[{"data":1,"prerenderedAt":989},["ShallowReactive",2],{"article-de\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026":3,"related-de-canggu-property-investment-guide-2026-berawa-property-investment-guide-2026-uluwatu-property-investment-guide-2026-seminyak-property-investment-guide-2026-sanur-property-investment-guide-2026-ubud-property-investment-guide-2026-nusa-dua-property-investment-guide-luxury-low-risk-market-bali-property-tax-guide-2026-foreign-investors-ajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026-pondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026-pma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor-bali-villa-exit-modelling-2026-methodology-marketplace":968},{"id":4,"title":5,"areaName":6,"areaSlug":6,"author":7,"body":8,"canonical":851,"citations":852,"comparisonTable":6,"crossAreas":872,"description":873,"extension":874,"faq":875,"forPersonas":894,"heroAlt":6,"heroImage":6,"heroLede":6,"hreflangAlternates":895,"imageAlt":911,"imageUrl":912,"internalLinksOut":913,"keyTakeaways":928,"lastReview":6,"locale":903,"meta":935,"modifiedTime":856,"navigation":942,"nextReview":6,"notForPersonas":943,"operationsParagraphs":944,"path":904,"positioningLine":6,"primaryKeyword":945,"publicationTime":856,"regionEyebrow":6,"regulatoryParagraphs":946,"relatedReading":947,"retrospective":6,"risks":948,"secondaryKeywords":949,"seo":962,"stats":6,"stem":963,"subCorridors":964,"topicCluster":965,"transactions":966,"transactionsCaption":6,"__hash__":967},"blog\u002Fde\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026.md","Bali Villa Preisindex Q3 2026: Quadratmeterpreis-Benchmark über 8 Korridore (294 Datenpunkte)",null,"Oleg Levkovskiy",{"type":9,"value":10,"toc":825},"minimark",[11,16,38,42,45,49,52,56,59,283,288,291,294,297,301,304,444,447,451,454,553,556,560,564,567,571,574,578,581,585,588,592,595,599,602,606,609,613,616,620,623,634,637,641,644,677,681,782,786,789,809,818],[12,13,15],"h2",{"id":14},"wichtigste-erkenntnisse","Wichtigste Erkenntnisse",[17,18,19,23,26,29,32,35],"ul",{},[20,21,22],"li",{},"294 verifizierte Angebotspreis-Datenpunkte über 8 Bali-Korridore, erhoben im Juni 2026 als Referenz für Q3 2026",[20,24,25],{},"EINSTIEGS-Klasse ($300.000–500.000): Median-Angebot zwischen $167.000 (Nusa Dua) und $492.000 (Uluwatu)",[20,27,28],{},"TROPHY-Klasse ($1 Mio.+): Median-Angebot zwischen $1,08 Mio. (Canggu) und $1,70 Mio. (Ubud)",[20,30,31],{},"Korridor-übergreifender Median $\u002Fm² Wohnfläche: $1.929 – Spanne $1.207 (Nusa Dua) bis $2.374 (Pererenan)",[20,33,34],{},"Freehold-Aufschlag gegenüber vergleichbarem Leasehold: bereinigt +12 % bis +38 % je nach Korridor-Reife",[20,36,37],{},"Lücke zwischen Angebot und Abschluss: typischerweise 8–12 % abwärts – Abschlag für einen transaktionsbezogenen Index anwenden",[39,40,41],"p",{},"Bali Villa Select erstellt diesen Index quartalsweise, weil ausländische Käufer konsistent berichten, dass die von Maklern gelieferten Preis-Benchmarks 40–60 % breiter streuen, als wir es über mehrere unabhängige Quellen hinweg beobachten. Der Zweck dieses Index liegt nicht darin, Transaktionspreis-Register zu ersetzen (die für residenziellen ausländischen Käuferbestand auf Bali nicht existieren), sondern darin, einen belastbaren Referenzpunkt für den Angebotspreismarkt zu setzen. Verwenden Sie ihn als Plausibilitätsprüfung für vom Makler genannte Einstiegspreise.",[39,43,44],{},"Der Q3-2026-Datensatz umfasst 8 Korridore × 3 Preisklassen = 24 Referenzzellen sowie korridorspezifische $\u002Fm²-Wohnfläche-Benchmarks und Freehold-vs-Leasehold-Aufschlagswerte.",[12,46,48],{"id":47},"methodik-in-einem-absatz","Methodik in einem Absatz",[39,50,51],{},"Die Angebotspreis-Datenpunkte stammen aus 7 öffentlichen Makler-Plattformen (bali-home-immo.com, exotiqproperty.com, baliexception.com, villabalisale.com, propertia.com, harcourtspurbabali.com, prestigepropertybali.com) und wurden zwischen April und Juni 2026 erfasst, ergänzt um den internen Bali Villa Select Marketplace (14 verifizierte Angebote). Jeder Datensatz erfasst den Angebotspreis (USD-normiert zu 16.200 IDR\u002FUSD), Schlafzimmer, Wohnfläche in m² (sofern angegeben), Grundstücksfläche in m², Eigentumsstruktur (verbleibende Hak-Sewa-Leasehold-Jahre oder Freehold \u002F PT PMA) sowie die Quell-URL. Ausgeschlossene Ausreißer: kommerzielle Multi-Villa-Anlagen (5BR+ zu Entwickler-Großhandelspreisen), Boutique-Hotel-Hospitality-Assets, subresidentielle Mikroeinheiten unter 30 m² Wohnfläche sowie Objekte mit strukturell unplausiblen m²-Angaben. Mediane pro Klasse sowie 25.- und 75.-Perzentil wurden auf den bereinigten Daten berechnet. Bereinigte Gesamtzahl der Datenpunkte: 294 (Ziel Q4-2026-Update: 400+).",[12,53,55],{"id":54},"die-24-zellen-preismatrix","Die 24-Zellen-Preismatrix",[39,57,58],{},"Median-Angebotspreis in USD je Korridor und Klasse. Klassen: EINSTIEG ($300.000–500.000), MITTE ($500.000–$1 Mio.), TROPHY ($1 Mio.+).",[60,61,62,88],"table",{},[63,64,65],"thead",{},[66,67,68,72,76,79,82,85],"tr",{},[69,70,71],"th",{},"Korridor",[69,73,75],{"align":74},"right","n",[69,77,78],{"align":74},"EINSTIEG Median",[69,80,81],{"align":74},"MITTE Median",[69,83,84],{"align":74},"TROPHY Median",[69,86,87],{"align":74},"Median $\u002Fm² Wohnfläche",[89,90,91,112,132,151,171,191,211,231,251],"tbody",{},[66,92,93,97,100,103,106,109],{},[94,95,96],"td",{},"Canggu (Mature Core)",[94,98,99],{"align":74},"46",[94,101,102],{"align":74},"$339,506",[94,104,105],{"align":74},"$648,148",[94,107,108],{"align":74},"$1,080,247",[94,110,111],{"align":74},"$2,217",[66,113,114,117,120,123,126,129],{},[94,115,116],{},"Berawa (Canggu-Subkorridor)",[94,118,119],{"align":74},"39",[94,121,122],{"align":74},"$400,219",[94,124,125],{"align":74},"$670,000",[94,127,128],{"align":74},"$1,193,000",[94,130,131],{"align":74},"$2,225",[66,133,134,137,139,142,145,148],{},[94,135,136],{},"Pererenan (aufstrebend)",[94,138,99],{"align":74},[94,140,141],{"align":74},"$277,778",[94,143,144],{"align":74},"$691,358",[94,146,147],{"align":74},"$1,419,753",[94,149,150],{"align":74},"$2,374",[66,152,153,156,159,162,165,168],{},[94,154,155],{},"Uluwatu (Bukit)",[94,157,158],{"align":74},"33",[94,160,161],{"align":74},"$492,000",[94,163,164],{"align":74},"$617,000",[94,166,167],{"align":74},"$1,340,000",[94,169,170],{"align":74},"$2,028",[66,172,173,176,179,182,185,188],{},[94,174,175],{},"Seminyak (reif, tief)",[94,177,178],{"align":74},"36",[94,180,181],{"align":74},"$420,000",[94,183,184],{"align":74},"$718,000",[94,186,187],{"align":74},"$1,540,000",[94,189,190],{"align":74},"$1,929",[66,192,193,196,199,202,205,208],{},[94,194,195],{},"Sanur (Ostküste)",[94,197,198],{"align":74},"37",[94,200,201],{"align":74},"$336,420",[94,203,204],{"align":74},"$699,043",[94,206,207],{"align":74},"$1,541,944",[94,209,210],{"align":74},"$1,851",[66,212,213,216,219,222,225,228],{},[94,214,215],{},"Ubud (Wellness-Hinterland)",[94,217,218],{"align":74},"34",[94,220,221],{"align":74},"$388,889",[94,223,224],{"align":74},"$740,741",[94,226,227],{"align":74},"$1,697,531",[94,229,230],{"align":74},"$1,558",[66,232,233,236,239,242,245,248],{},[94,234,235],{},"Nusa Dua (ITDC)",[94,237,238],{"align":74},"23",[94,240,241],{"align":74},"$166,667",[94,243,244],{"align":74},"$573,215",[94,246,247],{"align":74},"$1,193,333",[94,249,250],{"align":74},"$1,207",[66,252,253,259,264,269,274,279],{},[94,254,255],{},[256,257,258],"strong",{},"Aggregierter Median",[94,260,261],{"align":74},[256,262,263],{},"294",[94,265,266],{"align":74},[256,267,268],{},"$339,000",[94,270,271],{"align":74},[256,272,273],{},"$673,500",[94,275,276],{"align":74},[256,277,278],{},"$1,367,000",[94,280,281],{"align":74},[256,282,190],{},[284,285,287],"h3",{"id":286},"lesart-der-matrix","Lesart der Matrix",[39,289,290],{},"EINSTIEGS-Klasse: $167.000 bis $492.000 – eine 2,9-fache Spanne zwischen den Korridoren. Dies ist mit Abstand die handlungsrelevanteste Zelle für ausländisches Investorenkapital im Bereich $300.000–500.000. Der niedrige Einstiegs-Median in Nusa Dua wird durch ITDC-nahen Off-Plan-Bestand auf kleinen Grundstücken getrieben; der erhöhte Einstiegs-Median in Uluwatu spiegelt die hohe Klippen-Untergrenze, in der Produkte unter $300.000 strukturell selten sind. Der Sanur-Einstieg bei $336.000 und der Pererenan-Einstieg bei $278.000 stellen das stärkste Preis-Leistungs-Verhältnis für echte 3-Zimmer-Hak-Sewa-Objekte innerhalb von 10 Minuten zum Strand dar.",[39,292,293],{},"Die MITTEL-Klasse ($500.000–$1 Mio.) bildet den tiefsten Pool – 73 Datenpunkte über die 8 Korridore. Die Mediane von Pererenan ($691.000) und Sanur ($699.000) liegen trotz radikal unterschiedlicher Korridor-Charaktere innerhalb von 1,2 Prozent zueinander. Dies spiegelt ein strukturelles Markträumungsniveau für 3- bis 4-Zimmer-Produkte in Familiengröße über reife Sekundärkorridore hinweg.",[39,295,296],{},"Die TROPHY-Klasse ($1 Mio.+) gabelt sich klar. Canggu Trophy ($1,08 Mio.) ist am niedrigsten, weil der bestehende Trophy-Bestand des reifen Kerns älter ist und der Strom neuer Trophy-Neubauten nach Berawa\u002FPererenan gelenkt wird. Ubud Trophy ($1,70 Mio.) und Seminyak Trophy ($1,54 Mio.) spiegeln die robuste Obergrenze für residenziellen Bestand ausländischer Käufer am strukturell knappen Rand.",[12,298,300],{"id":299},"der-m-wohnfläche-benchmark","Der $\u002Fm²-Wohnfläche-Benchmark",[39,302,303],{},"Median-Preis pro m² Wohnfläche, berechnet auf 162 Datenpunkten, bei denen die Wohnfläche angegeben war.",[60,305,306,321],{},[63,307,308],{},[66,309,310,312,315,318],{},[69,311,71],{},[69,313,314],{"align":74},"$\u002Fm² Wohnfläche",[69,316,317],{"align":74},"Spanne",[69,319,320],{},"Lesart",[89,322,323,336,349,362,375,388,401,414,427],{},[66,324,325,328,330,333],{},[94,326,327],{},"Pererenan",[94,329,150],{"align":74},[94,331,332],{"align":74},"$1,194–$3,576",[94,334,335],{},"Knappheitsaufschlag im aufstrebenden Canggu-Korridor; neues Freehold-Land ist der bindende Faktor",[66,337,338,341,343,346],{},[94,339,340],{},"Berawa",[94,342,131],{"align":74},[94,344,345],{"align":74},"$1,051–$4,124",[94,347,348],{},"Durch Beach Clubs verankerter Aufschlag; Freehold-Kohorte im Schnitt $2.400\u002Fm², Leasehold $2.150\u002Fm²",[66,350,351,354,356,359],{},[94,352,353],{},"Canggu (breit)",[94,355,111],{"align":74},[94,357,358],{"align":74},"$751–$4,085",[94,360,361],{},"Reifer Kern mit etablierter Renditeökonomik; Standardprodukt 25–30 Jahre Hak Sewa",[66,363,364,367,369,372],{},[94,365,366],{},"Uluwatu",[94,368,170],{"align":74},[94,370,371],{"align":74},"$1,348–$3,333",[94,373,374],{},"Off-Plan-dominiert; Klippen-Trophy-Produkte heben die obere Spanne",[66,376,377,380,382,385],{},[94,378,379],{},"Seminyak",[94,381,190],{"align":74},[94,383,384],{"align":74},"$1,360–$5,512",[94,386,387],{},"Tiefer Resale-Markt mit weiten Bid-Ask-Spreads (40 % Spanne bei vergleichbarem 3-Zimmer-Leasehold)",[66,389,390,393,395,398],{},[94,391,392],{},"Sanur",[94,394,210],{"align":74},[94,396,397],{"align":74},"$824–$3,355",[94,399,400],{},"Stetiger Renditekorridor an der Ostküste; 3-Zimmer-Familienprodukt dominiert",[66,402,403,406,408,411],{},[94,404,405],{},"Ubud",[94,407,230],{"align":74},[94,409,410],{"align":74},"$442–$3,740",[94,412,413],{},"Grundstücksgrößen schwellen an (typischerweise 700–3.730 m² Land); Wohnfläche pro m² verwässert",[66,415,416,419,421,424],{},[94,417,418],{},"Nusa Dua",[94,420,250],{"align":74},[94,422,423],{"align":74},"$871–$2,998",[94,425,426],{},"ITDC-nahe große Freehold-Grundstücke verwässern die Kennzahl pro Wohn-m²",[66,428,429,434,438,441],{},[94,430,431],{},[256,432,433],{},"Alle Korridore",[94,435,436],{"align":74},[256,437,190],{},[94,439,440],{"align":74},"$442–$5,512",[94,442,443],{},"Referenz-Benchmark Methodik v1.0",[39,445,446],{},"Das Delta Pererenan-vs-Nusa-Dua ist das sauberste Einzelsignal in diesem Index. Nusa Dua liefert $1.207\u002Fm² mit strukturellen Vorteilen durch Land-Knappheit (HGB-Freehold-Standard); Pererenan liefert $2.374\u002Fm² bei elastischer Neuangebotspreisung. Käufer, die ausschließlich auf $\u002Fm²-Basis kalkulieren, übersehen dies konsistent: Der Nusa-Dua-$\u002Fm²-Wert wirkt zu günstig, weil der Freehold-Bestand des Korridors größere Grundstücke in den Median einbündelt.",[12,448,450],{"id":449},"freehold-vs-leasehold-preisaufschlag","Freehold- vs. Leasehold-Preisaufschlag",[39,452,453],{},"Berechnet auf vergleichbar ausgestatteten Paaren (gleiche Schlafzimmerzahl, vergleichbare Wohnfläche, identischer Korridor), bei denen sowohl Freehold- als auch Hak-Sewa-Leasehold-Inserate gleichzeitig vorliegen.",[60,455,456,467],{},[63,457,458],{},[66,459,460,462,465],{},[69,461,71],{},[69,463,464],{"align":74},"FH-vs-LH-Aufschlag pro Wohn-m²",[69,466,320],{},[89,468,469,480,490,500,511,522,533,543],{},[66,470,471,474,477],{},[94,472,473],{},"Canggu Berawa\u002FBatu Bolong",[94,475,476],{"align":74},"+130–140 % auf absolute 3-Zimmer-Objekte",[94,478,479],{},"Echter Knappheitsaufschlag – neues Freehold-Land im gesättigten Kern ist strukturell limitiert",[66,481,482,484,487],{},[94,483,405],{},[94,485,486],{"align":74},"+37,8 % pro Wohn-m²",[94,488,489],{},"Lehrbuchhafter struktureller Aufschlag – Land ist der bindende Faktor",[66,491,492,494,497],{},[94,493,379],{},[94,495,496],{"align":74},"+24,6 % pro Wohn-m²",[94,498,499],{},"Reifer tiefer Markt mit etabliertem Freehold-Angebot",[66,501,502,505,508],{},[94,503,504],{},"Berawa eigenständig",[94,506,507],{"align":74},"+12 % pro Wohn-m²",[94,509,510],{},"Branded-Product-Knappheit treibt die absolute Trophy-Konvergenz",[66,512,513,516,519],{},[94,514,515],{},"Uluwatu (vergleichbar 3 Zimmer)",[94,517,518],{"align":74},"+30–60 % pro Grundstücks-m²",[94,520,521],{},"Klippen-Freehold handelt mit akutem Knappheitsaufschlag",[66,523,524,527,530],{},[94,525,526],{},"Nusa Dua (vergleichbar 2 Zimmer)",[94,528,529],{"align":74},"+11,5 %",[94,531,532],{},"Moderater Aufschlag – ITDC-Freehold-Angebot ist reguliert, nicht marktbeschränkt",[66,534,535,537,540],{},[94,536,327],{},[94,538,539],{"align":74},"+7–15 %",[94,541,542],{},"Komprimiert – Verkäufer preisen Freehold nahe am Leasehold, um neuen Bestand abzuverkaufen",[66,544,545,547,550],{},[94,546,392],{},[94,548,549],{"align":74},"−11,6 % (Größen-Mix-Artefakt)",[94,551,552],{},"Freehold tendiert zu größerer Wohnfläche; Pro-m²-Wert verwässert – kein echtes Leasehold-Vorteilssignal",[39,554,555],{},"Die Pererenan-Kompression ist die handlungsrelevanteste Arbitrage in diesem Index. Käufer, die innerhalb von 7–15 Prozent über den Hak-Sewa-Leasehold-Preisen zahlen, können eine Freehold-Struktur auf kleineren Grundstücken (typischerweise 156–220 m²) in einem Korridor sichern, von dem die Redaktion prognostiziert, dass er innerhalb von 24–36 Monaten – mit zunehmender Korridor-Reife – auf Canggu-typische Freehold-Aufschläge von 130–140 Prozent zulaufen wird.",[12,557,559],{"id":558},"narrativ-pro-korridor-q3-2026","Narrativ pro Korridor (Q3 2026)",[284,561,563],{"id":562},"canggu-mature-core-n46","Canggu (Mature Core, n=46)",[39,565,566],{},"Der reife Kern ist mittlerweile ein arbitragearmer Markt. Die Median-Angebotspreise der Einstiegsklasse ($339.000 für 25-jähriges Hak-Sewa-3-Zimmer-Produkt) sind stabil. Die Mittel-Klasse ($648.000) ist mit 14 aktiven Inseraten der größte Pool. Trophy ($1,08 Mio. Median, 10 Inserate) besteht aus strukturell älterem Bestand – der Großteil des neuen Trophy-Angebots wird nach Berawa\u002FPererenan gelenkt statt in den zentralen Canggu-Korridor. Der Freehold-Aufschlag von 130–140 Prozent bei vergleichbar ausgestatteten 3-Zimmer-Objekten spiegelt, dass neues Freehold-Land im gesättigten Kern faktisch nicht mehr entsteht.",[284,568,570],{"id":569},"berawa-canggu-subkorridor-n39","Berawa (Canggu-Subkorridor, n=39)",[39,572,573],{},"Der Berawa-Einstiegs-Median ($400.000) liegt bei etwa dem 1,4- bis 1,5-Fachen des allgemeinen Canggu-Einstiegs. Trophy ($1,19 Mio. Median) wird von 4- bis 6-Zimmer-Leasehold-Produkten in Strandnähe dominiert. Off-Plan-Branded-Residence-Bestand (Echo Beach, Mahaway, Bali-Living-Projekte) wird direkt vom Entwickler verkauft und erscheint NICHT im Makler-MLS – daher liegt die tatsächliche Trophy-Obergrenze in Berawa materiell über dem, was dieser Datensatz erfasst. Konservativ gelesen: Der Makler-MLS unterzeichnet das Berawa-Trophy-Segment um 30–40 Prozent.",[284,575,577],{"id":576},"pererenan-aufstrebend-angrenzend-an-canggu-n46","Pererenan (aufstrebend, angrenzend an Canggu, n=46)",[39,579,580],{},"Das klarste Arbitrage-Signal in diesem Index. Der Einstiegs-Median ($278.000) liegt 22 Prozent unter dem Canggu-Einstieg. Der Trophy-Median ($1,42 Mio.) ist der zweithöchste in diesem Index, weil 4- bis 5-Zimmer-Produkte mit Fluss- und Meerblick zunehmend nahe an die Canggu-Trophy-Preise heranrücken. Der Freehold-Aufschlag von 7–15 Prozent ist ungewöhnlich komprimiert – Verkäufer preisen Freehold nahe am Leasehold, um neuen Bestand abzuverkaufen, solange die Angebotselastizität hoch bleibt. Die Redaktion prognostiziert, dass sich dieser Aufschlag innerhalb von 24–36 Monaten auf Canggu-typische 130–140 Prozent ausweiten wird, sobald Pererenan reift.",[284,582,584],{"id":583},"uluwatu-bukit-klippe-n33","Uluwatu (Bukit-Klippe, n=33)",[39,586,587],{},"Off-Plan-dominiert mit dünner Resale-Liquidität. Der Einstiegs-Median ($492.000) liegt erhöht, weil Produkte unter $300.000 im Bukit strukturell selten sind. Der Trophy-Median ($1,34 Mio.) wird durch echte Klippen-Freehold-Knappheit gestützt. Der Aufschlag von 30–60 Prozent pro Grundstücks-m² für Freehold spiegelt, dass bebaubares Klippenland ein Asset mit geschlossenem Angebot ist. Einzelne Trophy-Inserate ab $2,28 Mio. (neu erbautes Ost-Uluwatu) definieren die Obergrenze für residenziellen Bestand ausländischer Käufer.",[284,589,591],{"id":590},"seminyak-reif-tief-n36","Seminyak (reif, tief, n=36)",[39,593,594],{},"Der tiefste Resale-Markt in diesem Index – 36 Datenpunkte mit der weitesten Bid-Ask-Lücke (40 Prozent Spanne bei vergleichbarem 3-Zimmer-Leasehold). Ein Exotiq-Inserat, explizit „unter Wert zum Lease“ ausgepreist mit $1,60 Mio. \u002F 856 m² Wohnfläche ($1.875\u002Fm²), bestätigt die Dynamik motivierter Verkäufer in der Trophy-Klasse. Der Aufschlag für Restlaufzeit ist brutal: 35 Jahre Restlaufzeit Hak Sewa handelt zu rund 100 Prozent Aufschlag pro Wohn-m² gegenüber 24 Jahren Restlaufzeit bei gleichartigem 2-Zimmer-Produkt im selben Korridor. Die Preisdisziplin bei langer Restlaufzeit ist konsistent.",[284,596,598],{"id":597},"sanur-ostküste-n37","Sanur (Ostküste, n=37)",[39,600,601],{},"Der Korridor mit stetiger Rendite. Der Einstiegs-Median ($336.000) wird von 3-Zimmer-Hak-Sewa-Familienprodukten auf kleinen Grundstücken dominiert. Die negative Sanur-Lücke zwischen Freehold und Leasehold pro Wohn-m² (−11,6 Prozent) ist ein Größen-Mix-Artefakt und kein echtes Signal – der Freehold-Bestand tendiert zu größeren Harcourts-Trophy-Objekten (612–1.236 m² Wohnfläche), die die Pro-m²-Kennzahl verwässern. Auf Eins-zu-eins-vergleichbaren EINSTIEGS-Paaren kehrt sich der Freehold-Aufschlag positiv. Trophy ist dünn (n=4), enthält aber das höchste Wohn-Inserat dieses Korridors mit $2,76 Mio. (Harcourts Zentral-Sanur 4-Zimmer-Freehold).",[284,603,605],{"id":604},"ubud-wellness-hinterland-n34","Ubud (Wellness-Hinterland, n=34)",[39,607,608],{},"Der wellness-getriebene Hinterlandkorridor liefert den lehrbuchhaften Freehold-Aufschlag (+37,8 Prozent pro Wohn-m²), weil Land der bindende Knappheitsfaktor ist, nicht der Bau. Trophy ($1,70 Mio. Median, 8 Datenpunkte) ist der tiefste Trophy-Pool des Index – Flussfront- und Petanu-Fluss-nahe 4- bis 5-Zimmer-Freehold-Anwesen mit typischerweise 700–2.910 m² Land. HINWEIS: Branded-Residence-Bestand in Ubud (Como-Uma-Adjazenz, Banyan Tree Buahan, Capella-Branded-Einheiten) wird direkt vom Entwickler verkauft und ist aus diesem Datensatz ausgeschlossen – der Makler-MLS unterzeichnet die tatsächliche Ubud-Trophy-Obergrenze um 30–40 Prozent.",[284,610,612],{"id":611},"nusa-dua-institutionelles-itdc-n23","Nusa Dua (institutionelles ITDC, n=23)",[39,614,615],{},"Niedrigster Einstiegs-Median im Index ($167.000) und niedrigster $\u002Fm²-Wohnfläche-Wert ($1.207). Beide Zahlen sind strukturell und kein Rabattsignal. Der Einstiegsbestand besteht aus Off-Plan-2- bis 3-Zimmer-Produkten auf kleinen Grundstücken angrenzend an ITDC-masterplanmäßiges Land (Mumbul, Kutuh, Sawangan). Die Pro-m²-Kennzahl ist komprimiert, weil der Freehold-Bestand größere Grundstücke (typischerweise 450–1.200 m²) in den Median einbündelt. Trophy ($1,19 Mio. Median) konvergiert mit dem Berawa-Trophy-Wert – doch für denselben Dollar liefert Nusa Dua materiell mehr Land. Der moderate Freehold-Aufschlag (+11,5 Prozent) spiegelt das regulierte und nicht marktbeschränkte ITDC-Landangebot.",[12,617,619],{"id":618},"lücke-zwischen-angebot-und-abschluss","Lücke zwischen Angebot und Abschluss",[39,621,622],{},"Alle Mediane in diesem Index sind Angebotspreise, keine Transaktionspreise. Bali verfügt über kein öffentliches Transaktionspreis-Register für residenziellen Bestand ausländischer Käufer, und maklerseitig gemeldete Transaktionszahlen weisen einen konsistenten Abwärts-Bias gegenüber den Angebotspreisen auf:",[17,624,625,628,631],{},[20,626,627],{},"Einzelnes explizit als „motivierter Verkäufer“ gekennzeichnetes Seminyak-Inserat: 25 Prozent unter vergleichbarer Trophy-Leasehold-Preisung",[20,629,630],{},"Übliches Berawa-Markdown-Muster nach 30 Tagen am Markt: 5–8 Prozent unter Angebot",[20,632,633],{},"Abschlusslücke laut Schließungs-Notaren: 8–12 Prozent unter Angebot",[39,635,636],{},"Über den vollständigen Datensatz angewendet: Ein Käufer, der den Einstiegs-Median von $339.000 für Canggu liest, sollte für vergleichbar ausgestattetes Produkt eine Transaktion um $310.000–320.000 erwarten. Der Trophy-Median von $1,08 Mio. in Canggu sollte mit $940.000–990.000 abgeschlossen werden. Der Abschlag von 8–12 Prozent ist die Referenzkonvention der Redaktion, bis belastbare Transaktionsdaten verfügbar werden.",[12,638,640],{"id":639},"was-dieser-index-nicht-erfasst","Was dieser Index NICHT erfasst",[39,642,643],{},"Fünf Ausschlüsse, aus methodischer Hygiene offengelegt:",[645,646,647,653,659,665,671],"ol",{},[20,648,649,652],{},[256,650,651],{},"Direkt vom Entwickler verkaufter Branded-Residence-Bestand"," (Como Uma, Banyan Tree Buahan, Capella, Mahaway, Bali Living, Echo Beach Estates), der ohne Makler-MLS-Exposition gehandelt wird. Geschätzte 30–40 Prozent der echten Trophy-Transaktionen in Berawa, Ubud, Uluwatu.",[20,654,655,658],{},[256,656,657],{},"Off-Market-Trophy-Transaktionen"," auf Niveaus ab $5 Mio. (Nyang-Nyang-Klasse ab $20 Mio., außergewöhnliche Klippenanwesen). Einzelne Trophy-Inserate sind sichtbar, der vollständige Transaktionsstrom jedoch nicht.",[20,660,661,664],{},[256,662,663],{},"Vorgelagerter Landerwerb"," separat vom Villenbau. Dieser Index erfasst ausschließlich gebaute oder Off-Plan-Villenprodukte.",[20,666,667,670],{},[256,668,669],{},"Investment-Grade-Boutique-Hotel-Hospitality-Assets"," (Resort-Anlagen mit 6+ Schlafzimmern). Ausgeschlossen als kommerziell statt residenziell.",[20,672,673,676],{},[256,674,675],{},"Notverkäufe unter Marktboden"," – Objekte, die 25+ Prozent unter dem Korridor-Median ausgepreist sind, werden markiert, aber nach Prüfung aus den Medianen ausgeschlossen.",[12,678,680],{"id":679},"interne-querverweise","Interne Querverweise",[17,682,683,691,698,705,712,719,726,733,740,747,754,761,768,775],{},[20,684,685,690],{},[686,687,689],"a",{"href":688},"\u002Fcanggu-property-investment-guide-2026","Canggu Property Investment Guide 2026"," – vollständige Korridor-Analyse für den reifen Kern",[20,692,693,697],{},[686,694,696],{"href":695},"\u002Fberawa-property-investment-guide-2026","Berawa Property Investment Guide 2026"," – eigenständige Aufschlüsselung des Berawa-Subkorridors",[20,699,700,704],{},[686,701,703],{"href":702},"\u002Fuluwatu-property-investment-guide-2026","Uluwatu Property Investment Guide 2026"," – Analyse des Bukit-Klippen-Korridors",[20,706,707,711],{},[686,708,710],{"href":709},"\u002Fseminyak-property-investment-guide-2026","Seminyak Property Investment Guide 2026"," – Merkmale des reifen, tiefen Marktes",[20,713,714,718],{},[686,715,717],{"href":716},"\u002Fsanur-property-investment-guide-2026","Sanur Property Investment Guide 2026"," – Renditekorridor an der Ostküste",[20,720,721,725],{},[686,722,724],{"href":723},"\u002Fubud-property-investment-guide-2026","Ubud Property Investment Guide 2026"," – Marktstruktur des Wellness-Hinterlands",[20,727,728,732],{},[686,729,731],{"href":730},"\u002Fnusa-dua-property-investment-guide-luxury-low-risk-market","Nusa Dua Property Investment Guide"," – institutionelle ITDC-Klasse",[20,734,735,739],{},[686,736,738],{"href":737},"\u002Fbali-property-tax-guide-2026-foreign-investors","Bali Property Tax Guide 2026"," – jährlicher und transaktionsbezogener Steuer-Stack auf diese Preise",[20,741,742,746],{},[686,743,745],{"href":744},"\u002Fajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026","AJB Hak Sewa Signing Step-by-Step"," – Ablauf am Transaktionstag",[20,748,749,753],{},[686,750,752],{"href":751},"\u002Fpondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026","Pondok Wisata Licensing Complete Guide"," – STR-Lizenzierungsebene bei kommerzieller Nutzung",[20,755,756,760],{},[686,757,759],{"href":758},"\u002Fpma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor","PT PMA vs Leasehold Decision Tree"," – strukturelle Wahl mit Auswirkung auf die Einstiegspreise",[20,762,763,767],{},[686,764,766],{"href":765},"\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026","Bali Villa Exit Modelling 2026"," – Projektion der Exit-Renditen auf diese Akquisitionspreise",[20,769,770,774],{},[686,771,773],{"href":772},"\u002Fmarketplace","Bali Villa Select Marketplace"," – verifizierter unabhängiger Bestand mit Querverweisen im Datensatz",[20,776,777,781],{},[686,778,780],{"href":779},"\u002Fmethodology","Redaktionelle Methodik"," – Quell-Stufen, Zitierregeln, Aktualisierungsplan",[12,783,785],{"id":784},"nächste-quartalsweise-aktualisierung","Nächste quartalsweise Aktualisierung",[39,787,788],{},"Dieser Datensatz wird quartalsweise im 90-Tage-Zyklus veröffentlicht.",[17,790,791,797,803],{},[20,792,793,796],{},[256,794,795],{},"30.09.2026"," – Q4-2026-Referenzindex (Ziel-Datensatzgröße: 400+ Datenpunkte, Methodik v1.1)",[20,798,799,802],{},[256,800,801],{},"31.12.2026"," – Q1-2027-Referenzindex mit Jahresrückblick 2026 als Overlay",[20,804,805,808],{},[256,806,807],{},"31.03.2027"," – Q2-2027-Referenzindex mit erster quartalsübergreifender Delta-Tabelle",[39,810,811,812,817],{},"Korrekturen einzelner veröffentlichter Zellen werden öffentlich im redaktionellen Korrektur-Register unter ",[686,813,814],{"href":814,"rel":815},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fcorrections",[816],"nofollow"," innerhalb von 48 Stunden nach Verifizierung dokumentiert. Die Redaktion betreibt gemäß ihrer Korrektur-Bounty-Richtlinie eine Prämie von USD 50 für jeden verifizierbaren Faktenfehler.",[39,819,820,821,824],{},"Für Investoren, die eine strukturelle Einschätzung zu einer konkreten Immobilie aus diesem Datensatz benötigen, prüft die Bali-Villa-Select-Redaktion einzelne Akquisitionen gegen den Index. Eine strukturierte Vor-Kauf-Prüfung können Sie über die ",[686,822,823],{"href":779},"Methodik-Seite"," anfordern.",{"title":826,"searchDepth":827,"depth":828,"links":829},"",2,3,[830,831,832,835,836,837,847,848,849,850],{"id":14,"depth":827,"text":15},{"id":47,"depth":827,"text":48},{"id":54,"depth":827,"text":55,"children":833},[834],{"id":286,"depth":828,"text":287},{"id":299,"depth":827,"text":300},{"id":449,"depth":827,"text":450},{"id":558,"depth":827,"text":559,"children":838},[839,840,841,842,843,844,845,846],{"id":562,"depth":828,"text":563},{"id":569,"depth":828,"text":570},{"id":576,"depth":828,"text":577},{"id":583,"depth":828,"text":584},{"id":590,"depth":828,"text":591},{"id":597,"depth":828,"text":598},{"id":604,"depth":828,"text":605},{"id":611,"depth":828,"text":612},{"id":618,"depth":827,"text":619},{"id":639,"depth":827,"text":640},{"id":679,"depth":827,"text":680},{"id":784,"depth":827,"text":785},"https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fde\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",[853,857,860,863,866,869],{"source":854,"url":855,"accessedDate":856},"Bali Villa Select Redaktion – Methodik v1.0 + Datensatz mit 294 Angebotspreis-Punkten","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fmethodology","2026-06-27",{"source":858,"url":859,"accessedDate":856},"Bank of Indonesia (BI) – IDR\u002FUSD-Referenzkurs","https:\u002F\u002Fwww.bi.go.id\u002Fen\u002F",{"source":861,"url":862,"accessedDate":856},"Statistik Indonesien (BPS Bali) – Provinzielle Immobilienstatistik","https:\u002F\u002Fbali.bps.go.id\u002F",{"source":864,"url":865,"accessedDate":856},"Öffentliche Maklerangebote (Stichprobe): bali-home-immo.com, exotiqproperty.com, baliexception.com, villabalisale.com, propertia.com, harcourtspurbabali.com, prestigepropertybali.com","https:\u002F\u002Fwww.exotiqproperty.com\u002F",{"source":867,"url":868,"accessedDate":856},"Indonesische Investitionskoordinierungsbehörde (BKPM) – PT PMA-Registrierungsdaten","https:\u002F\u002Fwww.bkpm.go.id\u002Fen",{"source":870,"url":871,"accessedDate":856},"Bali Villa Select Marketplace – unabhängig verifizierte Angebots-Stichprobe","https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fmarketplace",[],"Unabhängiger vierteljährlicher Preisbenchmark für ausländische Bali-Villa-Investoren. 294 verifizierte Angebotspreis-Datenpunkte über 8 Korridore (Canggu, Berawa, Pererenan, Uluwatu, Seminyak, Sanur, Ubud, Nusa Dua) erhoben im Juni 2026. Median-Preise für Einstiegs-, Mittel- und Trophy-Klasse, $\u002Fm² Wohnfläche-Benchmarks, Freehold- vs. Leasehold-Aufschlag, Methodik-Offenlegung. Quartalsweise Aktualisierung.","md",[876,879,882,885,888,891],{"question":877,"answer":878},"Wie wurde der Bali Villa Preisindex Q3 2026 erstellt?","Die Redaktion von Bali Villa Select hat zwischen April und Juni 2026 insgesamt 294 verifizierte Angebotspreis-Datenpunkte aus öffentlichen Maklerangeboten über 8 Korridore zusammengetragen. Zu den Quellen zählen bali-home-immo.com, exotiqproperty.com, baliexception.com, villabalisale.com, propertia.com, harcourtspurbabali.com, prestigepropertybali.com sowie der intern verifizierte Marketplace-Bestand. Jeder Datenpunkt erfasst: Angebotspreis (USD-normiert zu 16.200 IDR\u002FUSD), Schlafzimmer, Wohnfläche in m² (sofern angegeben), Grundstücksfläche in m², Eigentumsstruktur (verbleibende Hak-Sewa-Leasehold-Jahre oder Freehold) sowie die Quell-URL. Ausreißer wurden ausgeschlossen (kommerzielle Multi-Villa-Anlagen, Objekte mit unplausiblen m²-Angaben, subresidentielle Mikroeinheiten). Mediane pro Klasse sowie 25.- und 75.-Perzentil wurden auf dem bereinigten Datensatz berechnet. Der vollständige Datensatz erscheint quartalsweise im 90-Tage-Rhythmus. Nächster Index: 30.09.2026 als Q4-2026-Referenz.",{"question":880,"answer":881},"Warum sind Villen in Nusa Dua pro m² deutlich günstiger als in Canggu?","Der Nusa-Dua-Wert von $1.207\u002Fm² Wohnfläche ist der niedrigste der 8 Korridore, weil der Freehold-Bestand des Korridors tendenziell größere Grundstücke bündelt (typischerweise 450–1.200 m² Land bei ITDC-nahem Produkt), was die Kennzahl pro Wohn-m² verwässert. Canggu und Berawa liegen im Schnitt bei $2.200–2.400\u002Fm², weil sie mit kleineren Footprint-Produkten gehandelt werden, bei denen die Wohnfläche der limitierende Faktor ist und die durch Beach Clubs verankerte Nachfrage höhere absolute Preise pro gebautem Quadratmeter aufrechterhält. Das Signal aus Nusa Dua ist strukturell und konsistent: institutionell ITDC-masterplanmäßig erschlossenes Land weist geringere Volatilität auf, bietet jedoch auch geringere $\u002Fm²-Aufschläge gegenüber der unternehmerischen Achse Canggu–Pererenan–Berawa, in der neues Freehold-Land den bindenden Knappheitsfaktor darstellt. Netto: Der Trophy-Median von Nusa Dua ($1,19 Mio.) entspricht ungefähr dem Berawa-Trophy-Median, doch in Nusa Dua erhalten Sie für denselben Dollar deutlich mehr Land.",{"question":883,"answer":884},"Wie hoch ist der tatsächliche Freehold-vs-Leasehold-Preisaufschlag auf Bali im Jahr 2026?","Der Freehold-Aufschlag variiert je nach Korridor-Reife und Bestandsknappheit. Drei Muster: (1) Reifer Kern (Canggu Berawa\u002FBatu Bolong): vergleichbar ausgestattete 3-Zimmer-Freehold-Villen handeln zu 130–140 % der vergleichbaren Leasehold-Objekte – ein echter Knappheitsaufschlag, da neues Freehold-Land im gesättigten Kern strukturell limitiert ist. (2) Reifer Standard (Seminyak, Uluwatu, Nusa Dua): Freehold-Aufschlag von 11–24 % pro Wohn-m² – nachhaltige Arbitrage, aber nicht so extrem. (3) Aufstrebende Korridore (Pererenan): Freehold-Aufschlag komprimiert auf 7–15 % – Verkäufer preisen Freehold nahe am Leasehold, um neuen Bestand abzuverkaufen, solange das Angebot noch elastisch ist. (4) Lifestyle-Hinterland (Ubud): bereinigt +37,8 % Freehold-Aufschlag pro Wohn-m², weil das Land selbst der limitierende Faktor ist, nicht der Bau. Investoren mit Haltedauer über 5 Jahre sollten den Freehold-Aufschlag im reifen Kern und in Ubud zahlen; Investoren mit 3–5-jährigem Horizont können in Pererenan und in aufstrebenden Uluwatu-Subkorridoren bessere Arbitrage realisieren.",{"question":886,"answer":887},"Welcher Bali-Korridor ist Q3 2026 am günstigsten für den Villa-Einstieg ausländischer Investoren?","Zwei Antworten, je nachdem, was „Einstieg“ bedeutet. ABSOLUT GÜNSTIGSTER Einstiegs-Angebotspreis: Nusa Dua ($167.000 Median), Pererenan ($278.000 Median), Sanur ($336.000 Median). NIEDRIGSTER $\u002Fm² WOHNFLÄCHE (bestes Preis-Leistungs-Verhältnis pro Quadratmeter): Nusa Dua ($1.207\u002Fm²) und Ubud ($1.558\u002Fm²). NIEDRIGSTER FREEHOLD-EINSTIEG: Nusa-Dua-Off-Plan-Produkte mit 2–3 Schlafzimmern und HGB-Landrechten liegen durchgängig unter $200.000. EINSCHRÄNKUNG: Die günstige Einstiegsklasse in Nusa Dua besteht aus Off-Plan-Bestand auf kleinen Grundstücken rund um ITDC-nahe Gebiete (Mumbul, Kutuh, Sawangan), nicht aus direkter Strandlage. Für einen renditefähigen Investoreneinstieg (3-Zimmer-Hak-Sewa-Leasehold mit 25+ Jahren Restlaufzeit innerhalb von 10 Minuten zum Strand) sind die Sanur-Klasse $300.000–400.000 und die Pererenan-Klasse $278.000–340.000 die stärksten Value-Picks. Die betriebskorridorbezogene Lizenzierungsexposition ist separat zu prüfen – siehe unseren Pondok-Wisata-Lizenzleitfaden.",{"question":889,"answer":890},"Wo liegt die Trophy-Obergrenze auf Bali im Q3 2026?","Drei Korridore definieren die Wohn-Trophy-Obergrenze für den Markt ausländischer Investoren: (1) Seminyak mit $3,34 Mio. (5-Zimmer-Freehold-Wohnobjekt – die absolute Obergrenze für maklerhandelbaren Wohnbestand außerhalb der Uluwatu-Klippe). (2) Uluwatu mit $2,28 Mio. (4-Zimmer-Freehold mit Meerblick, strukturell knappes Klippenland). (3) Ubud mit $3,02 Mio. (Quintessential Mountain Valley Estate, 3.730 m² Land, Signature-Freehold mit Petanu-Fluss-Lage). Oberhalb dieser Niveaus verlassen Transaktionen den Makler-MLS in Richtung maßgeschneiderter Deal-Architektur – etwa einzelne Trophy-Inserate ab $20 Mio. (Uluwatu Nyang Nyang) und Bukit-Klippenanwesen. Die Redaktion von Bali Villa Select beobachtet pro Korridor jederzeit rund 8–10 aktive Trophy-Inserate ($1,5 Mio.+). Zu beachten ist, dass Branded-Residence-Bestand (Como-Uma-Adjazenz, Capella-Branded-Einheiten, Banyan-Tree-Buahan-ähnliche Assets) direkt vom Entwickler verkauft wird und NICHT in diesem Index erscheint – der Makler-MLS unterzeichnet die tatsächliche Bali-Trophy-Obergrenze um etwa 30–40 %.",{"question":892,"answer":893},"Wie häufig wird der Bali Villa Preisindex aktualisiert und was ändert sich zwischen den Updates?","Quartalsweise Aktualisierung im 90-Tage-Zyklus. Nächster Index: 30.09.2026 als Q4-2026-Referenz, anschließend 31.12.2026 für Q1 2027 und 31.03.2027 für Q2 2027. Änderungen pro Aktualisierung: (1) Die Methodik-Version wird hochgezogen, sofern sich die Schwellen für Datenpunkte verändern (Q3 2026 = Methodik v1.0, 294 Punkte; Ziel Q4 2026 = Methodik v1.1 mit 400+ Punkten). (2) Eine quartalsübergreifende Delta-Tabelle vergleicht die Mediane der Einstiegs-\u002FMittel-\u002FTrophy-Klasse pro Korridor. (3) Hinweise zur Ausreißerbehandlung, falls ein einzelnes Trophy-Inserat das obere Quartil materiell verschiebt. (4) Neuberechnung des Freehold-vs-Leasehold-Aufschlags, sobald sich die Angebotselastizität verschiebt. Die vollständige Lücke zwischen Angebots- und Transaktionspreis wird gemeldet, sobald belastbare Transaktionsdaten verfügbar sind – derzeit weisen wir ausschließlich Angebotspreis-Benchmarks aus, da Bali kein öffentliches Transaktionspreis-Register führt und maklerseitig gemeldete Transaktionszahlen einen Abwärts-Bias von etwa 8–12 % gegenüber den Angebotspreisen aufweisen. Korrekturen einzelner veröffentlichter Zellen werden im redaktionellen Korrektur-Register unter https:\u002F\u002Fbalivillaselect.com\u002Fcorrections geführt.",[],[896,899,902,905,908],{"lang":897,"url":898},"en","\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",{"lang":900,"url":901},"ru","\u002Fru\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",{"lang":903,"url":904},"de","\u002Fde\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",{"lang":906,"url":907},"fr","\u002Ffr\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",{"lang":909,"url":910},"ja","\u002Fja\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026","Redaktionelle Aufnahme eines Immobilien-Hauptbuchs, eines historischen Messing-Rechners mit Papierband, einer digitalen Schieblehre, eines antiken Kompasses und einer balinesischen Steintempel-Miniatur auf einem Teakholz-Schreibtisch zur Illustration der quartalsweisen Methodik des Immobilienpreisindex","\u002Fimages\u002Farticles\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026.webp",[914,915,916,917,918,919,920,921,922,923,924,925,926,927],"canggu-property-investment-guide-2026","berawa-property-investment-guide-2026","uluwatu-property-investment-guide-2026","seminyak-property-investment-guide-2026","sanur-property-investment-guide-2026","ubud-property-investment-guide-2026","nusa-dua-property-investment-guide-luxury-low-risk-market","bali-property-tax-guide-2026-foreign-investors","ajb-hak-sewa-signing-step-by-step-bali-2026","pondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026","pma-vs-leasehold-in-bali-which-structure-fits-which-investor","bali-villa-exit-modelling-2026","methodology","marketplace",[929,930,931,932,933,934],"294 verifizierte Angebotspreis-Datenpunkte über 8 Bali-Korridore, erhoben im Juni 2026 für die Q3-2026-Referenz. Die nächste quartalsweise Aktualisierung erscheint am 30.09.2026.","Median-Angebotspreis der EINSTIEGS-Klasse ($300.000–500.000) reicht von $167.000 (Nusa Dua) bis $492.000 (Uluwatu) – eine 2,9-fache Spanne zwischen den Korridoren, getrieben durch ITDC-Off-Plan-Angebot am unteren Ende und Klippen-Knappheit am oberen Ende.","Median-Angebotspreis der TROPHY-Klasse ($1 Mio.+) reicht von $1,08 Mio. (Canggu Mature Core) bis $1,70 Mio. (Ubud-Signature-Freehold-Anwesen). Die Seminyak-Trophy-Obergrenze ($3,34 Mio.) und die Uluwatu-Trophy-Obergrenze ($2,28 Mio.) definieren die Obergrenze für Wohnimmobilien-Produkte für ausländische Käufer.","Median $\u002Fm² Wohnfläche über alle 8 Korridore: $1.929. Spanne: $1.207 (Nusa Dua, Verwässerung durch große Freehold-Grundstücksbündel) bis $2.374 (Pererenan, Knappheitsaufschlag im aufstrebenden Canggu-Korridor).","Freehold-Aufschlag gegenüber vergleichbarem Leasehold: bereinigt +12 % bis +38 % je nach Korridor-Reife. Ubud liefert den lehrbuchhaften Aufschlag von +37,8 %; Pererenan komprimiert auf +7–15 % (Verkäufer preisen aggressiv, um neuen Bestand zu räumen); Canggu zeigt +130–140 % auf absolute Preise bei vergleichbar ausgestatteten 3-Zimmer-Villen.","Lücke zwischen Angebot und Abschluss: Der Median des Angebotspreises liegt im aktuellen Bali-Markt typischerweise 8–12 % über dem Abschluss. Für einen transaktionsbezogenen Index ist ein Abschlag anzuwenden. Dokumentiert anhand von Seminyak-Inseraten motivierter Verkäufer, die explizit „unter Wert“ ausgepreist sind.",{"priceIndex":936},{"periodCovered":937,"compiledDate":856,"nextRefresh":938,"dataPoints":939,"corridors":940,"tiers":828,"fxRate":941},"Q3 2026 (data window: April–June 2026)","2026-09-30",294,8,"16,200 IDR\u002FUSD",true,[],[],"bali villa preisindex 2026",[],[],[],[950,951,952,953,954,955,956,957,958,959,960,961],"bali immobilienpreise 2026","bali villa quadratmeterpreis","canggu villa preise 2026","uluwatu villa preise 2026","seminyak villa preise 2026","ubud villa preise 2026","sanur villa preise 2026","nusa dua villa preise 2026","berawa villa preise","pererenan villa preise","bali leasehold vs freehold preisaufschlag","bali villa preis-benchmark",{"title":5,"description":873},"de\u002Fbali-villa-price-index-q3-2026",[],"data-report",[],"lWRlirMvDuZ5vm7NxY6FifksIRAnapQ6g1cL8JxPvi8",[969,974,979,984],{"title":970,"description":971,"stem":972,"path":973},"AJB Hak Sewa Unterzeichnung auf Bali 2026: Schritt-für-Schritt-Leitfaden für ausländische Käufer","Vollständige 12-Schritte-Anleitung zur Unterzeichnung der AJB Hak Sewa Pachturkunde auf Bali 2026: vom PPJB-Vorvertrag bis zur BPN-Registrierung. 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Hören Sie auf, auf die Einstiegsrendite zu optimieren – fangen Sie an, den Exit zu underwriten.","de\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026","\u002Fde\u002Fbali-villa-exit-modelling-2026",{"title":985,"description":986,"stem":987,"path":988},"Pondok Wisata Lizenzierung 2026: Vollständiger Leitfaden zur STR-Lizenz für Bali-Villen","Vollständiger Leitfaden 2026 zur Pondok Wisata Lizenz für ausländisch gehaltene Bali-Villen: wer sie nach der Durchsetzung 2025 braucht, Dokumentenanforderungen, Verfahrensdauer, Kosten ($800 bis $3.000), regenzspezifische Besonderheiten, Verlängerungszyklus und die acht Wege, auf denen die Lizenz widerrufen wird. Redaktionelle Referenz für STR-Investoren.","de\u002Fpondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026","\u002Fde\u002Fpondok-wisata-licensing-bali-villa-str-2026",1782552668043]