[{"data":1,"prerenderedAt":234},["ShallowReactive",2],{"article-de\u002Fbali-vs-portugal-immobilien":3},{"id":4,"title":5,"author":6,"body":7,"canonical":183,"citations":184,"comparisonTable":192,"description":193,"extension":194,"faq":195,"howToDescription":192,"howToEstimatedCost":192,"howToName":192,"howToSteps":201,"howToSupply":202,"howToTool":203,"howToTotalTime":192,"hreflangAlternates":204,"imageAlt":211,"imageUrl":212,"internalLinksOut":213,"keyTakeaways":218,"locale":219,"mentions":220,"meta":221,"modifiedTime":188,"navigation":222,"path":223,"primaryAbout":192,"primaryKeyword":224,"publicationTime":188,"retrospective":192,"reviewedAt":192,"secondaryKeywords":225,"seo":230,"stem":231,"topicCluster":232,"__hash__":233},"blog\u002Fde\u002Fbali-vs-portugal-immobilien.md","Bali vs. Portugal Immobilien 2026: hohe Rendite vs. EU-Rechtssicherheit","Bali Villa Select Editorial",{"type":8,"value":9,"toc":163},"minimark",[10,15,19,23,42,46,49,53,56,60,63,67,70,74,77,88,92,97,100,104,107,111,114,118,121,125,128,140,144],[11,12,14],"h2",{"id":13},"direkte-antwort","Direkte Antwort",[16,17,18],"p",{},"Bali und Portugal bedienen unterschiedliche Investorenprofile. Bali bietet 2–3-fache Brutto-Renditen (10–15 % vs. 4–6 %) bei niedrigerem Eingangspreis (USD 250k vs. EUR 300k+), aber höhere rechtliche Komplexität (Leasehold oder PMA-Struktur). Portugal bietet volles Freehold, einfache Übertragung (NIF + Notar), EU-Marktintegration, aber moderate Renditen – und seit Oktober 2023 keinen Goldenes-Visum-Weg über Immobilien mehr (Reuters). Cashflow-Investoren wählen Bali; risikoaverse EU-Käufer mit Freehold-Priorität wählen Portugal.",[11,20,22],{"id":21},"kernpunkte","Kernpunkte",[24,25,26,30,33,36,39],"ul",{},[27,28,29],"li",{},"Bali: 10–15 % brutto, 6–10 % netto. Eintritt ab USD 250k. Strukturen Leasehold oder PMA.",[27,31,32],{},"Portugal: 4–6 % brutto in Lissabon, 3–5 % netto. Eintritt ab EUR 300k. Volles Freehold, NIF-Pflicht.",[27,34,35],{},"Portugal hat den Immobilien-Goldenen-Visum-Weg 2023 beendet (Reuters); Investitionen in Immobilien führen nicht mehr zum Aufenthaltstitel.",[27,37,38],{},"Bali gewinnt klar bei Rendite und Eintrittspreis; Portugal gewinnt bei rechtlicher Einfachheit und EU-Marktintegration.",[27,40,41],{},"Wahl hängt vom Profil ab: Cashflow-Investor (Bali), risikoaverser EU-Käufer mit Freehold-Priorität (Portugal).",[11,43,45],{"id":44},"bali-vs-portugal-2026-die-strukturelle-wahl","Bali vs. Portugal 2026 – die strukturelle Wahl",[16,47,48],{},"Die beiden Märkte vergleichen sich nicht direkt: Bali ist ein STR-getriebener Lifestyle-Markt mit lokaler Touristenvolumen-Hebelwirkung; Portugal ist ein EU-residenzieller Markt mit Wohnungs- und Wohnungs-zur-Vermietung-Profilen. Die Brutto-Renditen unterscheiden sich um den Faktor 2–3, aber die Strukturen unterscheiden sich noch stärker. In Portugal kauft ein Ausländer Freehold direkt, mit NIF-Steueridentnummer und Notar-Übertragung – die Komplexität ist vergleichbar mit einem Hauskauf in Deutschland. In Bali kauft ein Ausländer Leasehold (typisch 25 Jahre erste Phase) oder strukturiert über PT PMA mit HGB – die Komplexität ist materiell höher.",[11,50,52],{"id":51},"renditen-bali-gewinnt-klar","Renditen – Bali gewinnt klar",[16,54,55],{},"Bali brutto 10–15 % auf STR-managed Villen mit 70–80 % Ganzjahresauslastung. Netto 6–10 % nach OTA-Gebühren (15–20 %), Verwaltung (10–15 % Brutto-Einnahmen), PPh Final 10 % auf Vermietungsumsatz, Reserven (5 %). Portugal brutto 4–6 % in zentralem Lissabon (Global Property Guide), 5–8 % auf Algarve-Strandfront-STR. Netto 3–5 % nach IRS 28 % (Liberatory-Rate für Nicht-Residenten), IMI-Grundsteuer 0,3–0,8 % p.a., Verwaltungskosten, Versicherung. Die 6 % Bali-Netto vs. 3 % Portugal-Netto ist die strukturelle Realität, die zur Bali-Wahl führt – sofern die Rechtsstruktur akzeptiert wird.",[11,57,59],{"id":58},"rechtsstrukturen-portugal-gewinnt-klar","Rechtsstrukturen – Portugal gewinnt klar",[16,61,62],{},"Portugal: ausländischer Käufer benötigt NIF (Número de Identificação Fiscal, einmal kostenlos oder ~EUR 10–20 über Steuerberater), öffnet Bankkonto, kauft Freehold direkt vor Notar. Übertragung ~6 Wochen. Steuern: IMT-Übertragungssteuer 0–8 % progressiv, Stempelsteuer 0,8 %, jährlich IMI 0,3–0,8 %. Bali: ausländischer Käufer kann KEIN direktes Freehold halten. Optionen: (1) Leasehold via Hak Sewa, 25-jährige Erstphase mit Verlängerungsoption, durch PPAT-Notar registriert; (2) PMA-Struktur – PT PMA mit ausländischem Kapital, hält HGB (Hak Guna Bangunan, bis 80 Jahre kumuliert), USD 600.000 Mindestkapital deklariert; (3) Hak Pakai über KITAS-Halter, weniger üblich. Strukturkomplexität in Bali ist materiell höher.",[11,64,66],{"id":65},"wohnsitzwege-portugals-goldenes-visum-ist-nicht-mehr-immobiliengetrieben","Wohnsitzwege – Portugals Goldenes Visum ist nicht mehr immobiliengetrieben",[16,68,69],{},"Bis 2023 war das portugiesische Goldene Visum (Investitionsweg über Immobilien EUR 500k oder Sanierung EUR 350k) ein primärer Treiber für ausländische Käufer. Im Oktober 2023 wurden Immobilieninvestitionen aus dem Goldenes-Visum-Programm entfernt (Reuters, Februar 2023 Ankündigung, Oktober gesetzlich umgesetzt). Konsequenz: der Lissaboner Premium-Markt hat sich seit 2024 abgekühlt, Premium-Apartment-Volumen ist 15–20 % gefallen. Portugal bleibt als Investitionsmarkt attraktiv, aber NICHT mehr als Wohnsitzweg über Immobilien. Bali bietet KITAS Investor-Pfad (USD 300.000 Investment), aber dies ist ein KITAS, kein dauerhafter Aufenthaltstitel – verlängerbar, nicht permanent.",[11,71,73],{"id":72},"wer-bali-wählt-wer-portugal-wählt","Wer Bali wählt, wer Portugal wählt",[16,75,76],{},"Bali wählt: Cashflow-Investor mit Priorität auf Netto-Rendite, akzeptiert PMA\u002FLeasehold-Komplexität für 2–3-fache Renditen, Horizont 7–15 Jahre, möglicherweise Eigennutzungsanteil 4–8 Wochen jährlich, Akzeptanz für indonesisches Rechtsumfeld. Portugal wählt: risikoaverser EU-Käufer mit Priorität auf Freehold und EU-Marktintegration, akzeptiert moderate Renditen für rechtliche Einfachheit, möglicherweise Wohnsitzwechsel-Plan in 5–10 Jahren, Horizont 10+ Jahre, Investment-Diversifikation in EU statt Asien.",[78,79,85],"prose-cta",{"eyebrow":80,"tool":81,"tool-label":82,"variant":83,"wa-source":84},"Vom Vergleich zum Profil","\u002Ftools\u002Farea-recommender","Bali oder anderen Markt finden","tool","bali-portugal-mid",[16,86,87],{},"Der Bali-vs-Portugal-Rahmen steht; eine 6-Fragen-Profilierung zeigt, welcher Markt zu Ihrem Investorenprofil passt – Bali, Portugal oder ein anderer Korridor.",[11,89,91],{"id":90},"häufige-fragen","Häufige Fragen",[93,94,96],"h3",{"id":95},"bali-oder-portugal-welcher-immobilienmarkt-ist-2026-besser","Bali oder Portugal – welcher Immobilienmarkt ist 2026 besser?",[16,98,99],{},"Keiner ist universell besser – sie bedienen unterschiedliche Profile. Bali bietet 2–3-fache Renditen (10–15 % brutto vs. 4–6 % in Portugal) bei niedrigerem Eingangspreis (USD 250k vs. EUR 300k). Portugal bietet volles Freehold, EU-Marktintegration und niedrigere rechtliche Komplexität (NIF-Anmeldung statt PMA-Struktur). Cashflow-Investoren wählen Bali; risikoaverse EU-Käufer mit Freehold-Priorität wählen Portugal.",[93,101,103],{"id":102},"kann-ich-über-portugal-immobilien-ein-goldenes-visum-erhalten","Kann ich über Portugal-Immobilien ein Goldenes Visum erhalten?",[16,105,106],{},"Nein, nicht mehr. Portugal hat den Immobilien-Investitions-Weg zum Goldenen Visum im Oktober 2023 abgeschafft (Reuters, 2023-02-16, danach gesetzlich umgesetzt). Es bleiben andere Goldene-Visum-Wege (Investmentfonds, Kapitalbildung), aber Immobilienkäufe qualifizieren nicht mehr für den Aufenthaltstitel. Dies hat den Lissaboner Premium-Markt seit 2024 abgekühlt und ist ein wichtiger Kontext für die Wahl 2026.",[93,108,110],{"id":109},"wie-hoch-sind-die-renditen-in-bali-vs-portugal","Wie hoch sind die Renditen in Bali vs. Portugal?",[16,112,113],{},"Bali: 10–15 % brutto, 6–10 % netto auf STR-managed Villen. Portugal: 4–6 % brutto in zentralem Lissabon (Global Property Guide), 3–5 % netto nach IRS 28 %, IMI-Grundsteuer, Verwaltungskosten. Die Bali-Rendite ist 2–3-fach höher, weil die Eintrittspreise niedriger sind und der STR-Markt (Airbnb) durch Touristenvolumen unterstützt wird.",[93,115,117],{"id":116},"welche-eigentumsstrukturen-gelten-in-beiden-ländern","Welche Eigentumsstrukturen gelten in beiden Ländern?",[16,119,120],{},"Portugal: volles Freehold für Ausländer ohne Beschränkung, NIF-Steueridentnummer (~EUR 10–20 Gebühr) Pflicht, einfache Notar-Übertragung. Bali: kein direktes Freehold für Ausländer; Leasehold (Hak Sewa, 25-jährige Erstphase mit Verlängerungsoption) oder PMA-Struktur (PT PMA mit HGB Hak Guna Bangunan, USD 600k Mindestkapital deklariert). Portugal ist rechtlich einfacher; Bali erfordert Strukturierung über lokalen Notar\u002FPPAT.",[93,122,124],{"id":123},"bali-oder-portugal-wer-kauft-was","Bali oder Portugal – wer kauft was?",[16,126,127],{},"Bali-Profil: Cashflow-Investor mit Horizont 7–15 Jahre, akzeptiert PMA- oder Leasehold-Komplexität für 2–3-fache Renditen, Eigennutzungsanteil optional. Portugal-Profil: risikoaverser EU-Käufer mit Freehold-Priorität, akzeptiert moderate Renditen für EU-Marktintegration, Wohnungsmarkt Lissabon\u002FPorto\u002FAlgarve, Horizont 10+ Jahre, möglicherweise Wohnsitzwechsel.",[78,129,137],{"eyebrow":130,"tool":131,"tool-label":132,"variant":133,"wa-source":134,"expert-line":135,"title":136},"Wenn die Wahl Bali ist","\u002Ftools\u002Fvilla-analyzer","Eine Bali-Villa prüfen","full","bali-portugal-end","Senden Sie eine Listing-URL aus Bali. Die Redaktion prüft den Status der Eigentumsstruktur (Leasehold-Verlängerung, HGB-Laufzeit, PMA-Eignung), die Vermietungs-Track-Bilanz, den PBG\u002FSLF-Status und modelliert die reale Netto-Rendite auf dem konkreten Produkt.","Verifizieren Sie eine Bali-Villa, bevor Sie zur Strukturierung übergehen",[16,138,139],{},"Der Rahmen ist gesetzt; ein redaktionelles Dossier zu einer konkreten Villa zeigt, ob das Objekt hält, was es verspricht.",[11,141,143],{"id":142},"unabhängigkeit-und-hinweis","Unabhängigkeit und Hinweis",[16,145,146,147,151,152,157,158,162],{},"Diese Analyse ist redaktionell und unabhängig. Wir verkaufen oder vermitteln keine der genannten Villen in Bali oder Portugal. Sobald wir eine Anfrage für eine Bali-Villa erfassen, wird die Ausführung von einem lizenzierten Partner auf Bali übernommen, und wir können eine Vermittlerprovision erhalten; der redaktionelle Inhalt wird vom Partner weder geprüft noch freigegeben. Für Portugal verweisen wir auf lokale lizenzierte Makler. Diese Seite ist informativ und ",[148,149,150],"strong",{},"stellt keine rechtliche Beratung dar"," – jede Transaktion muss vor jeder Zahlung durch einen unabhängigen Notar\u002FRechtsanwalt verifiziert werden. Die ",[153,154,156],"a",{"href":155},"\u002Fde\u002Fmethodology","Methodik"," und die ",[153,159,161],{"href":160},"\u002Fde\u002Fdisclosure","Offenlegung"," werden separat veröffentlicht.",{"title":164,"searchDepth":165,"depth":166,"links":167},"",2,3,[168,169,170,171,172,173,174,175,182],{"id":13,"depth":165,"text":14},{"id":21,"depth":165,"text":22},{"id":44,"depth":165,"text":45},{"id":51,"depth":165,"text":52},{"id":58,"depth":165,"text":59},{"id":65,"depth":165,"text":66},{"id":72,"depth":165,"text":73},{"id":90,"depth":165,"text":91,"children":176},[177,178,179,180,181],{"id":95,"depth":166,"text":96},{"id":102,"depth":166,"text":103},{"id":109,"depth":166,"text":110},{"id":116,"depth":166,"text":117},{"id":123,"depth":166,"text":124},{"id":142,"depth":165,"text":143},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fde\u002Fbali-vs-portugal-immobilien",[185,189],{"source":186,"url":187,"accessedDate":188},"Reuters – Portugal ends Golden Visa real estate route 2023","https:\u002F\u002Fwww.reuters.com\u002Fworld\u002Feurope\u002Fportugal-ends-golden-visa-property-investment-route-2023-02-16\u002F","2026-05-24",{"source":190,"url":191,"accessedDate":188},"Global Property Guide – Portugal yields","https:\u002F\u002Fwww.globalpropertyguide.com\u002Feurope\u002Fportugal",null,"Bali vs. Portugal Immobilien 2026 – Renditen, rechtliche Strukturen, Eingangspreise, Wohnsitzwege und das richtige Profil für jeden Markt.","md",[196,197,198,199,200],{"question":96,"answer":99},{"question":103,"answer":106},{"question":110,"answer":113},{"question":117,"answer":120},{"question":124,"answer":127},[],[],[],[205,208],{"lang":206,"url":207},"en","\u002Fbali-vs-portugal-property-investment-which-is-better-in-2026",{"lang":209,"url":210},"fr","\u002Ffr\u002Fbali-vs-portugal","Editorial diptych illustrating Bali vs Portugal property investment comparison 2026","\u002Farticles\u002Fbali-vs-lombok\u002Fhero.webp",[214,215,216,217],"de\u002Fbali-immobilien-investment-leitfaden-2026","de\u002Fleasehold-vs-pma-bali","de\u002Fbali-villa-preise-2026","de\u002Fbali-vs-thailand-immobilien",[29,32,35,38,41],"de",[],{},true,"\u002Fde\u002Fbali-vs-portugal-immobilien","bali vs portugal immobilien",[226,227,228,229],"bali oder portugal immobilien","portugal vs bali investition","portugal goldenes visum 2026","bali rendite vs portugal",{"title":5,"description":193},"de\u002Fbali-vs-portugal-immobilien","bali-vs-world","C3uPqEs4lUgR5oLYrHLx588IPWQbOi3MxRX0xabQujQ",1779636289139]