[{"data":1,"prerenderedAt":427},["ShallowReactive",2],{"article-ru\u002Fbali-rynok-q3-2025":3},{"id":4,"title":5,"author":6,"body":7,"canonical":359,"citations":360,"comparisonTable":374,"description":375,"extension":376,"faq":377,"hreflangAlternates":393,"imageAlt":397,"imageUrl":398,"internalLinksOut":399,"keyTakeaways":405,"locale":410,"mentions":411,"meta":412,"modifiedTime":413,"navigation":414,"path":415,"primaryAbout":374,"primaryKeyword":416,"publicationTime":363,"retrospective":417,"reviewedAt":374,"secondaryKeywords":419,"seo":423,"stem":424,"topicCluster":425,"__hash__":426},"blog\u002Fru\u002Fbali-rynok-q3-2025.md","Рынок недвижимости Бали: ретроспектива III квартала 2025","Bali Villa Select Editorial",{"type":8,"value":9,"toc":346},"minimark",[10,15,19,22,45,73,77,80,83,87,90,123,126,143,151,162,166,169,172,180,184,187,219,227,231,234,260,264,267,293,296,307,311],[11,12,14],"h2",{"id":13},"обзор-квартала","Обзор квартала",[16,17,18],"p",{},"III квартал 2025, в ретроспективе, – квартал, в котором инвесторский рынок Бали завершил свой постпандемийный сброс и вошёл в цикл регуляторного ужесточения, определивший следующие двенадцать месяцев.",[16,20,21],{},"Через июль, август и сентябрь 2025 года прошли три сюжета:",[23,24,25,33,39],"ol",{},[26,27,28,32],"li",{},[29,30,31],"strong",{},"Туризм нормализовался."," Прибытия в Нгурах-Рай впервые совпали с допандемийной базой 2019 года на месячном run-rate. Число китайских посетителей ускорилось после визового смягчения.",[26,34,35,38],{},[29,36,37],{},"Доходность удержалась."," Доходность инвестиционно-значимых вилл осталась в диапазоне 8–13% валовой по Чангу, Улувату, Семиньяку и Нуса-Дуа, с первым видимым разрывом между соответствующими и несоответствующими по лицензированию объектами.",[26,40,41,44],{},[29,42,43],{},"Принуждение началось."," Регентство Бадунг выпустило первую партию уведомлений о соответствии нелицензированным операторам краткосрочной аренды – открывающая фаза того, что стало устойчивым регуляторным ужесточением.",[16,46,47,48,55,56,55,61,66,67,72],{},"Эта ретроспективная сводка составлена по открытым источникам – ",[49,50,54],"a",{"href":51,"rel":52},"https:\u002F\u002Fbali.bps.go.id\u002F",[53],"nofollow","Статистическое управление Индонезии",", ",[49,57,60],{"href":58,"rel":59},"https:\u002F\u002Fwww.balitourismboard.or.id\u002F",[53],"Bali Tourism Board",[49,62,65],{"href":63,"rel":64},"https:\u002F\u002Fwww.itdc.co.id\u002F",[53],"ITDC"," и ",[49,68,71],{"href":69,"rel":70},"https:\u002F\u002Fwww.bi.go.id\u002Fen\u002F",[53],"Банк Индонезии"," – как квартальный справочник для инвесторов, исследующих рынок 2025 года.",[11,74,76],{"id":75},"туризм-и-поток-посетителей","Туризм и поток посетителей",[16,78,79],{},"Иностранные прибытия в международный аэропорт Нгурах-Рай в III квартале 2025 двигались в диапазоне 480 000–520 000 в месяц, согласованно с базой 2019 года. Австралийские посетители остались крупнейшим единичным иностранным сегментом. Заметным событием III квартала стало значимое ускорение прибытий китайских посетителей вслед за объявлениями о визовом упрощении ранее в году – китайские туристы были структурно недопредставлены с 2020 года, и их возвращение внесло существенный дополнительный спрос на краткосрочную аренду в формате вилл.",[16,81,82],{},"Заполняемость инвестиционно-значимых вилл удерживалась на 70–85% в течение квартала в премиальных Чангу, Улувату и Семиньяке, при удержании Нуса-Дуа на 65–80% (согласованно с её паттерном меньшей волатильности).",[11,84,86],{"id":85},"тренды-доходности-и-цен","Тренды доходности и цен",[16,88,89],{},"Доходность удержалась замечательно стабильно в течение III квартала 2025:",[91,92,93,99,105,111,117],"ul",{},[26,94,95,98],{},[29,96,97],{},"Чангу (премиальная Берава \u002F Эхо-Бич):"," 11–13% валовой, 7–9% чистой при профессиональном управлении",[26,100,101,104],{},[29,102,103],{},"Чангу (внутренние районы \u002F Бабакан):"," 8–11% валовой, со смягчением на нижнем краю по мере того, как вопросы лицензирования начали влиять на бронирования",[26,106,107,110],{},[29,108,109],{},"Улувату (премиальные клиффтопы):"," 9–12% валовой, 7–9% чистой",[26,112,113,116],{},[29,114,115],{},"Семиньяк (ядро):"," 9–11% валовой, 7–8% чистой – самый стабильный профиль доходности",[26,118,119,122],{},[29,120,121],{},"Нуса-Дуа:"," 7–10% валовой, 5–8% чистой – предсказуемый и плотно ограниченный",[16,124,125],{},"Движение цен было умеренным:",[91,127,128,131,134,137,140],{},[26,129,130],{},"Нуса-Дуа: +2–3% квартал к кварталу в инвестиционно-значимых сегментах",[26,132,133],{},"Премиальный Чангу (Берава, Эхо-Бич): +2–4%",[26,135,136],{},"Внутренний Чангу \u002F Бабакан: ровно до -1%",[26,138,139],{},"Семиньяк: +1–2%",[26,141,142],{},"Улувату (премиальный): +3–5% – самое тесное условие предложения",[16,144,145,146,150],{},"Рупия умеренно ослабла к доллару в течение квартала, как правило двигаясь в диапазоне 16 000–16 500 IDR\u002FUSD по данным валютного курса ",[49,147,149],{"href":69,"rel":148},[53],"Банка Индонезии",". Это сделало номинированную в рупиях недвижимость незначительно дешевле в долларовом выражении для инвесторов из Америк – структурный попутный ветер, продержавшийся в 2026 год.",[152,153,159],"prose-cta",{"eyebrow":154,"tool":155,"tool-label":156,"variant":157,"wa-source":158},"С III квартала 2025 до сегодня","\u002Fru\u002Fprice-heatmap","Отследить цены с Q3 2025","tool","bali-rynok-q3-2025-mid",[16,160,161],{},"III квартал 2025 был доэнфорсментным окном входа – посмотрите, как сдвинулись ценовые полосы Беравы, внутреннего Чангу и Нуса-Дуа с тех пор, чтобы ретроспектива питала сегодняшнее решение, а не оставалась лишь записью.",[11,163,165],{"id":164},"регуляторная-среда","Регуляторная среда",[16,167,168],{},"Самым значимым для иностранных инвесторов событием III квартала 2025 стало начало видимого принуждения против нелицензированной краткосрочной аренды в регентстве Бадунг (которое покрывает Чангу, Семиньяк и части юга). Местные власти выпустили первую партию уведомлений о соответствии, нацеленных на виллы, работающие в формате краткосрочной аренды в стиле Airbnb без надлежащего лицензирования туристического размещения Pondok Wisata.",[16,170,171],{},"Практическое влияние в течение III квартала было ограниченным – уведомления были выпущены, небольшое число вилл встало на паузу в листингах для решения вопроса лицензирования, но без широких закрытий. Сигнал, однако, был ясен: регуляторный режим ужесточался, и разрыв между соответствующими и несоответствующими операциями становился видимым.",[16,173,174,175,179],{},"Для инвесторов вывод III квартала 2025 был в том, что проверка лицензирования отныне принадлежит каждому чек-листу due diligence. См. нашу ",[49,176,178],{"href":177},"\u002Fru\u002Fproverka-nedvizhimosti-bali","риск-ориентированную рамку проверки недвижимости на Бали"," о том, как эта линза риска переводится в порайонное ранжирование.",[11,181,183],{"id":182},"поток-иностранных-покупателей","Поток иностранных покупателей",[16,185,186],{},"Активность иностранных покупателей в III квартале 2025 продолжала диверсифицироваться:",[91,188,189,195,201,207,213],{},[26,190,191,194],{},[29,192,193],{},"Австралийские покупатели:"," Стабильный поток, особенно в среднем тире вилл Чангу и Улувату",[26,196,197,200],{},[29,198,199],{},"Покупатели из США:"," Выросшая доля по мере ослабления рупии; сконцентрированы в премиальном Нуса-Дуа и среднем тире Чангу",[26,202,203,206],{},[29,204,205],{},"Европейские покупатели:"," Германия, Нидерланды, Великобритания доминируют; смешанно по Убуду (lifestyle) и Чангу (инвестиции)",[26,208,209,212],{},[29,210,211],{},"Российские \u002F СНГ покупатели:"," Продолжавшаяся значимая доля премиального Нуса-Дуа и люксового Улувату",[26,214,215,218],{},[29,216,217],{},"Сингапур \u002F Гонконг:"," Активны в Семиньяке и Нуса-Дуа, движимы региональной диверсификацией",[16,220,221,222,226],{},"Структура PT PMA всё чаще становилась нормой для мультивилльных и коммерческо-арендных операций по мере прояснения лицензионного ландшафта. Покупатели одиночной виллы под личное использование продолжали использовать лизхолд. См. наш ",[49,223,225],{"href":224},"\u002Fru\u002Fpma-leasehold-bali","разбор выбора между PMA и лизхолдом"," о том, когда подходит каждая структура.",[11,228,230],{"id":229},"заметные-рыночные-события","Заметные рыночные события",[16,232,233],{},"Несколько событий III квартала 2025 сформировали инвесторский нарратив:",[91,235,236,242,248,254],{},[26,237,238,241],{},[29,239,240],{},"Обновления генплана ITDC по Нуса-Дуа"," – девелоперская корпорация опубликовала среднегодовые обновления плана развития Нуса-Дуа, усиливающие характер контролируемой зоны, отличающий район от Чангу с открытым девелопментом",[26,243,244,247],{},[29,245,246],{},"Эффекты визового смягчения"," – поток китайских и отдельных юго-восточно-азиатских туристов вырос существенно, поддерживая ставки краткосрочной аренды в формате вилл",[26,249,250,253],{},[29,251,252],{},"Сигналы политики цифрового кочевника"," – рамка визы второго дома Индонезии продолжала эволюционировать; хотя в III квартале не приземлилось крупного структурного изменения, сигналы политики указывали на продолжение доступности для иностранных резидентов",[26,255,256,259],{},[29,257,258],{},"Последствия Golden Visa Португалии"," – реформа 2023 года продолжала перекраивать поток европейского капитала, мотивированного резидентством; Бали захватил измеримую долю инвесторов, которые ранее по умолчанию выбрали бы Португалию",[11,261,263],{"id":262},"выводы-для-инвесторов","Выводы для инвесторов",[16,265,266],{},"С позиции II квартала 2026 года рынок III квартала 2025 представлял узкое, но устойчивое окно возможностей:",[23,268,269,275,281,287],{},[26,270,271,274],{},[29,272,273],{},"Покупатели, учитывающие лицензирование, были в преимуществе."," Те, кто проверял зонирование и соответствие Pondok Wisata в III квартале, приобретали активы по доэнфорсментным ценам, позже переоценённым по мере роста видимости принуждения.",[26,276,277,280],{},[29,278,279],{},"Структурная премия Нуса-Дуа была видна."," История регуляторного ужесточения сделала генпланированное зонирование Нуса-Дуа всё более ценным. Цены отразили это в IV квартале 2025 и I квартале 2026.",[26,282,283,286],{},[29,284,285],{},"Выбор подзоны Чангу значил больше, чем когда-либо."," Разрыв между премиальными Беравой\u002FЭхо-Бич и внутренним Бабаканом расширился, когда риск лицензирования стал ценовым фактором.",[26,288,289,292],{},[29,290,291],{},"Валютный попутный ветер благоприятствовал покупателям в долларах."," Слабость рупии сделала III квартал относительно хорошим моментом по долларовой стоимости для американских и азиатско-долларовых инвесторов.",[16,294,295],{},"Стратегическая картина на закрытие III квартала 2025: Бали оставался легитимным инвесторским рынком, но «выбери район и надейся» больше не было достаточным. Дисциплинированные покупатели, следовавшие триаде лицензирование + зонирование + управление, готовились быть вознаграждены.",[152,297,304],{"eyebrow":298,"tool":155,"tool-label":299,"variant":300,"wa-source":301,"expert-line":302,"title":303},"Лицензирование, зонирование, управление","Открыть тепловую карту цен","full","bali-rynok-q3-2025-end","В ответ – письменный редакционный разбор по конкретному объекту, не звонок продавца","Примените триаду, которую вознаградил III квартал 2025, к реальной вилле",[16,305,306],{},"Урок, заложенный III кварталом 2025 – лицензирование, зонирование и управление вместе – окупается только при применении к конкретному объекту. Сверьте корридор по тепловой карте и пришлите URL для структурированного разбора реального листинга.",[11,308,310],{"id":309},"связанный-анализ","Связанный анализ",[91,312,313,320,327,333,340],{},[26,314,315,319],{},[49,316,318],{"href":317},"\u002Fru\u002Fbali-rynok-q4-2025","Рынок недвижимости Бали: ретроспектива IV квартала 2025"," – следующий квартал",[26,321,322,326],{},[49,323,325],{"href":324},"\u002Fru\u002Fskolko-stoit-nedvizhimost-na-bali","Сколько стоит недвижимость на Бали"," – цены по тирам и районам",[26,328,329,332],{},[49,330,331],{"href":177},"Проверка недвижимости на Бали"," – риск-ориентированная рамка",[26,334,335,339],{},[49,336,338],{"href":337},"\u002Fru\u002Fnedvizhimost-na-bali","Недвижимость на Бали – обзор рынка для иностранцев"," – базовый материал",[26,341,342,345],{},[49,343,344],{"href":224},"PMA против лизхолда на Бали"," – выбор структуры",{"title":347,"searchDepth":348,"depth":349,"links":350},"",2,3,[351,352,353,354,355,356,357,358],{"id":13,"depth":348,"text":14},{"id":75,"depth":348,"text":76},{"id":85,"depth":348,"text":86},{"id":164,"depth":348,"text":165},{"id":182,"depth":348,"text":183},{"id":229,"depth":348,"text":230},{"id":262,"depth":348,"text":263},{"id":309,"depth":348,"text":310},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fru\u002Fbali-rynok-q3-2025",[361,364,366,368,370],{"source":362,"url":51,"accessedDate":363},"Статистическое управление Индонезии (BPS) – туристическая статистика Бали","2026-05-05",{"source":365,"url":58,"accessedDate":363},"Bali Tourism Board (Совет по туризму Бали)",{"source":367,"url":63,"accessedDate":363},"Indonesia Tourism Development Corporation (ITDC)",{"source":369,"url":69,"accessedDate":363},"Банк Индонезии – данные по валютному курсу",{"source":371,"url":372,"accessedDate":373},"Wikipedia – туризм в Индонезии","https:\u002F\u002Fen.wikipedia.org\u002Fwiki\u002FTourism_in_Indonesia","2026-04-25",null,"Ретроспективная сводка состояния рынка недвижимости Бали за июль–сентябрь 2025: туристические данные, тренды доходности по районам, регуляторные изменения и с чем столкнулись инвесторы.","md",[378,381,384,387,390],{"question":379,"answer":380},"Каким был туризм на Бали в III квартале 2025?","Прибытия посетителей примерно совпали с допандемийным run-rate 2019 года впервые после COVID. Число китайских посетителей значительно выросло после смягчения двусторонней визовой политики. Суммарные иностранные прибытия через аэропорт Нгурах-Рай в среднем составляли около 500 000 в месяц за квартал, по данным Статистического управления Индонезии.",{"question":382,"answer":383},"Что произошло с ценами на недвижимость Бали в III квартале 2025?","Цены в инвестиционно-значимых зонах удержались примерно стабильными с умеренным ростом в районах с более тесным предложением (Нуса-Дуа, премиальная Улувату). Чангу показал смешанное движение – премиальные подзоны выросли на 2–4%, тогда как переизбыточные внутренние подзоны слегка смягчились.",{"question":385,"answer":386},"Когда фактически началось принуждение к лицензированию в Чангу?","Видимый цикл принуждения начался в III квартале 2025 года, когда регентство Бадунг выпустило первую партию уведомлений о соответствии нелицензированным операторам краткосрочной аренды. Темп ускорился в IV квартале 2025 года и в I квартале 2026 года.",{"question":388,"answer":389},"Был ли III квартал 2025 хорошим временем для инвестиций в Бали?","В ретроспективе – да, для покупателей, выбравших корректно зонированные, правильно структурированные объекты. Принуждение к лицензированию, начавшееся в III квартале, создало будущую премию для соответствующих вилл и дисконты для несоответствующих, что было в целом выгодно для инвесторов, делавших должную проверку.",{"question":391,"answer":392},"Каким был тренд курса IDR\u002FUSD?","Рупия умеренно ослабла к доллару в течение квартала, как правило двигаясь в диапазоне 16 000–16 500 IDR\u002FUSD. Это сделало номинированную в рупиях недвижимость незначительно дешевле в долларовом выражении для покупателей из Америк.",[394],{"lang":395,"url":396},"en","\u002Fbali-market-retrospective-q3-2025","Editorial still life documenting the bali property market q3 2025 with an open archival ledger, a Bali map, reading glasses, and a brass lamp casting warm light","\u002Farticles\u002Fretro-q3-2025\u002Fhero.webp",[400,401,402,403,404],"ru\u002Fbali-rynok-q4-2025","ru\u002Fskolko-stoit-nedvizhimost-na-bali","ru\u002Fproverka-nedvizhimosti-bali","ru\u002Fnedvizhimost-na-bali","ru\u002Fpma-leasehold-bali",[406,407,408,409],"III квартал 2025 стал первым кварталом, когда туризм Бали полностью совпал с допандемийным run-rate: прибытия осели у базы 2019 года, а возвращение китайского туриста ускорилось после двустороннего визового смягчения.","Доходность инвестиционно-значимых вилл удерживалась на уровне 8–13% по Чангу, Улувату, Семиньяку и Нуса-Дуа, с умеренным сжатием в подзонах Чангу, затронутых переизбытком предложения.","Регуляторный фокус сместился к лицензированию краткосрочной аренды – регентство Бадунг начало действия принуждения против нелицензированной аренды вилл, сигнал, который позже эскалировал в IV квартале.","Рупия умеренно ослабла к доллару, сделав недвижимость Бали постепенно более привлекательной для инвесторов из Америк.","ru",[],{},"2026-05-16",true,"\u002Fru\u002Fbali-rynok-q3-2025","рынок недвижимости Бали III квартал 2025",{"periodCovered":418,"compiledDate":363},"1 июля 2025 – 30 сентября 2025",[420,421,422],"ретроспектива рынка Бали 2025","недвижимость Бали Q3 2025","инвесторский рынок Бали 2025",{"title":5,"description":375},"ru\u002Fbali-rynok-q3-2025","archive","gaYU2fb3fUlUMcbFqA8nAl6znYcqBdLLvJDqbqzYbFQ",1778955052726]