[{"data":1,"prerenderedAt":389},["ShallowReactive",2],{"article-fr\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check":3,"related-fr-bali-vs-lombok-property-investment-2026-bali-villa-price-index-q3-2026-best-bali-corridors-rental-yield-2026-average-rental-yield-canggu-villas-2026-bali-villa-inspection-trip-verifying-occupancy-adr-2026-bali-villa-exit-modelling-2026-methodology":368},{"id":4,"title":5,"areaName":6,"areaSlug":6,"author":7,"body":8,"canonical":281,"citations":282,"comparisonTable":6,"crossAreas":293,"description":294,"extension":295,"faq":296,"forPersonas":312,"heroAlt":6,"heroImage":6,"heroLede":6,"howToName":6,"howToSteps":313,"hreflangAlternates":314,"imageAlt":330,"imageUrl":331,"internalLinksOut":332,"keyTakeaways":340,"lastReview":6,"locale":325,"meta":346,"modifiedTime":286,"navigation":347,"nextReview":6,"notForPersonas":348,"ogImage":349,"ogTitle":350,"operationsParagraphs":351,"path":326,"positioningLine":6,"priceIndex":6,"primaryKeyword":352,"publicationTime":286,"regionEyebrow":6,"regulatoryParagraphs":353,"relatedReading":354,"retrospective":6,"risks":355,"secondaryKeywords":356,"seo":362,"stats":6,"stem":363,"subCorridors":364,"topicCluster":365,"transactions":366,"transactionsCaption":6,"__hash__":367},"blog\u002Ffr\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check.md","Rendement locatif Lombok vs Bali 2026 : vraiment 2 à 3 fois plus élevé ? (vérification par les données)",null,"Oleg Levkovskiy",{"type":9,"value":10,"toc":269},"minimark",[11,16,25,28,32,41,53,57,68,74,80,98,102,114,193,209,213,216,232,239,243,254,258],[12,13,15],"h2",{"id":14},"laffirmation-et-la-réponse-courte","L'affirmation, et la réponse courte",[17,18,19,20,24],"p",{},"Vous l'entendrez dans presque chaque présentation de promoteur à Lombok : ",[21,22,23],"strong",{},"les rendements locatifs y sont deux à trois fois ceux de Bali."," Comme titre brut-contre-brut, ce n'est pas inventé – et comme indication de ce que vous garderez réellement, c'est quasiment inutile.",[17,26,27],{},"Le chiffre compare une poignée d'actifs de pointe triés sur le volet près de Mandalika – cités en brut – face à la moyenne globale de Bali. Mettez les deux sur le même pied (net des coûts, ajusté pour une occupation réellement atteinte plutôt qu'annoncée, et valorisé pour la liquidité que vous abandonnez) et l'écart de 2 à 3 fois se réduit à une fraction du titre. Dans plusieurs corridors de Bali, il disparaît totalement.",[12,29,31],{"id":30},"doù-vient-le-chiffre-2-à-3-fois","D'où vient le chiffre « 2 à 3 fois »",[17,33,34,35,40],{},"L'affirmation a une source réelle. La ",[36,37,39],"a",{"href":38},"\u002Fbali-vs-lombok-property-investment-2026","zone économique spéciale de Mandalika"," – le développement géré par l'ITDC et ancré autour du circuit MotoGP – produit de véritables pics de recettes locatives brutes pour les villas neuves proches du circuit pendant les périodes de lancement et de course. Une villa affichant un brut élevé un week-end de course est un fait vrai à propos de cette villa et de ces semaines.",[17,42,43,44,48,49,52],{},"L'erreur est le saut de ",[45,46,47],"em",{},"cet actif, ces semaines"," à ",[45,50,51],{},"l'île rapporte plus",". Un brut de semaine de pointe sur une unité sur plan à prix de lancement n'est pas le rendement net, occupé et durable d'un corridor. Une fois la remise de lancement et le tarif de semaine de course normalisés, le chiffre cité à jamais n'a jamais été celui que la villa gagne sur une année.",[12,54,56],{"id":55},"les-quatre-erreurs-qui-gonflent-lécart","Les quatre erreurs qui gonflent l'écart",[17,58,59,62,63,67],{},[21,60,61],{},"1. Brut comparé au brut – jamais au net."," Le chiffre de Lombok est cité en brut ; le chiffre de Bali auquel on le compare est généralement brut aussi, mais la plus grande maturité opérationnelle de Bali fait qu'une part plus grande du brut survit jusqu'au net. Retirez 25 à 40% de l'un ou l'autre pour les honoraires d'exploitation (15 à 30%), l'impôt PPh Final de 10%, l'entretien et la vacance – et le marché au vivier d'exploitants plus profond en garde davantage. Le marché d'exploitants plus mince de Lombok signifie un écart plus large entre le brut montré et le net encaissé – la même mécanique que dans notre ",[36,64,66],{"href":65},"\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026","cadre de modélisation de sortie",".",[17,69,70,73],{},[21,71,72],{},"2. Des actifs de pointe tiennent lieu de toute l'île."," Une villa de lancement à côté du circuit est présentée comme représentative de Lombok. Le chiffre de Bali, à l'inverse, est une moyenne mixte sur huit corridors et des centaines de biens. Comparer le meilleur de l'un à la moyenne de l'autre n'est pas une comparaison.",[17,75,76,79],{},[21,77,78],{},"3. Un rendement de marché étroit est en partie une prime d'illiquidité."," Un rendement affiché plus élevé sur un marché plus petit n'est pas de l'argent gratuit – c'est en partie la compensation de l'illiquidité. Le vivier d'acheteurs étrangers de Lombok est une fraction de celui de Bali, ce qui signifie des écarts plus larges, un délai de revente plus long et une décote réelle à la sortie. Cette décote n'apparaît dans aucun chiffre de rendement, mais elle sort directement de votre rendement total.",[17,81,82,85,86,89,90,93,94,67],{},[21,83,84],{},"4. L'occupation annoncée tient lieu d'occupation réalisée."," Le tarif par nuit est là où les présentations de Lombok paraissent les plus fortes, et l'occupation est là où le dossier casse généralement. Un ADR élevé à occupation faible et saisonnière rapporte net moins que le tarif plus modeste de Bali à demande plus profonde et plus annuelle. Et avec un vivier d'exploitants plus mince, l'écart entre occupation ",[45,87,88],{},"annoncée"," et occupation ",[45,91,92],{},"réalisée"," est plus large – c'est exactement pourquoi on la vérifie sur place, selon le ",[36,95,97],{"href":96},"\u002Fbali-villa-inspection-trip-verifying-occupancy-adr-2026","protocole d'inspection",[12,99,101],{"id":100},"la-référence-que-laffirmation-doit-battre","La référence que l'affirmation doit battre",[17,103,104,105,108,109,113],{},"Voici ce contre quoi une villa à Lombok concourt réellement – les fourchettes brutes ",[21,106,107],{},"vérifiées"," de Bali pour 2026, tirées du ",[36,110,112],{"href":111},"\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026","Price Index T3 2026"," sur 294 points de données :",[115,116,117,134],"table",{},[118,119,120],"thead",{},[121,122,123,127,130,132],"tr",{},[124,125,126],"th",{},"Corridor",[124,128,129],{},"Rendement brut",[124,131,126],{},[124,133,129],{},[135,136,137,152,166,180],"tbody",{},[121,138,139,143,146,149],{},[140,141,142],"td",{},"Canggu",[140,144,145],{},"10–15%",[140,147,148],{},"Seminyak",[140,150,151],{},"8–12%",[121,153,154,157,160,163],{},[140,155,156],{},"Berawa",[140,158,159],{},"10–14%",[140,161,162],{},"Ubud",[140,164,165],{},"8–11%",[121,167,168,171,174,177],{},[140,169,170],{},"Uluwatu",[140,172,173],{},"9–14%",[140,175,176],{},"Sanur",[140,178,179],{},"7–10%",[121,181,182,185,188,191],{},[140,183,184],{},"Pererenan",[140,186,187],{},"8–13%",[140,189,190],{},"Nusa Dua",[140,192,179],{},[17,194,195,196,199,200,204,205,67],{},"Une villa à Lombok doit les battre ",[21,197,198],{},"après coûts",", pas avant. Si l'affirmation « 2 à 3 fois » était réelle sur une base nette, un bien à Lombok devrait rapporter net bien au-delà de vingt pour cent – un chiffre qu'aucun marché mince, saisonnier et illiquide ne soutient une fois l'occupation et la sortie valorisées honnêtement. Le raisonnement corridor par corridor pour les propres chiffres de Bali, et pourquoi le brut le plus élevé donne rarement le meilleur net, figure dans ",[36,201,203],{"href":202},"\u002Fbest-bali-corridors-rental-yield-2026","les corridors classés par rendement"," et la ",[36,206,208],{"href":207},"\u002Faverage-rental-yield-canggu-villas-2026","vérification du rendement de Canggu",[12,210,212],{"id":211},"là-où-lombok-gagne-réellement","Là où Lombok gagne réellement",[17,214,215],{},"Ce n'est pas un plaidoyer contre Lombok – c'est un plaidoyer contre l'achat pour la mauvaise raison. Lombok a deux vrais avantages, et aucun n'est le rendement :",[217,218,219,226],"ul",{},[220,221,222,225],"li",{},[21,223,224],{},"Le prix d'entrée."," Vous entrez moins cher. Pour un acheteur dont la contrainte est le capital plutôt que le rendement, cela compte.",[220,227,228,231],{},[21,229,230],{},"L'optionnalité d'appréciation."," Si le développement des infrastructures de Mandalika se poursuit et que l'aéroport et le circuit continuent d'attirer des investissements, le foncier alentour a un vrai potentiel de long terme.",[17,233,234,235,238],{},"Les deux mènent à la même conclusion : Lombok est un ",[21,236,237],{},"pari d'appréciation avec le rendement en facteur secondaire",", sur une détention plus longue et moins certaine. C'est une thèse légitime. Elle est simplement l'opposé de l'argumentaire « rendement plus élevé » utilisé pour la vendre. Évaluez-la pour ce qu'elle est.",[12,240,242],{"id":241},"deux-corrections-avant-de-croire-tout-chiffre-de-lombok","Deux corrections avant de croire tout chiffre de Lombok",[17,244,245,246,249,250,253],{},"La même discipline qui lit l'indice de Bali s'applique à tout chiffre de Lombok qu'on vous tend. Retirez ",[21,247,248],{},"25 à 40% du brut"," pour les honoraires d'exploitation, l'impôt de 10%, l'entretien et la vacance. Puis intégrez la ",[21,251,252],{},"décote de liquidité"," – l'abattement que vous subirez en vendant sur un marché mince – dans votre hypothèse de sortie, et pas seulement d'entrée. Un rendement qui ne fonctionne que si vous ne vendez jamais n'est pas un rendement ; c'est un espoir.",[12,255,257],{"id":256},"la-règle-en-une-ligne","La règle en une ligne",[17,259,260,261,264,265,67],{},"Un rendement affiché plus élevé sur un marché plus mince est surtout une prime d'illiquidité et un brut trié sur le volet – pas un rendement réel plus élevé. Mesurez toute villa à Lombok en net, face aux fourchettes de corridors vérifiées de Bali, avec la décote de sortie intégrée. Pour la comparaison de marché complète au-delà du rendement – liquidité, structure juridique, profondeur des exploitants – voir ",[36,262,263],{"href":38},"Bali vs Lombok investissement immobilier",". Sources et méthode : ",[36,266,268],{"href":267},"\u002Fmethodology","méthodologie",{"title":270,"searchDepth":271,"depth":272,"links":273},"",2,3,[274,275,276,277,278,279,280],{"id":14,"depth":271,"text":15},{"id":30,"depth":271,"text":31},{"id":55,"depth":271,"text":56},{"id":100,"depth":271,"text":101},{"id":211,"depth":271,"text":212},{"id":241,"depth":271,"text":242},{"id":256,"depth":271,"text":257},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Ffr\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check",[283,287,290],{"source":284,"url":285,"accessedDate":286},"Bali Villa Select – Price Index T3 2026 (294 points de données vérifiés, 8 corridors)","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026","2026-07-25",{"source":288,"url":289,"accessedDate":286},"Bali Villa Select – Bali vs Lombok Property Investment 2026 (comparaison de marché complète)","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fbali-vs-lombok-property-investment-2026",{"source":291,"url":292,"accessedDate":286},"Bali Villa Select – méthodologie (niveaux de sources, vérification, fréquence de mise à jour)","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fmethodology",[],"L'affirmation « Lombok rapporte 2 à 3 fois plus que Bali » confrontée à un jeu de données vérifié. D'où vient le chiffre, les quatre erreurs de méthode qui le gonflent, les fourchettes brutes vérifiées de Bali (Canggu 10–15% jusqu'à Nusa Dua 7–10%) et le test de rendement net et de liquidité qu'une villa à Lombok doit passer avant qu'un rendement affiché plus élevé signifie un rendement réel plus élevé. Sur le papier l'écart est réel ; sur une base nette comparable, il disparaît presque.","md",[297,300,303,306,309],{"question":298,"answer":299},"Les rendements locatifs à Lombok sont-ils vraiment 2 à 3 fois supérieurs à Bali ?","Pas sur une base comparable. L'affirmation circule dans le marketing des promoteurs et des agences et compare un petit nombre d'actifs de pointe proches de Mandalika – cités en brut – face à la moyenne globale de Bali. Quand on met les deux sur le même pied (net des honoraires d'exploitation, de l'impôt locatif PPh Final de 10%, de l'entretien et de la vacance, et ajusté pour une occupation réellement atteinte plutôt qu'annoncée), l'écart se réduit à une fraction du titre et disparaît dans plusieurs corridors de Bali. La fourchette brute vérifiée de Bali va de Canggu 10–15% à Nusa Dua 7–10% ; une villa à Lombok doit les battre après coûts, pas avant, pour que la thèse de rendement tienne.",{"question":301,"answer":302},"D'où vient le chiffre « 2 à 3 fois Bali » pour Lombok ?","Il provient de présentations de promoteurs sur plan et d'argumentaires d'agences bâtis autour de la zone économique spéciale de Mandalika et du circuit MotoGP, où quelques villas neuves proches d'un événement phare peuvent afficher des bruts élevés pendant les périodes de lancement et de course. Ces chiffres sont réels pour ces semaines et ces actifs précis, mais ils sont ensuite généralisés en un titre à l'échelle de l'île, « Lombok rapporte plus ». L'erreur est la généralisation, pas le chiffre isolé : un brut de semaine de pointe sur un actif de lancement n'est pas le net durable d'un corridor.",{"question":304,"answer":305},"Lombok est-il un meilleur investissement immobilier que Bali en 2026 ?","Pour la plupart des acheteurs étrangers, non, mais cela dépend de la thèse. Si vous achetez pour le rendement et la liquidité, la demande plus profonde de Bali, son marché d'exploitants plus mature et sa revente bien plus liquide en font l'actif de revenu le plus sûr. Si vous achetez pour le prix d'entrée et l'appréciation à long terme autour du développement des infrastructures de Mandalika, Lombok a un vrai dossier – comme pari d'appréciation, avec le rendement en facteur secondaire et une détention plus longue et moins certaine. La comparaison de marché complète – liquidité, structure juridique, profondeur des exploitants – figure dans notre analyse dédiée Bali vs Lombok ; cette page porte spécifiquement sur l'affirmation de rendement.",{"question":307,"answer":308},"Lombok a-t-il les mêmes règles de propriété étrangère que Bali ?","Oui. Lombok et Bali relèvent du même cadre juridique indonésien : les étrangers ne peuvent pas détenir la pleine propriété (SHM) et utilisent les mêmes structures – bail (Hak Sewa), Hak Pakai, ou une PT PMA détenant un HGB pour une villa exploitée commercialement. La mécanique juridique ne change pas d'une île à l'autre, donc « Lombok est plus facile à posséder » n'est pas un vrai facteur de différenciation. Ce qui diffère, c'est la profondeur du marché : moins de transactions, moins de notaires et d'exploitants spécialisés, et des données de ventes comparables plus minces pour établir les prix.",{"question":310,"answer":311},"Quel rendement net une villa à Lombok peut-elle réellement atteindre ?","Il n'existe aucun chiffre vérifié à l'échelle de l'île que nous défendrions – et cette absence est précisément le point. Le volume de transactions de Lombok est trop mince pour un jeu de données comme nos 294 points sur les huit corridors de Bali, de sorte que tout chiffre unique de rendement net pour Lombok est soit une estimation sur petit échantillon, soit un chiffre marketing. L'approche honnête consiste à évaluer le bien précis : obtenir l'export des réservations de la plateforme, lire les mois de basse saison, retirer les coûts et comparer ce chiffre aux fourchettes de corridors vérifiées de Bali. Si une villa précise à Lombok bat un corridor de Bali en net après cet exercice, le dossier est réel ; une brochure qui l'affirme n'est pas une preuve.",[],[],[315,318,321,324,327],{"lang":316,"url":317},"en","\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check",{"lang":319,"url":320},"ru","\u002Fru\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check",{"lang":322,"url":323},"de","\u002Fde\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check",{"lang":325,"url":326},"fr","\u002Ffr\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check",{"lang":328,"url":329},"ja","\u002Fja\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check","Composition éditoriale comparant les rendements de Bali et de Lombok sur un tableau de données imprimé, avec une calculatrice en laiton et des corrections annotées en rouge sous une lumière latérale chaude","\u002Fimages\u002Farticles\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026.webp",[333,334,335,336,337,338,339],"bali-vs-lombok-property-investment-2026","bali-villa-price-index-q3-2026","best-bali-corridors-rental-yield-2026","average-rental-yield-canggu-villas-2026","bali-villa-inspection-trip-verifying-occupancy-adr-2026","bali-villa-exit-modelling-2026","methodology",[341,342,343,344,345],"L'affirmation « Lombok rapporte 2 à 3 fois Bali » est une comparaison brut-contre-brut d'actifs triés sur le volet près de Mandalika face à la moyenne globale de Bali. Sur une base nette comparable, l'écart se réduit fortement et s'inverse dans plusieurs corridors.","Les rendements bruts vérifiés de Bali pour 2026 : Canggu 10–15%, Berawa 10–14%, Uluwatu 9–14%, Pererenan 8–13%, Seminyak 8–12%, Ubud 8–11%, Sanur 7–10%, Nusa Dua 7–10% – à partir de 294 points de données vérifiés. Une villa à Lombok doit les battre après coûts, et non avant, pour justifier le déplacement du capital.","Un rendement affiché plus élevé sur un marché étroit est en partie une prime d'illiquidité, pas un revenu gratuit : le vivier d'acheteurs plus réduit de Lombok implique des écarts plus larges, un délai de revente plus long et une décote à la sortie qu'un chiffre de rendement ne montre jamais.","C'est le taux d'occupation, et non le tarif par nuit, qui fait généralement tomber le dossier Lombok. Un ADR affiché élevé à occupation faible et saisonnière rapporte net moins que la demande plus profonde et plus annuelle de Bali – et le vivier d'exploitants de Lombok est plus mince, ce qui élargit l'écart entre occupation annoncée et occupation réalisée.","Lombok gagne réellement sur le prix d'entrée et l'optionnalité d'appréciation autour de Mandalika. C'est une thèse différente de « rendement plus élevé », et elle doit être évaluée comme un pari d'appréciation avec le rendement en facteur secondaire, et non l'inverse.",{},true,[],"\u002Fimages\u002Fog-feed\u002Fprice-index.webp","L'argument « Lombok rapporte le triple de Bali », démonté",[],"rendement locatif lombok vs bali",[],[],[],[357,358,359,360,361],"rendement locatif lombok 2026","rendement lombok plus élevé que bali","rendement immobilier lombok vs bali","rendement locatif mandalika","lombok ou bali pour investir",{"title":5,"description":294},"fr\u002Flombok-vs-bali-rental-yield-2026-data-check",[],"decision-framework",[],"FCvglCrmFF9bpi6vaqFFIbfAlpDyJDj2neMHGJZHZDk",[369,374,379,384],{"title":370,"description":371,"stem":372,"path":373},"Bali Villa Exit Modelling 2026 : comment calculer des rendements réalistes sur 5 ans de détention avant l’achat","Le cadre du bureau éditorial pour modéliser les rendements de sortie d’une villa à Bali : les 5 variables qui pilotent la valeur de revente, la courbe de décroissance du bail à l’année 25, exemples chiffrés pour Canggu, Uluwatu, Sanur, et la lecture de la profondeur du pool d’acheteurs par tranche de prix. Cessez d’optimiser le rendement d’entrée ; commencez à sous-jacent la sortie.","fr\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026","\u002Ffr\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026",{"title":375,"description":376,"stem":377,"path":378},"Voyage d'inspection villa à Bali 2026 : vérifier le taux d'occupation et l'ADR sur place","Le protocole d'inspection en haute saison pour l'acheteur étranger : pourquoi le taux d'occupation de juillet-août surestime la moyenne annuelle, les quatre classes de preuves qui remplacent les promesses verbales de l'agent, le dossier de licences à vérifier en priorité depuis le blocage du 1er août 2026, et les références par corridor pour mesurer tout rendement annoncé. Une villa visitée en haute saison vous montre sa meilleure semaine, pas son année.","fr\u002Fbali-villa-inspection-trip-verifying-occupancy-adr-2026","\u002Ffr\u002Fbali-villa-inspection-trip-verifying-occupancy-adr-2026",{"title":380,"description":381,"stem":382,"path":383},"Indice des prix des villas à Bali T3 2026 : référentiel du coût au mètre carré sur 8 corridors (294 points de données)","Référentiel trimestriel indépendant des prix pour les investisseurs étrangers en villas à Bali. 294 points de prix affichés vérifiés sur 8 corridors (Canggu, Berawa, Pererenan, Uluwatu, Seminyak, Sanur, Ubud, Nusa Dua) compilés en juin 2026. Prix médians par palier entrée\u002Fintermédiaire\u002Ftrophée, références au $\u002Fm² bâti, prime du freehold sur le leasehold, divulgation méthodologique. Mise à jour trimestrielle.","fr\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026","\u002Ffr\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",{"title":385,"description":386,"stem":387,"path":388},"Meilleurs quartiers de Bali pour le rendement locatif 2026 : les 8 classés par rendement brut (données)","Les 8 quartiers d’investissement de Bali classés par rendement locatif brut pour 2026, à partir d’un jeu de données vérifié : Canggu 10–15% domine le tableau, Nusa Dua 7–10% ferme la marche. Chaque position indique le rendement, le prix d’entrée nécessaire et le piège, car le rendement affiché le plus élevé est rarement le meilleur rendement ajusté du risque.","fr\u002Fbest-bali-corridors-rental-yield-2026","\u002Ffr\u002Fbest-bali-corridors-rental-yield-2026",1784960958511]