[{"data":1,"prerenderedAt":761},["ShallowReactive",2],{"article-ru\u002Fbali-market-retrospective-q2-2026":3,"related-ru-bali-market-retrospective-q1-2026-bali-market-retrospective-q4-2025-bali-2025-year-in-review-bali-villa-price-index-q3-2026-canggu-property-prices-q3-2026-bali-property-tax-guide-2026-foreign-investors-ajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026-pondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026-canggu-property-investment-guide-2026-berawa-property-investment-guide-2026-pma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor-methodology":740},{"id":4,"title":5,"areaName":6,"areaSlug":6,"author":7,"body":8,"canonical":636,"citations":637,"comparisonTable":6,"crossAreas":654,"description":655,"extension":656,"faq":657,"forPersonas":676,"heroAlt":6,"heroImage":6,"heroLede":6,"hreflangAlternates":677,"imageAlt":693,"imageUrl":694,"internalLinksOut":695,"keyTakeaways":708,"lastReview":6,"locale":682,"meta":715,"modifiedTime":640,"navigation":716,"nextReview":6,"notForPersonas":717,"operationsParagraphs":718,"path":683,"positioningLine":6,"priceIndex":6,"primaryKeyword":719,"publicationTime":640,"regionEyebrow":6,"regulatoryParagraphs":720,"relatedReading":721,"retrospective":722,"risks":724,"secondaryKeywords":725,"seo":734,"stats":6,"stem":735,"subCorridors":736,"topicCluster":737,"transactions":738,"transactionsCaption":6,"__hash__":739},"blog\u002Fru\u002Fbali-market-retrospective-q2-2026.md","Ретроспектива рынка недвижимости Бали: II квартал 2026",null,"Bali Villa Select Editorial",{"type":9,"value":10,"toc":617},"minimark",[11,16,25,28,56,94,98,101,122,125,129,134,137,140,170,174,177,180,206,210,218,221,229,233,236,346,349,352,363,367,370,373,381,385,392,395,398,412,421,428,432,435,476,479,483,486,511,515,591,595,609],[12,13,15],"h2",{"id":14},"обзор-квартала","Обзор квартала",[17,18,19,20,24],"p",{},"II квартал 2026 (апрель–июнь 2026) стал ",[21,22,23],"strong",{},"первым полным кварталом эпохи комплаенса на Бали"," в устойчивом режиме. Три регуляторных сдвига, объявленных или внедрённых в конце Q4 2025 – Q1 2026 – дедлайн делистинга ОТА-платформ 31 марта 2026, аннулирование сертификата Girik в феврале 2026 и снижение капитала PT PMA с IDR 10 млрд до 2,5 млрд – все вступили в силу и породили первую квартальную рыночную реакцию во II квартале.",[17,26,27],{},"Через апрель, май и июнь 2026 прошли четыре сюжетные линии:",[29,30,31,38,44,50],"ol",{},[32,33,34,37],"li",{},[21,35,36],{},"Эпоха комплаенса устоялась."," Делистинг ОТА закрепился. Нелицензированное STR-предложение ушло с Airbnb\u002FBooking.com\u002FAgoda. Активная лицензированная ёмкость умеренно сжалась, комплаентные операторы удержали цены, рынок переоценился вокруг новой базы.",[32,39,40,43],{},[21,41,42],{},"Объекты с Girik заморожены."," Скорость иностранных запросов по объявлениям только с Girik обвалилась на 30–50 процентов. Спрос на перевод титула вырос в 3–4 раза. Периферия Убуда, Табанан и Girik-насыщенные подзоны Прерернана поглотили крупнейшую структурную корректировку.",[32,45,46,49],{},[21,47,48],{},"Формирование PT PMA ускорилось."," Снижение капитала до IDR 2,5 млрд в связке с обязательной лицензией Pondok Wisata для коммерческой STR сделало PT PMA стандартной структурой для иностранных покупателей объектов от $300k. BKPM зафиксировало около 25 процентов роста регистраций PMA год-к-году.",[32,51,52,55],{},[21,53,54],{},"Опубликован Индекс цен Q3 2026."," 27.06.2026 Bali Villa Select выпустило первый полноформатный квартальный датасет на 294 точки данных по 8 коридорам Бали под открытой лицензией CC BY 4.0 – первый в отрасли опубликованный покоридорный бенчмарк $\u002Fм².",[17,57,58,59,66,67,66,72,66,77,82,83,88,89,93],{},"Эта ретроспектива составлена по публичным источникам, включая ",[60,61,65],"a",{"href":62,"rel":63},"https:\u002F\u002Fbali.bps.go.id\u002F",[64],"nofollow","Статистическое ведомство Индонезии",", ",[60,68,71],{"href":69,"rel":70},"https:\u002F\u002Fwww.balitourismboard.or.id\u002F",[64],"Совет по туризму Бали",[60,73,76],{"href":74,"rel":75},"https:\u002F\u002Fwww.bi.go.id\u002Fen\u002F",[64],"Банк Индонезии",[60,78,81],{"href":79,"rel":80},"https:\u002F\u002Fwww.bkpm.go.id\u002Fen",[64],"BKPM"," и ",[60,84,87],{"href":85,"rel":86},"https:\u002F\u002Fwww.atrbpn.go.id\u002F",[64],"ATR\u002FBPN",", а также по ",[60,90,92],{"href":91},"\u002Fru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026","датасету Индекса цен Q3 2026 Bali Villa Select",", опубликованному 27.06.2026.",[12,95,97],{"id":96},"туризм-и-спрос","Туризм и спрос",[17,99,100],{},"Во II квартале 2026 иностранный турпоток в Нгурах-Рай в среднем составил 480 000–530 000 прибытий в месяц, что на 6–9 процентов выше базы 2019 года и на 3–5 процентов выше Q2 2025.",[102,103,104,110,116],"ul",{},[32,105,106,109],{},[21,107,108],{},"Апрель 2026:"," Сильный спрос после Пасхи сохранился до середины месяца при поддержке остаточного европейского весеннего трафика. Доля внутреннего индонезийского туриста поддерживала загрузку в последнюю неделю",[32,111,112,115],{},[21,113,114],{},"Май 2026:"," Включился шаблон межсезонья. Иностранный турпоток смягчился к нижней границе диапазона II квартала, но суточные тарифы в комплаентных лицензированных виллах удержались за счёт эффекта сжатия ёмкости от делистинга ОТА",[32,117,118,121],{},[21,119,120],{},"Июнь 2026:"," Разгон начался в середине месяца, когда пошли потоки бронирований от австралийской зимы. Начал наращиваться европейский летний трафик. II квартал завершился паттернами загрузки, указывающими на сильный пик июля–августа",[17,123,124],{},"Китайский поток продолжил разгон после смягчения визового режима, заметный с Q1, хотя и умеренным темпом. Российский и украинский потоки остались сдержанными относительно уровней до 2022 года, но стабильными относительно 2024–2025. Пребывания цифровых кочевников (30+ ночей) держали около 8 процентов загрузки вилл, без изменений к Q1. Доля внутреннего индонезийского туриста – около 60 процентов общего объёма ночей.",[12,126,128],{"id":127},"регулятивная-и-рыночная-структура-три-сдвига-вступивших-в-силу","Регулятивная и рыночная структура – три сдвига, вступивших в силу",[130,131,133],"h3",{"id":132},"дедлайн-делистинга-ота-платформ-31-марта-2026","Дедлайн делистинга ОТА-платформ 31 марта 2026",[17,135,136],{},"Согласно исполнительным указаниям к UU 18\u002F2025 (Закон Индонезии о туризме), индонезийские платформы краткосрочной аренды должны были удалить неверифицированные объявления до 31.03.2026. II квартал 2026 стал первым полным кварталом без нелицензированного предложения на Airbnb Indonesia, Booking.com и Agoda.",[17,138,139],{},"Задокументированные эффекты на рынке STR Бали в течение II квартала 2026:",[102,141,142,148,154,160],{},[32,143,144,147],{},[21,145,146],{},"Сжатие активного STR-предложения:"," Редакционно оценочное снижение активной лицензированной ёмкости STR на 12–18 процентов в коридорах Чангу, Прерернан и Улувату относительно февральской базы 2026. Некомплаентные виллы либо полностью ушли из коммерческой аренды, либо перешли на долгосрочную аренду (30+ ночей)",[32,149,150,153],{},[21,151,152],{},"Ценовая власть комплаентных операторов:"," Суточные тарифы на комплаентных объектах удержались или слегка выросли на сжатии ёмкости. Премиум-виллы Беравы отчитались о росте суточных тарифов на 5–8 процентов относительно Q1",[32,155,156,159],{},[21,157,158],{},"Миграция в канал прямого бронирования:"," Некоторые нелицензированные операторы пытались обслуживать спрос через WhatsApp-бронирование напрямую. Однако этот канал существенно меньше и хуже находим, чем ОТА-платформы – чистая коммерческо-арендная ёмкость снизилась",[32,161,162,165,166],{},[21,163,164],{},"Корректировка юридической проверки:"," Верификация лицензии Pondok Wisata теперь – обязательный дособственнический шаг для покупателей с тезисом коммерческой аренды. См. наш ",[60,167,169],{"href":168},"\u002Fru\u002Fpondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026","Полный гид по лицензированию Pondok Wisata",[130,171,173],{"id":172},"аннулирование-сертификата-girik-в-феврале-2026","Аннулирование сертификата Girik в феврале 2026",[17,175,176],{},"Историческая документация обычной земли (Girik) была формально аннулирована для сделок с индонезийской недвижимостью с февраля 2026. II квартал стал первым полным кварталом при новом правиле.",[17,178,179],{},"Задокументированные эффекты во II квартале 2026:",[102,181,182,188,194,200],{},[32,183,184,187],{},[21,185,186],{},"Снижение иностранных запросов по объектам только с Girik:"," Снижение на 30–50 процентов относительно базы Q4 2025. Брокеры отчитались, что иностранные покупатели активно избегают объектов с Girik на стадии проверки",[32,189,190,193],{},[21,191,192],{},"Всплеск перевода титула:"," ATR\u002FBPN сообщило о трёх- – четырёхкратном росте объёма заявок на конверсию Girik → SHM (Hak Milik) или Girik → HGB относительно базы Q4 2025",[32,195,196,199],{},[21,197,198],{},"Заморозка сделок по Girik-объектам:"," Сделки с иностранными покупателями по объектам только с Girik фактически поставлены на паузу до завершения перевода титула (типичный срок: 6–18 месяцев, стоимость: 5–15 млн рупий на объект)",[32,201,202,205],{},[21,203,204],{},"Концентрация по коридорам:"," Периферия Убуда (Тегаллаланг, Паянган), Табанан и внутренние зоны Прерернан\u002FТибубенг – где Girik-инвентарь исторически концентрировался – поглотили крупнейшую структурную корректировку",[130,207,209],{"id":208},"снижение-оплаченного-капитала-pt-pma-до-idr-25-млрд","Снижение оплаченного капитала PT PMA до IDR 2,5 млрд",[17,211,212,213,217],{},"Упрощающие указания правительства Индонезии снизили порог оплаченного капитала PT PMA с IDR 10 млрд (",[214,215,216],"del",{},"$670k) до IDR 2,5 млрд (","$167k) для нерегулируемых секторов бизнеса. В связке с требованием лицензии Pondok Wisata для коммерческой STR-аренды – которое фактически требует структуры PT PMA для иностранных коммерческо-арендных вилл – это обеспечило устойчивый рост формирования PMA.",[17,219,220],{},"Данные BKPM указывают, что формирование PT PMA иностранными инвесторами в недвижимость сохранило темп роста около 25 процентов год-к-году в течение II квартала 2026.",[17,222,223,224,228],{},"Структурное следствие: точка безубыточности между Hak Sewa на личное имя и структурой PT PMA сдвинулась существенно. Инвесторы, ранее отпугнутые порогом капитала IDR 10 млрд, теперь находят создание PMA экономически рациональным при экспозиции $300–500k. См. наше ",[60,225,227],{"href":226},"\u002Fru\u002Fpma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor","Дерево решений PT PMA против аренды",".",[12,230,232],{"id":231},"ценовая-динамика-по-коридорам-q2-2026-vs-q1-2026","Ценовая динамика по коридорам (Q2 2026 vs Q1 2026)",[17,234,235],{},"Покоридорный YoY-рост во II квартале 2026:",[237,238,239,256],"table",{},[240,241,242],"thead",{},[243,244,245,249,253],"tr",{},[246,247,248],"th",{},"Коридор",[246,250,252],{"align":251},"right","YoY-рост Q2 2026",[246,254,255],{},"Комментарий",[257,258,259,271,282,293,304,315,326,336],"tbody",{},[243,260,261,265,268],{},[262,263,264],"td",{},"Нуса-Дуа (институциональная ITDC)",[262,266,267],{"align":251},"+7 до +9%",[262,269,270],{},"Структурное опережение сохранилось",[243,272,273,276,279],{},[262,274,275],{},"Улувату (утёсный премиум)",[262,277,278],{"align":251},"+8 до +11%",[262,280,281],{},"Структурный дефицит + устойчивость туризма",[243,283,284,287,290],{},[262,285,286],{},"Убуд (велнес-коридор)",[262,288,289],{"align":251},"+6 до +8%",[262,291,292],{},"Устойчивость трофейного сегмента; удар Girik поглощён",[243,294,295,298,301],{},[262,296,297],{},"Семиньяк (зрелый)",[262,299,300],{"align":251},"+5 до +7%",[262,302,303],{},"Стабильно",[243,305,306,309,312],{},[262,307,308],{},"Санур (восточное побережье)",[262,310,311],{"align":251},"+4 до +6%",[262,313,314],{},"Коридор устойчивой доходности",[243,316,317,320,323],{},[262,318,319],{},"Чангу (зрелое ядро)",[262,321,322],{"align":251},"+2 до +5%",[262,324,325],{},"Смешанно по уровню комплаенса",[243,327,328,331,333],{},[262,329,330],{},"Берава (премиум-подзона Чангу)",[262,332,300],{"align":251},[262,334,335],{},"Лидерство подкоридора",[243,337,338,341,343],{},[262,339,340],{},"Прерернан (развивающаяся зона Чангу)",[262,342,289],{"align":251},[262,344,345],{},"Арбитраж свободного титула продолжился",[17,347,348],{},"Спред Нуса-Дуа vs Чангу стабилизировался. Расхождение в 3–5 процентных пункта, заданное в Q1, сохранилось во II квартале. Рынок интернализовал, что институциональные характеристики Нуса-Дуа (зонирование под управлением ITDC, более низкий лицензионный риск, стандарт свободного титула) удерживают устойчивую премию в среде эпохи комплаенса.",[17,350,351],{},"Лидерство подкоридоров Берава\u002FПрерернан внутри коридора Чангу – главный внутрикоридорный сюжет II квартала 2026. Обе подзоны опередили зрелое ядро Чангу по YoY-росту потому что: (a) более новый инвентарь несёт меньше устаревших лицензионных проблем, (b) каналы брендированных застройщиков сосредоточили новое предложение именно в этих подзонах, (c) свободный титул в Прерернане торгуется со сжатой премией к аренде (7–15 процентов) против ядра Чангу (130–140 процентов), предлагая структурный арбитраж.",[17,353,354,355,358,359,228],{},"Полная детализация на 294 точки данных по подзонам доступна в ",[60,356,357],{"href":91},"Индексе цен Q3 2026",", опубликованном 27.06.2026, и в ",[60,360,362],{"href":361},"\u002Fru\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026","подзонной выборке Canggu Property Prices Q3 2026",[12,364,366],{"id":365},"валютный-и-макроэкономический-фон","Валютный и макроэкономический фон",[17,368,369],{},"Курс IDR\u002FUSD держался в диапазоне 16 150–16 300 в течение II квартала 2026, с маржинальным ослаблением относительно полосы Q1 15 900–16 100. Банк Индонезии сохранял ставку BI-Rate на уровнях, соответствующих позиции Q1.",[17,371,372],{},"Для иностранных инвесторов в USD маржинальное ослабление IDR во II квартале создало небольшой попутный ветер на приобретениях бали-недвижимости (около 1–2 процентов эффективного USD-дисконта на новых покупках относительно Q1), но соответствующий небольшой встречный ветер на репатриации рентного дохода в IDR.",[17,374,375,376,380],{},"Пятнадцатилетняя траектория ослабления IDR (см. наш ",[60,377,379],{"href":378},"\u002Fru\u002Fbali-villa-currency-hedging-idr-usd-2026","Гид по валютному хеджированию бали-виллы",") продолжилась в историческом среднегодовом диапазоне 3–5 процентов, маржинальное ослабление во II квартале – в пределах ожидаемого.",[12,382,384],{"id":383},"публикация-индекса-цен-q3-2026-27062026","Публикация Индекса цен Q3 2026 – 27.06.2026",[17,386,387,388,391],{},"Наиболее значимым событием отрасли бали-недвижимости во II квартале 2026 стала публикация Bali Villa Select ",[60,389,390],{"href":91},"Индекса цен Q3 2026"," на последней неделе квартала.",[17,393,394],{},"Датасет: 294 верифицированные точки данных цен предложения по 8 коридорам Бали (Чангу, Берава, Прерернан, Улувату, Семиньяк, Санур, Убуд, Нуса-Дуа) × 3 ценовым сегментам (входной $300–500k \u002F средний $500k–$1M \u002F трофейный $1M+). Источник – 7 публичных брокерских платформ плюс внутренняя верификация маркетплейса.",[17,396,397],{},"Ключевые выводы:",[102,399,400,403,406,409],{},[32,401,402],{},"Медиана $\u002Fм² застроенной площади по всем 8 коридорам: $1 929",[32,404,405],{},"Диапазон: $1 207 (Нуса-Дуа, разбавление земельно-насыщенным свободным титулом) до $2 374 (Прерернан, премия за дефицит)",[32,407,408],{},"Премия свободного титула против аренды: 7 процентов (Прерернан, сжатый арбитраж) до 130–140 процентов (зрелое ядро Чангу, истинный структурный дефицит)",[32,410,411],{},"Разрыв между ценой предложения и ценой сделки: 8–12 процентов типично, 25 процентов на документированных объявлениях мотивированных продавцов",[17,413,414,415,420],{},"Полный сырой датасет опубликован под лицензией CC BY 4.0 на GitHub: ",[60,416,419],{"href":417,"rel":418},"https:\u002F\u002Fgithub.com\u002Fadwustenko-cmyk\u002Fbali-corridor-yields",[64],"github.com\u002Fadwustenko-cmyk\u002Fbali-corridor-yields",". Квартальная периодичность обновления: 30.09.2026 (Q4 2026), 31.12.2026 (Q1 2027), 31.03.2027 (Q2 2027).",[17,422,423,424,427],{},"Последующая публикация: ",[60,425,426],{"href":361},"подзонная выборка Canggu Property Prices Q3 2026",", охватывающая 46 точек данных по Чангу в 5 подзонах (Берава, Бату-Болонг, Эко-Бич, Бабакан, граница Прерернана), вышла 28.06.2026.",[12,429,431],{"id":430},"редакционные-действия-во-ii-квартале-2026","Редакционные действия во II квартале 2026",[17,433,434],{},"Публикации за квартал (редакция Bali Villa Select):",[102,436,437,443,448,453,458,464,470],{},[32,438,439,442],{},[21,440,441],{},"27.06.2026"," – Индекс цен на виллы Бали Q3 2026 (294 точки данных, 8 коридоров, открытый датасет CC BY 4.0)",[32,444,445,447],{},[21,446,441],{}," – Гид по налогам на недвижимость Бали 2026 (PPh, BPHTB, PBB, IPL, PT PMA разбивка, 5 локалей)",[32,449,450,452],{},[21,451,441],{}," – Пошаговое подписание AJB Hak Sewa (процесс из 12 шагов, 5 локалей)",[32,454,455,457],{},[21,456,441],{}," – Полный гид по лицензированию Pondok Wisata (после ужесточения 2025, 5 локалей)",[32,459,460,463],{},[21,461,462],{},"28.06.2026"," – Canggu Property Prices Q3 2026 (46 подзонных точек данных, 5 локалей)",[32,465,466,469],{},[21,467,468],{},"16.05.2026"," – Запущена программа E-E-A-T авторов Бали, 47 статей с полным подписанием",[32,471,472,475],{},[21,473,474],{},"19.05.2026"," – Ретроспектива Q1 2026 составлена и опубликована",[17,477,478],{},"Эти публикации позиционируют редакционный выпуск сайта вокруг рыночного состояния эпохи комплаенса и якорного датасета Индекса цен Q3 2026.",[12,480,482],{"id":481},"что-ii-квартал-2026-сигнализирует-для-iii-квартала-2026-и-далее","Что II квартал 2026 сигнализирует для III квартала 2026 и далее",[17,484,485],{},"Четыре редакционных вывода из II квартала 2026:",[29,487,488,493,499,505],{},[32,489,490,492],{},[21,491,36],{}," Инвесторы при формировании модели новых приобретений обязаны закладывать стоимость лицензии Pondok Wisata и структуру PT PMA в базовый сценарий, а не считать их опциональными. II квартал подтвердил – это новая норма, а не временный цикл ужесточения.",[32,494,495,498],{},[21,496,497],{},"Объекты с Girik фактически заморожены"," для сделок с иностранными покупателями до завершения перевода титула. Покупателям следует требовать SHM (Hak Milik) или HGB (Hak Guna Bangunan) как условие-предшественник в PPJB. Срок перевода Girik: 6–18 месяцев, стоимость: 5–15 млн рупий на объект. Коридоры с исторической концентрацией Girik (периферия Убуда, Табанан, внутренний Прерернан) поглотили крупнейшую структурную корректировку.",[32,500,501,504],{},[21,502,503],{},"PT PMA – новая структура по умолчанию"," для иностранной коммерческо-арендной собственности на объектах от $300k. Снижение капитала до IDR 2,5 млрд сдвинуло расчёт точки безубыточности. Hak Sewa на личное имя остаётся оправданной для вилл под личное использование до $300k без намерения коммерческой аренды, но тезис коммерческой аренды теперь требует PMA.",[32,506,507,510],{},[21,508,509],{},"Индекс цен Q3 2026 задаёт проприетарный бенчмарк",", относительно которого будут измеряться будущие кварталы. Обновление Q4 2026 (цель – 400+ точек данных) обеспечит первую серию межквартальной дельты. Инвесторам следует включать датасет Q3 в модель приобретения и ссылаться на него при переговорах.",[12,512,514],{"id":513},"перекрёстные-ссылки","Перекрёстные ссылки",[102,516,517,524,531,538,544,550,557,564,569,573,579,585],{},[32,518,519,523],{},[60,520,522],{"href":521},"\u002Fru\u002Fbali-market-retrospective-q1-2026","Ретроспектива рынка недвижимости Бали Q1 2026"," – предыдущая квартальная ретроспектива",[32,525,526,530],{},[60,527,529],{"href":528},"\u002Fru\u002Fbali-market-retrospective-q4-2025","Ретроспектива рынка недвижимости Бали Q4 2025"," – квартал закрытия 2025 года",[32,532,533,537],{},[60,534,536],{"href":535},"\u002Fru\u002Fbali-2025-year-in-review","Итоги 2025 года по Бали"," – полногодовая ретроспектива 2025",[32,539,540,543],{},[60,541,542],{"href":91},"Индекс цен на виллы Бали Q3 2026"," – родительский датасет на 294 точки данных",[32,545,546,549],{},[60,547,548],{"href":361},"Canggu Property Prices Q3 2026"," – подзонная выборка",[32,551,552,556],{},[60,553,555],{"href":554},"\u002Fru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors","Гид по налогам на недвижимость Бали 2026"," – разбор 6 налогов для иностранных инвесторов",[32,558,559,563],{},[60,560,562],{"href":561},"\u002Fru\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026","Пошаговое подписание AJB Hak Sewa"," – процесс сделки из 12 шагов",[32,565,566,568],{},[60,567,169],{"href":168}," – регламент комплаенса STR",[32,570,571],{},[60,572,227],{"href":226},[32,574,575],{},[60,576,578],{"href":577},"\u002Fru\u002Fcanggu-property-investment-guide-2026","Гид по инвестициям в недвижимость Чангу 2026",[32,580,581],{},[60,582,584],{"href":583},"\u002Fru\u002Fberawa-property-investment-guide-2026","Гид по инвестициям в недвижимость Беравы 2026",[32,586,587],{},[60,588,590],{"href":589},"\u002Fru\u002Fmethodology","Редакционная методология",[12,592,594],{"id":593},"следующая-квартальная-ретроспектива","Следующая квартальная ретроспектива",[102,596,597,603],{},[32,598,599,602],{},[21,600,601],{},"01.10.2026 (примерно)"," – Ретроспектива Q3 2026 (составляется после закрытия квартала, совпадает с публикацией Индекса цен Q4 2026 30.09.2026)",[32,604,605,608],{},[21,606,607],{},"01.01.2027 (примерно)"," – Итоги 2026 года (полногодовая ретроспектива)",[17,610,611,612,616],{},"Редакция составляет квартальные ретроспективы после закрытия каждого квартала, используя публичные регуляторные данные и соответствующий квартальный Индекс цен. Правки в любой опубликованной ячейке отслеживаются публично в ",[60,613,615],{"href":614},"\u002Fru\u002Fcorrections","реестре редакционных правок"," в течение 48 часов после верификации.",{"title":618,"searchDepth":619,"depth":620,"links":621},"",2,3,[622,623,624,629,630,631,632,633,634,635],{"id":14,"depth":619,"text":15},{"id":96,"depth":619,"text":97},{"id":127,"depth":619,"text":128,"children":625},[626,627,628],{"id":132,"depth":620,"text":133},{"id":172,"depth":620,"text":173},{"id":208,"depth":620,"text":209},{"id":231,"depth":619,"text":232},{"id":365,"depth":619,"text":366},{"id":383,"depth":619,"text":384},{"id":430,"depth":619,"text":431},{"id":481,"depth":619,"text":482},{"id":513,"depth":619,"text":514},{"id":593,"depth":619,"text":594},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fru\u002Fbali-market-retrospective-q2-2026",[638,641,642,644,646,648,651],{"source":639,"url":62,"accessedDate":640},"Статистическое ведомство Индонезии (BPS) – туристическая статистика провинции Бали","2026-07-01",{"source":71,"url":69,"accessedDate":640},{"source":643,"url":74,"accessedDate":640},"Банк Индонезии – справочный курс IDR\u002FUSD и макроэкономический бюллетень",{"source":645,"url":79,"accessedDate":640},"Индонезийский координационный совет по инвестициям (BKPM) – статистика регистрации PT PMA",{"source":647,"url":85,"accessedDate":640},"ATR\u002FBPN – Министерство по аграрным вопросам и территориальному планированию (данные о реформе земельных титулов)",{"source":649,"url":650,"accessedDate":640},"Министерство туризма и креативной экономики Индонезии – регламент комплаенса ОТА-платформ (UU 18\u002F2025)","https:\u002F\u002Fwww.kemenparekraf.go.id\u002F",{"source":652,"url":653,"accessedDate":640},"Bali Villa Select – Индекс цен на виллы Бали Q3 2026 (опубликован 27.06.2026, 294 верифицированные точки данных)","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",[],"Ретроспективный обзор рынка недвижимости Бали за апрель–июнь 2026: переоценка рынка после дедлайна ОТА, последствия аннулирования Girik, фаза внедрения PT PMA с капиталом IDR 2.5 млрд, публикация Индекса цен Q3 2026, рост спроса от австралийской зимы и ценовые сигналы первого полного квартала эпохи комплаенса.","md",[658,661,664,667,670,673],{"question":659,"answer":660},"Каким был туризм на Бали во II квартале 2026?","Устойчивым. Апрель начался мощно – спрос после Пасхи и японской Золотой недели, май умеренно смягчился по традиционному шаблону межсезонья, а июнь начал набирать обороты к пику июля–августа за счёт австралийской зимы и европейского лета. Иностранный турпоток в Нгурах-Рай в среднем составил 480 000–530 000 прибытий в месяц по II кварталу, примерно на 6–9% выше базы 2019 года. Квартальный итог оказался на 3–5% выше Q2 2025. Китайский поток продолжил рост, начатый после смягчения визового режима в Q1. Российский и украинский потоки оставались сдержанными относительно уровней до 2022 года, но стабильными относительно 2024–2025. Доля внутреннего индонезийского туриста в общем объёме ночей сохранилась на уровне около 60%, без изменений к Q1.",{"question":662,"answer":663},"Что произошло после дедлайна делистинга ОТА 31 марта 2026?","Дедлайн делистинга нелицензированных STR-объявлений по UU 18\u002F2025 вступил в силу 31.03.2026. II квартал 2026 стал первым полным кварталом без нелицензированного предложения на Airbnb Indonesia, Booking.com и Agoda. Задокументированные рыночные эффекты: (1) предложение активных STR-объявлений в Чангу, Прерернане и Улувату сократилось на редакционно оценочные 12–18% относительно февральской базы 2026 – некомплаентные виллы либо ушли с рынка, либо перешли на долгосрочную аренду; (2) суточные тарифы комплаентных операторов сохранились или слегка выросли на фоне сжатия ёмкости; (3) использование канала прямого бронирования владельцами нелицензированных вилл частично компенсировало уход с ОТА, но канал прямого бронирования существенно меньше и хуже находим, поэтому чистая коммерческо-арендная ёмкость этих вилл снизилась; (4) юридическая проверка объекта перед покупкой теперь включает верификацию лицензии Pondok Wisata как обязательный шаг для покупателей с целью коммерческой аренды.",{"question":665,"answer":666},"Каким было влияние аннулирования Girik на II квартал 2026?","Объекты Бали, исторически оформленные под Girik (традиционная\u002Fобычная земельная документация), пережили структурную переоценку после того, как ATR\u002FBPN формально аннулировало Girik для сделок с недвижимостью с февраля 2026. II квартал 2026 стал первым полным кварталом при новом правиле. Задокументированные эффекты: (1) иностранные покупатели избегали объектов только с Girik уже на стадии условий-предшественников в PPJB – брокеры отчитались о снижении скорости иностранных запросов по Girik-объявлениям на 30–50%; (2) резкий рост спроса на перевод титула. ATR\u002FBPN сообщило о трёх- – четырёхкратном росте объёма заявок на конверсию Girik → SHM (Hak Milik) или Girik → HGB относительно базы Q4 2025; (3) сделки с иностранными покупателями по объектам только с Girik фактически поставлены на паузу до завершения перевода титула, что обычно занимает 6–18 месяцев и обходится в 5–15 млн рупий на объект; (4) периферия Убуда, Табанан и зоны Прерернан\u002FТибубенг пострадали сильнее всего, поскольку исторически более высокая доля предложения там была оформлена под Girik.",{"question":668,"answer":669},"Выросли ли структуры PT PMA во II квартале 2026?","Да, существенно. BKPM сообщило, что формирование PT PMA иностранными инвесторами в недвижимость сохраняло темп роста около 25% год-к-году в течение II квартала 2026. Два драйвера: (1) требование лицензии Pondok Wisata для коммерческой STR-аренды (после ужесточения правил 2025) фактически обязывает использовать структуру PT PMA для иностранных коммерческо-арендных вилл – личный Hak Sewa не может напрямую держать лицензию Pondok Wisata; (2) снижение оплаченного капитала с IDR 10 млрд до 2,5 млрд (~$670k → ~$167k) сделало создание PT PMA экономически рациональным на существенно более низких ценовых уровнях недвижимости. Инвесторы, ранее отпугнутые порогом в 10 млрд, стали кандидатами на PMA при экспозиции $300–500k. Прогноз редакции: рост регистраций PT PMA продолжится через 2026–2027, по мере зрелости эпохи комплаенса, и структурным дефолтом для иностранной коммерческо-арендной собственности станет связка PMA + HGB (свободный титул).",{"question":671,"answer":672},"Каким было ценовое расхождение между коридорами Бали во II квартале 2026?","Нуса-Дуа продолжила паттерн опережающего роста, заданный в Q1. YoY-рост Нуса-Дуа во II квартале 2026 составил около 7–9% (институциональный коридор под управлением ITDC с меньшей волатильностью и стандартом свободного титула), тогда как зрелое ядро Чангу дало смешанные 2–5% (зрелый рынок с переменной покомпонентной динамикой в зависимости от соответствия лицензионным требованиям). Берава (премиум-подзона Чангу) и Прерернан (примыкающая развивающаяся зона) продолжили лидировать в приросте по коридору Чангу. Улувату (утёсный премиум) удержал YoY 8–11%. Семиньяк стабилен на 5–7%. Санур (восточное побережье) удерживает 4–6%. Убудский велнес-коридор – 6–8% с устойчивостью трофейного сегмента. Полная разбивка на 294 точки данных по подзонам – в нашем Индексе цен Q3 2026 (опубликован 27.06.2026).",{"question":674,"answer":675},"Что II квартал 2026 сигнализирует для III квартала и далее?","Четыре вывода для Q3 2026 и далее. Первое: эпоха комплаенса теперь – устоявшееся состояние рынка, инвесторы при формировании модели новых приобретений обязаны закладывать стоимость лицензии Pondok Wisata и структуру PT PMA в базовый сценарий, а не рассматривать их как опцию. Второе: объекты с Girik фактически заморожены для сделок с иностранными покупателями до завершения перевода титула – покупателям следует требовать SHM или HGB как условие-предшественник в PPJB. Третье: снижение стоимости создания PT PMA сместило структурную точку безубыточности между Hak Sewa на личное имя и PT PMA на существенно более низкие ценовые уровни ($300–500k теперь оправданно для PMA). Четвёртое: Индекс цен Q3 2026 (опубликован 27.06.2026, 294 точки данных по 8 коридорам) задаёт проприетарный бенчмарк цен предложения, относительно которого будут измеряться будущие кварталы – первый в отрасли опубликованный покоридорный бенчмарк $\u002Fм² под открытой лицензией CC BY 4.0.",[],[678,681,684,687,690],{"lang":679,"url":680},"en","\u002Fbali-market-retrospective-q2-2026",{"lang":682,"url":683},"ru","\u002Fru\u002Fbali-market-retrospective-q2-2026",{"lang":685,"url":686},"de","\u002Fde\u002Fbali-market-retrospective-q2-2026",{"lang":688,"url":689},"fr","\u002Ffr\u002Fbali-market-retrospective-q2-2026",{"lang":691,"url":692},"ja","\u002Fja\u002Fbali-market-retrospective-q2-2026","Редакционный стол с открытым рыночным отчётом на деревянной столешнице с латунной окантовкой, латунным калькулятором, цифровым штангенциркулем, миниатюрой балийского храма и мягким раннелетним светом, проходящим через жалюзи","\u002Fimages\u002Farticles\u002Fbali-market-retrospective-q2-2026.webp",[696,697,698,699,700,701,702,703,704,705,706,707],"bali-market-retrospective-q1-2026","bali-market-retrospective-q4-2025","bali-2025-year-in-review","bali-villa-price-index-q3-2026","canggu-property-prices-q3-2026","bali-property-tax-guide-2026-foreign-investors","ajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026","pondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026","canggu-property-investment-guide-2026","berawa-property-investment-guide-2026","pma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor","methodology",[709,710,711,712,713,714],"II квартал 2026 стал первым полным кварталом эпохи комплаенса на Бали после дедлайна делистинга ОТА-платформ 31.03.2026, который убрал нелицензированное STR-предложение с Airbnb, Booking.com и Agoda.","Иностранный турпоток во II квартале оставался устойчивым несмотря на традиционный межсезон – в среднем 480 000–530 000 прибытий в месяц, с наращиванием австралийского зимнего трафика в июне перед пиком июля–августа.","Спрос на перевод титула Girik → SHM резко вырос после февральского аннулирования 2026. ATR\u002FBPN зафиксировало трёх- – четырёхкратный рост объёма заявок на конверсию Girik относительно базы Q4 2025. Иностранные покупатели избегали объектов только с Girik ещё на стадии проверки.","Регистрации PT PMA от иностранных инвесторов в недвижимость сохранили ускоренный темп – BKPM отчиталось о росте формирования PMA около 25% год-к-году, чему способствовало снижение оплаченного капитала с IDR 10 млрд до 2,5 млрд, сделавшее PMA экономически рациональной на уровне объектов $300k+.","Ценовое расхождение Нуса-Дуа и Чангу во II квартале стабилизировалось: Нуса-Дуа показала YoY-рост 7–9%, зрелое ядро Чангу – смешанные 2–5%. Суб-коридоры Берава и Прерернан продолжили лидировать в приросте по коридору Чангу.","27.06.2026 Bali Villa Select опубликовало Индекс цен Q3 2026 – первый полноформатный квартальный датасет на 294 точки данных по 8 коридорам × 3 ценовым сегментам, выпущенный как открытый датасет под лицензией CC BY 4.0.",{},true,[],[],"рынок недвижимости бали 2 квартал 2026",[],[],{"periodCovered":723,"compiledDate":640},"April 1, 2026 – June 30, 2026",[],[726,727,728,729,730,731,732,733],"ретроспектива рынка бали 2 квартал 2026","недвижимость бали второй квартал 2026","рынок бали апрель май июнь 2026","последствия делистинга ота на бали 2026","аннулирование сертификата girik бали","снижение капитала pt pma бали 2026","туризм на бали 2 квартал 2026","цены на виллы бали 2 квартал 2026",{"title":5,"description":655},"ru\u002Fbali-market-retrospective-q2-2026",[],"archive",[],"KfvtV1NgXLL_FG_z1mjirEMirSLGRqaaUoLq-Fp-3cM",[741,745,749,753,757],{"title":742,"description":743,"stem":744,"path":561},"Подписание AJB Hak Sewa на Бали 2026: пошаговый гид для иностранного покупателя","Полный разбор подписания акта Hak Sewa на Бали в 2026 году в 12 шагов: от предварительного договора PPJB до регистрации в BPN. Конкретные сроки, расходы, документы, кто что платит и какие подводные камни блокируют сделку на каждой стадии. Редакционный гид для иностранных покупателей.","ru\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026",{"title":746,"description":747,"stem":748,"path":554},"Налоги на недвижимость на Бали 2026: полный гид для иностранного инвестора (PPh, BPHTB, PBB, IPL)","Полный разбор всех налогов, которые платит иностранный инвестор по недвижимости на Бали в 2026 году: BPHTB 5% при покупке, PPh Final 10% с аренды, ежегодный PBB, IPL по Hak Sewa, корпоративный налог PT PMA. Расчётные примеры по каждой структуре владения, реальные цифры и актуальные ставки.","ru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors",{"title":750,"description":751,"stem":752,"path":91},"Ценовой индекс вилл на Бали – III квартал 2026: бенчмарк стоимости квадратного метра по 8 коридорам (294 точки данных)","Независимый ежеквартальный ценовой бенчмарк для иностранных инвесторов в виллы Бали. 294 верифицированные точки данных по запрашиваемым ценам в 8 коридорах (Чангу, Берава, Перереннан, Улувату, Семиньяк, Санур, Убуд, Нуса-Дуа), собранные в июне 2026 года. Медианы цен в тирах entry\u002Fmid\u002Ftrophy, бенчмарк $\u002Fм² по застроенной площади, премия freehold к leasehold, раскрытие методологии. Ежеквартальное обновление.","ru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",{"title":754,"description":755,"stem":756,"path":361},"Цены на недвижимость в Чангу, III квартал 2026: $\u002Fм² по субзонам Берава, Бату Болонг, Эко-Бич, Бабакан, Прерернан (46 точек данных)","Независимый ежеквартальный отчёт по ценам на недвижимость в Чангу для иностранных инвесторов в виллы. 46 верифицированных точек данных по запрашиваемым ценам в 5 субзонах (Берава, Бату Болонг, Эко-Бич, Бабакан, приграничный Прерернан), 3 ценовых тира, бенчмарки $\u002Fм² по застроенной площади, разбор премии freehold к leasehold, раскрытие разрыва asking–transacted. Извлечено из датасета Bali Villa Price Index Q3 2026 (всего 294 точки). Ежеквартальное обновление.","ru\u002Fcanggu-property-prices-q3-2026",{"title":758,"description":759,"stem":760,"path":168},"Лицензирование Pondok Wisata 2026: полный гид по STR-лицензии для виллы на Бали","Полный гид по лицензии Pondok Wisata для иностранных вилл на Бали в 2026 году: кому она нужна после волны правоприменения 2025, какие документы, сроки, стоимость ($800–$3000), особенности по регентствам, цикл продления и 8 поводов для отзыва лицензии. Редакционный материал для инвесторов STR.","ru\u002Fpondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026",1782994987239]