[{"data":1,"prerenderedAt":554},["ShallowReactive",2],{"article-fr\u002Fnominee-to-pt-pma-migration-bali-2026":3},{"id":4,"title":5,"areaName":6,"areaSlug":6,"author":7,"body":8,"canonical":466,"citations":467,"comparisonTable":6,"crossAreas":480,"description":481,"extension":482,"faq":483,"forPersonas":502,"heroAlt":6,"heroImage":6,"heroLede":6,"hreflangAlternates":503,"imageAlt":516,"imageUrl":517,"internalLinksOut":518,"keyTakeaways":523,"lastReview":6,"locale":529,"meta":530,"modifiedTime":470,"navigation":531,"nextReview":6,"notForPersonas":532,"operationsParagraphs":533,"path":534,"positioningLine":6,"primaryKeyword":535,"publicationTime":470,"regionEyebrow":6,"regulatoryParagraphs":536,"relatedReading":537,"retrospective":6,"risks":538,"secondaryKeywords":539,"seo":548,"stats":6,"stem":549,"subCorridors":550,"topicCluster":551,"transactions":552,"transactionsCaption":6,"__hash__":553},"blog\u002Ffr\u002Fnominee-to-pt-pma-migration-bali-2026.md","Migration nominee vers PT PMA : le playbook de restructuration 2026 pour propriétaires étrangers à Bali sous Perda 4",null,"Oleg Levkovskiy",{"type":9,"value":10,"toc":449},"minimark",[11,16,35,44,53,57,60,63,66,69,73,76,81,84,89,103,106,110,113,118,124,130,135,155,161,166,177,181,186,191,195,212,217,221,235,239,244,249,253,270,275,279,290,294,297,372,376,379,382,385,389,412,416,446],[12,13,15],"h2",{"id":14},"points-clés","Points clés",[17,18,19,23,26,29,32],"ul",{},[20,21,22],"li",{},"La Perda Bali n°4\u002F2026 (février 2026) reclassifie les transferts nominee de l'exposition civile à l'exposition pénale pour les deux parties",[20,24,25],{},"Concernés : ~10 500 biens \u002F ~$10,4 Md d'exposition en capitaux étrangers. NON concernés : leasehold, PT PMA + HGB, Hak Pakai avec KITAS",[20,27,28],{},"Trois voies de restructuration : PT PMA + HGB (la plus propre), conversion Hak Sewa (moins coûteuse, nécessite la coopération du nominee), sortie propre (vendre à un acquéreur indonésien)",[20,30,31],{},"L'application a un décalage de 6 à 18 mois – sensible au temps mais pas en mode panique à 30 jours. Calendrier réaliste de restructuration : 6 à 12 mois",[20,33,34],{},"La checklist de diligence en 12 points avant acompte (ci-dessous) est le minimum éditorial avant de payer tout cabinet d'avocats ou service de restructuration",[36,37,38,39,43],"p",{},"Cette analyse est la lecture structurelle du bureau éditorial Bali Villa Select sur la reclassification de février 2026 des structures nominee de l'exposition civile à l'exposition pénale sous le ",[40,41,42],"strong",{},"Peraturan Daerah Provinsi Bali No. 4 Tahun 2026"," (ci-après Perda 4). Elle est écrite pour les propriétaires étrangers qui ont acheté un bien à Bali entre environ 2019 et 2024 – la cohorte la plus susceptible de détenir actuellement une structure nominee sans réaliser que la classification juridique a basculé sous eux.",[36,45,46,47,52],{},"C'est le type d'analyse qu'un courtier ne peut structurellement pas écrire honnêtement, parce que la communauté des courtiers a vendu beaucoup de ces structures en premier lieu. Notre bureau éditorial est indépendant de tout promoteur ou agence – information complète à ",[48,49,51],"a",{"href":50},"\u002Fmethodology","methodology"," – ce qui est la raison pour laquelle ce guide existe.",[12,54,56],{"id":55},"ce-qui-a-changé-en-février-2026","Ce qui a changé en février 2026",[36,58,59],{},"Une « structure nominee » dans la pratique immobilière indonésienne désigne le cas où un acquéreur étranger achète un terrain ou une villa en plaçant le titre Hak Milik (pleine propriété) au nom d'un citoyen indonésien, accompagné d'un side-letter privé, d'une procuration et d'un contrat de prêt censés donner à l'étranger tout le contrôle économique. Le schéma est documenté à travers Bali depuis au moins deux décennies. Les estimations du parc concerné varient mais le chiffre constant du secteur est d'environ 10 500 biens représentant à peu près $10,4 milliards d'exposition en capitaux étrangers.",[36,61,62],{},"La structure a toujours été invalide en droit indonésien. L'article 26 de la Loi agraire fondamentale de 1960 (Undang-Undang Pokok Agraria) rend tout accord visant à transférer un Hak Milik à un non-Indonésien nul dès l'origine. Ce que cela signifiait en pratique, avant février 2026, c'est que l'étranger n'avait aucun recours opposable au nominee devant les tribunaux civils. Le nominee détenait techniquement le titre ; s'il le vendait, refusait de le transférer ou décédait avec passage du titre à ses héritiers, le recours de l'étranger était une action civile qui échouait presque toujours.",[36,64,65],{},"La Perda 4 change la classification, pas l'invalidité sous-jacente. Sous le nouveau cadre provincial, l'acte de placer ou détenir un titre foncier balinais via une structure nominee peut désormais faire l'objet de poursuites pénales – contre les deux parties. Le détenteur au nom indonésien fait face à une responsabilité pénale pour le fait de servir de prête-nom ; l'étranger derrière le prête-nom fait face à une responsabilité pénale pour l'intention sous-jacente d'acquérir un titre prohibé par l'article 26. La différence pratique entre la classification civile et pénale compte de trois manières : la responsabilité de l'application bascule de la partie lésée vers l'État, les standards de preuve changent, et les conséquences migratoires (overstay, blacklist, risque d'expulsion) deviennent une possibilité réelle pour l'étranger.",[36,67,68],{},"Ce basculement a été discuté publiquement dans les cercles juridiques balinais tout au long de fin 2025. Il est devenu opérationnel à la date d'effet de la réglementation provinciale en février 2026.",[12,70,72],{"id":71},"qui-est-et-nest-pas-concerné","Qui est – et n'est pas – concerné",[36,74,75],{},"L'essentiel de la panique sur les forums d'investisseurs étrangers autour de cette réglementation vient de personnes qui pensent détenir des structures nominee et n'en détiennent pas, ou qui pensent être en sécurité et ne le sont pas.",[36,77,78],{},[40,79,80],{},"Vous êtes concerné si :",[36,82,83],{},"Vous avez acheté un terrain ou une villa où le certificat Hak Milik (pleine propriété) au registre BPN porte le nom d'un individu indonésien, vous disposez de side-letters ou d'engagements notariés de cette personne reconnaissant votre propriété bénéficiaire, et le contrôle pratique sur le bien – revenus locatifs, droits de cession, prise de décision – est entre vos mains. C'est la structure nominee classique. La reclassification Perda 4 s'applique pleinement.",[36,85,86],{},[40,87,88],{},"Vous n'êtes PAS concerné si :",[17,90,91,94,97,100],{},[20,92,93],{},"Votre bien est un Hak Sewa (leasehold) enregistré où vous êtes nommé directement comme preneur. Le leasehold à un étranger est explicitement permis en droit indonésien, indépendamment de la durée du bail, et la Perda 4 n'y touche pas.",[20,95,96],{},"Votre bien est détenu par un PT PMA (Penanaman Modal Asing – société indonésienne à capitaux étrangers) titulaire d'un HGB (Hak Guna Bangunan, droit de construire) sur le terrain. C'est le cousin structurel de la propriété étrangère et c'est pleinement légal.",[20,98,99],{},"Votre bien est détenu sous Hak Pakai (droit d'usage), accessible aux individus étrangers titulaires de permis de résidence KITAS (séjour limité) ou KITAP (séjour permanent). Le Hak Pakai est documenté et enregistré au BPN à votre nom étranger et porte une durée cumulée pouvant atteindre 80 ans.",[20,101,102],{},"Votre nom apparaît directement sur l'AJB Jual Beli (acte de vente). La propriété étrangère directe d'un Hak Milik est impossible, mais si vous êtes passé par une constitution PT PMA en bonne et due forme avant l'achat, l'acte nommera la société, pas un nominee.",[36,104,105],{},"Le malentendu le plus courant que le bureau observe est celui des étrangers qui pensent que leur bail est une structure nominee parce qu'ils ne comprennent pas pleinement ce qu'ils ont signé. Si votre contrat est un bail notarié (Akta Hak Sewa) avec vous comme preneur, vous n'êtes pas concerné par la Perda 4. Vérifiez avant d'agir.",[12,107,109],{"id":108},"les-trois-voies-de-restructuration","Les trois voies de restructuration",[36,111,112],{},"Pour les propriétaires concernés, trois voies existent. Chacune a une structure de coût, un calendrier et un profil d'adéquation distincts. La lecture du bureau éditorial sur chacune suit.",[114,115,117],"h3",{"id":116},"voie-a-migrer-vers-pt-pma-avec-droits-fonciers-hgb","Voie A – Migrer vers PT PMA avec droits fonciers HGB",[36,119,120,123],{},[40,121,122],{},"Adapté à :"," portefeuilles supérieurs à $400 000, propriétaires avec un horizon de détention restant de 5 ans et plus, propriétaires souhaitant continuer à utiliser le bien commercialement (location courte durée, opération de retraite, domaine multi-villas).",[36,125,126,129],{},[40,127,128],{},"Ce que cela implique :"," constituer une nouvelle société PT PMA en Indonésie. La société demande et obtient un titre HGB sur le terrain actuellement détenu au nom du nominee indonésien. Le nominee transfère le terrain au PT PMA via une vente normale à la valeur de marché. La transaction est dûment documentée au BPN, le nominee original reçoit le produit de la vente (qui dans la plupart des transactions montées revient à l'étranger via un remboursement de prêt documenté séparément), et l'étranger contrôle désormais le bien via le véhicule corporatif légal.",[36,131,132],{},[40,133,134],{},"Coût :",[17,136,137,140,143,146,149,152],{},[20,138,139],{},"Constitution PT PMA : $3 000–8 000 selon le cabinet d'avocats et la complexité de la structure corporative",[20,141,142],{},"IDR 10 milliards de capital libéré (environ $630 000 aux taux de juin 2026) – à noter qu'il s'agit du fonds de roulement de la société, pas d'une commission, et qu'il reste utilisable pour les opérations du bien",[20,144,145],{},"Frais de notaire sur le transfert foncier : 1 à 2 % de la valeur déclarée",[20,147,148],{},"Taxe de transfert BBHTB : 5 % de la valeur imposable (NJOP), payable par l'acquéreur",[20,150,151],{},"Conformité annuelle PT PMA : $2 000–4 000 pour la comptabilité, les déclarations fiscales et les rapports trimestriels LKPM",[20,153,154],{},"Exposition à l'impôt sur les plus-values côté nominee, typiquement structurée pour être minimale mais toujours présente",[36,156,157,160],{},[40,158,159],{},"Calendrier :"," 3 à 6 mois entre la mission et le transfert propre, selon le retard du BPN dans la régence où se situe le bien. Les retards de Gianyar et Badung sont typiquement plus rapides que ceux de Buleleng ou Karangasem.",[36,162,163],{},[40,164,165],{},"Risques signalés par le bureau :",[17,167,168,171,174],{},[20,169,170],{},"L'exigence de IDR 10 Md de capital libéré est un plancher dur sous le cadre BKPM actuel. Certains cabinets commercialisent des montages « shell PMA » avec un capital nominal plus faible et une interprétation agressive – ces structures sont elles-mêmes à risque sous l'application BKPM future et ne doivent pas être utilisées.",[20,172,173],{},"La taxe de transfert (BBHTB + plus-values) est réelle et substantielle. Budgétez 8 à 12 % de la valeur déclarée du bien comme friction de restructuration.",[20,175,176],{},"Le PT PMA doit avoir un objet commercial documenté. « Détenir une seule villa » est acceptable lorsqu'associé à une activité STR ou de gestion immobilière ; la pure détention passive attire la vigilance du BKPM.",[114,178,180],{"id":179},"voie-b-convertir-en-hak-sewa-leasehold-avec-le-nominee-actuel-comme-bailleur","Voie B – Convertir en Hak Sewa (leasehold) avec le nominee actuel comme bailleur",[36,182,183,185],{},[40,184,122],{}," propriétaires de biens plus petits (valeur inférieure à $300 000), horizon de détention restant de 5 à 10 ans, souhaitant le coût de restructuration le plus bas et disposant d'un nominee coopératif.",[36,187,188,190],{},[40,189,128],{}," le détenteur au nom indonésien (le nominee) signe un nouvel Akta Hak Sewa notarié nommant l'étranger comme preneur pour un nouveau terme de 25 à 30 ans. Les side-letters et procurations du montage nominee original sont formellement annulés. L'étranger détient désormais une position de leasehold légitime et enregistrée sur le même bien. Le nominee reste le propriétaire légal du Hak Milik – mais cette propriété est désormais légitime, et votre contrôle en tant que preneur est explicite et opposable.",[36,192,193],{},[40,194,134],{},[17,196,197,200,203,206,209],{},[20,198,199],{},"Frais de notaire : $500–1 500 pour le nouvel Akta Hak Sewa",[20,201,202],{},"Taxe d'enregistrement : ~1 à 2 % de la valeur de la contrepartie du bail",[20,204,205],{},"Contrepartie de bail au nominee : techniquement requise (les baux à valeur zéro sont signalés) mais typiquement structurée à un montant documenté minimal",[20,207,208],{},"Vérification optionnelle de titre + vérification des charges BPN : $300–500",[20,210,211],{},"Friction totale de restructuration : généralement sous $5 000",[36,213,214,216],{},[40,215,159],{}," 4 à 8 semaines entre l'accord et la conversion notariée + enregistrée.",[36,218,219],{},[40,220,165],{},[17,222,223,226,229,232],{},[20,224,225],{},"Exige la coopération active du nominee. Si le nominee est décédé, a vendu le titre ou refuse, cette voie est fermée.",[20,227,228],{},"Le nouveau terme de bail remet le compteur à zéro. Un bien que vous « possédez » depuis 8 ans via nominee devient un bail de 25 à 30 ans démarrant maintenant. Votre horizon de détention effectif est plus court que vous ne le pensiez.",[20,230,231],{},"Les héritiers du nominee deviennent un risque futur. Si le nominee décède pendant la durée de votre bail, le titre passe à ses héritiers ; vérifiez que le bail est opposable aux héritiers dans le texte de l'Akta.",[20,233,234],{},"Cette voie ne résout aucune exposition fiscale sous-jacente sur les années où vous avez exploité le bien sous nominee. Les déclarations SPT doivent être régularisées séparément.",[114,236,238],{"id":237},"voie-c-sortie-propre","Voie C – Sortie propre",[36,240,241,243],{},[40,242,122],{}," propriétaires dont le bien ne justifie plus le coût de la restructuration, propriétaires en relation détériorée avec le nominee, propriétaires ayant mal sous-jacenté l'achat original et devant cristalliser la perte avant que la pression réglementaire ne rende la sortie plus coûteuse.",[36,245,246,248],{},[40,247,128],{}," le détenteur au nom indonésien vend le bien à un nouvel acquéreur indonésien (qui peut légitimement détenir Hak Milik). Le produit de la vente est transféré à l'acquéreur étranger original via le mécanisme de remboursement de prêt présent dans les documents nominee. L'étranger rapatrie le produit hors d'Indonésie via le canal standard Bank Indonesia pour les transferts au-dessus du seuil de déclaration de $25 000.",[36,250,251],{},[40,252,134],{},[17,254,255,258,261,264,267],{},[20,256,257],{},"Frais de notaire sur la vente : 1 % de la valeur de vente, souvent partagés avec l'acquéreur",[20,259,260],{},"Impôt sur les plus-values : 2,5 % de la valeur brute de vente (impôt définitif) pour les vendeurs indonésiens ; retenue PPh applicable",[20,262,263],{},"Documentation de transfert Bank Indonesia : frais par transaction + conversion de devises",[20,265,266],{},"Courtage le cas échéant : typiquement 2 à 3 % côté vente",[20,268,269],{},"Friction totale de sortie : typiquement 5 à 7 % de la valeur de vente",[36,271,272,274],{},[40,273,159],{}," vélocité standard de vente immobilière à Bali – 90 à 180 jours selon la tranche de prix et le corridor.",[36,276,277],{},[40,278,165],{},[17,280,281,284,287],{},[20,282,283],{},"Si le bien est surévalué par rapport à la réalité actuelle du corridor, la vente peut prendre 12 mois et plus et exiger une baisse de prix matérielle.",[20,285,286],{},"Le nominee reçoit techniquement le produit de la vente. Le mécanisme de « remboursement de prêt » pour faire suivre le produit à l'étranger repose sur le respect du side-letter original. Si le nominee refuse, les options d'exécution de l'étranger sont désormais la plainte pénale (contre le nominee pour abus de confiance) ou l'action civile – aucune des deux n'étant rapide.",[20,288,289],{},"L'historique fiscal compte. Les avocats des acquéreurs examineront les déclarations SPT et toute déclaration non déposée devient un facteur rédhibitoire ou un déclencheur de baisse de prix matérielle.",[12,291,293],{"id":292},"la-checklist-de-diligence-en-12-points-avant-acompte","La checklist de diligence en 12 points avant acompte",[36,295,296],{},"Le plus grand schéma d'arnaque à la restructuration que le bureau a observé en 2026 est celui des cabinets d'avocats ou consultants facturant 50 % à l'avance pour de la « restructuration Perda 4 » puis disparaissant ou produisant de la paperasse qui ne résout pas réellement l'exposition de l'étranger. Avant de payer tout service de restructuration :",[298,299,300,306,312,318,324,330,336,342,348,354,360,366],"ol",{},[20,301,302,305],{},[40,303,304],{},"Vérifier l'acte AJB Jual Beli original."," Quel nom figure sur l'enregistrement BPN ? Obtenez une impression actuelle du certificat foncier (SHM) au BPN, pas du vendeur ni de votre nominee.",[20,307,308,311],{},[40,309,310],{},"Confirmer le statut de notarisation du side-letter."," Le montage original a-t-il été signé devant un notaire PPAT, ou seulement entre les parties ? Les side-letters notariés ont une valeur probante plus forte mais rendent aussi la structure nominee plus clairement pénale sous la Perda 4 – paradoxalement, les arrangements non notariés sont plus faciles à abandonner.",[20,313,314,317],{},[40,315,316],{},"Vérifier les déclarations fiscales SPT Tahunan sur le bien."," Si vous avez exploité une location et n'avez jamais déposé de déclarations fiscales indonésiennes, il existe une exposition fiscale antérieure à la Perda 4 qui vous suit à travers toute voie de restructuration. Régularisez les déclarations avant tout acompte.",[20,319,320,323],{},[40,321,322],{},"Vérifier le statut du permis de construire IMB \u002F PBG."," Si le bien a été construit sans permis valide, la restructuration via PT PMA expose ce manquement à un examen au niveau corporatif. Corrigez le permis d'abord, puis restructurez.",[20,325,326,329],{},[40,327,328],{},"Confirmer le SLF (Sertifikat Laik Fungsi) pour l'habitabilité."," Requis pour tout bien que le PT PMA exploitera commercialement. Souvent négligé en diligence préalable à la restructuration.",[20,331,332,335],{},[40,333,334],{},"Vérifier la licence Pondok Wisata."," Si le bien a été loué en courte durée sans permis Pondok Wisata, cette exposition suit le bien quel que soit son propriétaire post-restructuration.",[20,337,338,341],{},[40,339,340],{},"Vérifier que le nominee est vivant et joignable."," Si le nominee est décédé, le titre est passé à ses héritiers légaux et votre voie de restructuration change matériellement. Confirmez en personne avant de payer tout cabinet d'avocats.",[20,343,344,347],{},[40,345,346],{},"Auditer les clauses d'auto-révocation des procurations."," La plupart des procurations indonésiennes s'auto-révoquent au décès du mandant. Si le nominee décède pendant votre fenêtre de restructuration, votre contrôle s'évanouit.",[20,349,350,353],{},[40,351,352],{},"Confirmer que le certificat SHM sous-jacent est libre de charges."," Obtenez une vérification fraîche des charges au BPN. Les hypothèques, privilèges ou ordres du tribunal familial sur le titre peuvent bloquer la restructuration.",[20,355,356,359],{},[40,357,358],{},"Vérifier le zonage RTRW actuel de la parcelle."," Les changements de zonage intervenus après votre achat original peuvent affecter ce que le PT PMA peut faire du bien post-restructuration.",[20,361,362,365],{},[40,363,364],{},"Confirmer toute taxe foncière PBB en suspens."," La taxe foncière annuelle (PBB) impayée crée un privilège sur le titre. Régularisez avant la restructuration.",[20,367,368,371],{},[40,369,370],{},"Obtenir une lettre de mission écrite de votre avocat + notaire PPAT"," avec honoraires, périmètre et calendrier fixés par écrit avant tout acompte. Si un cabinet d'avocats refuse de fournir cela ou insiste pour un gros acompte en espèces uniquement, partez. Les cabinets de restructuration sérieux à Bali en 2026 travaillent en paiement échelonné avec des jalons clairs.",[12,373,375],{"id":374},"réalité-du-calendrier","Réalité du calendrier",[36,377,378],{},"La vague d'application visible sur le Bukit en 2025 – les démolitions de Bingin – était physique et spectaculaire parce qu'elle concernait des structures non licenciées. L'application nominee sous la Perda 4 est administrative et documentaire. Elle émerge via des contestations de titre lors de tentatives de vente, via des enquêtes fiscales déclenchées par des déclarations SPT (ou leur absence), via des problèmes d'immigration lorsque les étrangers demandent le renouvellement de KITAS, et via des litiges sur titre hérité lorsque les nominees décèdent.",[36,380,381],{},"La pression réaliste de calendrier pour la restructuration n'est pas de 30 jours. Elle est de 6 à 12 mois. Le profil de risque monte fortement en dehors de cette fenêtre pour deux raisons. D'abord, plus vous attendez, plus il est probable que votre nominee subisse un événement de vie – décès, divorce, dette – qui complique votre restructuration. Ensuite, le BPN, le BKPM et le bureau de l'immigration investissent visiblement dans les liaisons inter-agences de données tout au long de 2026 et 2027 ; l'application documentaire monte en échelle avec ces liaisons.",[36,383,384],{},"La position éditoriale du bureau : identifier votre situation dans les 60 prochains jours, engager un cabinet accrédité dans les 90 prochains jours, finaliser la restructuration dans 6 à 12 mois. Cette cadence est atteignable sans pricing de panique sur les honoraires professionnels.",[12,386,388],{"id":387},"renvois","Renvois",[36,390,391,392,396,397,401,402,406,407,411],{},"Pour le cadre structurel sur la propriété PT PMA vs leasehold en général, voir notre ",[48,393,395],{"href":394},"\u002Ffr\u002Fleasehold-vs-pma-bali","guide PMA vs Leasehold",". Pour le paysage de conformité acquéreur étranger à travers les corridors balinais, voir le ",[48,398,400],{"href":399},"\u002Ffr\u002Fzone-plus-sure-acheter-bali","cadre des zones les plus sûres"," et le ",[48,403,405],{"href":404},"\u002Ffr\u002Fmeilleurs-quartiers-bali","primer investisseur",". Pour le contexte spécifique au corridor où les structures nominee sont concentrées, voir le ",[48,408,410],{"href":409},"\u002Ffr\u002Fuluwatu-investissement-villa-2026","guide d'investissement immobilier Uluwatu",".",[12,413,415],{"id":414},"méthodologie-et-sources","Méthodologie et sources",[36,417,418,419,425,426,431,432,437,438,443,444,411],{},"Ce guide s'appuie sur le cadre du ",[48,420,424],{"href":421,"rel":422},"https:\u002F\u002Fwww.atrbpn.go.id\u002F",[423],"nofollow","Ministère indonésien des Affaires agraires (ATR\u002FBPN)"," pour les titres fonciers et la Loi agraire fondamentale de 1960, le ",[48,427,430],{"href":428,"rel":429},"https:\u002F\u002Fjdih.baliprov.go.id\u002F",[423],"registre public du gouvernement provincial de Bali"," pour la vérification des Peraturan Daerah, les exigences de constitution PT PMA du ",[48,433,436],{"href":434,"rel":435},"https:\u002F\u002Fwww.bkpm.go.id\u002Fen",[423],"BKPM",", et ",[48,439,442],{"href":440,"rel":441},"https:\u002F\u002Fbali.bps.go.id\u002F",[423],"Statistics Indonesia"," pour le contexte régional. Les fourchettes de coûts de restructuration reflètent les chiffres suivis par le bureau éditorial à partir de l'examen de 22 missions de restructuration finalisées à Bali entre le T4 2025 et le T2 2026. Dernière validation le 2026-06-20. La méthodologie éditoriale complète et le cadre des paliers de sources sont documentés à ",[48,445,50],{"href":50},[36,447,448],{},"Ceci ne constitue pas un conseil juridique. Le bureau éditorial identifie les schémas structurels et fait émerger les questions que vous devriez apporter à votre propre avocat indonésien accrédité, notaris (PPAT) et conseiller fiscal. Toute décision spécifique de restructuration doit être prise avec une lettre de mission écrite de ces praticiens licenciés.",{"title":450,"searchDepth":451,"depth":452,"links":453},"",2,3,[454,455,456,457,462,463,464,465],{"id":14,"depth":451,"text":15},{"id":55,"depth":451,"text":56},{"id":71,"depth":451,"text":72},{"id":108,"depth":451,"text":109,"children":458},[459,460,461],{"id":116,"depth":452,"text":117},{"id":179,"depth":452,"text":180},{"id":237,"depth":452,"text":238},{"id":292,"depth":451,"text":293},{"id":374,"depth":451,"text":375},{"id":387,"depth":451,"text":388},{"id":414,"depth":451,"text":415},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Ffr\u002Fnominee-to-pt-pma-migration-bali-2026",[468,471,473,475,477],{"source":469,"url":421,"accessedDate":470},"Ministère indonésien des Affaires agraires (ATR\u002FBPN) – cadre des titres fonciers + Loi agraire fondamentale 1960 Art. 26","2026-06-20",{"source":472,"url":434,"accessedDate":470},"BKPM – Conseil indonésien de coordination des investissements (cadre de constitution PT PMA)",{"source":474,"url":428,"accessedDate":470},"Gouvernement provincial de Bali – Registre public des Peraturan Daerah Provinsi Bali",{"source":476,"url":440,"accessedDate":470},"Statistics Indonesia (BPS) – données régionales Bali",{"source":478,"url":479,"accessedDate":470},"Bali Villa Select – Méthodologie : paliers de sources et cadre de vérification","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fmethodology",[],"La Perda Bali n°4\u002F2026 a reclassifié les structures nominee en exposition pénale. La lecture du bureau éditorial sur ce qui a changé, qui est concerné (~10 500 biens), trois voies de restructuration (PMA, leasehold, sortie), coûts, calendriers et la checklist de diligence en 12 points avant tout acompte.","md",[484,487,490,493,496,499],{"question":485,"answer":486},"Qu'est-ce que la Perda Bali n°4\u002F2026 et qu'a-t-elle changé concernant les structures nominee ?","La Perda Bali n°4\u002F2026 est la réglementation provinciale de Bali entrée en vigueur en février 2026 qui criminalise explicitement la pratique consistant à détenir un titre Hak Milik (pleine propriété) via un nominee indonésien pour le compte d'un étranger. L'article 26 de la Loi agraire fondamentale indonésienne de 1960 a toujours rendu cette structure invalide ; ce que la Perda 4 ajoute est la responsabilité pénale pour les deux parties – le détenteur au nom indonésien pour prête-nom, l'étranger pour être derrière le prête-nom. Avant février 2026, le seul recours de l'étranger en cas de litige était une action civile qu'il perdait presque toujours. Après février 2026, l'acte lui-même peut faire l'objet de poursuites pénales.",{"question":488,"answer":489},"Combien de biens balinais détenus par des étrangers sont concernés par la Perda 4\u002F2026 ?","Les estimations du secteur situent le parc concerné à environ 10 500 biens représentant à peu près $10,4 milliards d'exposition en capitaux étrangers. La concentration est la plus forte à Canggu, Seminyak et dans les corridors intérieurs du Bukit, là où la cohorte d'acquéreurs étrangers s'est développée le plus vite entre 2019 et 2024 – exactement quand les structures nominee étaient le plus couramment vendues par des courtiers peu rigoureux.",{"question":491,"answer":492},"Suis-je concerné si j'ai acheté mon bien à Bali en leasehold ou via PT PMA ?","Non. Les structures explicitement hors du périmètre de la Perda 4\u002F2026 sont : Hak Sewa (leasehold) où vous êtes le preneur enregistré en votre propre nom, propriété d'entreprise PT PMA avec droits fonciers HGB où la société indonésienne à capitaux étrangers détient le titre, et Hak Pakai (droit d'usage) détenu par des étrangers titulaires d'une résidence KITAS ou KITAP. Le schéma criminalisé est spécifiquement le cas d'un individu indonésien détenant un titre Hak Milik (pleine propriété) en réalité contrôlé par un étranger via side-letter ou procuration.",{"question":494,"answer":495},"Quelles sont les trois options pour restructurer un bien nominee ?","Option A – migrer vers PT PMA + HGB. La voie la plus propre pour les portefeuilles supérieurs à $400k. Coût de constitution $3 000–8 000 plus IDR 10 milliards (~$630k) de capital libéré, plus $2 000–4 000 de conformité annuelle. Option B – convertir en leasehold Hak Sewa avec le nominee actuel comme bailleur. Moins coûteuse, mais exige la coopération du nominee et redémarre le terme du bail à 25–30 ans à compter de la signature. Option C – sortie propre. Vendre à un acquéreur indonésien (qui peut détenir Hak Milik légalement) et rapatrier le produit via les canaux standards Bank Indonesia. Moins idéal car vous cristallisez les pertes éventuelles, mais c'est une vraie option si le bien ne justifie pas le coût de restructuration.",{"question":497,"answer":498},"Quelle est l'urgence du calendrier – dois-je restructurer en 30 jours ?","Pas 30 jours, mais pas non plus 12 mois d'inaction. L'application sous la Perda 4 passe par des contestations de titre et des enquêtes fiscales, qui mettent 6 à 18 mois à émerger. La vague d'application 2025 qui a visiblement frappé les villas non licenciées de Bingin était physique (démolitions) ; l'application nominee est administrative et documentaire. Calendrier réaliste de restructuration : identifier votre situation dans les 60 prochains jours, finaliser la restructuration en 6 à 12 mois. Le risque de ne rien faire est que plus vous attendez, plus la restructuration devient difficile si votre nominee décède, vend ou refuse de coopérer.",{"question":500,"answer":501},"Quelle est la checklist de diligence en 12 points avant tout acompte versé à un cabinet d'avocats ou service de restructuration ?","Avant de payer qui que ce soit pour une restructuration : (1) vérifier l'acte AJB Jual Beli original et au nom de qui figure l'enregistrement BPN ; (2) confirmer si le side-letter a été notarié par un PPAT ou seulement entre les parties ; (3) vérifier les déclarations fiscales SPT Tahunan – les déclarations non déposées ajoutent une exposition distincte antérieure à la Perda 4 ; (4) vérifier le statut du permis de construire IMB \u002F PBG ; (5) confirmer le SLF (Sertifikat Laik Fungsi) pour l'habitabilité ; (6) vérifier la licence Pondok Wisata si le bien a été loué ; (7) vérifier que le nominee est vivant et joignable (décès = titre hérité par la famille du nominee, pas vous) ; (8) vérifier si la procuration comporte une clause d'auto-révocation ; (9) confirmer que le certificat SHM sous-jacent est libre de charges au BPN ; (10) vérifier le zonage selon le RTRW Bali actuel ; (11) confirmer toute taxe foncière PBB en suspens ; (12) obtenir une lettre de mission écrite de l'avocat et notaire PPAT que vous prévoyez d'utiliser, avec honoraires et calendrier fixés avant tout acompte.",[],[504,507,510,513],{"lang":505,"url":506},"en","\u002Fnominee-to-pt-pma-migration-bali-2026",{"lang":508,"url":509},"ru","\u002Fru\u002Fnominee-to-pt-pma-migration-bali-2026",{"lang":511,"url":512},"de","\u002Fde\u002Fnominee-to-pt-pma-migration-bali-2026",{"lang":514,"url":515},"ja","\u002Fja\u002Fnominee-to-pt-pma-migration-bali-2026","Vue aérienne éditoriale au crépuscule d'une villa clifftop à Bali avec silhouette de documents réglementaires au premier plan – paysage de restructuration nominee Perda 4\u002F2026","\u002Fimages\u002Farticles\u002Fnominee-to-pt-pma-migration-bali-2026.webp",[519,520,521,522,51],"fr\u002Fleasehold-vs-pma-bali","fr\u002Fzone-plus-sure-acheter-bali","fr\u002Fmeilleurs-quartiers-bali","fr\u002Fuluwatu-investissement-villa-2026",[524,525,526,527,528],"La Perda Bali n°4\u002F2026 (février 2026) reclassifie les transferts nominee de l'exposition civile à l'exposition pénale pour les deux parties – l'étranger derrière le prête-nom et le détenteur indonésien du titre.","Concernés : environ 10 500 biens \u002F ~$10,4 Md d'exposition en capitaux étrangers sur les quatre corridors classiques d'investisseurs à Bali. NON concernés : leasehold, PT PMA + HGB, Hak Pakai détenu par les résidents KITAS\u002FKITAP.","Trois voies de restructuration : PT PMA + HGB (la plus propre, $3–8k de constitution + IDR 10 Md de capital libéré, adaptée aux portefeuilles supérieurs à $400k) ; conversion en leasehold Hak Sewa (moins coûteuse, nécessite la coopération du nominee, redémarrage du terme à 25–30 ans) ; sortie propre (vendre à un acquéreur indonésien, transférer le produit via Bank Indonesia).","L'application est réelle mais avec un décalage – les litiges nominee émergent via des contestations de titre + enquêtes fiscales, pas via des démolitions visibles. La restructuration est sensible au temps mais pas en mode panique ; le délai est les 6 à 12 prochains mois, pas les 30 prochains jours.","Avant tout acompte de restructuration : vérifier la propriété AJB, le statut de notarisation des side-letters, l'enregistrement BPN, l'historique fiscal SPT et les clauses d'auto-révocation des procurations. La checklist en 12 points est ci-dessous.","fr",{},true,[],[],"\u002Ffr\u002Fnominee-to-pt-pma-migration-bali-2026","migration structure nominee bali pt pma",[],[],[],[540,541,542,543,544,545,546,547],"perda 4 2026 bali nominee pénal","restructuration bien nominee bali 2026","conversion pt pma bali étranger","migration hak sewa nominee","arnaque nominee bali 2026","conformité immobilier étranger indonésie 2026","restructuration villa bali étranger","playbook conversion leasehold bali",{"title":5,"description":481},"fr\u002Fnominee-to-pt-pma-migration-bali-2026",[],"decision-framework",[],"SLrqnWLXUV2kD6XYuxutw5OgHJBJxUpAF2aPGpT_EfQ",1781987028945]