[{"data":1,"prerenderedAt":663},["ShallowReactive",2],{"article-ru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors":3,"related-ru-notary-and-bpht-fees-bali-property-purchase-2026-pma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor-bali-villa-exit-modelling-2026-bali-villa-currency-hedging-idr-usd-2026-bali-property-investment-guide-for-foreigners-2026-methodology":654},{"id":4,"title":5,"areaName":6,"areaSlug":6,"author":7,"body":8,"canonical":558,"citations":559,"comparisonTable":6,"crossAreas":576,"description":577,"extension":578,"faq":579,"forPersonas":598,"heroAlt":6,"heroImage":6,"heroLede":6,"hreflangAlternates":599,"imageAlt":615,"imageUrl":616,"internalLinksOut":617,"keyTakeaways":624,"lastReview":6,"locale":604,"meta":631,"modifiedTime":563,"navigation":632,"nextReview":6,"notForPersonas":633,"operationsParagraphs":634,"path":605,"positioningLine":6,"primaryKeyword":635,"publicationTime":563,"regionEyebrow":6,"regulatoryParagraphs":636,"relatedReading":637,"retrospective":6,"risks":638,"secondaryKeywords":639,"seo":648,"stats":6,"stem":649,"subCorridors":650,"topicCluster":651,"transactions":652,"transactionsCaption":6,"__hash__":653},"blog\u002Fru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors.md","Налоги на недвижимость на Бали 2026: полный гид для иностранного инвестора (PPh, BPHTB, PBB, IPL)",null,"Олег Левковский",{"type":9,"value":10,"toc":530},"minimark",[11,16,38,42,45,49,52,57,60,63,66,69,72,76,79,82,85,89,92,100,103,106,110,113,120,123,126,130,133,159,162,165,169,172,175,178,182,186,189,215,219,222,248,252,255,281,285,288,293,307,312,329,332,341,345,348,369,373,376,380,391,394,398,412,415,419,422,454,458,461,487,491,527],[12,13,15],"h2",{"id":14},"ключевые-тезисы","Ключевые тезисы",[17,18,19,23,26,29,32,35],"ul",{},[20,21,22],"li",{},"Иностранного инвестора затрагивают шесть базовых налогов: BPHTB, PPh Final, PBB, IPL, PPh Badan, удержание с дивидендов",[20,24,25],{},"BPHTB – крупнейший разовый расход: 5% от NJOP или цены сделки",[20,27,28],{},"Аренда по Hak Sewa на физлицо: фиксированный PPh Final 10% без вычетов",[20,30,31],{},"Структура PT PMA: 22% корпоративного налога плюс 10% удержания с дивидендов = 29,8% эффективной совокупной ставки",[20,33,34],{},"Ежегодный PBB на Бали – 0,1–0,3% от NJOP в зависимости от регентства",[20,36,37],{},"В Индонезии нет налога на богатство, нет налога на наследство выше порогов, нет налога на прирост капитала по недвижимости физлиц",[39,40,41],"p",{},"Это редакционный каркас Bali Villa Select для понимания полной налоговой нагрузки иностранного держателя балийской недвижимости – тот слой регулярных и разовых платежей, который брокеры обычно сводят к одной цифре или вовсе опускают и который ощутимо влияет на реализованную доходность пятилетнего удержания.",[39,43,44],{},"Сценарий типичный: иностранный инвестор покупает виллу в Чангу, читает в брошюре проекцию «10% чистой доходности», подписывает сделку и в течение следующих 12 месяцев обнаруживает, что PPh Final (10% от валового дохода), ежегодный PBB, ежемесячные налоговые отчёты и PPh продавца на выходе сжимают реализованную доходность на 200–400 базисных пунктов сверх модели. Налоговую нагрузку можно посчитать заранее, но честно её редко моделируют до покупки.",[12,46,48],{"id":47},"шесть-налогов-которые-касаются-иностранного-держателя-балийской-недвижимости","Шесть налогов, которые касаются иностранного держателя балийской недвижимости",[39,50,51],{},"Индонезийский налоговый каркас по недвижимости на Бали распадается на шесть отдельных категорий. Каждая срабатывает на свой триггер (покупка, владение, аренда, продажа) и применяется по-разному в зависимости от структуры (Hak Sewa на физлицо или PT PMA).",[53,54,56],"h3",{"id":55},"налог-1-bphtb-налог-покупателя-на-передачу-земли","Налог 1: BPHTB – налог покупателя на передачу земли",[39,58,59],{},"BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) – налог на передачу прав на недвижимость, который уплачивает покупатель в момент покупки. Ставка – 5% от NJOP (Nilai Jual Objek Pajak – государственной оценки земли) или фактической цены сделки, в зависимости от того, что выше.",[39,61,62],{},"На Бали NJOP пересматривается каждым регентским налоговым офисом. В регентстве Бадунг (Чангу, Улувату, Нуса-Дуа, Семиньяк) опубликованная NJOP для большинства инвестиционных вилл составляет 60–80% от реальной рыночной цены сделки, поэтому BPHTB фактически считается от цены сделки, а не от NJOP.",[39,64,65],{},"Пример расчёта: вилла в Чангу за 6 млрд рупий ($400 000) – BPHTB 300 млн рупий ($20 000). Трофейная вилла в Улувату за 15 млрд рупий ($1 млн) – BPHTB 750 млн рупий ($50 000).",[39,67,68],{},"BPHTB уплачивается через счёт регионального казначейства до подписания AJB (Akta Jual Beli – акта купли-продажи). Нотариус (PPAT – Pejabat Pembuat Akta Tanah) требует квитанцию об уплате BPHTB как обязательное условие подписания акта. Нет квитанции – нет подписания.",[39,70,71],{},"Некоторые регентства предоставляют льготу на первую покупку до 60 млн рупий ($4 000), но к иностранным сделкам она почти не применяется: льгота требует индонезийского статуса резидента KTP.",[53,73,75],{"id":74},"налог-2-pph-final-при-продаже-налог-продавца","Налог 2: PPh Final при продаже – налог продавца",[39,77,78],{},"PPh Final 2,5% от валовой цены продажи – это формально налог продавца, уплачиваемый при сделке. Главное налоговое управление считает его окончательным: никаких дополнительных корректировок по фактическому доходу или убытку продавца не делается.",[39,80,81],{},"В балийских сделках 2,5% PPh продавца, как правило, закладывается в структуру цены – покупатель де-факто несёт этот расход через скорректированную стоимость. Распределение обязательства нужно явно закрепить в PPJB (предварительном договоре купли-продажи), потому что в зависимости от брокера базовое допущение различается.",[39,83,84],{},"При сделке на 6 млрд рупий ($400 000) PPh продавца составит 150 млн рупий ($10 000). Вместе с 5% BPHTB покупателя суммарный налог государства в день сделки – 7,5% от цены.",[53,86,88],{"id":87},"налог-3-pph-final-с-аренды-персональная-структура","Налог 3: PPh Final с аренды – персональная структура",[39,90,91],{},"Для собственности на физлицо по Hak Sewa (самая частая структура у иностранцев с одной виллой) арендный доход облагается PPh Final 10% от валовой выручки.",[39,93,94,95,99],{},"PPh Final 10% – плоская ставка удержания. Принципиальный момент: считается от ",[96,97,98],"strong",{},"валового"," дохода, а не от чистого. Никаких вычетов за услуги оператора, комиссии OTA, обслуживание, коммунальные услуги, налог на недвижимость или иные операционные расходы. Из-за этого 10% валовой ставки могут оказаться существеннее, чем 22% на чистый доход, особенно для объектов с высоким OPEX.",[39,101,102],{},"Требуется ежемесячная подача отчётности. Собственник (или его налоговый представитель) перечисляет PPh Final на счёт DJP до 15-го числа следующего месяца и подаёт ежемесячный SPT Masa.",[39,104,105],{},"Пример: годовая валовая выручка 1 млрд рупий ($67 000) → PPh Final 100 млн рупий ($6 700) в год. На вилле в Чангу за 6 млрд рупий с заявленной «10% валовой доходностью» это 670 млн рупий валового дохода → PPh Final 67 млн рупий, что само по себе уменьшает реализованную доходность на 1 процентный пункт.",[53,107,109],{"id":108},"налог-4-pph-badan-корпоративный-налог-для-pt-pma","Налог 4: PPh Badan – корпоративный налог для PT PMA",[39,111,112],{},"В структуре PT PMA (индонезийской компании с иностранными инвестициями) арендный доход трактуется как корпоративный и облагается PPh Badan.",[39,114,115,116,119],{},"Стандартная ставка PPh Badan – 22% от ",[96,117,118],{},"чистой"," налогооблагаемой прибыли (валовая аренда минус все допустимые расходы: оплата оператора, амортизация, обслуживание, финансовые расходы, коммунальные услуги, услуги специалистов, страхование и прочее). Преимущество вычетов по сравнению с PPh Final 10% от валового дохода может быть существенным для объектов с высоким OPEX.",[39,121,122],{},"Пример: вилла в Чангу на PT PMA, валовая аренда 1 млрд рупий ($67 000), вычитаемые расходы 600 млн рупий (оператор, обслуживание, коммунальные, амортизация), чистая прибыль 400 млн рупий → PPh Badan 88 млн рупий ($5 900) против 100 млн рупий ($6 700) PPh Final при персональной структуре.",[39,124,125],{},"Налоговая отчётность PT PMA – ежеквартальная (авансы PPh 25) плюс годовая сверка. Комплаенс ощутимо тяжелее, чем у Hak Sewa на физлицо.",[53,127,129],{"id":128},"налог-5-pbb-ежегодный-налог-на-землю-и-здания","Налог 5: PBB – ежегодный налог на землю и здания",[39,131,132],{},"PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) – ежегодный налог, администрируемый каждым индонезийским регентством. Ставка зависит от регентства:",[17,134,135,141,147,153],{},[20,136,137,140],{},[96,138,139],{},"Регентство Бадунг"," (Чангу, Прерернан, Бераве, Семиньяк, Улувату, Нуса-Дуа): обычно 0,2% от NJOP",[20,142,143,146],{},[96,144,145],{},"Город Денпасар",": обычно 0,1% от NJOP",[20,148,149,152],{},[96,150,151],{},"Регентство Гианьяр"," (Убуд, восточный Санур): обычно 0,15% от NJOP",[20,154,155,158],{},[96,156,157],{},"Табанан, Карангасем, Клунгкунг",": обычно 0,1–0,2% от NJOP",[39,160,161],{},"На виллу в Чангу за 6 млрд рупий: 12 млн рупий ($800) PBB в год. На трофейную виллу в Улувату за 15 млрд рупий: 30 млн рупий ($2 000) в год.",[39,163,164],{},"PBB должен быть оплачен ежегодно до 31 августа в региональном казначействе или через онлайн-банк. Просрочка – штраф 2% в месяц плюс 24% годовых. Квитанции PBB обязательны на сделке AJB, и неоплаченные задолженности всплывают на выходе, создавая задержки, способные сорвать сделку.",[53,166,168],{"id":167},"налог-6-ipl-налог-на-аренду-по-hak-sewa","Налог 6: IPL – налог на аренду по Hak Sewa",[39,170,171],{},"IPL – налог на аренду по сделке Hak Sewa: 10% от стоимости лизинга, разово при подписании AJB Hak Sewa.",[39,173,174],{},"Пример: 30-летний Hak Sewa на 5 млрд рупий ($335 000) → IPL 500 млн рупий ($33 500), уплачивается при подписании AJB. Это дополняет BPHTB (он применяется к покупкам Hak Milik), отметим: чистые сделки по Hak Sewa создают IPL, но не BPHTB.",[39,176,177],{},"Категория часто понимается неверно. Иностранные покупатели ждут BPHTB при любой покупке, но у чистого Hak Sewa собственный налоговый каркас. 10% IPL по 30-летнему лизингу эквивалентны примерно 0,33% годового «земельного» эффекта – ощутимо меньше, чем 5% BPHTB по эквивалентному фрихолду.",[12,179,181],{"id":180},"как-шесть-налогов-складываются-расчётные-сценарии","Как шесть налогов складываются – расчётные сценарии",[53,183,185],{"id":184},"профиль-1-hak-sewa-на-физлицо-30-летний-лизинг-вилла-за-400-000","Профиль 1: Hak Sewa на физлицо, 30-летний лизинг, вилла за $400 000",[39,187,188],{},"Годовая валовая аренда: $40 000 (10% валовой доходности).",[17,190,191,194,197,200,203,206,209,212],{},[20,192,193],{},"BPHTB при покупке: не применяется (по Hak Sewa платится IPL)",[20,195,196],{},"IPL при покупке: $4 000 (10% от $40 000 годовой расчётной арендной стоимости)",[20,198,199],{},"PPh Final при продаже: оценочно $1 000 (2,5% от типичной корректировки цены продажи в $40 000)",[20,201,202],{},"PPh Final с аренды: $4 000 в год (10% от валовых $40 000)",[20,204,205],{},"PBB Бадунг: $800 в год (0,2% от NJOP $400 000)",[20,207,208],{},"Итого разово при покупке: $4 000 IPL",[20,210,211],{},"Итого ежегодно: $4 800 (PPh Final + PBB)",[20,213,214],{},"Налоговая нагрузка за 5 лет: $4 000 + $24 000 = $28 000 (7% от первоначальной цены)",[53,216,218],{"id":217},"профиль-2-pt-pma-с-hgb-вилла-за-750-000","Профиль 2: PT PMA с HGB, вилла за $750 000",[39,220,221],{},"Годовая валовая аренда: $90 000 (12% валовой доходности).",[17,223,224,227,230,233,236,239,242,245],{},[20,225,226],{},"BPHTB при покупке: $37 500 (5% от $750 000)",[20,228,229],{},"PPh Badan с чистой аренды: $13 200 в год (22% от $60 000 чистой прибыли после $30 000 OPEX)",[20,231,232],{},"Удержание с дивидендов: $4 680 в год (10% от распределённых $46 800)",[20,234,235],{},"PBB Бадунг: $1 500 в год (0,2% от NJOP $750 000)",[20,237,238],{},"Ежегодный комплаенс PT PMA: $3 000 в год (бухгалтер, аудит, отчётность)",[20,240,241],{},"Итого разово при покупке: $37 500 BPHTB + $5 000 на запуск PMA = $42 500",[20,243,244],{},"Итого ежегодно: $22 380",[20,246,247],{},"Налоговая нагрузка за 5 лет: $42 500 + $111 900 = $154 400 (20,6% от первоначальной цены)",[53,249,251],{"id":250},"профиль-3-трофейная-вилла-в-улувату-за-2-млн-pt-pma-с-hgb","Профиль 3: трофейная вилла в Улувату за $2 млн, PT PMA с HGB",[39,253,254],{},"Годовая валовая аренда: $180 000 (9% валовой доходности).",[17,256,257,260,263,266,269,272,275,278],{},[20,258,259],{},"BPHTB при покупке: $100 000 (5% от $2 млн)",[20,261,262],{},"PPh Badan с чистой аренды: $24 200 в год (22% от $110 000 чистой прибыли после $70 000 OPEX)",[20,264,265],{},"Удержание с дивидендов: $8 580 в год (10% от распределённых $85 800)",[20,267,268],{},"PBB Бадунг: $4 000 в год (0,2% от NJOP $2 млн)",[20,270,271],{},"Ежегодный комплаенс PT PMA: $4 500 в год",[20,273,274],{},"Итого разово при покупке: $100 000 BPHTB + $8 000 на запуск PMA = $108 000",[20,276,277],{},"Итого ежегодно: $41 280",[20,279,280],{},"Налоговая нагрузка за 5 лет: $108 000 + $206 400 = $314 400 (15,7% от первоначальной цены)",[12,282,284],{"id":283},"структурное-решение-физлицо-или-pt-pma","Структурное решение: физлицо или PT PMA",[39,286,287],{},"Выбор между Hak Sewa на физлицо и PT PMA – это ощутимая налоговая разница, которая меняется в зависимости от профиля объекта и горизонта удержания.",[39,289,290],{},[96,291,292],{},"Hak Sewa на физлицо выигрывает, когда:",[17,294,295,298,301,304],{},[20,296,297],{},"Годовая валовая аренда ниже $50 000",[20,299,300],{},"Горизонт удержания менее 5 лет",[20,302,303],{},"OPEX умеренный (менее 30% от валовой выручки)",[20,305,306],{},"Простота важнее налоговой оптимизации",[39,308,309],{},[96,310,311],{},"PT PMA выигрывает, когда:",[17,313,314,317,320,323,326],{},[20,315,316],{},"Годовая валовая аренда выше $75 000",[20,318,319],{},"Горизонт удержания 5+ лет",[20,321,322],{},"OPEX высокий (более 35% от валовой выручки – обычно для премиальных вилл)",[20,324,325],{},"Намерение строить мультиобъектный портфель",[20,327,328],{},"Нужна виза инвестора KITAS",[39,330,331],{},"Запуск PT PMA ($4 000–8 000) плюс ежегодный комплаенс ($2 000–4 000) окупается налоговой экономией против персональной структуры примерно за 3 года эксплуатации виллы средней ценовой категории.",[39,333,334,335,340],{},"См. ",[336,337,339],"a",{"href":338},"\u002Fru\u002Fpma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor","дерево решений PT PMA против Hak Sewa"," для полного структурного каркаса.",[12,342,344],{"id":343},"что-индонезия-не-облагает-налогом","Что Индонезия НЕ облагает налогом",[39,346,347],{},"Иностранные инвесторы часто моделируют индонезийские налоги, перенося допущения из домашней юрисдикции. Три категории требуют поправки:",[349,350,351,357,363],"ol",{},[20,352,353,356],{},[96,354,355],{},"Нет налога на богатство."," Индонезия не взимает ежегодный налог на состояние с недвижимости. Аналога французского ISF, испанского patrimonio или нидерландского box-3 нет. Ежегодный расход на удержание балийской недвижимости – только PBB, без надбавки за «состояние».",[20,358,359,362],{},[96,360,361],{},"Нет налога на прирост капитала с физлица."," Продажа недвижимости физлицом запускает 2,5% PPh Final с валовой цены, но это не налог на прирост стоимости. Дифференцированной ставки на саму прибыль нет. Многолетняя оценка стоимости облагается так же, как короткая сделка.",[20,364,365,368],{},[96,366,367],{},"Нет налога на наследство выше установленных порогов."," Индонезийский налог на наследство (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Karena Waris) – 5% от NJOP, но семейные льготы для прямой линии часто сводят эффективную ставку к нулю или близко к нулю для законных наследников. Иностранные наследники-резиденты подпадают под другие правила и выигрывают от заблаговременного планирования наследования через завещание, зарегистрированное в Индонезии.",[12,370,372],{"id":371},"реальность-подачи-отчётности-и-комплаенса","Реальность подачи отчётности и комплаенса",[39,374,375],{},"Реальность налоговой отчётности заметно отличается от заголовочных ставок.",[53,377,379],{"id":378},"ежемесячная-отчётность-hak-sewa-на-физлицо","Ежемесячная отчётность (Hak Sewa на физлицо)",[17,381,382,385,388],{},[20,383,384],{},"PPh Final с аренды: до 15-го числа следующего месяца",[20,386,387],{},"Ежемесячный отчёт SPT Masa: до 20-го числа следующего месяца",[20,389,390],{},"Региональная отчётность BPN (специфика Бали): ежегодно",[39,392,393],{},"Иностранный собственник, который управляет виллой через балийского оператора, обычно делегирует налоговый комплаенс административной команде оператора. Стандартные сервисные контракты включают эту функцию за 200 000–500 000 рупий в месяц ($13–33).",[53,395,397],{"id":396},"квартальная-и-годовая-отчётность-pt-pma","Квартальная и годовая отчётность (PT PMA)",[17,399,400,403,406,409],{},[20,401,402],{},"Ежемесячный аванс PPh 25: до 15-го числа каждого месяца",[20,404,405],{},"НДС PPN (если применим, 11% при коммерческой выручке свыше 4,8 млрд рупий в год): ежемесячно",[20,407,408],{},"Годовая сверка PPh Badan: до 30 апреля следующего года",[20,410,411],{},"Аудит годовой финансовой отчётности: обязателен при совокупных активах свыше 25 млрд рупий",[39,413,414],{},"Балийский бухгалтер PT PMA обычно берёт 3–8 млн рупий в месяц ($200–530) за полный налоговый комплаенс, бухгалтерию под аудит и квартальную статутарную отчётность. Выбирайте бухгалтера, знакомого с отчётностью PT PMA для иностранных инвесторов: стандартный местный бухгалтер редко разбирается в позициях по соглашениям об избежании двойного налогообложения, критичных для оптимизации иностранного акционера.",[12,416,418],{"id":417},"частые-ошибки-налогового-планирования","Частые ошибки налогового планирования",[39,420,421],{},"Пять ошибок, которые редакционный отдел чаще всего видит в налоговой настройке иностранных инвесторов:",[349,423,424,430,436,442,448],{},[20,425,426,429],{},[96,427,428],{},"Моделирование PPh Final 10% как 10% с чистой аренды."," Это 10% с валовой. Для дорогой виллы с высоким OPEX это может быть жёстче, чем корпоративный налог PT PMA.",[20,431,432,435],{},[96,433,434],{},"Пропуск ежемесячной подачи PPh Final."," Штрафы складываются по 2% в месяц плюс 24% годовых. Шесть пропущенных месяцев способны съесть годовую операционную маржу.",[20,437,438,441],{},[96,439,440],{},"Допущение, что 2,5% PPh продавца – «проблема продавца»."," На практике он закладывается в каждый PPJB. Распределите обязательства до подписания.",[20,443,444,447],{},[96,445,446],{},"Недооценка удержания с дивидендов PT PMA."," Иностранные собственники моделируют ставку PPh Badan 22%, но забывают про дополнительные 10% налога у источника. Совокупная эффективная ставка – 29,8%, а не 22%.",[20,449,450,453],{},[96,451,452],{},"Отсутствие индонезийского NPWP (налогового номера) до подписания AJB."," Иностранный покупатель не может законно уплатить BPHTB или удерживать налоговую позицию без NPWP. Регистрация занимает 2–3 недели в местном налоговом офисе и требует визы KITAS или KITAP. Планируйте заранее.",[12,455,457],{"id":456},"чек-лист-из-8-вопросов-перед-покупкой","Чек-лист из 8 вопросов перед покупкой",[39,459,460],{},"Перед подписанием любой сделки по балийской недвижимости:",[349,462,463,466,469,472,475,478,481,484],{},[20,464,465],{},"Заложил ли я 6–9% от заявленной цены под BPHTB и сопутствующие расходы на закрытие?",[20,467,468],{},"Оптимизирована ли моя структура владения (Hak Sewa против PT PMA) под горизонт удержания и арендный сегмент?",[20,470,471],{},"Получен ли индонезийский NPWP, или хотя бы запущен процесс его регистрации?",[20,473,474],{},"Назначена ли ежемесячная подача PPh Final грамотному местному бухгалтеру или оператору?",[20,476,477],{},"Подтвердил ли я в PPJB, кто платит 2,5% PPh продавца?",[20,479,480],{},"Понимаю ли я сроки уплаты IPL, если покупаю по Hak Sewa?",[20,482,483],{},"Проверил ли я задолженности PBB по объекту до подписания (часто блокирует сделку на AJB)?",[20,485,486],{},"Если PT PMA: смоделирована ли стратегия распределения дивидендов на весь горизонт удержания?",[12,488,490],{"id":489},"связанные-материалы","Связанные материалы",[17,492,493,500,506,513,520],{},[20,494,495,499],{},[336,496,498],{"href":497},"\u002Fru\u002Fnotary-and-bpht-fees-bali-property-purchase-2026","Нотариус и BPHTB – разбор расходов"," – полная разбивка расходов в день сделки",[20,501,502,505],{},[336,503,504],{"href":338},"PT PMA против Hak Sewa – дерево решений"," – структурный каркас выбора",[20,507,508,512],{},[336,509,511],{"href":510},"\u002Fru\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026","Моделирование выхода 101"," – как налоговая нагрузка проходит через цену выхода",[20,514,515,519],{},[336,516,518],{"href":517},"\u002Fru\u002Fbali-villa-currency-hedging-idr-usd-2026","Валютное хеджирование IDR\u002FUSD"," – репатриация арендного дохода после налогов",[20,521,522,526],{},[336,523,525],{"href":524},"\u002Fru\u002Fmethodology","Методология"," – как редакция собирает и верифицирует налоговые данные",[39,528,529],{},"Редакционный отдел пересматривает изменения индонезийского налогового каркаса ежеквартально. Запросите дossier с разбором по вашей конкретной вилле, структуре владения и горизонту удержания до подписания сделки.",{"title":531,"searchDepth":532,"depth":533,"links":534},"",2,3,[535,536,544,549,550,551,555,556,557],{"id":14,"depth":532,"text":15},{"id":47,"depth":532,"text":48,"children":537},[538,539,540,541,542,543],{"id":55,"depth":533,"text":56},{"id":74,"depth":533,"text":75},{"id":87,"depth":533,"text":88},{"id":108,"depth":533,"text":109},{"id":128,"depth":533,"text":129},{"id":167,"depth":533,"text":168},{"id":180,"depth":532,"text":181,"children":545},[546,547,548],{"id":184,"depth":533,"text":185},{"id":217,"depth":533,"text":218},{"id":250,"depth":533,"text":251},{"id":283,"depth":532,"text":284},{"id":343,"depth":532,"text":344},{"id":371,"depth":532,"text":372,"children":552},[553,554],{"id":378,"depth":533,"text":379},{"id":396,"depth":533,"text":397},{"id":417,"depth":532,"text":418},{"id":456,"depth":532,"text":457},{"id":489,"depth":532,"text":490},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors",[560,564,567,570,573],{"source":561,"url":562,"accessedDate":563},"Главное налоговое управление Индонезии (DJP) – каркас PPh Final и BPHTB","https:\u002F\u002Fwww.pajak.go.id\u002F","2026-06-27",{"source":565,"url":566,"accessedDate":563},"ATR\u002FBPN – орган регистрации земли и налогов на её передачу в Индонезии","https:\u002F\u002Fwww.atrbpn.go.id\u002F",{"source":568,"url":569,"accessedDate":563},"Налоговая служба провинции Бали (Bappenda Provinsi Bali) – местная ставка BPHTB и применение PBB в регионе","https:\u002F\u002Fbappenda.baliprov.go.id\u002F",{"source":571,"url":572,"accessedDate":563},"Bali Villa Select – методология и редакционная интерпретация налогового каркаса","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fmethodology",{"source":574,"url":575,"accessedDate":563},"Закон Индонезии №28\u002F2009 – региональные налоги и сборы (каркас BPHTB)","https:\u002F\u002Fperaturan.bpk.go.id\u002F",[],"Полный разбор всех налогов, которые платит иностранный инвестор по недвижимости на Бали в 2026 году: BPHTB 5% при покупке, PPh Final 10% с аренды, ежегодный PBB, IPL по Hak Sewa, корпоративный налог PT PMA. Расчётные примеры по каждой структуре владения, реальные цифры и актуальные ставки.","md",[580,583,586,589,592,595],{"question":581,"answer":582},"Какие налоги платит иностранный инвестор по недвижимости на Бали в 2026 году?","Шесть категорий. Первая: BPHTB – 5% от цены сделки, оплачивает покупатель при покупке. Вторая: PPh Final 2,5%, который при продаже платит продавец (на практике закладывается в PPJB). Третья: PPh Final 10% с валового арендного дохода для структур Hak Sewa на физлицо. Четвёртая: ежегодный PBB 0,1–0,3% от NJOP. Пятая: для PT PMA – корпоративный налог PPh Badan 22% с чистой прибыли плюс 10% налога у источника на распределяемые дивиденды. Шестая: IPL – налог на аренду 10% от суммы лизинга, разовый платёж при подписании AJB Hak Sewa. Совокупная текущая налоговая нагрузка – 8–12% от валового арендного дохода для Hak Sewa на физлицо и 15–22% для PT PMA с распределением.",{"question":584,"answer":585},"Сколько составит BPHTB при покупке виллы на Бали?","BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) – 5% от NJOP (государственной оценки) или фактической цены сделки, выбирается больший показатель. На виллу в Чангу за 6 млрд рупий ($400 000) BPHTB составит 300 млн рупий ($20 000). Главное налоговое управление Индонезии (DJP) требует оплаты через счёт регионального казначейства до подписания AJB. Некоторые регентства дают льготу на первую покупку до 60 млн рупий ($4 000), но к иностранцам она применяется редко. BPHTB – крупнейшая разовая статья расходов при покупке недвижимости на Бали.",{"question":587,"answer":588},"Что такое PPh Final с арендного дохода виллы на Бали?","PPh Final – индонезийский окончательный налог с арендного дохода. Для собственности физлица (Hak Sewa или индивидуальный фрихолд) – 10% от валовой арендной выручки. Это плоская ставка удержания без вычетов на услуги оператора, обслуживание или комиссии OTA. Налог перечисляется ежемесячно на специальный счёт DJP. На годовой арендный доход 1 млрд рупий ($67 000) PPh Final составит 100 млн рупий ($6 700). У PT PMA аренда учитывается как корпоративный доход и облагается PPh Badan 22% с чистой прибыли после вычетов – это структурно иной механизм.",{"question":590,"answer":591},"Платят ли иностранцы налог на прирост капитала при продаже недвижимости на Бали?","Недвижимость, оформленная на физлицо, не облагается налогом на прирост капитала в Индонезии. PPh Final 2,5% при продаже – это окончательный налог с валовой цены продажи, а не налог на прирост стоимости. Имущество в PT PMA при продаже создаёт корпоративный налог 22% с прибыли (цена продажи минус амортизированная балансовая стоимость). При многолетнем удержании и росте стоимости персональная структура даёт ощутимое преимущество на выходе, однако налогообложение текущего арендного дохода во многих случаях выгоднее у PT PMA. Структурный компромисс между стоимостью владения и стоимостью выхода нужно моделировать до покупки, а не на стадии выхода.",{"question":593,"answer":594},"Что такое PBB на Бали и как часто его платят?","PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) – ежегодный налог на землю и здания, администрируемый индонезийскими регентствами. Ставка устанавливается каждым регентством: Бадунг (Чангу, Улувату, Нуса-Дуа, Семиньяк) – обычно 0,2% от NJOP, Денпасар – 0,1%, Гианьяр (Убуд) – 0,15%. На виллу за 6 млрд рупий ($400 000) PBB – 6–18 млн рупий ($400–$1 200) в год. Платёж должен быть внесён до 31 августа в региональное казначейство или через онлайн-банк. Просрочка – штраф 2% в месяц. Квитанции PBB обязательны при подписании AJB на продажу, поэтому задолженности всплывают на выходе.",{"question":596,"answer":597},"Как облагается арендный доход в структуре PT PMA?","Арендный доход PT PMA облагается иначе, чем у физлица с Hak Sewa. Во-первых, PPh Badan – корпоративный налог 22% с чистой прибыли (арендная выручка минус оплата оператора, обслуживание, амортизация, финансовые расходы и прочие вычитаемые статьи). Во-вторых, при распределении чистой прибыли иностранному учредителю удерживается 10% налога у источника на дивиденды (7,5% для резидентов Сингапура по соглашению, 10–20% для других юрисдикций). Эффективная совокупная ставка на распределённую прибыль для акционеров из США\u002FЕС\u002FАвстралии – около 29,8%. Стратегическое распределение дивидендов в PT PMA позволяет откладывать налог на выплату на неопределённый срок и подстраивать его под валютные окна по домашней валюте.",[],[600,603,606,609,612],{"lang":601,"url":602},"en","\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors",{"lang":604,"url":605},"ru","\u002Fru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors",{"lang":607,"url":608},"de","\u002Fde\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors",{"lang":610,"url":611},"fr","\u002Ffr\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors",{"lang":613,"url":614},"ja","\u002Fja\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors","Редакционная фотография индонезийских налоговых форм, калькулятора и купюр рупий на тиковом столе, иллюстрирующая структуру налогов на недвижимость на Бали для иностранных инвесторов в 2026 году","\u002Fimages\u002Farticles\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors.webp",[618,619,620,621,622,623],"notary-and-bpht-fees-bali-property-purchase-2026","pma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor","bali-villa-exit-modelling-2026","bali-villa-currency-hedging-idr-usd-2026","bali-property-investment-guide-for-foreigners-2026","methodology",[625,626,627,628,629,630],"На иностранного инвестора по балийской недвижимости влияют шесть базовых налогов: BPHTB (налог покупателя при передаче, 5%), PPh Final (10% с аренды для физлица-собственника), PBB (ежегодный земельный, 0,1–0,3%), IPL (10% от стоимости аренды по Hak Sewa), PPh Badan (корпоративный налог 22% для PT PMA) и удержание с дивидендов (10–20% при распределении прибыли PT PMA).","BPHTB – крупнейший разовый расход: 5% от NJOP или цены сделки (берётся больший показатель). Оплачивается покупателем до подписания AJB.","Hak Sewa на физлицо: аренда облагается фиксированным PPh Final 10% без вычетов. Простая модель, но оптимизация ограничена.","Структура PT PMA: корпоративный налог 22% с чистой прибыли после вычетов плюс 10% налога у источника при выплате дивидендов иностранному учредителю. Эффективная совокупная ставка – 29,8%.","Ежегодный PBB на Бали в 2026 году – от 0,1% до 0,3% от NJOP в зависимости от регентства. В Бадунге (Чангу, Улувату, Семиньяк) типично 0,2%. На виллу за $500 000 это $300–$1 200 в год.","В Индонезии нет налога на богатство, нет налога на наследство выше установленных порогов и нет налога на прирост капитала с недвижимости, удерживаемой физлицами. Планирование налогов перед выходом важнее, чем оптимизация текущих ставок.",{},true,[],[],"налоги на недвижимость бали иностранный инвестор",[],[],[],[640,641,642,643,644,645,646,647],"налоги на недвижимость бали 2026","pph final налог на аренду бали","bphtb налог при покупке бали","pbb ежегодный земельный налог бали","ipl налог на аренду индонезия","pt pma корпоративный налог бали","налог с аренды виллы бали иностранцу","налоговый каркас недвижимости индонезия",{"title":5,"description":577},"ru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors",[],"decision-framework",[],"9KzdH3YqnnCx4-y8asbmB_89e_iDL61enoRv__ABkM0",[655,659],{"title":656,"description":657,"stem":658,"path":517},"Валютный хедж при покупке виллы на Бали в 2026 году: IDR-USD рамки, которые иностранные инвесторы пропускают и за это платят","Редакционные рамки для управления экспозицией к IDR на инвестиции в виллу на Бали при горизонте удержания 5–10 лет. Разбираются 15-летняя траектория ослабления IDR, четыре механизма хеджирования, которые реально используют HNW-инвесторы в недвижимость (натуральный хедж, мультивалютные счета, FX-форварды, структурированная репатриация), банковский и брокерский FX-спред с разницей 200–400 б.п. на выходе, а также чек-лист из 8 вопросов перед покупкой. Валютная экспозиция превращает бумажную доходность в реализованные убытки надёжнее любого другого нехеджируемого фактора.","ru\u002Fbali-villa-currency-hedging-idr-usd-2026",{"title":660,"description":661,"stem":662,"path":510},"Моделирование выхода из виллы на Бали 2026: как рассчитать реалистичную доходность 5-летнего удержания до покупки","Редакционный фреймворк по моделированию доходности выхода из виллы на Бали: 5 переменных, определяющих стоимость перепродажи, кривая распада лизхолда на год-25, проработанные примеры для Чангу, Улувату, Санура и чтение глубины пула покупателей по ценовым тирам. Перестаньте оптимизировать по доходности входа; начните андеррайтить выход.","ru\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026",1782552676254]