд ($1,558\u002Fм²). САМЫЙ ДЕШЁВЫЙ ВХОД В FREEHOLD: off-plan 2–3BR в Нуса-Дуа с правами HGB на землю стабильно ниже $200 тыс. ОГОВОРКА: дешёвый entry-тир Нуса-Дуа – это off-plan на малых участках вокруг зон, прилегающих к ITDC (Mumbul, Kutuh, Sawangan), а не прямой beachfront. Для подлинно инвесторского входа в yield-grade (3BR Hak Sewa с оставшимся сроком 25+ лет в пределах 10 минут от пляжа) тир $300–400 тыс. в Сануре и $278–340 тыс. в Перереннан – самые сильные подборки по абсолютной ценности. Отдельно сверьте экспозицию по операционному лицензированию коридора – см. наш гид по лицензированию Pondok Wisata.",{"question":889,"answer":890},"Где проходит потолок trophy-тира на Бали в III квартале 2026?","Три коридора определяют резидентный trophy-потолок для рынка иностранного покупателя: (1) Семиньяк на отметке $3,34 млн (5BR freehold residential – представляет абсолютный потолок брокерски обращаемого резидентного предложения за пределами обрыва Улувату). (2) Улувату на $2,28 млн (4BR freehold с видом на океан, структурно дефицитная обрывная земля). (3) Убуд на $3,02 млн (Quintessential Mountain Valley Estate, 3,730 м² земли, сигнатурный freehold с фасадом на реку Petanu). Выше этих уровней сделки уходят из брокерских MLS в bespoke-архитектуру – например, единичные trophy-листинги на $20 млн+ (Улувату Nyang Nyang) и обрывные усадьбы Букита. Редакция Bali Villa Select отслеживает примерно 8–10 активных trophy-листингов ($1,5 млн+) на коридор в любой момент времени. Обратите внимание: брендированный residence-инвентарь (соседство Como Uma, брендированные юниты Capella, активы в стиле Banyan Tree Buahan) продаётся напрямую от застройщика и НЕ появляется в этом индексе – брокерские MLS недооценивают истинный trophy-потолок Бали примерно на 30–40%.",{"question":892,"answer":893},"Как часто обновляется ценовой индекс вилл Бали и что меняется между обновлениями?","Ежеквартальное обновление с циклом 90 дней. Следующий индекс: 30 сентября 2026 года для референса IV квартала 2026, затем 31 декабря 2026 года для I квартала 2027, затем 31 марта 2027 года для II квартала 2027. Изменения по каждому обновлению: (1) Версия методологии повышается, если меняются пороги по точкам данных (Q3 2026 = методология v1.0, 294 точки; цель Q4 2026 = методология v1.1 с 400+ точками). (2) Таблица кросс-квартальной дельты по медианам entry\u002Fmid\u002Ftrophy для каждого коридора. (3) Заметки по обработке выбросов, если единичный trophy-листинг существенно сдвигает верхний квартиль. (4) Пересчёт премии freehold к leasehold по мере изменения эластичности предложения. Полный разрыв asking vs transacted будет публиковаться, когда станут доступны устойчивые transacted-данные – сейчас мы публикуем только бенчмарки запрашиваемых цен, поскольку на Бали нет публичного реестра цен сделок, а брокерские отчёты о сделанных ценах несут устойчивое смещение ~8–12% вниз от запрашиваемых. Корректировки любой опубликованной ячейки фиксируются в редакционном реестре поправок по адресу https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fcorrections.",[],[896,899,902,905,908],{"lang":897,"url":898},"ru","\u002Fru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",{"lang":900,"url":901},"en","\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",{"lang":903,"url":904},"de","\u002Fde\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",{"lang":906,"url":907},"fr","\u002Ffr\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",{"lang":909,"url":910},"ja","\u002Fja\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026","Редакционная фотография: бухгалтерская книга недвижимости, винтажный латунный калькулятор с бумажной лентой, цифровые штангенциркули, антикварный компас и миниатюра балийского каменного храма на тиковом столе – иллюстрация методологии ежеквартального индекса цен на недвижимость","\u002Fimages\u002Farticles\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026.webp",[914,915,916,917,918,919,920,921,922,923,924,925,926,927],"ru\u002Fcanggu-property-investment-guide-2026","ru\u002Fberawa-property-investment-guide-2026","ru\u002Fuluwatu-property-investment-guide-2026","ru\u002Fseminyak-property-investment-guide-2026","ru\u002Fsanur-property-investment-guide-2026","ru\u002Fubud-property-investment-guide-2026","ru\u002Fnusa-dua-property-investment-guide-luxury-low-risk-market","ru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors","ru\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026","ru\u002Fpondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026","ru\u002Fpma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor","ru\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026","ru\u002Fmethodology","ru\u002Fmarketplace",[929,930,931,932,933,934],"294 верифицированные точки данных по запрашиваемым ценам в 8 коридорах Бали, собранные в июне 2026 года для референса III квартала 2026. Следующее ежеквартальное обновление выйдет 30 сентября 2026 года.","Медианная запрашиваемая цена в тире ENTRY ($300–500 тыс.) колеблется от $167 тыс. (Нуса-Дуа) до $492 тыс. (Улувату) – разброс 2,9x по коридорам, обусловленный off-plan-предложением ITDC в нижнем диапазоне и дефицитом обрывных участков в верхнем.","Медианная запрашиваемая цена в тире TROPHY ($1 млн+) колеблется от $1,08 млн (зрелое ядро Чангу) до $1,70 млн (сигнатурные freehold-усадьбы Убуда). Trophy-потолок Семиньяка ($3,34 млн) и Улувату ($2,28 млн) задают верхнюю границу резидентного продукта для иностранных покупателей.","Медиана $\u002Fм² по застроенной площади в 8 коридорах: $1,929. Диапазон: $1,207 (Нуса-Дуа, размытие за счёт больших freehold-участков) до $2,374 (Перереннан, премия за дефицит в зоне развивающегося Чангу).","Премия freehold к сопоставимому leasehold: чистые +12% до +38% в зависимости от зрелости коридора. Убуд даёт хрестоматийную премию +37,8%; Перереннан сжат до +7–15% (продавцы агрессивно ценят новое предложение под расчистку); Чангу демонстрирует +130–140% к абсолютным ценам по сопоставимым 3BR.","Разрыв asking vs transacted: медианная запрашиваемая цена обычно на 8–12% выше цены закрытия на текущем балийском рынке. Применяйте дисконт для transaction-grade-индекса. Документировано в листингах Семиньяка от мотивированных продавцов, явно помеченных «under value».",{"priceIndex":936},{"periodCovered":937,"compiledDate":856,"nextRefresh":938,"dataPoints":939,"corridors":940,"tiers":828,"fxRate":941},"Q3 2026 (data window: April–June 2026)","2026-09-30",294,8,"16,200 IDR\u002FUSD",true,[],[],"ценовой индекс вилл Бали 2026",[],[],[],[950,951,952,953,954,955,956,957,958,959,960,961],"цены на недвижимость Бали 2026","стоимость виллы Бали за квадратный метр","цены на виллы Чангу 2026","цены на виллы Улувату 2026","цены на виллы Семиньяк 2026","цены на виллы Убуд 2026","цены на виллы Санур 2026","цены на виллы Нуса-Дуа 2026","цены на виллы Берава","цены на виллы Перереннан","премия freehold к leasehold на Бали","бенчмарк цен на виллы Бали",{"title":5,"description":873},"ru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",[],"data-report",[],"y5YUpz58nMhUb36iMjfablj2DjMLH9lfcR7Y0KdqBes",[],1782552676273]