[{"data":1,"prerenderedAt":683},["ShallowReactive",2],{"article-ru\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026":3,"related-ru-notary-and-bpht-fees-bali-property-purchase-2026-bali-property-tax-guide-2026-foreign-investors-pma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor-how-to-verify-bali-shm-certificate-yourself-how-to-buy-a-villa-in-bali-as-a-foreigner-step-by-step-guide-methodology":678},{"id":4,"title":5,"areaName":6,"areaSlug":6,"author":7,"body":8,"canonical":583,"citations":584,"comparisonTable":6,"crossAreas":600,"description":601,"extension":602,"faq":603,"forPersonas":622,"heroAlt":6,"heroImage":6,"heroLede":6,"hreflangAlternates":623,"imageAlt":639,"imageUrl":640,"internalLinksOut":641,"keyTakeaways":648,"lastReview":6,"locale":628,"meta":655,"modifiedTime":588,"navigation":656,"nextReview":6,"notForPersonas":657,"operationsParagraphs":658,"path":629,"positioningLine":6,"primaryKeyword":659,"publicationTime":588,"regionEyebrow":6,"regulatoryParagraphs":660,"relatedReading":661,"retrospective":6,"risks":662,"secondaryKeywords":663,"seo":672,"stats":6,"stem":673,"subCorridors":674,"topicCluster":675,"transactions":676,"transactionsCaption":6,"__hash__":677},"blog\u002Fru\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026.md","Подписание AJB Hak Sewa на Бали 2026: пошаговый гид для иностранного покупателя",null,"Олег Левковский",{"type":9,"value":10,"toc":552},"minimark",[11,16,38,42,45,49,54,57,60,63,66,69,73,76,79,82,85,89,92,95,112,115,118,121,125,128,131,134,137,140,144,147,150,183,186,189,192,196,199,202,205,207,211,214,217,220,223,227,230,233,236,239,243,246,260,263,266,269,273,276,279,282,285,289,292,295,298,301,305,308,325,328,331,335,367,370,374,378,384,390,394,399,404,408,413,418,422,427,432,436,441,446,450,455,460,464,467,500,504,549],[12,13,15],"h2",{"id":14},"ключевые-тезисы","Ключевые тезисы",[17,18,19,23,26,29,32,35],"ul",{},[20,21,22],"li",{},"Полный процесс AJB Hak Sewa: 4–8 недель от PPJB до регистрации в BPN, 12 отдельных шагов",[20,24,25],{},"Совокупная стоимость: 6–9% от заявленной стоимости лизинга, доминируют IPL (10% от стоимости лизинга) и гонорар нотариуса-PPAT (0,5–1,5%)",[20,27,28],{},"Используйте лицензированного нотариуса PPAT в том же регентстве, что и объект – только PPAT может зарегистрировать AJB в BPN",[20,30,31],{},"Независимая проверка реестра BPN до подписания обязательна",[20,33,34],{},"PPJB должен включать явные отлагательные условия (чистый титул, действующие IMB\u002FPBG, подтверждённое зонирование, погашенный PBB)",[20,36,37],{},"Иностранный покупатель должен иметь индонезийский NPWP до подписания – закладывайте 2–3 недели на регистрацию",[39,40,41],"p",{},"Это редакционный каркас Bali Villa Select по процессу подписания AJB Hak Sewa – 12 шагов от предварительного договора до итоговой регистрации в BPN, которые большинство иностранных покупателей проходят вслепую, опираясь на устный пересказ брокера и обнаруживая проблемы у нотариуса, когда переговорная позиция уже потеряна.",[39,43,44],{},"Сценарий типичный: иностранный инвестор подписывает PPJB и вносит депозит 10–30% под уверения брокера, что «всё в порядке», а на стадии AJB выясняется, что долги по PBB блокируют подписание, документация IMB отсутствует, а пункт о продлении лизинга не содержит обещанной защитной формулировки. К этому моменту депозит под угрозой, а рычаг переговоров у продавца. 12 шагов ниже – каркас для выявления проблем до внесения депозита, а не после.",[12,46,48],{"id":47},"_12-шаговый-путь-подписания-ajb-hak-sewa","12-шаговый путь подписания AJB Hak Sewa",[50,51,53],"h3",{"id":52},"шаг-1-нанять-лицензированного-нотариуса-ppat-неделя-0-до-любого-подписания","Шаг 1: нанять лицензированного нотариуса PPAT (неделя 0 – до любого подписания)",[39,55,56],{},"Найдите PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah – должностное лицо, оформляющее земельные акты), лицензированного в том же регентстве, где расположен объект. НЕ используйте юриста продавца, рекомендацию брокера или адвоката без статуса PPAT.",[39,58,59],{},"Почему это важно: только нотариус PPAT может законно зарегистрировать AJB Hak Sewa в местном офисе BPN. Юрист без статуса PPAT не закроет сделку, а использование PPAT продавца создаёт неизбежный конфликт интересов.",[39,61,62],{},"Как найти: Индонезийская нотариальная ассоциация (INI) публикует реестр лицензированных PPAT по регентствам. Редакция ведёт проверенный шорт-лист PPAT в Бадунге, Гианьяре и Денпасаре, известных корректным сопровождением сделок с иностранцами.",[39,64,65],{},"Стоимость договора: обычно 5–10 млн рупий ($330–670) ретейнера на всю сделку.",[39,67,68],{},"Сроки: 1–2 дня на оформление договорённости.",[50,70,72],{"id":71},"шаг-2-регистрация-npwp-неделя-0-параллельно-с-шагом-1","Шаг 2: регистрация NPWP (неделя 0 – параллельно с шагом 1)",[39,74,75],{},"Иностранный покупатель не может законно уплатить IPL или BPHTB без индонезийского NPWP. Регистрация проходит в местном офисе KPP (Kantor Pelayanan Pajak).",[39,77,78],{},"Требуемые документы: оригинал паспорта, KITAS или KITAP при наличии (необязательно, но ускоряет процесс), подтверждение адреса в Индонезии (бронь отеля, договор аренды или гарантийное письмо) и заполненная форма 1771-FW.",[39,80,81],{},"Сроки: 2–3 недели. По возможности начинайте до PPJB.",[39,83,84],{},"Стоимость: бесплатно.",[50,86,88],{"id":87},"шаг-3-проверка-титула-в-bpn-неделя-12","Шаг 3: проверка титула в BPN (неделя 1–2)",[39,90,91],{},"Нотариус PPAT заказывает SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah) в BPN. Это официальная выписка из земельного реестра с текущим собственником, обременениями (ипотеки, судебные приказы, претензии), границами и историей передач.",[39,93,94],{},"Что проверять:",[17,96,97,100,103,106,109],{},[20,98,99],{},"Текущий собственник соответствует личности продавца",[20,101,102],{},"Активных обременений или судебных приказов нет",[20,104,105],{},"Границы соответствуют физическому объекту",[20,107,108],{},"Претензий по обычной земле (tanah adat) нет или они урегулированы",[20,110,111],{},"Сертификат SHM или HGB находится непосредственно у продавца (не у кредитора)",[39,113,114],{},"Независимая проверка: лично посетите регентский офис BPN с номером сертификата объекта. Услуга бесплатна, выдача в тот же день. Никогда не принимайте PDF или скан от брокера как подтверждение статуса титула.",[39,116,117],{},"Сроки: 5–10 рабочих дней на выдачу SKPT.",[39,119,120],{},"Стоимость: 200 000–500 000 рупий ($13–33) за официальную выписку.",[50,122,124],{"id":123},"шаг-4-проверка-зонирования-и-разрешений-на-строительство-неделя-23","Шаг 4: проверка зонирования и разрешений на строительство (неделя 2–3)",[39,126,127],{},"PPAT требует подтверждения, что объект находится в туристической зоне (Pariwisata), если планируется краткосрочная аренда, имеет действующий IMB (Izin Mendirikan Bangunan) или PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) и способен получить лицензию Pondok Wisata, если коммерческая аренда – основа инвестиционного тезиса.",[39,129,130],{},"Для коридоров Бали, наиболее затронутых волной правоприменения 2025 года (Чангу, Прерернан, Бераве), этот шаг непреклонен. Объекты без действующего IMB или PBG подвержены ощутимому риску постфактумного правоприменения.",[39,132,133],{},"Документы для получения: разрешение IMB или PBG, подтверждение зонирования RTRW, лицензия Pondok Wisata (если коммерческая аренда), квитанции PBB за последние 3 года.",[39,135,136],{},"Сроки: 5–10 рабочих дней.",[39,138,139],{},"Стоимость: 500 000–2 млн рупий ($33–135) – административные сборы плюс неформальные расходы посредников.",[50,141,143],{"id":142},"шаг-5-составление-и-подписание-ppjb-неделя-34","Шаг 5: составление и подписание PPJB (неделя 3–4)",[39,145,146],{},"PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) – связывающий предварительный договор, подписываемый у нотариуса. Это НЕ итоговая передача – это обязательство сторон с отлагательными условиями.",[39,148,149],{},"Критичные пункты PPJB для иностранных покупателей:",[17,151,152,159,165,171,177],{},[20,153,154,158],{},[155,156,157],"strong",{},"Отлагательные условия:"," чистый титул по BPN, действующие IMB\u002FPBG, подтверждённое зонирование, погашенные продавцом долги по PBB, полученная оценка NJOP",[20,160,161,164],{},[155,162,163],{},"Условия депозита:"," обычно 10–30% от стоимости лизинга на эскроу-счёте PPAT, возвратные при провале отлагательных условий",[20,166,167,170],{},[155,168,169],{},"Срок лизинга и пункт о продлении:"," явное предоставление права продления к 25-му году (нотариально оформленное, не устное)",[20,172,173,176],{},[155,174,175],{},"Штрафные пункты:"," ответственность продавца при провале отлагательных условий по его вине",[20,178,179,182],{},[155,180,181],{},"Разрешение споров:"," BANI (Индонезийский национальный арбитраж), не суд",[39,184,185],{},"Сумма депозита: 10–30% от стоимости лизинга, на эскроу-счёт PPAT (НЕ на счёт продавца).",[39,187,188],{},"Сроки: 1 день на подписание PPJB у нотариуса.",[39,190,191],{},"Стоимость: гонорар нотариуса по PPJB – 0,1–0,3% от стоимости лизинга (обычно $500–2 000).",[50,193,195],{"id":194},"шаг-6-оценка-njop-и-расчёт-ipl-неделя-4","Шаг 6: оценка NJOP и расчёт IPL (неделя 4)",[39,197,198],{},"Региональный налоговый офис (Bappenda Kabupaten\u002FKota) выдаёт оценку NJOP по объекту. Это государственная оценка, используемая как база для расчёта IPL.",[39,200,201],{},"Почему это важно: IPL – 10% от большей из (а) фактической стоимости лизинга или (б) подразумеваемой стоимости лизинга по NJOP. В большинстве случаев фактическая стоимость выше, но проверить оценку NJOP до уплаты нужно.",[39,203,204],{},"Сроки: 3–5 рабочих дней на оценку.",[39,206,84],{},[50,208,210],{"id":209},"шаг-7-уплата-ipl-неделя-45","Шаг 7: уплата IPL (неделя 4–5)",[39,212,213],{},"IPL – 10% от стоимости лизинга, разовый платёж при подписании AJB. По 30-летнему лизингу на 5 млрд рупий ($335 000) IPL составит 500 млн рупий ($33 500).",[39,215,216],{},"Оплата проводится через счёт регионального казначейства (Bank Pembangunan Daerah Bali, BPD Bali) по налоговой квитанции, сформированной PPAT. PPAT проверяет квитанцию до подписания AJB.",[39,218,219],{},"Сроки: в тот же день в любом отделении BPD Bali.",[39,221,222],{},"Стоимость: 10% от стоимости лизинга в виде IPL.",[50,224,226],{"id":225},"шаг-8-погашение-долгов-pbb-неделя-5-обязательство-продавца","Шаг 8: погашение долгов PBB (неделя 5 – обязательство продавца)",[39,228,229],{},"Продавец обязан погасить все остаточные долги PBB до подписания AJB. PPAT проверяет чистые квитанции PBB за последние 3 года.",[39,231,232],{},"Это частый блокер сделки. Продавец может обнаружить неоплаченный PBB за 5–10 лет с накопленными штрафами. Урегулирование – полная сумма плюс пени, иногда на 50–100% больше неуплаченного основного.",[39,234,235],{},"Сроки: 1–3 дня при простом случае, до 2 недель при сложных долгах.",[39,237,238],{},"Стоимость: бремя продавца, но может задержать сделку.",[50,240,242],{"id":241},"шаг-9-подписание-ajb-hak-sewa-у-нотариуса-неделя-56","Шаг 9: подписание AJB Hak Sewa у нотариуса (неделя 5–6)",[39,244,245],{},"Подписание AJB Hak Sewa проходит в офисе нотариуса PPAT. Обязательное присутствие:",[17,247,248,251,254,257],{},[20,249,250],{},"Покупатель (лично, с паспортом, NPWP, KITAS при наличии)",[20,252,253],{},"Продавец (лично, с документами)",[20,255,256],{},"Два свидетеля (обычно сотрудники нотариуса)",[20,258,259],{},"Нотариус PPAT (подписывающее должностное лицо)",[39,261,262],{},"Нотариус зачитывает AJB вслух на индонезийском (с присяжным переводчиком, если покупатель не читает на индонезийском), стороны подписывают каждую страницу и финальную страницу подписей, нотариус ставит латунную печать, и акт регистрируется в реестре нотариуса.",[39,264,265],{},"Сроки: 2–4 часа в офисе нотариуса.",[39,267,268],{},"Стоимость: гонорар нотариуса PPAT за подписание – 0,5–1,5% от стоимости лизинга (обычно $2 000–8 000 для виллы инвестиционного уровня).",[50,270,272],{"id":271},"шаг-10-оплата-лизинга-продавцу-неделя-56-в-день-ajb","Шаг 10: оплата лизинга продавцу (неделя 5–6, в день AJB)",[39,274,275],{},"Покупатель оплачивает стоимость лизинга продавцу. Платёж проводится банковским переводом на индонезийский счёт продавца (или через эскроу с раскрытием продавцу после подписания AJB).",[39,277,278],{},"Для иностранных покупателей: оплата лизинга должна идти из прослеживаемого источника (иностранный перевод на индонезийский счёт с KYC-документацией). Наличный платёж по сделкам с недвижимостью неприемлем.",[39,280,281],{},"Сроки: тот же день, что и подписание AJB.",[39,283,284],{},"Стоимость: сама стоимость лизинга.",[50,286,288],{"id":287},"шаг-11-регистрация-нового-лизхолдера-в-bpn-неделя-68","Шаг 11: регистрация нового лизхолдера в BPN (неделя 6–8)",[39,290,291],{},"Нотариус PPAT подаёт подписанный AJB в BPN для регистрации нового лизхолдера в земельном реестре. BPN проверяет подлинность AJB, уплату IPL и регистрацию PPAT.",[39,293,294],{},"После регистрации имя нового лизхолдера появляется в сертификате SHM или HGB как действующий держатель Hak Sewa на срок лизинга.",[39,296,297],{},"Сроки: 2–4 недели на завершение регистрации в BPN.",[39,299,300],{},"Стоимость: сбор за регистрацию в BPN – 500 000–2 млн рупий ($33–135) плюс сбор за обновление сертификата – 200 000–500 000 рупий ($13–33).",[50,302,304],{"id":303},"шаг-12-получение-обновлённого-сертификата-и-копии-ajb-неделя-78","Шаг 12: получение обновлённого сертификата и копии AJB (неделя 7–8)",[39,306,307],{},"Покупатель получает:",[17,309,310,313,316,319,322],{},[20,311,312],{},"Оригинал акта AJB Hak Sewa (нотариально оформленный, с печатью, зарегистрированный)",[20,314,315],{},"Обновлённый сертификат SHM или HGB с покупателем как действующим лизхолдером Hak Sewa",[20,317,318],{},"Письмо BPN о подтверждении регистрации",[20,320,321],{},"Квитанцию PBB за год (переоформленную на нового собственника)",[20,323,324],{},"Заверенную нотариусом копию всего дела сделки",[39,326,327],{},"Храните оригиналы в надёжном месте (банковская ячейка или хранилище нотариуса). Покупатель должен также получить заверенные копии (legalisir) для последующих сделок и лицензирования.",[39,329,330],{},"Стоимость: сбор за обновление сертификата – 200 000–500 000 рупий ($13–33).",[12,332,334],{"id":333},"совокупная-стоимость-пример-30-летнего-лизинга-на-виллу-за-335-000","Совокупная стоимость – пример 30-летнего лизинга на виллу за $335 000",[17,336,337,340,343,346,349,352,355,358,361,364],{},[20,338,339],{},"Стоимость лизинга: $335 000 (5 млрд рупий)",[20,341,342],{},"IPL (10%): $33 500",[20,344,345],{},"PPh Final 2,5% (продавец, часто закладывается в цену): $8 375",[20,347,348],{},"Гонорар нотариуса PPAT (1%): $3 350",[20,350,351],{},"Гонорар нотариуса по PPJB (0,2%): $670",[20,353,354],{},"Регистрация в BPN: $100",[20,356,357],{},"Присяжный перевод: $300",[20,359,360],{},"Due diligence и проверка зонирования: $200",[20,362,363],{},"Регистрация NPWP: бесплатно",[20,365,366],{},"Итого сверх стоимости лизинга: $46 500–50 000 (14% от стоимости лизинга)",[39,368,369],{},"Отношение расходов ощутимо выше, чем при покупке фрихолда, потому что IPL 10% доминирует. Иностранцы, сравнивающие Hak Sewa с Hak Milik, должны учитывать эту разницу в андеррайтинге.",[12,371,373],{"id":372},"частые-проблемы-подписания-ajb-и-как-их-избежать","Частые проблемы подписания AJB и как их избежать",[50,375,377],{"id":376},"проблема-1-долги-по-pbb-в-день-подписания","Проблема 1: долги по PBB в день подписания",[39,379,380,383],{},[155,381,382],{},"Симптом:"," нотариус обнаруживает неоплаченный PBB за 5–10 лет.",[39,385,386,389],{},[155,387,388],{},"Профилактика:"," требуйте квитанции PBB за последние 3 года как отлагательное условие PPJB. Проверяйте напрямую в регентском налоговом офисе, а не со слов продавца.",[50,391,393],{"id":392},"проблема-2-отсутствует-разрешение-imbpbg","Проблема 2: отсутствует разрешение IMB\u002FPBG",[39,395,396,398],{},[155,397,382],{}," объект построен без действующего разрешения, что подвергает покупателя риску правоприменения после покупки и осложняет лицензирование Pondok Wisata.",[39,400,401,403],{},[155,402,388],{}," требуйте действующую документацию IMB или PBG в отлагательных условиях PPJB. Проверка – через регентский Dinas Pekerjaan Umum (управление общественных работ).",[50,405,407],{"id":406},"проблема-3-пункт-о-продлении-отсутствует-или-только-устный","Проблема 3: пункт о продлении отсутствует или только устный",[39,409,410,412],{},[155,411,382],{}," AJB Hak Sewa создаёт 25-летний лизинг с устным обещанием продления. К 24-му году продавец (или его наследники) отказываются продлевать или требуют премию.",[39,414,415,417],{},[155,416,388],{}," требуйте письменный, нотариально оформленный пункт о продлении в самом AJB, а не в дополнительном письме. Дополнительные письма непринудительны по индонезийскому праву собственности. Пункт должен фиксировать: предоставленное право продления, срок, формулу ценообразования (обычно по рынку с верхним пределом) и сроки уведомления.",[50,419,421],{"id":420},"проблема-4-сертификат-shm-или-hgb-не-у-продавца","Проблема 4: сертификат SHM или HGB не у продавца",[39,423,424,426],{},[155,425,382],{}," оригинал сертификата держит предыдущий кредитор, родственник или деловой партнёр – не названный продавец.",[39,428,429,431],{},[155,430,388],{}," требуйте физического предъявления оригинала SHM\u002FHGB при подписании PPJB. Нотариус проверяет подлинность и цепочку владения.",[50,433,435],{"id":434},"проблема-5-npwp-не-оформлен-до-дня-ajb","Проблема 5: NPWP не оформлен до дня AJB",[39,437,438,440],{},[155,439,382],{}," иностранный покупатель приезжает на подписание AJB без NPWP, не может оплатить IPL, сделка задерживается.",[39,442,443,445],{},[155,444,388],{}," начинайте регистрацию NPWP за 4+ недели до запланированной даты AJB. Большинство балийских налоговых офисов оформляют NPWP иностранным заявителям за 2–3 недели при корректной документации.",[50,447,449],{"id":448},"проблема-6-ppat-отказывает-в-работе-по-доверенности","Проблема 6: PPAT отказывает в работе по доверенности",[39,451,452,454],{},[155,453,382],{}," покупатель планирует подписать через представителя по SPK, PPAT отказывает по регуляторным соображениям.",[39,456,457,459],{},[155,458,388],{}," планируйте физическое присутствие на Бали 5–7 дней в неделю подписания. Добросовестная практика индонезийских PPAT редко допускает доверенность от иностранного покупателя.",[12,461,463],{"id":462},"чек-лист-из-10-пунктов-перед-ajb","Чек-лист из 10 пунктов перед AJB",[39,465,466],{},"Перед тем как зайти в офис PPAT для подписания AJB:",[468,469,470,473,476,479,482,485,488,491,494,497],"ol",{},[20,471,472],{},"Самостоятельно ли я проверил чистый титул в реестре BPN (не по PDF от брокера)?",[20,474,475],{},"Погашены ли все долги по PBB на имя продавца, квитанции на руках?",[20,477,478],{},"Действителен ли IMB или PBG и предъявлен ли PPAT?",[20,480,481],{},"Подтверждено ли соответствие зонирования (туристическая зона при планируемой STR)?",[20,483,484],{},"Есть ли у меня индонезийский NPWP с возможностью оплаты?",[20,486,487],{},"Уплатил ли я IPL в региональное казначейство с квитанцией?",[20,489,490],{},"Вписан ли пункт о продлении лизинга в сам AJB (не в дополнительном письме)?",[20,492,493],{},"Указан ли BANI как механизм разрешения споров (не только суд)?",[20,495,496],{},"Выполнены ли все отлагательные условия PPJB?",[20,498,499],{},"Будут ли продавец и два свидетеля физически присутствовать при подписании?",[12,501,503],{"id":502},"связанные-материалы","Связанные материалы",[17,505,506,514,521,528,535,542],{},[20,507,508,513],{},[509,510,512],"a",{"href":511},"\u002Fru\u002Fnotary-and-bpht-fees-bali-property-purchase-2026","Нотариус и BPHTB – разбор расходов"," – полный каркас расходов в день сделки",[20,515,516,520],{},[509,517,519],{"href":518},"\u002Fru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors","Налоги на недвижимость на Бали 2026"," – налоговая нагрузка после AJB",[20,522,523,527],{},[509,524,526],{"href":525},"\u002Fru\u002Fpma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor","PT PMA против Hak Sewa – дерево решений"," – структурный выбор до AJB",[20,529,530,534],{},[509,531,533],{"href":532},"\u002Fru\u002Fhow-to-verify-bali-shm-certificate-yourself","Как самостоятельно проверить сертификат SHM на Бали"," – процесс независимой проверки BPN",[20,536,537,541],{},[509,538,540],{"href":539},"\u002Fru\u002Fhow-to-buy-a-villa-in-bali-as-a-foreigner-step-by-step-guide","Как иностранцу купить виллу на Бали – пошагово"," – полный контекст сделки",[20,543,544,548],{},[509,545,547],{"href":546},"\u002Fru\u002Fmethodology","Методология"," – как редакция собирает и верифицирует юридические данные",[39,550,551],{},"Редакционный отдел пересматривает каркас сделок AJB Hak Sewa ежеквартально. Запросите досье с редакционным разбором вашего конкретного PPJB до подписания – стоимость редакционной проверки ощутимо ниже стоимости спора по депозиту на стадии AJB.",{"title":553,"searchDepth":554,"depth":555,"links":556},"",2,3,[557,558,572,573,581,582],{"id":14,"depth":554,"text":15},{"id":47,"depth":554,"text":48,"children":559},[560,561,562,563,564,565,566,567,568,569,570,571],{"id":52,"depth":555,"text":53},{"id":71,"depth":555,"text":72},{"id":87,"depth":555,"text":88},{"id":123,"depth":555,"text":124},{"id":142,"depth":555,"text":143},{"id":194,"depth":555,"text":195},{"id":209,"depth":555,"text":210},{"id":225,"depth":555,"text":226},{"id":241,"depth":555,"text":242},{"id":271,"depth":555,"text":272},{"id":287,"depth":555,"text":288},{"id":303,"depth":555,"text":304},{"id":333,"depth":554,"text":334},{"id":372,"depth":554,"text":373,"children":574},[575,576,577,578,579,580],{"id":376,"depth":555,"text":377},{"id":392,"depth":555,"text":393},{"id":406,"depth":555,"text":407},{"id":420,"depth":555,"text":421},{"id":434,"depth":555,"text":435},{"id":448,"depth":555,"text":449},{"id":462,"depth":554,"text":463},{"id":502,"depth":554,"text":503},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fru\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026",[585,589,592,595,598],{"source":586,"url":587,"accessedDate":588},"Индонезийская нотариальная ассоциация (INI) – каркас лицензирования PPAT-нотариусов","https:\u002F\u002Fwww.ini.web.id\u002F","2026-06-27",{"source":590,"url":591,"accessedDate":588},"ATR\u002FBPN – индонезийский орган регистрации земли и каркас Hak Sewa","https:\u002F\u002Fwww.atrbpn.go.id\u002F",{"source":593,"url":594,"accessedDate":588},"Основной аграрный закон Индонезии №5\u002F1960 – правовая основа Hak Sewa","https:\u002F\u002Fperaturan.bpk.go.id\u002F",{"source":596,"url":597,"accessedDate":588},"Bali Villa Select – методология и редакционная интерпретация процесса AJB","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fmethodology",{"source":599,"url":591,"accessedDate":588},"Постановление правительства Индонезии 24\u002F1997 – процедура регистрации земли (PP24)",[],"Полный разбор подписания акта Hak Sewa на Бали в 2026 году в 12 шагов: от предварительного договора PPJB до регистрации в BPN. Конкретные сроки, расходы, документы, кто что платит и какие подводные камни блокируют сделку на каждой стадии. Редакционный гид для иностранных покупателей.","md",[604,607,610,613,616,619],{"question":605,"answer":606},"Сколько занимает процесс подписания AJB Hak Sewa на Бали в 2026 году?","Типично 4–8 недель от подписания PPJB до итоговой регистрации титула в BPN. Структура: PPJB и депозит (неделя 1), проверка титула в BPN и due diligence нотариуса (недели 2–4), уплата BPHTB или IPL и оценка NJOP (неделя 4–5), подписание AJB Hak Sewa в офисе нотариуса (неделя 5–6), регистрация нового лизхолдера в BPN (недели 6–8). Быстрые сделки закрываются за 3 недели, если у продавца документы уже подготовлены, а у покупателя есть действующий NPWP. Медленные растягиваются до 12 недель из-за долгов по PBB, расхождений по зонированию или согласований лицензий.",{"question":608,"answer":609},"Кто какие расходы несёт при подписании AJB Hak Sewa?","Покупатель платит: IPL (10% от стоимости лизинга), гонорар нотариуса-PPAT (0,5–1,5% от стоимости лизинга), сбор за регистрацию в BPN (500 000–2 млн рупий фиксированно), присяжный перевод неиндонезийских документов и отчёты due diligence. Продавец платит: PPh Final 2,5% с валовой стоимости лизинга (формально его налог, часто закладывается в цену), любые остаточные долги по PBB и расходы на обновление сертификата SHM\u002FHGB. В части PPJB обязательство по 2,5% PPh смещается к покупателю через корректировку цены – фиксируйте распределение в письменной форме до подписания.",{"question":611,"answer":612},"Можно ли подписать AJB Hak Sewa удалённо из-за пределов Индонезии?","Нет. И покупатель, и продавец обязаны лично присутствовать в офисе нотариуса для подписания AJB Hak Sewa в присутствии двух свидетелей. Доверенность (kuasa khusus) формально возможна, но юридически уязвима для иностранных покупателей и почти всегда отклоняется добросовестными нотариусами PPAT из-за регуляторных рисков. Запланируйте физическое присутствие на Бали 5–7 дней в неделю подписания AJB. Альтернатива – назначить представителя-резидента Индонезии по правильно оформленному SPK (Surat Kuasa Khusus) с явно ограниченным объёмом полномочий, но это вносит ощутимый юридический риск и не рекомендуется первым иностранным покупателям.",{"question":614,"answer":615},"В чём разница между PPJB и AJB Hak Sewa?","PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) – предварительный договор купли-продажи, контрактное обязательство сторон закрыть сделку при выполнении отлагательных условий. Он содержит депозит, условия закрытия (проверка титула, налоговая чистота, подтверждение зонирования) и сроки. PPJB не передаёт титул, он лишь связывает стороны обязательством. AJB Hak Sewa (Akta Jual Beli Hak Sewa) – уже сам акт лизхолда, подписываемый в офисе нотариуса PPAT. Это правовой инструмент, создающий право лизхолда и регистрируемый в BPN для внесения имени нового лизхолдера в земельный реестр. Оба документа обязательны; подписание AJB без грамотно составленного PPJB – тревожный сигнал для покупателя.",{"question":617,"answer":618},"Какие документы иностранный покупатель должен взять на подписание AJB?","Оригинал паспорта, виза KITAS или KITAP (если есть – для одних офисов PPAT обязательна, для других нет), индонезийский налоговый номер NPWP, разрешение на работу IMTA (если применимо), свидетельство о рождении (с нотариальным переводом, если не на английском или индонезийском), свидетельство о браке (с нотариальным переводом, если состоит в браке) и подтверждение источника средств для лизинга (как правило, банковская выписка с прослеживаемым происхождением). PPAT также потребует оригинал PPJB, квитанции BPHTB или IPL и документы продавца (оригинал сертификата SHM\u002FHGB, квитанции PBB, разрешения IMB\u002FPBG при наличии). Иноязычные документы должны быть переведены присяжным индонезийским переводчиком (penerjemah tersumpah) до подачи.",{"question":620,"answer":621},"Что чаще всего идёт не так при подписании AJB Hak Sewa для иностранцев?","Шесть типичных категорий проблем. Первая: нераскрытые долги по PBB всплывают на стадии AJB и создают задержку, пока продавец их гасит. Вторая: оригинал SHM или HGB находится не у продавца, а у предыдущего кредитора или родственника – это рушит цепочку правового титула. Третья: разрешение IMB или PBG отсутствует или недействительно, что подвергает объект риску правоприменения и осложняет лицензирование Pondok Wisata после покупки. Четвёртая: иностранный покупатель приезжает без NPWP и не может оплатить BPHTB в день сделки. Пятая: нотариус-PPAT обнаруживает существующее обременение (ипотека, судебный приказ, обычное право на землю), которое продавец скрыл. Шестая: пункты о продлении лизинга в AJB отсутствуют или непринудительны – это ослабляет права покупателя на продление к 25–30-му году.",[],[624,627,630,633,636],{"lang":625,"url":626},"en","\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026",{"lang":628,"url":629},"ru","\u002Fru\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026",{"lang":631,"url":632},"de","\u002Fde\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026",{"lang":634,"url":635},"fr","\u002Ffr\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026",{"lang":637,"url":638},"ja","\u002Fja\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026","Редакционная фотография индонезийского нотариального акта, латунной печати и ручки для подписи на тёмном тиковом столе, иллюстрирующая процесс подписания AJB Hak Sewa для лизхолда на Бали","\u002Fimages\u002Farticles\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026.webp",[642,643,644,645,646,647],"notary-and-bpht-fees-bali-property-purchase-2026","bali-property-tax-guide-2026-foreign-investors","pma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor","how-to-verify-bali-shm-certificate-yourself","how-to-buy-a-villa-in-bali-as-a-foreigner-step-by-step-guide","methodology",[649,650,651,652,653,654],"Полный процесс подписания AJB Hak Sewa занимает 4–8 недель от PPJB до итоговой регистрации в BPN и состоит из 12 отдельных шагов.","Совокупная стоимость сделки – 6–9% от заявленной стоимости лизинга, основная доля у IPL (10% от стоимости лизинга) и гонорара нотариуса-PPAT (0,5–1,5%).","Используйте лицензированного нотариуса PPAT в том же регентстве, где находится объект. НЕ используйте юриста продавца или адвоката без статуса PPAT – регистрировать AJB в BPN может только PPAT.","Независимая проверка реестра BPN до подписания обязательна. Никогда не принимайте PDF от брокера как доказательство чистого титула.","Предварительный договор PPJB должен содержать явные отлагательные условия: чистый титул по BPN, действующее разрешение IMB\u002FPBG, подтверждение зонирования, погашенные продавцом долги по PBB.","Иностранный покупатель должен иметь индонезийский NPWP до подписания AJB. На регистрацию NPWP закладывайте 2–3 недели, если его ещё нет.",{},true,[],[],"подписание ajb hak sewa бали",[],[],[],[664,665,666,667,668,669,670,671],"akta jual beli hak sewa индонезия","процесс подписания лизхолда бали","ppjb hak sewa пошагово","ppat нотариус бали вилла","регистрация bpn hak sewa","акт hak sewa бали 2026","подписание лизхолда виллы бали","иностранный покупатель ajb бали",{"title":5,"description":601},"ru\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026",[],"decision-framework",[],"AmMno6z6AJMKzPe0DQiFRS52nVnFuHF1IgaItRCRjyA",[679],{"title":680,"description":681,"stem":682,"path":518},"Налоги на недвижимость на Бали 2026: полный гид для иностранного инвестора (PPh, BPHTB, PBB, IPL)","Полный разбор всех налогов, которые платит иностранный инвестор по недвижимости на Бали в 2026 году: BPHTB 5% при покупке, PPh Final 10% с аренды, ежегодный PBB, IPL по Hak Sewa, корпоративный налог PT PMA. Расчётные примеры по каждой структуре владения, реальные цифры и актуальные ставки.","ru\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors",1782552676227]