[{"data":1,"prerenderedAt":195},["ShallowReactive",2],{"article-ja\u002Fbali-due-diligence":3},{"id":4,"title":5,"author":6,"body":7,"canonical":150,"citations":151,"comparisonTable":156,"description":157,"extension":158,"faq":159,"howToDescription":156,"howToEstimatedCost":156,"howToName":156,"howToSteps":163,"howToSupply":164,"howToTool":165,"howToTotalTime":156,"hreflangAlternates":166,"imageAlt":176,"imageUrl":177,"internalLinksOut":178,"keyTakeaways":179,"locale":180,"mentions":181,"meta":182,"modifiedTime":155,"navigation":183,"path":184,"primaryAbout":156,"primaryKeyword":185,"publicationTime":155,"retrospective":156,"reviewedAt":156,"secondaryKeywords":186,"seo":191,"stem":192,"topicCluster":193,"__hash__":194},"blog\u002Fja\u002Fbali-due-diligence.md","バリ不動産デュー・ディリジェンス2026:外国人購入者チェックリスト","Bali Villa Select Editorial",{"type":8,"value":9,"toc":133},"minimark",[10,14,18,21,40,43,45,49,52,55,58,61,64,75,78,83,86,90,93,97,100,111,114],[11,12,13],"h2",{"id":13},"直接の回答",[15,16,17],"p",{},"バリ不動産の土地証書はインドネシア法的レイヤー化:SHM(フリーホールド、原則インドネシア人のみ)、HGB(建築使用権、PMA経由可能、80年累積)、HPL(管理権、ITDC等機関保有)、Hak Pakai(使用権、KITAS保有者可能)、Hak Sewa(賃借権、外国人個人可能)。BPN(国家土地局)照会経由PPAT公証人が実施。",[11,19,20],{"id":20},"キーポイント",[22,23,24,28,31,34,37],"ul",{},[25,26,27],"li",{},"土地証書確認(SHM\u002FHGB\u002FHPL\u002FHak Sewa)はバリ・デュー・ディリジェンスの核心。PPAT公証人経由BPN照会必須。",[25,29,30],{},"PBG(建築許可)とSLF(使用許可)の欠落は2024–2025年規制執行で事実上STR運営不可。",[25,32,33],{},"名義人(nominee)構造はインドネシア法的に脆弱――地主との合意は法的執行力に欠ける。",[25,35,36],{},"タイムライン:オファー→保証金→デュー・ディリジェンス(4–6週間)→AJB→BPHTB→登録、合計8–12週間。",[25,38,39],{},"デュー・ディリジェンス費用:USD 1,500–4,000(独立PPAT公証人、税務アドバイザー、技術検査)。",[11,41,42],{"id":42},"土地証書のレイヤー",[15,44,17],{},[11,46,48],{"id":47},"pbgslfコンプライアンス","PBG\u002FSLFコンプライアンス",[15,50,51],{},"PBG(Persetujuan Bangunan Gedung)とSLF(Sertifikat Laik Fungsi)は建築・運営の核心ドキュメント。2024–2025年Pondok Wisata規制執行強化で、これらを欠く物件はAirbnb\u002FBooking.comから事実上排除。コンプライアンス物件は同等構造の非コンプライアンス比20–30%プレミアム。",[11,53,54],{"id":54},"名義人構造の法的脆弱性",[15,56,57],{},"インドネシア法で外国人は土地直接所有不可。一部仲介者は「名義人(nominee)」構造を提案:インドネシア人名義+外国人による信託合意。これはインドネシア法的に脆弱――BPHTBは外国人実質支配検出可能、紛争で法的執行力欠如。代替はLeaseholdまたはPMA正規構造。",[11,59,60],{"id":60},"タイムラインと費用",[15,62,63],{},"標準購入タイムライン:オファー受諾→保証金(5–10%)→デュー・ディリジェンス4–6週間→AJB→BPHTB(5%)支払→BPN登録、合計8–12週間。費用:独立PPAT公証人USD 800–1,500、税務アドバイザーUSD 300–800、技術検査USD 500–1,500、合計USD 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Villa Select Editorial – source-tier framework","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fmethodology","2026-05-24",null,"バリ不動産デュー・ディリジェンス2026 – SHM\u002FHGB\u002FHPL確認、PBG\u002FSLFコンプライアンス、PPAT公証人検証、リスク・チェックポイント。","md",[160,161,162],{"question":82,"answer":85},{"question":89,"answer":92},{"question":96,"answer":99},[],[],[],[167,170,173],{"lang":168,"url":169},"en","\u002Fbali-property-diligence",{"lang":171,"url":172},"fr","\u002Ffr\u002Fdiligence-immobilier-bali",{"lang":174,"url":175},"de","\u002Fde\u002Fbali-immobilien-due-diligence","Editorial flat-lay illustrating Bali property due diligence checklist 2026","\u002Farticles\u002Fbali-diligence\u002Fclipboard.webp",[],[27,30,33,36,39],"ja",[],{},true,"\u002Fja\u002Fbali-due-diligence","バリ 不動産 デュー ディリジェンス",[187,188,189,190],"バリ 物件 確認","バリ SHM 検証","PPAT バリ 公証人","bali property due diligence",{"title":5,"description":157},"ja\u002Fbali-due-diligence","bali-diligence","aC6PBQoKlTfnX0jrQjqXXcyQ1gerzHTItBDxZU7OnrY",1779636290342]